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土地储备核算论文：土地储备核算方式的探讨摘要:国家出台了一系列的土地储备资金的规范性文件，但在实际中仍存在一些操作上的困难随着土地储备管理制度的深入，笔者在土地储备运作模式、收益分配、成本核算等方面提出了一些新的建议关键词：土地储备资金 土地储备制度 收益分配 成本核算土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为国家近年来虽已出台了《土地储备资金财务管理暂行办法》 （下面简称《管理办法》 ）和《土地储备资金会计核算办法》 （下面简称《核算办法》 ）等一系列的规范文件，但实际工作中仍然存在一些操作上的困惑和矛盾，有待进一步的制度完善；而各地操作模式和体制上的不同也导致了各地土地储备信息的不对称等问题我们应制定相应的相关的管理对策，以期促进土地储备管理制度的健康、稳步发展一、土地储备核算中存在的问题(1)目前我国土地储备机构体制没有完全统一，土地储备资金的管理主体也不尽相同。

据了解，北京市土地储备中心是实行企业化管理但由政府全额拨款的事业单位，福州市土地资产发展中心是与市国土资源局平级的事业单位，而长沙、南京土地储备中心虽都隶属于市国土局，但一个是自收自支的事业单位一个是全额拨款的事业单位这些机构的职能基本相同，但在土地储备资金管理中，行使的管理权限却大不相同，性质也有很大的差异，不论这些土地储备机构以何种形式出现，它都不是严格意义上的市场主体体制不统一导致各地运作模式五花八门，无法严格按照《管理办法》和《核算办法》来进行土地储备资金的管理2)对于土地储备资金的收益分配，没有统一的文件进行规范目前各地都出台了从储备土地净收益中划出一定的比例用于土地储备的规定性文件，有的地方将储备土地的中标价款扣除一部分，由政府财政部门管理和使用，直接进入了土地储备中心的资金专户；有的地方土地出让所得的出让金归政府所有，储备土地则用银行贷款来周转，有的地方把储备土地中标价款全部在储备中心集中，并由政府监督，有的地方把储备土地的出让金用来弥补财政资金的缺口，而不是按规定用途使用因此，土地储备资金在使用上有了很大的随意性，财政部门对土地储备资金的管理没有统一有效的管理措施和管理手段，给土地储备资金的管理带来了极大的困难。

另外，土地储备机构的经费来源各个文件中都定义为财政拨款，但土地储备机构虽是使用政府职能，但储备收益与财政收入和宏观调控都息息相关，如果缺乏相关的激励机制，做多做少一个样，做好做坏一个样将不利于调动员工的积极性而且，储备机构属于业务部门，业务开支相对其他行政事业部门较大，完全使用财政拨款经费远远不能满足其需要3)成本核算存在不科学的地方为了充分反映每一宗地的成本、收入和收益等，要考虑土地开发因素，组织以宗地为核算单位的单位成本核算，才能真实地反映土地收储资金的占用状况然而，在土地储备机构日常经费与储备资金分帐核算的模式下，储备宗地的人员费用没有纳入土地成本，甚至在财政模式下，大量的为储备土地而支付的交通、招待、会议等运行成本都没有进行成本的分摊核算而利息成本的分摊模式也没有明确的规定，使得成本的计算有了可调整的空间4)土地储备核算办法中规定的收入和支出的核算原则中权责发生制和收付实现制概念发生了混淆 《管理办法》和《核算办法》中都将储备资金定义为财政性资金，土地储备收入收归到财政专户，支出由财政核拨，这是典型的收付实现制的核算方式，而土地成本核算的应收预付项目的支出则是采用的权责发生制原则。

