浙江温州龙港国发花园策划.docx

浙江温州龙港国发花园策划汇报 　　龙港国发花园营销策划汇报一、市场调查部分二、项目产品部分三、营销部分四、推广部分一、市场调查目标一个完整的房地产项目标运作，不但包含起码的建筑设计还应该有理念为其给予建筑生命不管建筑设计还是理念设计依靠的是市场，是需求；　　只有把握好市场方向，才能实现开发房地产项目标最终目标　　所以，对龙港国发花园地块的营销运作，必需从市场调查开始　　大市场环境的市场调查，就是经过对于龙港房地产市场的供求关系、销售情况、消费倾向、营销情况的调查，分析掌握龙港房地产市场的动态，对其前景进行预计，寻求契机，力图把握龙港项目标营销理念及营销着眼点　　在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下，经过区域的环境类比，竞争个案房型、面积、价格、物业特色等各要素的调查分析，为龙港国发花园项目标详细实施提供参考依据　　二、市场调查内容1、龙港镇概况龙港镇在温州之南，东海之滨，西接104国道和甬台温高速公路，南连经济发达的江南平原，含有地处经济最发达的长江三角洲和珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势，全镇总面积平方公里，总人口万人，其中城区10平方公里，10多万人口，下辖9个办事处，107个村，23个居民区。

由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组成　　2、龙港经济的发展龙港建镇于1984年，龙港人以敢闯、敢干、敢试著称建镇之初，在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多个经济成份“三大改革”，成功地走出了一条不依靠国家投资、关键靠农民本身力量建设当代化城镇的新路子，被誉为“中国农民自费造城的样板”和“中国第一座农民城”以后，龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州市城镇一体化试验区2021年被国家建设部授名为“中国印刷城”，现在的龙港，经济保持快速发展，城镇面貌日新月异，投资环境不停优化，社会事业不停发展，前后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江省村镇建设示范镇、全国投资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇到2021年全镇我国生产总值亿元，人均收入6066元　　从下列数据对比中能够看到龙港经济在近几年以来稳定快速的发展　　全镇我国生产总值单位：亿元年份1995年2021年2021年2021年人均我国生产总值42三、龙港房地产市场概况自99年以来，龙港城镇计划建设如日中天，江滨外滩东方大厦、阳光广场，龙港大道银苑大厦、龙港大厦、银海大厦、红旗大厦等销售率全部靠近90%以上，出现第一波房产热市。

不过龙港房地产市场的关键集中在高层开发，因为土地供给、政府计划、利益驱动等原因，高层住宅出现供大于求的现象，甚至停滞销售而在多层住宅开发，尤其是含有一定规模、一定居家品质的多层住宅供给量极少2021年初，龙港房地产市场逐步回暖，消费者对高品质多层住宅大大看好，需求量逐步增大尤其是螯江——龙港二桥的计划，世纪大道，高速公路的接线，为龙港房地产市场的发展注入了新的活力，房产升值不容质疑而且随“中国第一座农民城“的美誉不停传输，本身印刷、包装、礼品区域规模效益的形成，龙港已构筑成对外辐射和吸引投资人士关注的良好气氛，尤其对金乡、钱库人影响很之大购房者则以龙港、金乡、钱库人为主，鳌江、外地人为辅　　四、龙港多层住宅小区现实状况自99年以来，龙港楼市的多层住宅建设，尤其是上档次的多层住宅小区市场几乎是一片空白，更不用说在计划设计，环境配套上下功夫了2021年初，伴随房地产市场的逐步回暖，消费者对多层住宅小区需求量的加大，各家开发商对多层住宅市场的看好，多层住宅小区计划建设逐步出台如金鑫花苑，锦绣名园等　　五、龙港房地产市场分布情况价格：元/M2物业名称发展商项目概况工程进度价格销售率东方大厦一幢高层已交付均价2600三级市场100%望江大厦二幢高层已完工均价1900单位分房100%银苑大厦温州东部经济发展企业一幢31层大厦已交付2480-2680100%龙港大厦一幢高层已交付100%银海大厦一幢高层已交付2480100%金融大厦温州金城企业一幢21层大厦主体工程建至七层内部预定70%红旗大厦一幢高层已完工2500100%财税大厦市万科房地产开发有限企业二幢高层未动工内部预订70%广电大厦龙港广电局一幢高层已完工20212021年100%长运大厦一幢高层已完工70%泰安大厦一幢高层已完工2480100%华百广场温州华夏房地产企业三幢高层靠近结顶300050%金瓯大厦苍南城镇建设企业一幢高层主体工程已建三层均价26002488-322860%新世纪大厦温州建工集团企业三幢联体大厦未动工预订人数极少金鑫花苑市瓯海城镇房地产开发企业五幢多层房型单一已进场施工均价23002080-24802021年底预定，6月开盘锦绣名园苍南世茂别墅、多层、小高层未动工已圈围墙未定2021年6月预定六、龙港住宅小区的销售情况2021年初，伴随龙港城市化进程的加紧，经济的连续发展，居民购置能力的增加和对优住宅小区的期望，大多开发商房产总价控制在25-35万之间，面积在95-130㎡房型为三房二厅之间的销售较良好，这在金鑫花苑高预定率能够看出。

