区分宅基地房屋买卖与小产权房买卖.doc

区分宅基地房屋买卖与小产权房买卖法本二班 郭灵艳 128012010085内容提要：当下关于小产权房屋买卖问题被愈炒愈热，而国家对于小产权房的态度一直是坚决予以否定而随着城市房价的快速上涨以及城镇居民到农村购房所给双方带来的巨大利益，在很长一段时间内，将无法阻挡城镇居民将购房眼光投入农村针对上诉二者之间的矛盾，我想讨论的是应该将村民宅基地房屋与现今的小产权房区分，在反对小产权房买卖的同时，适当允许城镇居民购买村民自身的宅基地住房，以此促进资源的利用关键词： 小产权房 房屋买卖 宅基地住房 城镇房价近几年迅速上窜，城市居民在农村购房，可以购买到价格相对合理的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题而对于农村出卖房屋的一方，无论是出卖集体建设的小产权房还是村民自己的宅基地住房，村民都能够在得到可观的收益由此产生了大量小产权房的出现和农村房屋买卖纠纷’一、 宅基地房与小产权房的定义所谓“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋宅基地是农民基于集体成员身份而享有的福利保障，如果说土地承包经营权满足了农民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用权则是实现了农民“居者有其屋”的梦想 (1)。

农民在农村可依法取得一定面积的宅基地，国土行政主管部门会为其颁发宅基地使用权证书，农民可在宅基地上修建房屋，其修建行为本身是合法的，而且，依法利用宅基地建造的农民住房，可以按照规定申请房屋登记，取得房屋行政主管部门颁发的村镇房屋所有权证书宅基地房”本身是合法的建筑所谓小产权房，其通常都是在农村集体土地上，由享有该集体土地所有权的乡（镇）府、村委会或是联合房地产开发商或是村民在自己的宅基地建设，然后对村集体以外的人销售的房屋这违反了国家关于农村集体土地的规定：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外因此，城镇居民的住房必须是建设在依法申请的国有土地上，这决定了城镇居民在农村集体土地上的购房买卖不受法律保护同时根据《土地法管理法》规定，只有乡镇企业、乡镇公共设施、农村村民住宅等三类乡（镇）可以使用农村集体土地，这就意味着村集体在集体土地上建造住房用于房屋买卖是违反了《土地管理法》规定。

擅自改变了土地用途而国家对小产权房也是一直保持反对态度二、宅基地房与小产权房的区别（一）宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地权属上看，宅基地是法定的用于农村集体居民个人建造房屋的土地，用于合法的土地使用权而小产权房可能是建造在宅基地上，也有建造在集体建设用地上，有的甚至建造在农用土地上对于后两种土地，小产权房明显改变了土地用途，其超过了法定的土地使用权限二）宅基地修建的目的大多是为了自住，而且在农村，普遍的观念是宅基地作为祖产，一般是不会出卖的通常在经济发达地区的城乡结合部，农民才会把多余空置的房屋用于销售而后者是一种开发性建设，修建的目的就是为了对外销售，赚取利润三）基于第二条两者的区别，从国家保护耕地和保障农村居民基本生活的出发点看，由于村民出卖自身的宅基地房，一般是基于家里搬迁等原因要将闲置的宅基地房卖给他人，这对于国家保护耕地和保障农村居民住房条件并不冲突而小产权房则不同，其一般都是以大批量的商品房形式买卖，这对于国家对农村土地的管理及其不利四）对于小产权房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承担风险上也有很大的区别由于小产权房的违法性，注定其房屋买卖合同也不受法律保护。

由此产生了一系列的购房纠纷和各种后续问题其中的几个主要问题大多都集中在购房人的权益保护上，例如以下几个可能产生的问题：（1）购房人在够买小产权房后，不能得到国家建设主管部门的批准，无法办理合法的产权手续因而在使用房屋的过程中，遇到房屋质量、售后保修、公共设施，入住后的物业管理问题，都难以解决2）由于小产权房没有国家认可的产权，购房后，不能转让过户，对房屋升值保值影响很大，如果遇到国家征地拆迁，购房人不是合法的产权人，很可能就无法得到拆迁补偿3）购买小产权房，如果发生纠纷，即使是开发商违约，诉至法院，法院也不会按照正规房屋买卖纠纷处理，只能按普通合同无效处理购房人其中的权益又将无法得到保障以上这些小产权房的缺陷也许在宅基地房中也能略见一二，如遇到国家拆迁，宅基地房购买人由于无法取得宅基地使用权，进而无法办理产权过户，也将可能遭遇无法获得补偿的问题等但总体来说，购买村民自身的宅基地房的风险远远小于小产权房，因为小产权房在某种意义上可以说是一种不规范甚至不合法的房地产开发，购房人在购买小产权房时就要承担开发时、开发后等各个阶段的风险而宅基地房在这些方面就好很多三、区别对待宅基地房和小产权房正是由于小产权房的诸多缺陷，尤其是其在以下两个方面严重背离了国家的愿望和损害了政府的利益：（1）正如前面提到的，国家对于农村集体土地使用权限的规定主要是为了保护耕地和保障农村居民的住房，而小产权房则违背其初衷。

