改建工程造价失控原因分析与应对策略的探讨.pdf

学术论坛 · 508· 改建工程造价失控原因分析与应对策略的探讨 朱再聪 （鹤山市伟信工程造价咨询有限公司，鹤山，529700） 【摘 要】 我国正处在国民经济体制加速转型的时代，带给我们工程行业一个明显的特点，就是改建工程在我们现代建筑业的地位越来越明显，因为改建工程是在原有工程上，经过重新加固，拆旧改新，对改建工程的造价控制，就成了造价人员管理控制的重点而由于各 方面的原因，常常导致工程造价失控，分析问题所在，提出解决方法，为造价控制的事前控制提供依据 【关键词】 改建工程；造价失控；应对策略 工程建设的分类一般分为新建、扩建、改建、迁建、恢复建设本文针对改建工程的工程造价控制作深入的阐述，对改建工程的工程造价失控分析及应对策略作深入的阐述，和造价人员共同探讨改建工程的造价计价工作 我国正处在国民经济体制加速转型的时代，建 (构 )筑物随业主的经营方向变化或业主的更替，而发生功能要求的变化或装修标准的变化，改建工程项目越来越多的出现在建设工程中业主及建筑商由于缺 乏经验，对改建对象调查了解不清，设计文件不完善，招标文件含糊不清，经济合同条款不明确、被改建工程原始资料不齐全等原因，往往出现造价失控和经济纠纷。

现针对近几年来所接触的改建工程，运用近年来工程造价管理改革的理论和思路，对改建工程造价管理总结出以下一些内容，和大家一起共同探讨思考 1 工程造价失控原因分析： 改建工程不同于新建工程，改建工程是利用旧有建筑物（构筑物），对建筑物（构筑物）的功能重新定义或改变现有装修标准等为服务对象，对旧有建筑物（构筑物）进行改造加以利用改建工程通常利用了旧有建筑物的大部分结 构构件，通过对原有建筑物的结构受力进行重新计算，在满足新的使用功能的条件下，通过结构加固、功能空间重新布局、内部标准进行重新设计，以可达到节约资金，节约施工工期、提前投入运营的目的，避免重复建设的必要性但正因为其利用了原建筑物，而改建过程中却未能具体针对这一特点，经常出现造价失控现象，违背了改建工程初衷分析多起改建工程造价失控案例，原因可归纳为： 1.1 设计人员未对原设计文件、施工资料进行充分调研，改建设计文件出现遗漏、错误，或原始存档资料与现状不符； 因改建工程利用了原建筑物（构筑物）的结构或主体部 分，故原建筑物的结构决定了改建工程的承载能力，如设计人员未能深入了解现场情况，将会造成盲目设计，结算工作引出较多争议，给施工合同留下很多开口，造成造价失控。

1.2 标底和招标文件中未考虑与装修冲突的拆除构件、可回收材料的回收利用、拆除材料的残值回收等情况，工程范围中未作明确约定； 工程改建势必拆旧改新，而设计文件通常很难做到拆除部分一一明了，故对拆除工程部分通常较为笼统改建工程所拆除的有回收价值的材料设备，在工程预算中很难作价评估，故通常不计入工程成本回收，在实际施工中，造成资产流失，增大造价成本 1.3 计价标准不能适应改建工程造价控制要求； 计价过程中，通常采用清单计价模式或定额计价模式，而在现行的计价定额标准中，拆除工程子目偏少，定额拆除项目不符合拆除工程的实际情况，拆除工程未按可用、可回收、不可回收等进行分类编制，因此，常常造成可利用项目未作价利用，可回收项目未作价评估回收，造成资产流失 1.4 材料采购管理混乱； 改建工程通常采购品种，采购专业多，进场时间相对集中，加之可能还有相对较多的拆除材料，常常造成施工现场新旧混乱，材料品种堆放混乱，材料浪费严重 1.5 变更签证管理不能做到及时、准 确、规范； 改建工程，由于施工队伍参差不齐，加之由于改建工程规模不一，很多私人投资或集团投资工程通常不需要请专业监理公司或项目管理公司跟踪管理，加之图纸设计深度不够，常常造成签证较多，变更较多，而现实工作中，很多都是先做后结，边结边签，边签边改。

