体育公园商业项目与体育场馆成本测算

体育公园商业项目与体育场馆成本测算 经过对市内几个体育馆的调查发现，体育馆的经营成本主要发生在水、电、气及设备维护维修费用方面。例如奥体中心，每年仅水费用保守估计为30万左右，蓝湖郡体育馆每年水、电、气费用为50-60万左右，日常维修由体育馆自己实现，重大维修向政府部门申请费用。由于各个体育馆的设计、设备种类及成本控制力度差异化较大，水、电、气及设备维护成本费用市场调查参考性较小，主要以项目本身设计作为测算数据取值的基础。 1.1水电气费用测算 根据本项目的设计方案可以计算出最高日用水量为421m3/d。 由于所有用水项目同时发生的概率的很小，有些用水项目发生次数也较少，所以本项目平日用水量按最高日用水量的70%计算。根据渝价（2004）153号文件，商业及其它用水每吨水费为3.06元。 本项目每年水费为： 每日用水量=最高日用水量*70%=421 m3 *70%=294.7m3； 每日水费=每日用水量*水价=252.6 m3*3.06 元/m3=901.78元； 年水费=每日水费*天数=772.96元*365/10000=32.91万元。 经计算，本项目每年的水费大概为32.91万元。 用水名称 用水量 用水 用水 时变化 用水量 标准 数量 时间 系 数 单位 定额 单位 数量 （h） （Kh） Qd（m3/d） 办公 L/人?班 250 人?班 55 8 1.2 14 商业 L/人?m2 8 人?m2 20718 12 1.2 166 淋浴用水 L/人?次 40 人?次 280 8 2 11 观众用水 L/人?场 3 人?场 0 0 0 0 绿化及浇洒 L/次?m2 1.5 次?m2 87000 8 1 131 空调冷却塔补水 以循环水量1.5 %计 650 10 1.5 1.8 泳池补水 补水量取池水容积的10% 10 1 90 最高日用水量 421 水价 3.06 元/m3 每日用水 294.70 折算系数 0.7 每年用水 107564.85 m3 每年水费 32.91 万元 表1.1水费计算表 根据本项目的设计方案，本项目设备安装总容量11550kW，计算容量8100KW，设5座变电所，变压器容量6460KVA。所有变电所由本工程内残疾人活动中心10 kV开闭所供电，总容量为6460KVA。 本项目设一个开闭所，10KV开闭所位于残疾人活动中心地下车库内。 开闭所设计容量为5760KVA，由邻近变电站的2段主变母线引来2路10KV电源，按2路电缆进线10路电缆出线设计。开闭所对本项目内的变电所供电。本项目设计5座变电所对本项目用电负荷供电，根据本项目初步设计方案计算出本项目年耗电约644371度电（由于精确计算难度非常大，只能采取估算量化）。 国内体育馆电费按商业用电计算，根据电网销售电价表可知，商业用电为0.84-0.8元/kw/h。本项目电价按0.828元/kw/h计算。本项目年电费=年耗电量*电价=644371*0.828=53.35（万元）。 表1.2电网销售电价表 根据调查，根据设计方案，燃气供气对象为全面健身活动中心、及残疾人体育馆，天然气小时耗气量为：350m3/小时；日耗气量为1897m3/日。残疾人体育馆不属于本项目测算范围，按照面积比例分摊，全民健身活动中心面积比例为57%，分摊日耗气量为1072.65 m3/日（见表1.3）。全民健身中心内的供气对象为游泳池水加热系统、地暖系统及淋浴。 本次测算考虑夏季游泳池水不加热，地暖系统不供热，淋浴水加热；冬季游泳池水加热，地暖供热及淋浴水加热。 全民健身中心夏季用气量主要为淋浴水加热用气量。根据游泳池夏季人流量500人/天计算（不考虑乒乓球及羽毛球场淋浴水加热用气量），每人每次洗澡用气量约为0.5M3。 燃气价格按照商业用气价格计算，根据渝价[2010]219号文件，商业燃气价格为2.29元/m3。 则全民健身中心夏季用气量=游泳池夏季人流量*每人洗澡用气量*天数=500*0.5*90=22500 M3 夏季燃气费=夏季用气量*燃气价格=22500*2.29=5.15（万元） 根据对市内体育馆的调查，除夏季以外的其它季节，游泳馆在下午开放，但水加热系统及地暖系统全天运转，每天耗气量为1072.65 m3/日，时间为275天。 所以，除夏季以外其它季节的燃气费用为： 每日燃气费=每日耗气量*燃气价格=1072.65m3*2.29元/m3=2456.37（元）； 其它季节燃气费用=每日燃气费*用气时间=2456.37元*275天/10000=67.55（万元）。 则，全年燃气费用=夏季燃气费+其它季节燃气费用=5.15+67.55=72.70（万元）。 全民健身活动中心每日用气计算 项目 全民健身 残体馆 总耗气m3 面积㎡ 38745.68 29776.88 1897.00 分摊比例 0.57 0.43 每日燃气消耗 1072.65 824.35 总面积㎡ 68522.56 表1.3全民健身活动中心每日用气计算 气费计算表格 夏季 其它季 全天开放每日用气量（m3） 250 1072.65 时间（天） 90 275 总用气量（m3） 22500 294978.07 气价（m3/L） 2.29 年气费（万元） 5.15 67.55 备注 夏季游泳池水不加热，冬季加热。 表1.4全民健身中心年气费计算表 1.2维修维护费用 本次园林维护费用测算建立在项目业主自己维护的基础上，本项目绿地园林面积83552.74平方米，维护费用为5.69元/（㎡/年）。测算如下： 一、基本费用： 1、浇水费用：以每m2每年有水1t计，水费（加排污费）3.02元/t，则 每m2浇水费用为：1*3.02=3.02元/年。 