香河2013年1月份房地产市场调研报告.pdf

香河房地产市场调研报告一、香河房地产市场现状与发展趋势1、香河概况与城市远景香河位于京津之间，隶属河北省廊坊市，幅员面积 458 平方公里，人口 31 万人， 2004 年综合经济实力排在河北省第 11 位，城市化率排在河北省第 10 位， 素有“京畿明珠”之美誉根据最新的规划， 环京区域河北省将建设 3 座百万级人口新城 其中， 以香河、三河、大厂为主，将建设一座位于北京、天津二者之间的京东新城，目前已有包括万科、富力、绿地等多家国内知名开发商集体进驻香河在通州“城市副中心”的确定、 “环首都经济圈”的逐渐落实，京津的联动，同时伴随着在北京的第三次城市空间跨越式发展之际，不难看出香河得天独厚的地理位置优势，不仅以独特的区位位于京津唐核心，而且同时是京津的交通枢纽地带，香河即将纳入北京‘大七环’的版图由于北京市政府的行政职能部门等要移师通州、京唐城际开通有望，使得北京到香河的车程将缩短至 20分钟随着围绕北京、天津等核心城市一小时生活圈的逐渐形成，以高品质的宜居环境分流北京的工作、生活、居住人口的香河，无论从交通、环境还是发展潜力的角度来看，都是形成大北京周边的良性城市生态群落的最佳选择，也是成为北京明日新城的最佳选择。

2、香河房地产市场遇冷，多数楼盘价格有所下降，房价基本见底受 2011 年 5 月份的土地风波影响，使得香河楼市早于其他北京周边区域的房地产市场进入“冬天” 成交量急转直下、库存压力大、买房人的逆反警惕心理，都成为对香河房价的“利空”因素通过对香河楼盘的调研与走访发现以北京购房人为主体的香河楼市依然处于低迷之中，估计受资金压力等因素的影响价格已经一降再降，香河房价从高峰期的 6000-7000 元 /平方米，已经普遍回落到目前的 5000 元 /平方米左右但考虑到成本因素与销售现场反馈情况，目前价格已经触底，继续下行空间不大3、市场供给量较大，城区市场趋于饱和，销售现场上客量不足目前香河县城及周边在售与待售楼盘约 30 个， 在建或待建面积超过 3500000 平米， 根据统计在香河置业的客群 70% 左右为北京地区的投资类客户， 20% 左右为香河本地居民， 10% 左右为天津及其它地区客户，受去年 5 月香河土地风波影响，北京与天津地区的客户目前对香河市场的忠诚度急剧下降，直接造成目前香河市场的供过于求4、前景分析谈到香河很容易联想到燕郊，与燕郊相比香河本身有了一定的市场开放和产业支撑，无论是人口素质还是楼盘质量都有提升，随着北京新七环的规划与完善以及京唐城际高铁的兴建，预计香河房价走势应该呈稳步上升趋势并逐渐赶超燕郊房价。

自去年香河出现土地风波之后，香河土地与住宅市场一度沉寂，但随着香河土地市场在各部门严格监管下逐渐走向规范，五月开始万科、富力、合生等大型地产开发商重返香河相继出手拿地，香河的房地产市场在 2012 年再次引发业内外关注从香河目前的土地出让区位来看，万科、绿地、富力等品牌房企，大多集中在香河县京沈高速以北地区，此区域地块较为平整且均为大面积出让，比较容易形成高品质大规模的宜居项目集群，目前该区域配套设施比较欠缺、成型项目较少，但随着在建项目于待建项目的竣工与配套设施的完善北部区域房价还有很大的上行空间未来香河政府还计划把香河打造成为一个“后北京 CBD 聚核区和现代物流服务与加工制造基地” ， 预计未来两年内常驻人口也将由目前的 30 万提升至 80 万，城区功能划分主要分为四部分，分别为：东部老城区、西部经济开发区、南部家具产业聚集区、北部物流与现代产业区预计高端住宅将集中在以现代产业园为中心的北部区域二、香河市场特点概括1、地理优势得天独厚是全省仅有的 3 个同时接壤京津的县份之一，也是全省环首都绿色经济圈 14 县之一，距北京市中心仅 45 公里 ,距天津市中心70 公里，正处于环渤海经济圈的核心腹地、京津“一小时经济圈”的黄金节点。