收入和支出不配比，导致了财务信息的失真5)土地储备机构的财务报表无法真实反映其财务信息首先收支表的收入为财政根据当年储备土地实际支出而核拨的经费，而并非土地出让收入；而支出却为已交付出让项目的实际支出，收入和支出完全不配比从报表中完全不能反映储备机构当年实际的出让收支以及净收益储备机构的真实收支需要登记备查账才能掌握，而土地出让收入由财政直接收取，出让方和收款方相分离,并且没有相应的激励机制使得机构缺乏催收款的积极性，容易造成应收款项的滞收或坏帐另外，报表中无法体现储备收益，开办资金和和净资产都远远达不到贷款要求，使得目前仍大量依靠银行贷款运作的储备机构在银行对其进行的的信贷考核中陷入了被动的境地，为续贷资金带来了困难二、土地储备核算方式的探讨(一)进一步健全和完善土地储备中心管理体制土地储备中心是政府对土地一级市场实现宏观调控的重要手段，也是政府完成土地储备任务的重要机构就职能上来说储备机构确实应该是全额拨款单位，但目前财政资金不能完全满足储备土地需要的情况下，储备机构仍需大量依靠贷款来进行运作综合其市场化的运作模式和贷款需求来看，土地储备中心的管理体制最好暂时实行自收自支，并将其定性为全民事业单位。

另外，土地储备中心虽执行事业单位会计制度，但土地储备过程中存在的土地收购、开发利用和土地征用的成本核算要参照企业会计制度二)完善收益分配体制建议储备机构的出让收入改为先收后交的模式，即出让收入由储备中心自行收取，年终净收益按一定的比例分别上缴财政、提取储备专用基金和滚存结余比例建议为净收益的 50%应用于土地储备资金，10%用于农业的土地开发资金，20%用于土地储备机构的日常经费来源，剩余的则用于土地的投资主体和土地所有者身上，做到政府部门的收益有 20%-30%这样在储备机构的报表上可以清晰的反映储备土地的真实收益状况，也保证了政府的利益财务报表能够清楚体现资金的去向，既便于银行进行贷后管理，也保证了出让收入的即时回笼并且建立适当的激励机制，各地根据当地的收入水平从净收益中提取适当比例的奖利基金，用以调动储备机构人员的积极性恰当的收益分配体制充分调动了机构的积极性，为盘活存量土地，培育良好的土地市场起到了积极作用，土地储备资金也会不断保值和增值三)规范土地储备资金的运行管理机制首先要保证储备中心有一定数量的开办资金，用以满足银行贷款对自有资金的要求；在政府财政资金困难无法进行现金增资的时候，可以采用政府投资的方式，即无偿地划拨一定比例的经营性用地给储备中心，或者政府从土地有偿收入中拨给土地储备中心一定比例的储备资金，用于土地储备中心增加开办资金，可以扩大贷款规模，以达到扩大土地储备量的目的。

土地储备过程也是土地储备资金的周转过程，土地储备资金能够正常周转，就相当于减少储备土地资金的积压四)加强监管力度，把好资金的流动和安全关土地储备资金存在内部风险和外部风险，如土地储备本身属于内部风险，政府干预的失败则是外部风险，土地储备资金的金额一般都是很巨大，保证资金的安全就显得非常重要，要求抓好土地储备中心内部管理，严格各项内部制约措施，并及时清理土地储备过程中的债权、债务问题，杜绝“三角债” ，杜绝政府部门随意拆借储备资金的现象，使土地储备资金在良好的财务监督管理下运作五)规范宗地的成本核算为了准确核算储备土地的成本，建议将业务人员的人工费用、专为项目发生的招待、会议、交通等业务费用采取统一的标准分摊归集到宗地成本中去并统一利息成本的分摊归集口径，使得不同地区的储备机构报表具有横向可比性三、结语土地储备核算是非常重要的一项内容，建立健全的土地管理制度，结合国情、认真调研与分析，同时加强对土地储备资金的监管力度，对于土地储备核算有重要的意义，使土地资源得到优化、土地市场的宏观调控力度增强，对于保护土地和合理利用土地起到了积极的作用参考文献：[1]国土资源部、财政部、中国人民银行.《土地储备管理办法》2007 年 11 月[2]丁蕊.发布《土地储备管理办法》加强地根调控——国家增加净地供应狙击囤地. 北京商报 2007 年 12 月[3]财政部.《土地储备资金会计核算办法》[z].2008年 8 月[4]王永红.为调控市场助力——解读《土地储备管理办法》.国土资源-2007 年。