坡子街铜锣湾广场产权商铺投资话述.doc

1 -坡子街铜锣湾广场产权式商铺投资话述1、铜锣湾是什么（香港铜锣湾广场连锁事业集团简介）？=香==港铜锣湾广场连锁事业集团有限公司（以下简称铜锣湾集团）是一家专业性大型零售企业，主营现代商贸流通业中的 SHOPPING MALL 和大型综合百货店两大业态，拥有“CMALL 铜锣湾广场”和“铜锣湾百货”两大品牌，营业总面积逾 490 万平方米，员工逾 10000 人，拥有 54 个网点，遍布于全国 18 个省、3 个自治区、4 个直辖市中的42 个城市，其中 SHOPPING MALL（美式购物中心）44 家，分别是：深圳铜锣湾广场、华侨城铜锣湾广场、北京金源燕莎 MALL、天津铜锣湾广场、上海铜锣湾广场、重庆铜锣湾广场、重庆协信铜湾广场、成都熊猫城铜锣湾广场、成都世纪铜锣湾广场、沈阳华锐铜锣湾广场、杭州休博园铜锣湾广场、长沙铜锣湾广场、武汉铜锣湾广场、长春铜锣湾广场、太原铜锣湾广场、南京 21 世纪·铜锣湾广场、海口铜锣湾广场、呼和浩特首府铜锣湾广场、乌鲁木齐铜锣湾广场、贵阳铜锣湾广场、大连铜锣湾广场、大连安盛铜锣湾广场、大连华南铜锣湾广场、厦门名汇铜锣湾广场、厦门未来海岸·铜锣湾广场、阳江铜锣湾广场、河源铜锣湾广场、株州铜锣湾广场、常德铜锣湾广场、永州铜锣湾广场、娄底铜锣湾广场、延吉远航铜锣湾广场、烟台澳柯玛铜锣湾广场、江西赣州铜锣湾广场、新乡铜锣湾广场、雅安铜锣湾广场、北海铜锣湾广场、芜湖铜锣广场、嘉兴铜锣湾广场江南 MALL、金华铜锣湾广场、常州太阳城铜锣湾广场、盐城铜锣湾广场、库尔勒铜锣湾广场、保定铜锣湾广场等。

铜锣湾集团还包括 27 家大型综合百货店（DEPARTMENT STORE）：铜锣湾百货华发北店、华侨城店、重庆店、沈阳店、长沙店、武汉店、兰州店、呼和浩特店、珠海店、大连店、大连安盛店、厦门未来海岸店、厦门名汇店、东莞华南 MALL 店、阳江、河源店、株州店、娄底店、延吉店、烟台店、烟台九隆店、开封店、芜湖店、嘉兴店、金华店、保定店等；另拥有高档百货 OMOMO 阿玛百货集团属下的香港铜锣湾广场连锁事业集团有限公司是全国唯一一家拥有超过 30 家 MALL 的企业集团属下的深圳市铜锣湾百货集团有限公司已成长为极具影响里的百货连锁集团，是全国性强势品牌公司与新燕莎集团联手投资成立了北京新燕莎铜锣湾商业有限公司，下属的金源新燕莎MALL，位于世界最大的 MALL 金源时代购物中心的核心部分，是目前全国第一大SHOPPING MALL铜锣湾集团作为中国 MALL 业态的奠基人，自 1996 年起对新概念美式购物中心SHOPPING MALL 进行广泛研究，率先在国内提出 “MALL”名词，并选定了“CMALL”作为品牌，于 1998 年将欧美 SHOPPING MALL 业态引入中国，创办了CMALL 铜锣湾广场 。

从此，中国就有了 MALL、主力店等这一类的名词，中国的商贸流通业就有了 MALL 业态铜锣湾对 MALL 新商业模式及 MALL 新商业理念的强大传播，在短短的几年间传遍整个中国，掀起了 MALL 大潮，对中国现代商贸流通业的变革、升级作出了突出的贡献，影响深远；MALL 的出现和流行对中国商业起到了史无前例的推动作用同时，这一 MALL 大潮又在国内催生了一个新的产业“商业地产” 这一首创对国内流通业与地产业的产业推动价值和意义是无可估量的！集团专注于摩尔业态的研究、致力于永续经营，旗下的另一品牌“铜锣湾百货”亦率先- 2 -打破传统百货的经营模式，展露创新百货魅力，坚持走休闲、品位、文化、体验的经营路线，注重格调和消费环境，注重创新能力的建设，铜锣湾百货被评为“2003 年度全国百货行业优秀企业” ，CMALL 华侨城铜锣湾广场被评为 2003 年度全国零售商店设计评比第一名铜锣湾集团被评为“2004 年度中国商业地产杰出贡献企业” ，CMALL 铜锣湾广场被评为“2004—2005 中国最具影响力的 SHOPPING MALL 品牌” ，陈智总裁被评为“2003 年度中国房地产业十佳商业地产领军人物” ， “2004 年度中国中国商业地产杰出贡献人物” 、 “2004 年度中国连锁业年度人物” 、 “2005 年度中国零售业十大风云人物” ， “1985—2005 推动中国商业进程的二十大人物” 。

