2010年我国房地产调控政策回顾与总结【易居中国】(精)

1、2010年我国房地产调控政策回顾与总结崔霁 王佩2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。2010年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅 1 月7日印发的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称国十一条”为标志，以平稳发展”为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称 国十条”为标 志，以 坚决遏制房价过快上涨”为总体基调；第三轮调控以各部委在 9月29日前 后下发的关于落实 国十条”为标志，其中财政部、国税局、住建部下发关于调 整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知；住建部、国土部对各地进 一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下 发关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知；住建部、国土部、监察部 下发关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知。这轮调控以 巩固 调控”为总体基调。一、2010年我国房地产调控政策特点纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点：1、三轮调控 一轮严于一轮”三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一

2、些积极变化做出的及时反应。第一轮 调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部 分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台国十一条”第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由平稳发展”转向坚决遏制过快上涨”经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着金九银十”的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对国十条”进第1页第2页一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进 行 限购”等。而被很多业界称为 房地产新政”的三轮调控，实际上很多政策在几 年前就已提出，如信贷政策；有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政 策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实， 才导致中央一轮接着一轮的重申。 2、既调 需求”又调 供应”调控一一平静一 反弹一一再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市 场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调 控总体上从供应和需求两个面上进行调控：需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住

3、性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。3、严商品房”宽保障房”主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有 松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型 商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品 房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。4、行政手段一轮强于一轮”三轮调 控总体上从扭转供需关系为切入点，在土地总量增加的支持下，加大中小户型商 品住房面积，对建设住宅用地进行结构性调整，弥补了多年执行不力的保障性住 房。强化和严格差别化信贷和税收政策，提高了首次购房和二套住房的首付比例 和利率，并在全国停止对家庭第三套房的贷款。以经济手段为主，如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增加供应 等；短期性行政措施为辅，如 限贷”、限购”、限价”、限外”等。但行政手段 在第一、二轮调控中并不明显，在第三轮调控中表现十分明显，主要是各地出台 了限购”这样一个较为强制的行政手段。表格1 2010

4、年第一轮调控主要政策列表 发布机构 时间政策条目政策内容 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度； 继续实施差别化的住房税收政策；关于促进国务院1月加强房地产信贷风险管理； 房地产市场继续整顿房地产市场秩序；办公厅7日平稳健康发进一步加强土地供应管理和商品房销售 展的通知管理； 加强市场监测；力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题； 确保保障性安居工程建设用地和资金的 落实。鼓励金融机构向符合条件的城市 和国有工矿棚户区改造项目提供贷款； 落实差别化的土地、金融、税收等政策。表格2 2010年第二轮调控主要政策列表 发布机构 时间政策条目政策内容 统一思想，提高认识.坚决遏制部分城市房价过快上涨；建立考核问责机制； 实行更为严格的差别化住房信贷政策；国务院关发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；国务院4月于坚决遏制部分城市房增加居住用地有效供应； 办公厅17日价过快上涨 调整住房供应结构； 的通知确保完成2010年建设保障性住房300 万套,各类棚户区改造住房280万

5、套的 工作任务；加强对房地产开发企业购地和融资的监管；加大交易秩序监管力度；完善房地产市场信息披露制度。第3页表格3 2010年第三轮调控主要政策列表 第4页发布机构时间政策条目政策内 容免征公租房建设用地及公租房建成后占地城镇土地使用税；关于支持 免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印 9月公共租赁住花税； 财政部28房建 设和运免征公租房经营管理单位购买住房作为公租房日营有关税收的契税与印花税；优惠政策的 免征公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税；通知免征企事业单位与社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源的土地增值税；免征经营公租房取得租金收入的营业税与房产税。关于调整财政部房地产交易自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，9月国税局29环节契税个且该住 房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住日 人所得税优房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；建设部惠政策的通知 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人 所得税。严格实行问责制：对政策落实不到位、工作不得力，约谈直至追究责 任。暂停第三套房贷：暂停发放居民家庭购买

