商业银行实施房贷证券化适用条件及风险控制分析研究 工商管理专业

内容摘要：房地产业对保持我国国民经济的快速健康发展、提高广大人民群众的生活水平有重要作用，房地产金融则是促进房地产业加快发展的催化剂。我国近几年住房抵押贷款量迅速增加，对扩大内需、促进房地产业良性循环发挥了积极作用。但住房抵押贷款存在短期性资金长期运用的矛盾，可能对商业银行造成潜在的流动性风险，而且我国房地产信贷潜在的市场极其庞大，长期来看可能存在资金上的不足。国外解决这些矛盾的办法是推行房地产贷款证券化。在建立与社会主义市场经济体制相适应的金融市场体系过程中，房地产贷款证券化必然会成为商业银行发展的一个方向，房地产贷款证券化是完善我国金融制度的必然选择。本文主要介绍了房地产贷款证券化概念、目的、特征，简要阐述了房贷证券化在我国的发展状况，再者本文主要详细阐述了房贷证券化在我国商业银行的应用情况，分为初级阶段和发展阶段两方面进行了介绍，最后本文提出控制房贷证券化风险措施。 关键词：房地产贷款 证券化 风险管理 Abstract：Real estate in maintaining rapid and healthy development of China's national economy and improve the living standards of the masses has an important role in real estate finance is to promote the real estate industry to accelerate the development of the catalyst. China in recent years,the rapid increase in housing mortgage loans, the expansion of domestic demand and promote the real estate industry has played a positive role in a virtuous circle.However, there is a short-term mortgage financing long-term use of the contradictions that may pose a potential for commercial banks liquidity risk, and the potential of the real estate credit market is extremely large, long-term funding deficiencies that may exist. Foreign resolve these contradictions would be to introduce real estate loan securitization. In the establishment of the socialist market economic system to adapt to the process of financial market system, is bound to become a real estate loan securitization development of commercial banks in one direction, the real estate loan securitization improve our financial system is an inevitable choice. This paper describes the mortgage securitization application status in our country, in our country the development of mortgage securitization difficulties and obstacles, China's housing mortgage loan securitization potential risk issues, and finally, combined with relevant literature and the development of the actual situation of mortgage-backed securities, proposed risk management measures proposed. Keywords: real estate loans securitization risk management 目 录 一、前言 4 二、房地产贷款证券化概念、目的、特征 4 （一）房地产贷款证券化概念 4 （二）房地产贷款证券化的目的 5 （三）房地产贷款证券化的特征 5 三、我国住房抵押贷款证券化（MBS）的发展状况 6 （一）MBS发展状况 6 （二）商业银行房贷证券化是房地产经济和房地产市场发展的客观要求 7 四、商业银行实施房贷证券化的适用条件 7 （一）商业银行实施住房抵押贷款证券化初期阶段 8 1. 住房抵押贷款证券化运作模式的选择 8 2. 住房抵押贷款证券化模式的实施设计 9 （二）商业银行实施住房抵押贷款证券化规范发展阶段 12 1. 规范发展阶段方案的选择 12 2. 运作程序 12 3. 各参与机构的角色 13 4. 