“铜锣湾”是购物天堂的象征，“铜锣湾”已成为 SHOPPING MALL 的代名词铜锣湾集团专注于 MALL 事业，并成为中国的造 MALL 工厂2、 坡子街铜锣湾广场的地王价值及经营定位？明清以来，坡子街一直是苏中地区的商贸集散地，是泰州及里下河地区的商业中心，也是泰州城市形象的摇篮坡子街沉淀了上百年的知名度和经营积累，终日人如潮涌，谁都想在这里分一杯羹繁华之盛，名冠江淮全泰州的百年老店，十有八九在坡子街发迹，上演无数财富传奇这里不仅是泰州繁华的象征，更是泰州人心中的财富中心坡子街旧城改造项目被列为 2005 年泰州重点建设项目，以全新商业理念规划的坡子街商业中心，将建设成苏中苏北地区一流的商贸街区，成为 500 余万泰州人民休闲、购物的天堂和商业繁荣的聚宝盆坡子街铜锣湾广场商业面积达 17 万方，是包括商业步行街、大型超市、专业卖场、特色餐饮中心、品牌专卖店、专业市场、时尚休闲娱乐中心、超大型中庭和巨量地下停车库的 SHOPPING MALL此次泰州宝江置业有限公司于铜锣湾集团强强联手，凭借该项目的地利优势、政府支持以及铜锣湾集团先进的摩尔运营经验，坡子街铜锣湾广场将为泰州商业带来国际最先进的摩尔经营模式与管理理念，立体、综合的丰富业态组合和最时尚的粤港时尚新资讯，使建成后的坡子街铜锣湾广场与国内一线都市时尚潮流完全同步，成为泰州地区又一个全新业态的消费服务中心。

3. 关于坡子街铜锣湾广场的若干经营思想a) 所谓商铺，是先有商再有铺商铺物业，作为一种固化的资本，已经成为现金中国人中先富一族所普遍使用的投资工具投资商铺物业的行为，追求的是获取保值基础上的资本增值，或者是通过自营获取更大的商业利润然而从商铺物业的终端用途来看，它不是消费品，而是用做租赁或自用的经营场所，由于商铺物业自身不会产生直接的增值利益，而是要在经营者的活动中才能体现它的增值价值所谓商铺，是先有商再有铺，商铺的价值最终将体- 3 -现在商品和经营者的基础之上，只有有了经营商品的人和能够吸引消费者的商品和服务，商铺的价值才能体现在同等条件下，只有当租赁或自用者的商业经营活动产生的效益越好时，商铺的自身价值也才会越好而商业地产项目中的所有权、经营权、管理权，三权的模糊和混乱，不但使开发商纠纷缠身，也使消费者、经销商不明就里皮之不存，毛将焉附”？商铺物业的成功开发，只有物畅其流，才能利从中生为了对每一个投资者的利益负责，作为坡子街商铺物业的开发商将告别“商铺切割，一卖了之”的甩手掌柜模式不会在商铺卖出后就此“蒸发” ，而是会从利润中拨出专用基金，成立商业经营管理公司，完成所有权分散后的经营权集中的软设计，形成统一的业态定位、制定招商管理和商铺代租的政策，统一营造商业氛围，开发坡子街的整体性竞争力，做原先分散的小业主经营者想做而做不了的事情，促使坡子街整个商铺物业的市场潜力在培育中得到成长。