2、清残花落叶及绿化垃圾：以该项工作占基本工作的10%计，以平均每人管理5000m2计，一个绿化工人社会平均年工资为:24000元，则 清残花落叶及绿化垃圾费为：24000/5000*10%=0.48元/年 3、服装费:以平均发放2套工作服，每套70元计，每人管理5000m2，则 服装费为70*2/5000=0.028元/m2（年?m2） 4、工具费：以平均每年工作区（5000m2）配400元工具计，则 工具费为：500/5000=0.08元/年 5、意外事件处理费：以每年每个工作区（5000m2）有一个台班（350元）计，平均每m2的处理费为：350/5000=0.07元/年。 6、补植及其他费用：按前五项之和乘以15%计，则 补植及其他费用为：【（1）+（2）+（3）+（4）+（5）】*15%=0. 5697元/（年?m2） 7、总基本费用 （1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）=4.3677元/（年?m2） 二、修剪费用： 平均每次每m2修剪费用=基本费*8%=4.3677*8%=0.3493元（次?m2）。每年修剪6次，则每年修剪费用为0.3494*6=2.0964元（次?m2）。 三、施肥费用： 一般以m2每次复合肥30g算，按5.5元/kg计，则每次复合肥30克，按5.5元/公斤，则费用为5.5×0.03=0.165元/（㎡/次）。 一年施肥3次,则费用为0.165*3=0.495元/（㎡/次）。 四、松土除草费 按基本费的10%计，则每年费用为4.3677×10%=0.4368元/（㎡/年）。 五、病虫害防治费 平均每次按基本费的5%计，每次费用为0.2184元（㎡/年）,每年喷药6次，则费用为0.2184×6=1.3104元/（㎡/年）。 六、总费用 总费用为上述各项之和,即8.71元/（㎡/年）。扣除水费（绿化灌溉水费以含在‘水费’项目里）3.02元/（㎡/年），为5.69元/（㎡/年）。 所以园林维护年费用=园林面积*园林维护价格=83552.74*5.69/10000=47.54（万元）。 园林维护外包价格一般在5—7元/（㎡/年）。 根据本项目概算资料，本项目房屋及场地建设投资为25982.17万元； 房屋及场地维护费用按房屋投资的0.5%（一般取值标准）计算； 房屋及场地年维修维护费用=房屋投资*0.5%=25982.17*0.5%=121.91（万元/年）； 由于本项目属于新建，所以在运营期的第1、2年，房屋及场地不计算维修维护费用。 一般设备更新期为15年，本次测算周期为15年，所以，本次测算的设备维修维护费用测算范围包括日常维修维护，不包括设备重大维修更新； 根据本项目概算资料，本项目设备投资为6991.52万元； 设备维修及维护费用按设备投资的5%（一般取值标准）计算； 设备维护费用=设备投资额*5%=6991.52*5%=341.98（万元）； 由于设备具有保修期，所以运营期的第1、2年不计算设备维修维护费用。 1.3清洁、安保费用 清洁、安保外包，此项费用按清洁及安保人数计算。 清洁人员按12个安排，其中全民健身中心每层安排清洁人员1名，共4名；室外场地（包括室外游泳池）3人；室外道路3人；中心广场及商业1人；预备1名机动人员。安保人员按本项目建筑面积（营业面积）5000平方米1名，约10名。 根据调查，清洁人员及安保人员社会平均工资约2000元/月，每年2.4万元/人； 每人每年2套服装，每套90元，共计180元/人/年； 每人每年工具费用400元。 则，每位清洁人员及安保人员每年费用=工资+服装费+工具费=24000+180+400=24580（万元）； 清洁、安保年费用=每位清洁人员及安保人员每年费用*人数=24580*22=54.08（万元）。 1.4管理费用 本项目设置30名管理人员，10名救生员，管理组织架构及人员配置如图1.1，供业主参考。 项目业主针对本项目的经营管理成立了专门的管理公司，所以图1.1的组织架构是针对管理公司设置。 董事长1名，（暂不设董事会）；总经理与副总经理各1名；总经理助理1名；财务部2名，1名为财务主管，1名为出纳；场馆部8人，各个场馆各设置1名售票员，场馆部主任1名，助理1名；设备部5人，负责本项目所有设备的正常运转；物业监督部3人，负责清洁，安保，绿化的监督工作；推广部4人，负责对外宣传，广告招租，赛事活动引进等工作；商业租赁部4人，负责商业出租、洽谈、协调事务。共计30人。 本项目设置10名救生员，救生员根据季节不同，人数有调整，本次测算不考虑救生员人员调整。 图1.1组织架构及人员配置图 管理人员费用按人均6万/年计算，（包括工资、福利、其它补助等），共计180万元，救生员工资按每月3000元计算，每年3.6万/人，共计36万。所以，年管理费用=管理人员年费用+救生员年费用=180+36=216（万元）。 1.5推广费用 本次测算考虑前期推广费用140万，第一年与第二年各70万。前期推广费用根据推广力度大小有关，本次测算取值参照江南体育馆前期推广费用取值（江南体育馆前期推广费用为100-200万元）。 1.6易损耗品费用 易损损耗品包括管理人员办公工具、用品，球网，标牌等，每年暂按10万元估算。 1.7场地翻修费用 一般场地翻修周期为4-5年，本项目取5年。 根据市场价格，网球场地每块翻修费用为7万元；羽毛球场地与乒乓球场地翻修每平方米80元，本项目羽毛球场地面积约2500㎡，乒乓球场地面积约3200㎡；篮球场地翻修每平方米100元计算，5块场地，约2100㎡，篮球框架更新不在本测算期内