6、第三套及以上住房贷款。抬高首 套房贷首付比例：首套房贷首付比例提至 30%。第二套房贷首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。支持政策保障房建设贷款需要：继续支 持开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与建设部关于进一 9月步贯彻落实保障性安居工程的贷款需求。国土部30国发2010推进房产税改革试点：加快推进房产税改革试日10号文件的点，并逐步扩大到全国。监察部通知切实增加住房有效供给：切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建 设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。对违规房企限制融资和购地：违法违规的开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置 土地，商业银行停止对其发放新项目贷款和贷款展期。调整契税和个人所得税优惠政策:个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房 的纳税人不再减免个人所得税。加强土地增值税清算稽查：重点对象是定价明显 超过周边房价水平的房地产开发项目。二、2010年我国房地产重点调控政策分类分析 1、住房保障政策：大力发展公租 房，建保障房商品房 双体系” 住房保障建设是今年我国住房政策的重点，明

7、确了住房保障发展的资金支持渠道 之一是利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，同时，着重完善经济适用 住房和廉租住房管理，建设公共租赁住房制度，廉租住房、经济适用房、公共租 赁住房二类保障性住房制度体系的建设日渐完善。在建设总量方面，我国出台多 部相关政策敦促各级政府完成三类住房建设量。随着保障住房政策的逐步建立完 善，我国将进一步扩大制度覆盖面，同时不断提高保障标准，逐步形成符合国情 的保障性住房体系。12月10-12日，中央经济工作会议召开，确定了 2011年 积极稳健、审慎灵活”的 宏观经济政策基调和六项主要经济任务。提出：要加快推进住房保障体系建设， 强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户 区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难， 逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。将保障性住房体系”和商品房体系”在经济会议上并列来提，这是没有过的。多 年来，保障性住房和商品房的 双轨”模式，已经在住房问题日益严峻的形式下成 型，此次中央经济工作会议，更是为未来的住房发展明晰方向，大力发展保障房 也成为不争的事实。双体系

8、”将带来的影响：市场供应结构将发生变化。实行 双体系”后，保障性住房供应比例和覆盖人群会 显著上升，市场化商品住房供应比例和覆盖人群会相应下降。从国家和地方提出 来发展规划看，保障性住房在住房总的供应结构中的比重将超过一半，未来三年 计划建设总量将超过2000万套。住房市场供应结构正在发生翻转性变化。第5页第6页有助于抑制过高的房价。保障性住房的大量供应，使我国城镇居民的居住 保障变为现实，大量买不起房的城镇居民有了多种解决住房问题的新渠道，保障 房和商品房的共同面市从总体上压低了房屋均价，为稳定房价创造了良好的条 件。保障性住房的大量供应，能够大幅度减少城镇中低收入家庭对商品住房的市 场需求量，虽然不能够使商品住房市场价格绝对值发生反转，但会影响商品住宅 市场的涨幅和涨速。 房地产企业调整发展思路和战略。由于市场分化，房地产企 业未来的发展将会面临较大的选择性考验。是继续从事激烈的商品房建设开发， 还是部分转向收益水平有限但稳定的保障房市场，将成为部分企业面对的选择。 房地产企业势必调整自己的开发理念、营销策略和发展战略。国有房地产企业将 会承担更多的社会责任，充当保障性住房建设的主

9、力军。2、土地政策：拆迁条例两次征求意见，在新中国历史上是首次（1）拆迁条例取消行政强迁，可能引发旧城改造停滞不前 拆迁条例在经历了 2010年的两轮公开征求意见后，在 2011 年1月19日召开的国务院常务会议，审议并原则通过国有土地上房屋征收与 补偿条例（草案）。主要内容是：一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的 补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价 值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给 予补偿外，政府还要优先给予住房保障。二是征收范围。确需征收房屋的各项建 设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项 规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发 展年度计划。三是征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意 见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例 规定的，还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会 稳定风险评估。四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承 担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。五是取消行政强制拆迁。被征收人 超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。明确以 司法拆迁”取代 行政强拆”规定 被征收人在法定期限内不申请行政复议 或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人 民政府依法申请人民法院强制执行。”这一举措可以约束行政权力的滥用，遏制 行政行为的冲动和盲动，保障公民的合法权益，使搬迁更加文明规范；但由于走 司法程序的效率远低于行政程序，这一举措的负面作用是可能会直接导致旧城改 造的停滞不前。一旦拆迁案件交给法院来裁决，这对我国司法机构的执行效率是 一个巨大的挑战。因此可以预见，拆迁条例的通过可能会造成两种结果：一种是 我国司法机构大幅提高效率；另一

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