MAPGIS在房产业务管理中的应用.pdf

MAPGIS 在房产业务管理中的应用 何贵杰1 陈智2 王永东2 （银川市房产管理局 银川 750001， 武汉中地数码科技有限公司 武汉 430074） 摘 要：本文结合房地产的相关业务及 GIS 技术和 MAPGIS 平台的技术优势，对 基于 GIS 技术的房地产相关业务管理系统的设计及应用进行了探讨 关键词：GIS；MAPGIS；房地产；业务管理 1 引言 1 引言 随着我国经济的迅速发展， 城市建设及房地产业得到了迅速发展 城市面貌不断发生变化， 房地产各业务管理部门的工作任务急剧增加， 迫切需要使用现代化的管理手段使他们从日益繁重的工作中摆脱出来因此，适应于城市发展和政务部门信息化建设的需要，针对于房地产综合业务管理的信息系统应运而生 房地产的相关系统是根据房地产各业务管理部门日常工作的需要， 利用计算机等现代信息高新技术， 建立起来的适合房地产业务管理流程的综合信息系统，实现了房地产各项业务的规范化、和科学化管理及房地产信息的高效利用 房地产业属于 GIS 的应用领域之一由于从地籍管理、地价评估、小区规划、居住环境与设施的分析、地产销售、物业管理到大型房地产项目投资分析等均与空间信息有关，则GIS 均能发挥重要作用。

房地产业的快速发展，要求行业管理部门及时、准确地掌握房地产现状近年来，许多城市已经把 GIS 技术和网络技术应用于房地产行业管理工作中，开发了相应房地产 GIS 软件，建立了房地产行业管理信息网络，有效地完善了政府对房地产市场信息的监控和预测能力，同时为社会各界获取房地产行业权威信息提供了渠道[1] 2 房产信息化建设中存在的问题 2 房产信息化建设中存在的问题 随着我国房地产业的迅速发展，房地产管理部门在实际工作中遇到了新的问题与挑战，主要表现在: 1、房地产开发和旧城区的改造项目逐年增多，工程周期短、见效快的小项目与规模大、周期长、配套性强的大项目都呈上升趋势，致使房地产开发管理信息成倍增长，同时要求信息的更新、查询更加迅速、快捷; 2、项目空间分布广泛、复杂，原有的文字、图纸手段难以体现城市的整体规划，加大了计划决策和立项审批的难度; 3、房地产存量房销售和出租火爆，需要对大量的相关信息进行管理，同时又要满足消费者对信息查询的要求 4、房地产政府部门的职能发生变化:行政指令弱化，指导协调职能加强这些变化要求房地产政府部门必须不断加强市场预测、待开发地块信息贮备的工作力度 5、政府职能部门的政务公开，促使房地产开发和交易信息通过因特网进行 Web 发布，由于房地产开发和交易信息具有地理位置、分布等空间属性，普通技术手段难以实现。

由此看来， 传统的人工管理方式己经不能适应当前信息时代的要求， 只有采用先进的地理信息系统(GIS)技术、数据库管理技术以及最新的地理信息 Web 技术，实现房地产开发、交易和管理等信息的计算机存储、处理、共享和发布，为房地产管理提供强有力的技术和决策支持，才能实现真正的房地产业政府信息化[2] 3 GIS 平台选型平台选型 3.1 GIS 基础平台 MAPGIS 7.0 平台是武汉中地数码科技有限公司开发的新一代面向网络的超大型分布式地理信息系统基础软件平台系统采用面向服务的设计思想、多层体系结构，实现了面向空间实体及其关系的数据组织、 高效海量空间数据的存储与索引、 大尺度多维动态空间信息数据库、三维实体建模和分析等功能，并具有 TB 级空间数据处理能力，可以支持局域和广域网络环境下空间数据的分布式计算， 支持分布式空间信息分发与共享、 网络化空间信息服务，能够支持海量、分布式的国家空间地理信息系统基础设施建设 该系统将传统的地图制图软件、 数据库软件以及数据分析软件功能汇集到一个统一的平台， 从而为房地产行业多源数据的综合评价与分析创造了一个理想的环境 并可以作为开发房产 GIS 应用软件的强大的二次开发基础平台。

