房地产抵押评估指导意见.doc

房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日　　第一条　为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见第二条　本意见适用于各类房地产抵押估价活动第三条　本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动第四条　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款第五条　房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则第六条　房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

第七条　从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力第八条　委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查第九条　房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”第十条　房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意第十一条　法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象第十二条　房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况第十三条　房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。

第十四条　房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片内外部状况照片应当作为估价报告的附件由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管　　第十五条　在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。

第十六条　估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；（二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算第十七条　评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额第十八条　房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况第十九条　房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响第二十条　房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。

第二十一条　房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款第二十二条　房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；（三）合理使用评估价值；（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估第二十三条　房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明第二十四条　房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序　　第二十五条　在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。

第二十六条　估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外第二十七条　房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字第二十八条　在房地产抵押估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》执行第二十九条　本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释第三十条　本意见自 2006 年 3 月 1 日起施行对房地产抵押估价指导意见的三点体会作者：苏州天元… 来源：《中国房地产估价师》2006 年第 2 期 日期：2006-06-23 最近，建设部、人民银行和银监会联合发布了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8 号)其附录部分《房地产抵押估价指导意见》(下面简称《意见》)在抵押评估方面对《房地产估价规范》的具体运用进行了补充和细化，出现了一些新的内容和规范。

其一是要求对预期可能导致房地产抵押未来价值下跌的因素予以分析和说明，本文就该条予以技术探究 《意见》中指出：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款分析房地产抵押价值的定义，并结合评估实际工作，笔者认为导致房地产抵押价值未来下跌因素主要可以分两大类，一类是导致房地产市场价值减少的因素，另一类是导致法定优先受偿款增加的因素 一、影响估价对象房地产市场价值因素的细化与分析 1．由于经济衰退或房地产政策调整，区域范围内房地产市场价值整体下跌，导致估价对象房地产市场价值的下跌 经济衰退必将导致区域内房地产市场的不景气，使得区域范围内房地产市场价值整体下跌例如在亚洲金融危机中，东亚地区的日本、香港等地，经济发生了不同程度的衰退，导致这些地区的房地产价值暴跌 而房地产政策调整，出现抑制房地产市场发展的政策时，也往往会导致房地产市场价值的下跌例如近年房地产宏观调控政策的出台，对国内某些房地产过热地区进行降温，也导致了部分地区的房地产市场价值下跌 2．估价对象房地产的环境因素恶化或区位条件恶化，导致估价对象房地产市场价值的下跌。

大气环境、声觉环境、视觉环境以及卫生环境等环境因素恶化，比如空气污染、噪声污染等，都会导致周边房地产的市场价值下跌例如住宅周边新建化工厂造成空气污染，在住宅南面新建高层建筑影响采光等，都会使得对象房地产贬值 而区位条件的恶化，使得影响房地产价值的因素变化，进而导致了估价对象房地产市场价值下跌；比如原来是区级商服中心，可能由于规划调整等原因，现在降为小区级商服中心，也将导致该区域房地产市场价值的下跌 3．市政拆迁风险因素，导致估价对象房地产市场价值的下跌 由于市政拆迁，具有一定的政府行为和公益性，使得市政补偿的标准都不太高，且略低于被拆迁对象的正常市场价值因而对象房地产在可预期范围内，存在市政拆迁风险，往往会出现市场价值下跌的情况 4．人为使用不当或自然因素使得房地产加速物理折旧(或经济折旧)，导致估价对象房地产市场价值的下跌 人为使用不当通常是指擅自拆改建筑物，破坏建筑结构；或平时使用时，缺乏必要的维护等，使得房地产加速物理折旧(或经济折旧)，这必将导致估价对象房地产市场价值的下跌 而自然因素(如火灾、地震、水灾等)，也会对建筑物产生破坏作用，进而导致房地产折旧加速，估价对象房地产市场价值下跌。

5．心理因素的存在，导致估价对象房地产市场价值的下跌 导致房地产市场价值下跌的心理因素主要指有关于房地产的心理阴影对于住宅来说，比如在该住宅内发生过丧葬、恶性案件等事件；对于商铺来说，比如该商铺多次发生经营失败、破产等事件 二、影响法定优先受偿款增加因素的细化与分析 《意见》中指出：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款 笔者认为在抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况 1．抵押权实现费用的增加 抵押权实现费用，我们认为应该包括诉讼费用、法院执行费用、律师费、拍卖费用等，此类费用随着抵押权实现都将会有所增加 如果要实现抵押权，就有可能会产生诉讼费用、法院执行费用、律师费、拍卖费用等，而根据《中华人民共和国破产法》规定，破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用、破产案件的诉讼费用，以及为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用，应当从破产财产中优先拨付 2．企业所欠职工工资和劳动保险费用 企业所欠职工工资和劳动保险费用应该考虑两种情况，一种是由于企业经营不善所欠职工工资和劳动保险费用，另一种是企业恶意所欠职工工资和劳动保险费用。

无论是哪种情况，根据《中华人民共和国破产法》规定，破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：破产企业所欠职工工资和劳动保险费用，破产企业所欠税款，破产债权因而在清偿债权前，应先清偿破产企业所欠职工工资和劳动保险费。