2011年上海金山万寿寺地块前研究定位报告（71页）.pdf

Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播 金山万寿西块地块研究定位报告 上海中原地产 shanghai. 2011 Code of this report | 2 © Copyright Centaline Group, 2010 地块位于金山新城的总体规划范围内，为商业用地地块位于金山新城的总体规划范围内，为商业用地 地块区位地块区位 本案本案 地块指标地块指标 四至范围四至范围 金卫城河以西金卫城河以西 城河路以东城河路以东 板桥路以北板桥路以北 金山大道以南金山大道以南 占地面积占地面积 101700101700平米平米 总建面积总建面积 107802107802平米平米 容积率容积率 1.061.06 规划用途规划用途 商业、绿地商业、绿地 Code of this report | 3 © Copyright Centaline Group, 2010 研究目标研究目标 在项目各项指标、建筑设计方案等尚未确定的情况下，把握在项目各项指标、建筑设计方案等尚未确定的情况下，把握金山新城板块发展金山新城板块发展机遇机遇，寻找，寻找金山市场板块市场机会点金山市场板块市场机会点，并对项目进行初步定位。

并对项目进行初步定位 项目核心目标 突破金山新城板块现有的市场格局，打造金山新城板块的西部中心突破金山新城板块现有的市场格局，打造金山新城板块的西部中心 Code of this report | 4 © Copyright Centaline Group, 2010 核心关注问题核心关注问题 核心关注问题核心关注问题 城市机遇城市机遇 市场现状市场现状 项目本体认知项目本体认知 项目初步定位项目初步定位 价格价格 定位定位 发展类发展类 型定位型定位 Code of this report | 5 © Copyright Centaline Group, 2010 区域城市发展研究 1 区位与社会发展特征 经济总体运行情况 城市规划 1 2 3 Code of this report | 6 © Copyright Centaline Group, 2010 区位概况区位概况 金山区金山区位于位于上海市西南上海市西南部，是部，是沪杭甬及舟山群岛沪杭甬及舟山群岛经济经济交通枢纽，总陆地面积交通枢纽，总陆地面积586586 平方公里，海岸线平方公里，海岸线23.323.3公里公里, , 具备天然良港条件。

被称为“上海南翼桥头堡”具备天然良港条件被称为“上海南翼桥头堡” 区位区位 上海市的西南门户、杭州湾畔 地位地位 沪、杭、甬及舟山群岛经济枢纽 方位方位 长江三角洲南翼，太湖流域碟形洼地东南端 四至四至 南濒杭州湾，北连松江、青浦两区，东邻奉贤区，西与浙江省平湖、嘉善接壤 面积面积 陆地总面积586.05平方公里,23.3公里的海岸线、具备建造深水港的天然条件 气候气候 亚热带季风气候 著名景点著名景点 大金山、小金山、浮山 金山区金山区 金山区依托大化工、发展延伸产业和配套服务业，并利用丰富旅游资源及农业资源，金山区依托大化工、发展延伸产业和配套服务业，并利用丰富旅游资源及农业资源， 发展现代农业和旅游业，“三头并进”共同发展，打造现代化新金山发展现代农业和旅游业，“三头并进”共同发展，打造现代化新金山 发展定位发展定位 依托大化工，发展化工延伸产业和配套服务产业金山区工业已有依托大化工，发展化工延伸产业和配套服务产业金山区工业已有化工、轻工机械、纺织服装、电子、医药、汽车配件、暖通设备、化工、轻工机械、纺织服装、电子、医药、汽车配件、暖通设备、建材、食品等行业，工业企业建材、食品等行业，工业企业13001300余家，已形成余家，已形成1212个颇具实力的企个颇具实力的企业集团、业集团、1515家年产值超亿元或利润超千万元的企业。

家年产值超亿元或利润超千万元的企业 拥有丰富的旅游资源，“大金山、小金山、浮山”三岛、朱泾东林拥有丰富的旅游资源，“大金山、小金山、浮山”三岛、朱泾东林寺、松隐华严塔、戚家墩春秋及西汉古文化遗址、亭林良渚文化遗寺、松隐华严塔、戚家墩春秋及西汉古文化遗址、亭林良渚文化遗址等将辟为古文化旅游观光的新景点址等将辟为古文化旅游观光的新景点 现有耕地面积现有耕地面积5252万亩，是上海粮、油作物的主要产区之一同时是万亩，是上海粮、油作物的主要产区之一同时是上海副食品的重要生产基地，猪、蛋、奶、水产品的产量历居市郊上海副食品的重要生产基地，猪、蛋、奶、水产品的产量历居市郊前三位 工业工业 旅游业旅游业 农业农业 Code of this report | 8 © Copyright Centaline Group, 2010 GDPGDP 20082008年以来金山年以来金山GDPGDP保持着较快的增长态势，经济开始步入高速的发展时期保持着较快的增长态势，经济开始步入高速的发展时期目目 前金山的前金山的GDPGDP总量约为闵行的总量约为闵行的26%26%，松江的，松江的40%40%，慈溪的，慈溪的48%48%，未来潜力十足。