3.2 WEBGIS 基础平台 基于 WEB 的地理信息系统(WEBGIS)是以网络为中心的地理信息系统， 它使用互联网环境，为各种地理信息系统应用提供 GIS 功能和空间数据及其数据获取能力互联网改变 GIS数据信息的获取、传输、发布、共享、应用和可视化等过程和方式，为 GIS 数据用户提供方便的 GIS 数据信息发布与共享方式互联网己经成为 GIS 的新的操作平台WEBGIS 作为一个交互式的、分布式的、动态的地理信息系统，是 GIS 技术发展的必然趋势 MAPGIS-IMS7.0 专业版平台是建立在 Internet 上的具有四层体系结构的网络 GIS 系统它的主要任务是建立 WEBGIS 服务器，在网上发布房地产空间信息，让大众在网上获取更多房产相关的地理空间信息 4 系统功能介绍 4 系统功能介绍 4.1 系统功能结构 房产GIS系统房产GIS综合管理系统房产项目测绘系统房产WEBGIS网上系统图形编辑属性管理定位浏览决策分析房屋图形绘制面积计算面积分摊成果输出图形浏览查找定位信息发布系统功能结构图 4.2 房地产 GIS 综合信息管理子系统 房地产地理信息综合管理系统是房地产信息管理平台的重要组成部分， 它以功能强大的GIS 软件平台——MAPGIS 为技术依托并结合了房地产领域的相关知识和业务用途，采用GIS 技术进行数据的管理与组织，以各种比例的航测图、测控网数据作为房地产产籍图图库的来源， 以此为基础对房地产综合业务数据和房屋相关属性信息进行索引与管理， 通过对地理数据的集成、存储、检索、操作和分析，生成并输出各种地理信息，从而实现房地产综合信息自动化管理。

整个系统是由房地产信息数据库系统以及建立在数据库系统之上的空间查询与分析功能组成，实现了图形和属性的有机结合，可以方便、快捷地提取房屋的属性数据，同时提供了方便快捷的地形图修补测、 实时的房屋数据输入及更新以及灵活方便的打印输出功能 通过以图管房的管理模式提高管理的科学性，使房地产管理工作更加科学、实用和方便[3] 4.2.1 图形编辑 系统提供多种房地产图形输入、编辑及输出功能，如点、线、区基本元素的输入和删除等编辑操作，其中包括房屋、小区、道路、注记等各种地物的图形以及对应的属性数据的编辑 1、 输入工具 先设定好要输入图元的相关参数，然后在一定范围内输入点、线、区其中可以是房屋、道路、区域等各种地物 2、 更新工具 更改图元的相关参数和属性，或在现有图元的基础上添加和删除新图元 3、 拓扑编辑 拓扑信息的浏览、拓扑构建、节点平差、分割合并区等 4、 注记编辑 图元注记的添加、删除、修改、移动等操作 房地产 GIS 编辑系统 4.2.2 属性管理 对各种地物图形的属性结构及属性信息进行浏览和编辑， 包括对分幅图、 分丘图以及分层分户图上的丘、道路、房屋、户等各种地物信息及其属性结构的查询和修改。

可通过鼠标点击的方式方便快速的操作目标地物 4.2.3 定位浏览 定位浏览是指根据查询条件查找图形数据的功能子模块，它可以通过区、街道、小区、道路、河流、丘、楼盘等名称以及通过丘号、图幅号、地号、输入坐标等快速进行定位并且定位目标可以支持模糊搜索查询 通过选定定位方式和定位目标后即可进行定位查询， 定位目标将以闪烁和高亮的方式显示在视图中，定位查询结果一目了然 1、地物定位 先通过模糊查找得到欲定位目标如街道、道路、河流等地物，然后点击定位查询则目标地物将高亮闪烁显示； 2、坐标定位 可通过手工输入或鼠标点取的方式确定要查询地点的直角坐标值，然后点击定位查询，显示出该点及其周边区域的图形数据； 3、图幅定位 可通过手工输入或鼠标点取的方式确定要查询地点所在的图幅号， 然后点击定位查询显示该区域的图形数据给用户； 4、其他定位 包括坐落定位、幢号定位、房屋名定位等其他地物定位，系统根据给定的注记信息，找到注记所在的位置，定位到该点，高亮显示给该点及周边区域的图形数据； 4.2.4 决策支持 决策支持系统是辅助决策者通过数据、 模型、 知识以及人机交互方式进行半结构化或非结构化决策的计算机应用系统。