政府的角色定位 13 五、我国房贷证券化风险管理政策建议 14 （一）场健康规范发展一级市场，加强房贷信贷管理 14 （二）合理使用金融衍生产品 14 （三）构建客观科学的信用评级体系 15 参考文献 15 商业银行实施房贷证券化适用条件及风险控制研究 一、前言 房地产贷款证券化是二十世纪国际金融领域中最重要的一项金融创新，自80年代中期在美国兴起以来，迅速向全球扩展。由此发行的抵押支持证券(Mortgage-backed securities，简称MBS)是当今国际资本市场中发展最快、最具活力的金融产品。[1]通过住房抵押贷款证券化过程，职业的投资银行家创造出许多复杂而富有创新意义的融资结构和高效的载体以满足各类资产、发起人和投资人不断变化的需求。 与此同时，我国的住房分配制度由原有的实物分房改为货币化分房，导致居民住房需要通过市场化方式解决，住房抵押贷款成为我国居民主要的住房融资方式。随着我国住房消费信贷规模的不断增大，银行在资金来源、资产流动性和资产负债比例管理等方面面临着不小的压力。从我国商业银行的各项资产中，住房抵押贷款差不多是一项期限最长的契约，短者三、五年，长则二、三十年，如果资产大量滞留、积压在这项长期性的住房抵押贷款上，银行贷款资金来源的短期性与资本运用的长期性之间的矛盾，不仅会使住房消费信贷的发展受到制约而且会使金融机构陷入流动性不足的困境。住房抵押贷款一级市场的迅速发展要求发展二级市场为其解决后顾之忧，住房抵押贷款的证券化便成了必然的选择。同时住房抵押贷款证券化还有助于深化金融市场、推动金融创新并完善“金融基础设施”，有助于国家对新经济增长点选择的战略部署的实施，可以说是一种理想的选择。 从世界范围来看，住房抵押贷款是一种最为广泛地被证券化的资产。但在我国，由于住房消费信贷出现时间短，有关的法律法规不存在或不够完备，而且金融市场的发展也刚刚起步，存在许多不完善的地方，我国实施住房抵押贷款证券化还面临着很多障碍和风险。在深化改革的今天，我国如何借鉴、顺利引入住房抵押贷款证券化已成为人们日益关心的问题。 二、房地产贷款证券化概念、目的、特征 （一）房地产贷款证券化概念 房地产贷款证券化，是指将缺乏流动性，但能够产生可预见的稳定现金流的房地产贷款资产经过一定的结构安排，对资产中的风险与收益要素进行分割与重组，进而转换成金融市场上可以出售和流通的证券的过程。从目前世界各国房地产贷款证券化的实际发展来看，房地产贷款证券化具体包括两种方式，一是住房抵押贷款证券化(mortgage-backed securitization， MBS)，是指以住房抵押贷款为支撑发行证券，在资本市场进行融资的过程和技术。二是商用房产抵押贷款证券化(commercial mortgage-backed securitization， CMBS)，是指以商用房产(包括商贸、服务业使用的建筑物以及写字楼、标准产房等)贷款为支撑发行证券的过程。[2] 住房抵押贷款证券化是发展最早最成熟和最具活力的证券化品种，后来逐渐扩展到商用房地产等其他领域。虽然商用房产证券化愈来愈显示出强劲的发展潜力，但无论从发展规模、成熟程度、融资手段和技术等方面，还是从适用范围、对资产证券化新兴国家可资借鉴的程度等方面，住房抵押贷款证券化都远高于商用房产抵押贷款证券化。综合考虑上述因素，本课题将研究的重点放在住房抵押贷款证券化上，而对商用房产证券化仅做一简略介绍。 （二）房地产贷款证券化的目的 房地产贷款由于具有信用特征简单、还款条件明确、期限相对较长等特征，在证券化发展初期，成为被广泛选用的品种。从世界各国的经验来看，发展房地产证券化的动因不同，但大都有着相同的目的，从微观方面看，发起人(卖方)通过房地产贷款证券化，对房地产贷款的期限性、流动性、收益和风险进行重新分割和组合，达到提高其流动性，获得新的低成本融资渠道，从而实现资产负债匹配、满足资本充足度、提高权益资本比率和提高盈利能力的目的，为解决房地产贷款流动性低、地域和行业风险集中等问题创造有效解决方法和途径;从宏观方面看，房地产贷款证券化通过建立将资产的收益和风险有效识别和细分的机制，为资产运营主体根据不同的需求分散和有效转移风险提供了条件，满足和改善了投、融资双方日益多样、复杂的需要，逐渐推动了市场化、自由化的金融交易制度的形成，有利于金融业的结构调整和快速成长，改善了金融交易的信息条件，从而促进和提高了资产运营的分配效率和操作效率，有利于改善资源分配状况，实现资源配置的最优。[3] （三）房地产贷款证券化的特征 与传统融资方式相比，房地产贷款证券化具有鲜明的特点，主要表现在： 1.房地产贷款证券化是一种资产融资，其信用基础是一组特定房地产贷款产生的现金流，而非发行人的整个资产。房地产证券的持有人对发行人只有有限的追索权。 2.由于房地产贷款证券化一般都需要对拟证券化资产进行集合和打包，并辅之以信用提高安排，故这种多为利率固定、流动性强的高级别债券，其票面利率也较低。[4] 3.房地产证券化通常是将多个原始权益人的资产集中成一个抵押贷款库，通过结构性重组并进行证券化而实现资产的流动性和可转让性，从而继续为该筹资资产服务，其地位和隶属关系没有改变。 4.房地产贷款证券化是出售房地产贷款的预期收入，出售主体获得了所需的融资而并未增加负债率。[5] 5.投资者的风险取决于可预期的现金流入，而并不是金融机构自身的资产状况和评价的等级，由于信用评级机构的介入，投资者的预期收益得到了相应的信用保证。 6.通过房地产贷款证券化获得了资本，但又不是收购股权，不改变原有股东结构。 三、我国住房抵押贷款证券化（MBS）的发展状况 （一）MBS发展状况 1998年中国人民银行牵头，开始组织研究如MBS之类的资产证券化的金融衍生品。与此同时，在现实的房地产领域也发生了全面的改革:住房按揭制正逐步替代了住房分配制;从此，我国的房地产市场进入了飞速发展时期。我国部分银行已经意识到了住房抵押贷款证券化的必要性，