1.6 竣工结算出现暗箱操作 作为施工单位，通常希望得到较高的利润回报，而结算的成败，直接关系到利润的收成，故一般的施工单位通常会绞尽脑汁使结算结果更加符合自已的意愿于是就出现了暗箱操作 2 造价控制应对策略： 2.1 完整的设计图纸和全方位的设计思考工程 设计阶段是改建工程项目造价进行控制的一个关键环节，改建工程项目由于使用功能的变化或装修标准的变化，原结构设计是否满足要求是安全改建的前提条件因此改建项目的设计必须有完整的原结构设计资料和地勘报告，需对新的功能标准对原结构设计进行验算往往伴随着结构加固设计，这也是改建项目造价组成的一个重要部分项目管理人员应会同设计人员对原设计文件进行认真复核，确保安全改建，同时将原设计文件与建筑物进行比照落实，检查施工过程与设计文件要求是否相符，尺寸是否准确，有无变更设计人员根据调研结果完善设计文件，避免在改建施工过 程中引发过多变更，导致造价失控工程项目管理人员由于对改建工程项目比较了解，在设计管理的过程中应与设计人员相互配合，优势互补，利用自身的技术及专业，提出有关工程建价的设计修正方案（如合理选材，建价参数控制等），最终达到优化设计，控制造价的目的； 2.2 完善的招标文件。

招标文件为了控制工程造价，减少在施工过程中可能出现的索赔和额外费用的发生，业主在招标文件中应明确要求投标人通过招标文件、施工图纸、现场踏勘以及对周围环境的调查，充分了解可能发生的所有情况和一切费用，包括市政、市容、环保、交通、治安、绿化、消防、土方外运以及水文、地质、气候、地下障碍物清除等各种影响因素和费用，分项单列报价，并汇入总报价由于改建工程一般都伴随着原有工程局部的拆除甚至部分结构的拆除改造，因此在设计文件完善的情况下，招标人组织投标人对改建对象进行现场踏勘，对改建工程尤其重要改建工程项目尤其注意应对须拆除部分进行明确界定，并将拆除工程的内容尽量明确到工程范围中，避免在投标人在投标时引起的报价失误、漏算等影响评标的公正，也避免在工程竣工结算期间出现“扯皮”纠纷现象另外由于拆除中部分材料可回收，对于可回收材料的归属问题也应认真对待，可 规定折价抵工或甲方按一定比例回收等办法在招标文件专用条款中予以明确； 2.3 计价模式上的控制改建工程项目的不可预见因素引发的工程量变化的可能性很大，为防止发生因施工图纸深度不够，交代不清而引起的报价失误、漏算等不反映真实报价的情况，减少恶意低价中标及后期竣工结算的“扯皮”纠纷等现象，为保证合理低价竞标顺利实施，在改建装修工程项目中可采用实物工程量清单招标的方式，统一标准，便于评审。

工程量清单计价模式和招标方式是我国工程建价计价改革的需要，符合商品交换要以坐标量为基础进行等价交换的原则传统的“量价合一、 固定取费”计价方式，企业不能按照自己的采购优势来确定材料预算价格，不能按照自己具体的施工条件、施工设备、技术专长报价，不能按照企业自身的管理水平确定工程的费用开支 ,企业的优势体现不到投标报价中采用工程清单招标，“量”是统一的，竞争的就是“价”和“费”，企业有了充分的报价自由工程量清单招标方式已实施了一段时间，但许多改建项目仍然采用传统的以概预算定额为依据、施工图预算为基础、标底为中心的计价模式和招标方式，这种计价模式仍然是沿袭计划经济的工程造价制度，实行统一的“量、价、费”，市场经济条件下就要改变现行的 定额管理模式，按“控制量、指导价、竞争费”的思路进行改革概预算定额规定了人工、材料、机械在不同类型工程中按社会必要劳动时间所确定的各自消耗量及人工、材料、机械台班的单价借鉴国际先进管理办法，将定额改“定”为“活”，适应社会主义市场经济发展的需求 ,定价因素中的价、费全部放开，定额的作用不再是学术论坛 · 509· 指令性标准而是指导性依据，作为国家或基建单位预测、控制工程造价的参考； 2.4 材料采购上的控制：材料采购管理是工程项目管理的重要组成部分，材料在工程建设中占 50%以上，所以，做好材料的控制，与改建工程项目建设全过程建 价控制有着密切的联系，是工程项目建设的物质基础。

