房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案第637期.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案1. 试题：（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格正确答案：C2. 试题：房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低)正确答案：对3. 试题：未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低)正确答案：对4. 试题：房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升正确答案：对5. 试题：当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整)正确答案：对6. 试题：【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5正确答案：D7. 试题：产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他正确答案：B8. 试题：如果采用间接比较进行房地产状况修正，则：可比实例在其房地产状况下的价格×100/()×()/100=在估价对象房地状况下的价格。

答案顺序对应）A.可比实例房地产得分B.估价对象房地产得分C.可比实例房地产相对于标准房地产的得分D.估价对象房地产相对于标准房地产的得分E.标准房地产的得分正确答案：CD9. 试题：某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%则该旧办公楼的价值为（）万元A.1553B.1679C.1850D.2034正确答案：D10. 试题：房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素正确答案：C11. 试题：砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰．非生产用房为()年答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60正确答案：ABC12. 试题：在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素)正确答案：对13. 试题：正常成交价格就是和平获得他人房地产付出的代价)正确答案：错14. 试题：不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。

有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降正确答案：对15. 试题：按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值A.较高B.较低C.居中D.最低正确答案：C16. 试题：房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近正确答案：D17. 试题：【2012年真题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价正确答案：ACD18. 试题：关于明确价值时点，下列说法错误的是（）A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期正确答案：B19. 试题：交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。

正确答案：对20. 试题：能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是()A.增加中小户型的供给量B.增加居民收入C.降低利率D.开征物业税正确答案：D21. 试题：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容)正确答案：错22. 试题：使用价值很大的东西必定具有很高的交换价值，使用价值较小的东西必定具有较小的交换价值)正确答案：错23. 试题：现货价格是指在交易达成后立刻进行商品交割的价格)正确答案：错24. 试题：房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的正确答案：对25. 试题：账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本正确答案：BC26. 试题：【2011年真题】影响某套住房的实物因素不包括()A.装修B.户型C.层高D.楼层正确答案：D27. 试题：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。

正确答案：错28. 试题：【2011年真题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的正确答案：AB29. 试题：有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，这时最好采用营业收入测算净收益)正确答案：错30. 试题：直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分A.评选B.评定C.评分D.评价正确答案：C31. 试题：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用()估价A.比较法B.区位法C.实物法D.成本法正确答案：D32. 试题：()是从动工开发到房屋竣工的这段时间A.建造期B.经营期C.开发期D.前期正确答案：A33. 试题：【2012年真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况正确答案：ADE34. 试题：最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。

A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益正确答案：A35. 试题：新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应()A.扣除折旧B.预算折旧C.以一定的比率计算折旧D.不扣除折旧正确答案：D36. 试题：【2011年真题】在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收入是评估报告使用人或估价关系利害关系人)正确答案：对37. 试题：深度百分率表是基于深度价格递增率制作出来的)正确答案：错38. 试题：估价报告的外在质量指()A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位正确答案：B39. 试题：正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关A.人工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化正确答案：A40. 试题：【2012年真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值正确答案：B41. 试题：某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。

A.35B.45C.48D.50正确答案：A42. 试题：收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数)正确答案：错43. 试题：某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年A.40B.45C.50D.60正确答案：D44. 试题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值)正确答案：错45. 试题：任何情况下都可以使用长期趋势法进行房地产估价)正确答案：错46. 试题：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低正确答案：错47. 试题：某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元正确答案：错48. 试题：房地产交易双方当事人必须按照估价报告上提供的价格成交。

)正确答案：错49. 试题：下面()是计入商品住宅价格的费用A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费正确答案：AB50. 试题：不论是狭义地租还是广义地租，都有一个基本含义，就是一种"纯粹的剩余物")正确答案：对51. 试题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A52. 试题：【2012年真题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率正确答案：CD53. 试题：划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段)正确答案：对54. 试题：一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝。