房开企业土地价款扣除涉税分析.docx

房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的税务管控2018-01-25 肖太寿 房地产纳税服务网全面营改增后，选择一般计税方法的开发项目，允许房地产企业扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额计算增值税销项税额一、法律依据 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第18号 ）第四条、第五条第四款和《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点的规定，一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）其中当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据 另外，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条和第五条的的规定， “向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料二、房地产企业计征增值税销售额时允许扣除土地价款的范围 1、房地产企业向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（也称为土地出让金） 2、向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用三、房地产企业扣除土地价款计算增值税5大销售额时税收风险根据 财税2016 140号和 公告2016 18号规定，在计算销售额时，扣除土地价款的税收风险：一是能否提供证明土地价款和拆迁款的真实材料；二是计算当期允许扣除的土地价款时，是否将公告配套设施建筑面积计入可供销售面积中，造成多交增值税；税收风险控制策略：收集拆迁补偿款土地价款的法律凭据1、省级以上财政部门监制的财政票据2、被拆迁人姓名、身份证号、被拆迁路段及门牌号、拆迁面积及补偿金额，被拆迁人签章等资料；包括：签章被按有手印的补偿清单；银行盖章支付的补偿款或收款收据；从政府部门取得的返还的土地出让金，不得从土地出让金中扣除四、房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的账务处理《增值税会计处理的规定》（财会[2016]22）关于“企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理”规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。

待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费―应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费－简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费－应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目基于以上规定，房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的账务处理如下：1、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用时的账务处理：  借：开发成本——土地成本/土地征用拆迁补偿费  贷：银行存款   2、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额冲减“主营业务成本”的账务处理：  借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）  贷：主营业务成本五、房地产企业差额计征土地增值税中扣除的土地价款在土地增值税和企业所得税中的处理根据上面的会计核算可发现，销售房产项目的“主营业务成本”是不含土地出让价款所抵减的销项税额，即计算企业所得税时允许扣除的主营业务成本应剔除土地出让价款所抵减的销项税额后的金额确认（会计核算冲减“主营业务成本”并计入应纳税所得额）；但在计算土地增值税时其开发成本发生额中的土地成本是其支付的全部价款，不扣减所抵减的销项税额。

也就是说，房地产企业在计算土地增值税时，土地成本是招拍挂时，房地产企业向政府支付的部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益以及向其他单位和个人支付的拆迁补偿费用的总和在计算企业所得税时，土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）扣除销售额所抵减的销项税额不可以在企业所得税前扣除。