而高层则因为高额的物业管理费及单价高而销售不是很理想　　不妨看一下现在龙港住宅小区代表性的楼盘：　　个案调查龙港房地产市场个案调查表编号：　　调查日期：案名金鑫花苑房屋类型商住\多层住宅投资兴建温州东瓯建设集团投资市瓯海城镇房地产开发企业开发座落地址龙翔路745号6422858864226006建筑设计工地进度桩基阶段单价范围2080-2480交屋时间总建筑面积面积范围97-150主力面积120总套数180套总价范围20万-37万主力总价27万窖积率已销面积预定车位机动车42绿化率25%非机动车300m2一、交通：在龙翔路和建新路处，在龙翔路和建新路设置出入口，附近有1、2、9路公交车，故交通比较方便　　二、小区环境和配套：小区对面为新计划金河广场，配有多种健身设施　　小区采取人车分流的道路计划，二十四小时监控，三线入户，智能化门禁系统，确保居家安全　　三、房型布局：以顶式复式及多层住宅部署，共5幢，其中E幢二层将开发为酒店，一层皆为沿街店铺　　四、付款方法：30%首期款,结顶办银行贷款70%,无优惠.一次性付款98折优惠五、物业管理:尚在桩基阶段,故未确定.六、广告诉求：财富中心、城市中心、生活的中心.七、客源分析：关键以龙港、金乡、钱库人为主.八、综合评述：因其地段限制，绿化率做到25%，已经不错。

但其建筑密度大，容积率过高，是该小区最大的抗性，然金河广场的计划给其抗性顺势弱化　　还有因龙港房地产市场的特殊性，这么有一定规模及在计划设计、物业配套上下一定功夫的小区在龙港尚属不多，而且这么的地段及价位，高预定率现象是正常的了龙港房地产市场个案调查表编号：　　调查日期：案名锦绣名园房屋类型别墅、多层、小高层投资兴建苍南世贸房地产开发企业座落地址金叉街、龙湖路、海港路6422658864226565建筑设计工地进度未动工已围墙单价范围6月确定交屋时间未定总建筑面积180000m2面积范围独立别墅22幢280-400m2双联别墅45幢230-270m2双跃立体别墅11幢200-220m2多层、小高层100-240m2总价范围6月确定总套数独立、双联别墅112套多层、小高层708套已销面积接收预定容积率绿化率46%一、交通：在金叉街、龙湖路和海港路处，在金叉街和龙湖路、站港路设置出入口，现在还无公交车经过　　二、小区环境和配套：小区内有50亩自然河道，分5个独立临水地块，内有二座大型会所和一座广场和各特色小景点，周围有龙港特色幼儿园，龙港高新宾馆，小区采取二十四小时监控，三线入户，智能化门禁系统，确保居家安全。