b) 联手营商，共嬴未来的理念将坡子街致力于践行一站式购物集大成的经营理念，并在这个理念下事实联手营商，共嬴未来的管理思想为此坡子街的开发商在项目规划之前，就大范围地调研了泰州本地和全国发达地区的大型商业地产项目，从中吸取他们的成功经验或失败教训在坡子街建筑的总体规划中，什么地方适合做什么，应该找什么样的商品和什么样的业态来经营，已经有了比较充分的构想，在应该引入什么样的商家进驻的课题上，也做了深层的分析研究坡子街的开发商将坚定不移地按照营商的规律来办事从一开始就使坡子街像已经成功的大型商业企业一样，具有品牌的统一性和运作管理的协调性，成为一个讲究品质、管理有序、顾客满意、效益良好的一体化营商空间，通过全方位的努力真正为置业者和营商者带来长久回报率c) 站在消费者的角度开认识统一经营管理的意义和价值在高档次的大型商场，我们会发现每隔一个季度甚至一个月，就会做一个形象调整，尽管那里的商品也是来自同样的货源，但作为消费者还是愿意以高价到那里去消费并且高档次大型商场中，营业人员的服务水准，尤其是全过程获取消费者的满意度方面，也是小店和市场上的摊主所做不到的而实际上，高档次大型商场中的商品也是由分散的商人提供的。

为了让坡子街形成聚集能量式的经营力，而不是散乱无序的感觉，在引入一个个商品品牌和一个个分散的营销商的时候，必须在服务上给坡子街的消费者以一体化的感觉为此，坡子街的经营管理机构将引导置业者和营商者，善于站在消费者的角度来认识统一经营管理的意义和价值4． 商铺租赁若干问题释疑a) 眼前租金高不等于投资回报率就一定高投资商用物业，一般首先考虑的是投资回报率，并通常认为用出租获取的租金来收回全部投资款的时间越短，回报率就越高反之回报率就低但是眼前的高租金并不能保正连续十几年都能以这个租金水平来出租商用物业因为，商业经营的竞争导致了任何商业业态的盈利水平都会迅速发生变化如果说租金是一种动态参数，那么回报率就是一种变量的状态所以，用静态的常量去推算出的租金回报率是不正确的实- 4 -际是，如果承租商铺的经营者因业态定位，周边人气、同行竞争等条件因素的制约，商业经营的盈利水平必然会下降，甚至使其无法承受现有的租金但是，如果一个商铺物业的周边经营环境具有较大的竞争力，经营者的盈利水平就会趋好，此时的商铺物业租金就会上升b) 租金的高低并不是由商铺本身决定的一般而言，商铺租金的高低并不是由商铺本身决定的，而是由所处的商圈位置和经营环境决定的。

但是同一个商圈，同一条商业街，哪怕是门挨着门的商铺，其租金也可以相差不少，这是由于商业业态的原因所造成的因为两家商铺连在一起，一家经营便利店，另一家开设摄影店，两者承受租金的能力是不一样的，投资回报绿也就会有差异所以，作为商铺投资者首先要清楚自己的物业适宜经营什么业种和业态在此基础上去找合适的租赁客，只有这样，才能获得相对而言的高回报率c) 不能因为谁出的租金高就把商铺租给谁投资者在出租商用物业时一般都倾向于谁出的租金高就租赁给谁实际上，这也是错误的因为新购置的商铺物业如果一开始就以很高的租金把它租出去，往往会使租赁客无法进入良性经营，会因无法承受高租金而很快退出经营这时投资者又得重新寻找新的租赁客期间的商铺物业就会产生空置期、即使重新租出也需要让出再次装修的免租期等再说，新的出租未必就能得高租金几年下来的年租金收入可能比较底价格出租的还要低此外，这一过程中，业主可能还得花去相当大的时间和精力，甚至遇到意外的矛盾5. 投资商铺与投资住宅的收益比较中国自古有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但风险较小，回报率普遍高于住宅，因此购买商铺出租已成为众多投资者的首选a) 商铺的投资潜力目前在泰州商铺投资的概念还未全面普及，在成熟的市场情况下，商铺与住宅的价格之比大约为 4：1～6：1，因此泰州地区商铺价格还有较大的上涨空间（但商铺投资者不可机械的据此比例去投资操作，因为商圈环境和供应量的差异， ，以及住宅价格透支等因素将会对商铺的市场价格发生影响） 。

由于住宅房价连年上涨，给房产投资者们带来了不小的收益，但随着大量新商品房项目的推出，加上经济适用房开发量的不断增长，尤其是高居不下的房产，已经使得中央政府一再推出了针对住宅投资的金融新政，由此继续投资住宅的风险在日益增加上海等地的住宅售价已经开始下降， ，尤其是出租回报率也在下滑与其投资住宅不及转而投资商铺这是购房者权衡住宅与商铺投资收益之后的选择毕竟商铺的发展潜力巨大，长程的投资回报率远远高于住宅b) 商铺具有租期的稳定性是一个优势商铺具有租期的稳定性是一个优势承租户对。