未来潜力十足 城市城市 20102010年年GDPGDP( (亿元亿元) ) 金山区占比金山区占比 金山 363.3 100% 奉贤 493.5 73.62% 松江 900.48 40.35% 青浦 584.1 62.20% 闵行 1364.37 26.63% 嘉定 806.8 45.03% 慈溪 757.7 47.95% 嘉善 275.37 131.93% 平湖 342.13 106.19% 近年来金山区的经济得到了快近年来金山区的经济得到了快速的发展，速的发展，GDPGDP从从20082008年开始年开始新一轮快速爬升增长，新一轮快速爬升增长，20102010年年的的GDPGDP达到达到363.3363.3亿元，亿元，增长增长率达到率达到16.4%16.4% 与周边市辖区县相比，经济总与周边市辖区县相比，经济总量尚存差距，但随着十二五规量尚存差距，但随着十二五规划的全面铺开，金山区发展潜划的全面铺开，金山区发展潜力逐渐显现，其将成为带动力逐渐显现，其将成为带动长长三角南翼片区发展的枢纽三角南翼片区发展的枢纽 20062006- -20102010年金山年金山GDPGDP增长情况增长情况 Code of this report | 9 © Copyright Centaline Group, 2010 城镇建设城镇建设 20062006- -20102010年金山区年金山区完成固定资产投资完成固定资产投资增长情况增长情况 2008年之后，金山新一轮开发周期启动，年完成固定资产投资额止跌回升，投资气氛欣欣向荣，2010达到113.76113.76亿元，亿元， 同比增长同比增长18.6%18.6% 。

其中房地产投资房地产投资23.6223.62亿元，同比增长亿元，同比增长16.9%16.9% 固定资产投资中，工业性投资与房地产投资成为主力，符合新兴城镇成长规律，上一轮发展周期大幅投入的工业性投资形成人口导入首过效应，新一轮建设周期启动，房地产投资加大力度，消化后期茁壮成长的需求房房地产开发投资稳健增长地产开发投资稳健增长 20062006- -20102010年金山区年金山区房地产投资情况房地产投资情况 0808年以后金山进入新一轮城镇建设快发期，完成固定资产投资额增长率逐步止跌年以后金山进入新一轮城镇建设快发期，完成固定资产投资额增长率逐步止跌 回升，回升，20102010年更达到年更达到18.6%18.6%的高位工业与房地产成为投资主力，且房地产要快的高位工业与房地产成为投资主力，且房地产要快 于工业投资于工业投资 Code of this report | 10 © Copyright Centaline Group, 2010 人口规模人口规模 20002000- -20102010年金山常住人口变化情况年金山常住人口变化情况 20002000- -20102010年常住人口增长年常住人口增长26.20%26.20%，其中外省市人口成，其中外省市人口成爆发式增长爆发式增长376%376%。

户籍户籍人口保持在人口保持在5252万左右外来人口成为城区扩容主力，十年爆发外来人口成为城区扩容主力，十年爆发增长近四倍增长近四倍 20062006- -20102010年，金山区户籍年，金山区户籍人口成稳健下探趋势，但总人口成稳健下探趋势，但总量维持在量维持在5252万左右万左右 2000 2010 增长率 年增长率 常住人口 58.04 73.24 26% 2 % 外省市人口 4.22 20.11 376% 17% 外省市人口占比 7.27% 27% / / 20062006- -20102010年金山户籍人口变化情况年金山户籍人口变化情况 Code of this report | 11 © Copyright Centaline Group, 2010 20062006- -20102010年金山城镇家庭人均可支配收入增长情况年金山城镇家庭人均可支配收入增长情况 收入状况收入状况 金山城乡居民人均可支配和收入分别金山城乡居民人均可支配和收入分别保持年均保持年均10.34%10.34%、、11.6%11.6%的高增长速度的高增长速度，随着城市，随着城市 化进程稳步推进，居民收入水平将进一步提升。

化进程稳步推进，居民收入水平将进一步提升 20062006- -20102010年金山区城市化进程稳步推进，年金山区城市化进程稳步推进，20092009年迈入年迈入6060大关大关,2010,2010年达到年达到64.42%64.42%, ,城区容城区容量进一步扩大量进一步扩大. .城乡居民可支配收入稳步增长城乡居民可支配收入稳步增长, ,分分别保持别保持10.34%10.34%、、11.6%11.6%的高增长速度，的高增长速度，居民生居民生活水平进一步提高活水平进一步提高 20062006- -20102010年年金山农村居民家人均可支配收入增长情况年年金山农村居民家人均可支配收入增长情况 20062006- -20102010年金山城市化进程情况年金山城市化进程情况 Code of this report | 12 © Copyright Centaline Group, 2010 消费水平消费水平 金山区的消费水平近年来保持着较快的增长速度，近金山区的消费水平近年来保持着较快的增长速度，近5 5年保持年保持年均年均13%13%以上的增幅以上的增幅，， 消费能力极大的得到了提升。

消费能力极大的得到了提升 20062006- -20102010年金山消费品零售总额增长情况年金山消费品零售总额增长情况 近五年金山的消费品零售总额稳近五年金山的消费品零售总额稳步上升，保持年均步上升，保持年均13%13%以上的增以上的增长速度，长速度，20102010年达到年达到213.8213.8亿元亿元，进入新一轮快速发展周期，进入新一轮快速发展周期 消费零售额(亿) 增长率(%) 吃 80.2 17.3 穿 34.2 15.9 用 92.8 17.8 燃料 6.6 8.2 20102010年金山区各主要消费渠道年金山区各主要消费渠道全面发展，其中以日常使用性消全面发展，其中以日常使用性消费品消费额最大，增长率最高，费品消费额最大，增长率最高，分别达到分。