　　三、房型布局：共820套房子，多层、小高层708套，面积控制在100-240之间其他皆为独立别墅、双联别墅和双跃立体别墅共112套，四、付款方法：6月确定五、物业管理:未确定.六、广告诉求：领秀龙港超大规模高尚小区七、客源分析：关键以龙港、金乡、钱库人为主　　八、综合评述：作为政府计划中的大型康居住宅小区，在现在龙港房地产市场确实是别树一帜并由专业企化企业宣传包装，在计划设计、景观设计及物业配套上在龙港房地产市场全部有新的突破从这些方面看出，业主确实是下了工夫，总而言之龙港镇因为地域、人口限制，即使现在房地产市场有所回暖，不过总体需求相对较弱然而龙港规模性住宅小区的甚少及物业开发的有限，为国发花园开发留下销售空间引导居民观念，吸引周围农村、乡镇居民的并入充足利用龙港镇未来发展计划，是我策划销售的关键　　国发花园市场位置：“国发花园”的开发把握住了总体市场脉搏：我们在策划销售过程中应该充足认识到以上客观现实状况利用好当地的市场空白点充足挖掘区域用户，营造小区文化气氛，优化居住条件，提升居住质量吸引周围农村、乡镇居民的眼光把小区的差异性及唯一性发挥极至，以期打破本项目地处镇郊的差距使部分镇区享受型用户流入，深入扩大影响，打破当地居民的固用模式。

带给当地消费者物业之外的感受三管齐下，最终使物业销售成功，最大限量的回笼资金，发明品牌价值为大家带来名利双丰的良好结果　　项目产品部分一、项目部分二、项目客观优劣势分析一、项目介绍物业座落：　　龙港龙金大道、白河路物业名称：　　国发花园A区物业类型：　　多层住宅错层、复式、商铺总建筑面积：59230平方米总用地面积：33261平方米总户数：　　建筑密度：　　%容积率：　　绿化率：　　33%得房率：　　车位：机动车非机动车会所商业用面积：　　物业管理：　　完工日期：底发展商：温州国发房地产开发有限企业物业管理：温州国发物业管理有限企业※详细相关数据等扩初敲定以后查对二、项目客观优劣势分析1项目客观存在的优势1、创龙港瓯江杯优异工程，影响力强、轻易产生市场共鸣轰动效应、带来效应销售　　2、首创龙港江南园林式风格规模住宅小区3、首创龙港“三化合一”的花园式小区4、房型设计以120为主，适合当地的消费需求，有错层、复式等房屋类型，选择面相对较广　　5、有多层、联体别墅、小高层，项目开发类型较多可互为补充　　6、龙港镇有如此规模及计划设计，景观设计，物业配套比较到位的小区稀缺　　7、小区环境良好，绿化率高便于小区买点的预埋。

　　8、小区内住宅朝向比较合理、基础户户朝南　　9、项目配套费分摊，每户相对较低，项目配套比较丰富，呈多元化趋势　　10、八中、四中和项目比邻，为项目文化抄作埋下优笔　　11、小区内潜在车位充分，可处理用户的后顾之忧　　2目客观存在的劣势1、理位置所处区域为城郊，且处工业园区之内，距城市中心相对较远　　2、生活配套较少，项目周围即使有西排菜场，有202路、8路等公交车经过，不过对本项目还有一定的距离　　3、前期成本投入总量较大　　4、区域用户消化有限，必需有大量非区域性，消费群体的导入，以支援我物业的大量消费用户　　5、部分消费群体观念的滞后，及部分居民对自建房的钟爱，对我物业炒作带来相当压力　　6、小区为期房销售，将流失相当,以现房为消费对象的直线群体而且必须在期房销售过程中投入相当精力以处理用户消费信心的问题　　3针对本项目客观劣势的转换1、针对房型及期房问题可装修部分房型样板，让用户心理有所满足，避免现在情况用户只能观看我现场工地形象较乱等问题　　2、针对现场形象问题在现场临街部分竖立大型外打灯广告板，将楼体外立面美化，将现场用户眼光吸引至此另外建筑楼体确定营造销售气氛之广告条幅，进一步烘托气氛。

　　3.针对地段区域问题塑造我物业的的差异性及唯一性，充足营造小区文化气氛，优化居住条件，提升居住质量，在媒体宣传、单张派发上引导消费！三、竞争对手分析经过以上市调部分对该区域。