它为决策者提供分析问题、建立模型、模拟决策过程和方案的环境，调用各种信息资源和分析工具，帮助决策者提高决策水平和质量GIS 可以看作是用于决策支持的空间信息系统 比如， 由于城市建设需要拓宽马路街道时， 通过决策分析里的区域缓冲分析可以排查需要改拆的建筑信息， 对决策分析结果进行统筹规划可以大幅提高相关职能部门的办公及执行效率各种各样的决策分析结果，对于用户来说是十分具有建设和发展意义的 4.3 房地产项目测绘子系统 房地产测绘系统所针对的主要用户是房地产测绘单位、 房管部门及房地产开发商， 其最终日标是辅助测绘人员快速绘制出房屋的分层分户平面图， 并以最新的国家标准为基础精确地计算出所测房屋的套内面积和公共分摊面积， 统计各类信息、 生成统计表格及自动配置图形，以此提高图形绘制和面积计算的速度，促进配发房地产证的工作效率和工作质量[4] 房产测绘系统功能模块图 4.3.1 房屋图形绘制 建立附图和层图的关联关系，通过图层直接生成附图规范图层设置，把图形要素严格按照图层规定存放，便于管理及查询本系统的墙线规定为：幢图采用外墙线，户图采用强中线；根据各图特点，设计多种特有的专用绘直线，可以绘制普通阳台、半凸阳台、转角阳台和各种特殊阳台；配有相应的图检查功能，辅助检查墙线的错误；灵活绘制标准分户图；可用单线墙或双线墙表达；智能生成半墙。

4.3.2 面积计算与提取 对线框图自动进行户轮廓识别操作，产生户识别，交互提取公共户室，以便分摊计算；自动计算全部户室面积、排列户室序号、并标注户的几何尺寸；自动处理复杂曲线房间的面积计算 具体功能包括：计算与提取套内建筑面积、分层建筑面积；幢总建筑面积（占地面积）提取；自动处理复杂曲线房间的面积计算，如圆弧；对于图上的每一块面积都要对其面积标定在进行面积标定的同时,系统自动将该图块的每一条边的边长都进行标注并对图块进行相应的文字说明在标定时,图块面积和边长的计算都是由系统来完成的标定完成以后,系统会将标定过的图块放入指定的图层里标定完了以后,每一套就是一个图层这样在出图时就有了一一对应的关系；能够方便处理复杂情况，如：井、岛、曲线等类型的面积区域 4.3.3 面积分摊计算 自动进行全楼面积分摊计算，交互完成多级面积分摊计算，采用多级分摊概念，逐级深入进行分摊，分摊级数不限；根据实地勘测的数据进行计算机成图，并根据规范要求计算出用地面积、用地分摊面积、建基面积、建筑总面积、公建分摊建筑面积等，最后生成宗地图及相关的权属文件，界址点坐标文件 4.3.4 成果输出 房地产测绘成果的输出包括： 房屋分层分户图的输出， 其中可以可提取分户图、 分层图、分层分户图、预测算分层、分层分户图，在图形提取时能以 MAPGIS 桌面模板方式直接生成打印预览，并可调整出图比例；分摊数据的提出，其中包括可提取分摊级别、分摊计算公式及对应数据、幢建筑面积、占地面积、幢层数、幢各层建筑面积、层户数、户编号及文字标识、户套内面积、分摊面积、占地面积、各级分摊系数、各级分摊参摊部位及公用面积细表等数据；房地产计算报告书提取，包括分实测和预测两种；分摊结果汇总输出，包括房屋分层分户图输出，房屋户（室）面积汇总表，房屋楼层面积汇总表，分摊面积计算汇总表。

4.4 房地产 WEBGIS 网上子系统 随着政府职能部门的政务公开，促使房地产开发和交易信息通过 Internet 对大众进行发布，由于房地产开发和交易信息具有地理位置、分布等空间属性，普通技术手段难以将具有这么多空间数据的房地产信息在网上进行发布，而房地产 WEBGIS 正是这样一个将先进的地理信息系统(GIS)技术与 Web 技术相结合的系统，实现了房地产地理信息数据在网上的发布，为房地产管理提供了强有力的技术和决策支持[5] 4.4.1 图形浏览 WEBGIS 最基本的功能就是详尽的地图服务，相关于地图服务包括地。