[土地增值税清算规程]浅析当前土地增值税清算工作中存在的主要问题及对策.docx

[土地增值税清算规程]浅析当前土地增值税清算工作中存在的主要问题及对策存在的主要问题：一、以预征预缴代替清算，清算形式不完善在房地产项目没有销售完成之前，土地增值税日常管理主要是以房屋的销售额或预售额为计税依据，以房屋类别来确定预征率计算预缴土地增值税，待房屋销售完成或基本完成后，再进行土地增值税清算，实行多退少补这种管理模式非常不利于土地增值税清算工作一方面由于土地增值税政策较为复杂且变化快，加上宣传服务不到位，大部分纳税人对土地增值税清算业务知之甚少另一方面税务部门对房屋销售进度不好把握，是否销售？销售进度如何？都是房地产开发企业自己的事，税务部门很难掌握，到底哪个房地产项目达到了清算条件，哪个房地产项目没有达到清算条件，不是很好掌握，从而导致土地增值税清算工作无从实施，只好以预征预缴的方式代替土地增值税清算二、委托中介机构代理，清算主体不规范从目前情况看，土地增值税清算的主体，主流仍是委托中介机构代理清算，房地产开发企业基本上是出中介费了事，税务管理部门对清算结果基本上是无审核地认可少数纳税人房地产开发项目销售完成或基本完成后，由于对土地增值税政策不熟悉，对清算程序不了解，怕自行清算达不到税务部门的要求，往往委托税务师事务所等中介机构代理清算。

由于一些中介机构夸大宣传，一味地强调中介代理的作用，使纳税人片面地认为出了代理费就能搞定土地增值税一些税务部门由于自己的税收管理员业务能力有限，根本把不住审核关，为了完成清算任务，应付上级检查考核，只好认可中介机构的清算结果，形成对土地增值税的清算基本上是以中介机构说了算的奇怪局面三、退多补少，清算不公现象普遍存在土地增值税的日常管理是以分类按率预征为主，土地增值税的增值额主要是与销售价格相关，预征的税额与清算的税额相差较大在现实中土地增值税清算补税的情况相对多一些，但也存在少数项目清算退税的情况，特别是房屋售价普遍不高的中小城市清算退税也是常有的事一些精明的房地产企业纳税人掌握土地增值税政策后，对可能存在退税的开发项目迅速完成销售，满足清算条件积极进行土地增值税清算；对可能存在补税的开发项目，人为控制销售情况，不满足土地增值税的清算条件，就是满足了清算条件也想方设法不进行清算，导致土地增值税退税的项目清算多，补税的项目清算较少，造成土地增值税清算上的不公平四、就帐论帐，清算审核不深入通过对完成土地增值税清算的开发项目来看，多数清算只是就帐论帐，做表面工作，审核工作没有深入实质主要表现在：一是不深入开发项目实地，不知道项目所处在的位置、整体规划、占地情况、房屋结构、销售情况、入住情况、出租情况、公共设施配套情况以及拆迁安置情况，没有掌握项目的一手信息。

二是对销售收入核实不准确，主要是对有的房屋售价明显偏低也不进行核实，有的对统一收取的安装费、电脑宽带网安装费、有线电视初装费、天然气初装费、以及水电安装费等代收费用没有并入销售收入三是对成本费用项目核实不清，重点是对建筑安装工程支出没有认真审核，工程支出与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同等内容不相符五、重整体轻分类，清算甄别不细致根据土地增值税的清算要求，房地产开发企业必须按开发项目分房屋类别对土地增值税进行清算，一个开发项目要分普通住宅、非普通住宅和其他开发产品等三类房屋，分别确定销售收入、归集成本费用项目、计算增值额、确定增值率、计算增值税额从我们掌握的情况来看，为了图简便，有的土地增值税清算都是按项目进行统一清算，而不按房屋的类型分别进行清算强化征收管理对策一、积极开展对税务人员土地增值税业务的学习培训，提高专业素质一是加强土地增值税清算理论知识的培训，全面学习土地增值税的有关税收政策和房地产会计核算业务，掌握土地增值税的清算条件、清算流程，熟悉房地产各开发项目成本费用的归集和分配二是加强与资深的税务师事务所和会计事务所等中介机构的业务联系，选派房地产税收管理的业务骨干参与中介机构受托土地增值税清算业务的实践活动，培养清算人才。

三是由主要业务部门签头，集中清算人员，选择一到两户房地产企业开展土地增值税核查和检查工作，实地培训人员，积累清算工作经验二、做好税收政策宣传和，培养企业自行清算、自觉申报的良好纳税意识由于土地增值税政策正处在调整和完善的过程中，税收政策变化较快，因此税收政策宣传和工作显得尤其重要一是要利用好我们现有的12366信息平台以及其他媒体工具加强对纳税人的税收宣传，特别是要把税收政策变化情况及时告知纳税人；二是要利用“纳税人学校”和“纳税人之家”大力开展对纳税人的业务培训工作，使纳税人及时了解和掌握新的税收政策；三是以服务纳税人为出发点，组织税收管理员对重点纳税人特别是财务人员和法人代表开展一对一的纳税，使他们在了解政策、掌握政策的前提下会操作会运用，从而达到自觉地执行政策、自愿地申报缴纳税款的良好局面三、搞好部门配合协调，加大对土地增值税的检查力度在对房地产开发企业土地增值税管理过程中，必须按照相关法规，加强与发改委、工商局、国土局、规划局、建设局和房产局等部门的信息交流和互换，及时了解、掌握房地产开发企业的开业登记、土地征用、项目立项、工程施工、竣工验收和房屋销售等开发经营状况，建立健全房地产行业的基础信息，加强税源动态监控，对达到土地增值税清算条件的企业必须按《土地增值税的清算办法》要求纳税人限期完成清算工作。

四、改进土地增值税的预征方式，取消分类预征，实行按价预征现行的土地增值税设置的原则，是依据房地产销售价格增值的高低进行征税，显然与售价相关与类别无关而现行的预征率主要分类设三个档次，第一档是普通商品住宅类、第二档是非普通商品住宅类、第三档是非住宅用房类四档预征率没有很好地体现价格增值的特点，特别是普通商品住宅和非普通商品住宅基本上与售价无关。