2）由于“小产权”房建在集体土地上，没有向政府交纳土地使用权出让金、城市基础设施配套费和其他税费，在现行法律制度下，政府统一征用土地，统一出让，垄断了土地供应一级市场，通过收取出让金的方式将土地使用权让与开发商，在房地产开发的各个环节，开发商还将交纳给各级政府、各个部门各种各样的税费因此小产权房买卖在一定程度上给政府现行的房地产开发制度带来很大的冲击而这是政府所不愿看到的因此政府对小产权房的态度一直都是予以否定这从国土资源部对深圳关于小产权房“转正”事件的态度就可明确看出：对于深圳允许将小产权房集体土地征为国家所有土地后，补办相关手续后就可成为“大产权”房的做法，国土资源部表示对此是不赞同的由此政府对小产权问题态度强硬但我想说的是，政府反对小产权是无可厚非的，但是政府应当区别对待宅基地房与小产权房：在禁止小产权房买卖的同时，适当允许农村居民将自家的宅基地房出卖给本集体以外的购房者，避免一刀切，切实维护村民和购房者双方的利益原因主要有三：（1）对于上诉小产权房的两个主要缺陷，村民自身的宅基地房出卖则几乎不会出现上诉问题2）随着城市化进程的加快，农村居民涌入城市的人口数量大大增加，由此在农村的闲置的宅基地房则大大增加。

对于这些宅基地房，一方面房屋主人很多都举家在外地，房屋长期闲置；另一方面，由于房屋主人通常未取得外地户口，而且也不会想要抛弃房屋，因此村集体也无权利收回宅基地，由此就造成房屋的长期闲置，浪费房屋资源3）城镇的住房压力在现今极大，对于那些想在城市生存，但对于住房实在负担不起的，这些郊区闲置的房屋则是最好的去处因此，适当的宅基地房屋买卖对农村居民和购房者双方都是有利的，并且也无损国家和政府的利益何乐而不为四、解决宅基地房屋买卖纠纷的几点建议对于村民自身闲置的宅基地房屋买卖，我觉得应该给予肯定但是由于是宅基地住房，这就牵扯到宅基地使用权的问题，由此宅基地房屋的买卖也会产生小产权房买卖的问题，即房屋购买人无法办理产权过户，无法获得合理的产权证明，由此在将来产生房屋纠纷、房屋转租、房屋拆迁等问题时解决起来就比较困难对于村民自身宅基地房屋买卖问题，在对比社会上的多种解决办法后，我比较欣赏一下两种办法一）可以该宅基地房屋买卖合同作为一个长期租赁合同，并且双方在合同中约定房屋购买人可以对房屋转租等，充分赋予房屋购买人对房屋行使的各项权利，使之与所有权相近二）就是与深圳的做法一样，允许房屋“转正”，由宅基地使用权人到有关部门补办手续，补交各种费用的情况下，补发产权证，使之合法化，然后双方再办理产权过户。

而其中各种费用，可由双方的购房合同中约定三）除上面两种办法外，我设想过一种于第一中办法类似的方法就是房屋的拥有者可以就该房屋为购房人设立一个长期居住权，就居住权的各种权限去对抗购房人在今后可能遇到的各种侵害由于我国目前物权法中并未规定居住权，因此这仅仅只是个设想，但是由于居住权在我国的重要地位和历史渊源，也许在将来的某一天，居住权还可使用，那样的话，对于宅基地房屋买卖就可尝试该项权利五、结束语总之，在现今房价趋势下，将很难根除城镇居民将购房眼光投向于农村，国家在禁止小产权房买卖的同时，应该适当想办法缓和这其中的矛盾，适当允许城镇居民在农村购房，促进农村宅基地房屋的流转 注：(1)【农村宅基地买卖】城镇居民购买宅基地上的农房是小产权房吗——对流行观点的批判 作者：佚名 来源：中顾法律网。