对改建工程项目总承包合同价款内容进行分析，可发现设备、散材在总承包合同价款中所占的比重在一半以上，而且材料类别品种极多、技术性强、涉及面广、工作量大，同时材料市场鱼龙混杂，价格瞬息万变，具有较大的风险性，稍有失误，不仅影响工程的质量，甚至会导致造价失控在工程项目总承包合同签订之前的投标报价阶段，工程项目管理人员应熟悉设计文件，弄清有关设备、散材的规格、品种、数量和技术要求，并积极进行市场调研 ,形成较为可靠而合理的市场情况、价格、供应形式分析报告改建装修工程 项目的供应形式可根据如下原则进行考虑： 2.4.1 认质认价一般来说，除非是业主特别熟悉的材料和设备，或者是对工程质量、造价等影响重大的材料和设备由业主直接提供外，其它材料和设备应考虑由承包商自行采购因为在大多数情况下，业主不可能得到比承包商更低的价格业主不如把这部分利润留给承包商，同时可以减少因采购、交接、仓储等建成的管理工作量的增加，或者由于材料用量计算不准确而建成材料的积压和浪费业主可在施工合同中对承包商自购材料和设备制定约束性条款，如材料设备的质量、价格须经业主认可，材料设备进场应有合格证、 质量保证书等； 2.4.2 业主供货。

工程项目总承包合同签订之后，根据合同内规定的业主供货范围，工程项目管理人员应在施工单位的紧密配合下有计划地进行设备、材料的采购并及时供货到现场，保证工程项目的顺利实施既不能使工程因设备、材料供应不及时而建成窝工损失，也不能盲目采购，建成积压、账库和占用较多资金的现象发生因此，必须对设备、材料的交货进度和数量进行跟踪控制由于设备、散材的费用在整个项目建价中所占的比重很大，搞好采购工作对降低整个工程项目的造价有重要作用不仅要对货物本身的价格进行选择，还要综合分析一系列与价格有关的其它方面问题总之 ,在业主供货的供应中，工程项目管理人员要千方百计化解风险，减少损失，增加效益，以降低整个工程项目的造价； 2.5 变更签证改建工程是在原建 (构 )筑物的基础上进行二次施工，因此虽经过对原建 (构 )筑物的调研和精心设计，在施工过程中出现不可预见因素而引起工程变更的情况仍然时有发生改建装修工程的变更是不可预见的，且经常出现在合同中无相应计价项目定价的变更工程定价，甚至在传统定额中无依据可参考这类情况可采用了如下定价办法： 2.5.1 以计日工为依据在招标文件或合同中对计日工的 有关单价进行规定，工程中如出现这类变更，可将这些变更工作进行分解，并分别估算和现场签认出人工、材料、以及机械台班消耗的数量，最后按计日工形式并根据招标文件或合同计日工的有关单价计价。

这种方式仅适用于一些小型的变更工作，对大型变更工作而言，这种计价方式是不适用的，因为一方面他不利于施工效率的提高，另一方面，发生的计日工数量的准确确定会有一定难度； 2.5.2 协商确定新的单价这是合同中无相应计价依据时的常见做法，协商确定单价的方法通常有两种，一种是以合同单价为基础的单价确定法 (即以有合同单价的工程为参考，考 虑变更工程的相对难易程度一定系数确定单价 )，另一种是以概预算方法为基础的单价确定方法，该方法的优点是有法律依据，产生的价格相对合理，能真实的反映完成该变更工程的成本和利润； 2.5.3 确定综合单价有一些改建工程的变更甚至无法以计日工为依据定价，在传统定额中无依据可参考，类此情况，可以市场调研询价为基础，考虑施工单位合理利润，双方协商确定综合单价 (含人、机、料及管理费用和利润 )，以工程量清单计价时作为一个子项分列，以传统的概预算定额计价时则直接计入价差施工阶段即是把设计变成具有使用价值的建筑实体的过程， 也是实现工程造价有效控制、为合理确定工程建价提供原始依据的过程尽管在招标工作和合同签订中做了许多细致的工作 ,却有相当部分不可预见因素出现如前所述“改建工程的变更是不可预见的，且经常出现在合同中无相应计价项目定价的变更工程定价，甚至在传。