2、交通路网便捷畅达拥有京哈高速、 103 国道、大香线、通唐线、平香线等 5 条国省级交通干线，北京 938 、 810 路公交车由县城直达北京站；全县可半小时进京3、自然生态优美宜人香河是东北亚地区最具影响力的家居产品集散地，拥有潮白河、北运河、引 泃 入潮河、青龙湾河四条主要河流水系，常年流水不断，两岸绿树成林，形成都市之间难得的天然氧吧和城市绿肺国家、国安两大足球训练基地即因香河的良好生态，而落户于青龙湾河畔4、购房客户种类单一香河的购房客户大体可以分为三种：第一类为本地改善性需求客户置业方向主要集中在新华大街以南绣水街以北，五一路东西两侧的老城区，此类客户看重老城区的生活配套资源，对于县城边缘区域普遍有排斥心理；第二类客户主要是家具制造与加工相关产业的外地从业人员，以高管或个体老板为主，处于出行方便等因素，置业方向多集中于家具产业集中地城市南部区域；第三类客户主要为北京地区或其它地区的投资客，此类人群多关注国家与地方政策，置业主要考虑区域的升值潜力，眼光较为长远，与本地置业群体对比更看重开发商的品牌价值与项目预期，此类客户置业方向多集中在城市北部为主的周边区域，紧跟一线开发商脚步。

此类客户为目前香河的主力置业群体，市场份额占到总成交量的 50% 以上5、项目规划与用途多样化香河的房地产项目定位多样化尤为明显，主要涵盖居住、购物、办公、会展、旅游、养老、产业园等项目功能定位，其中休闲、旅游、养老类地产占到很大比重6、价格基本探底，销售现场折扣较少受土地违规圈占风波影响，香河楼市大势受到一定冲击，量跌价降的原因除了土地风波外，也有限价令因素 2011 年 6 月下旬，香河县政府下发了《香河县人民政府关于对新建商品住房实施限价销售的公告》 ，对行政区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制使得香河房价目前稳定在 4500-5500 元区间 从市调情况来看， 楼盘的折扣优惠较少， 部分新开楼盘已经出现溢价预期，未来整体市场降价幅度可能不会太大三、楼盘调研资料名称 开发商 项目位置 建 筑 面积容积率 绿化率 项目卖点 项目价格 户型面积 工 程 进度目 前 销 售情况促销政策香城郦舍 荣盛房地产 发展股份有限公司香河新华大街和五一路交口30 万平 2.9 38% 荣盛品 牌“国家 康 居 示 范示范项目”4800 元 /平56-147 平 米的 1-3 居已封顶 14 栋 都 有剩余房源全 款 每 平 米优惠 200 元 1万抵 2 万富力新城 富力 （香河） 房地产开发有限公司香河京哈高速香河出口北 1 公里大香线东侧74 万平 1.97 30% 丰 富 和 便 利的 配 套 设 施交 通 优 势主题景观5500 元 /平87-110-145㎡ 的二居、 三居和四居出 地 面6 层107 平户型基本售罄一 万 抵 四 万99 折全款 97折我家公坊 绿地集团 香河县城西侧新华大街与五一路交口32 万平 2.1 50% 精装 1 居适合投 资 车 位 配比 2： 1 6500 元 /平40-60 平的精装一居完工 12月入住剩余 7# 购房送 2 万家电京汉君庭 香河京汉房 地产开发有限公司香河河北省香河县秀水大街贵都家具22 万平 2.3 35% 地理位置 3-4 居4100 一一居 68 ㎡ ，二 居 87~89完 工年 底 交全款 98 折，贷款 99 折城南侧 居 二 居5500 ㎡ ，三居 110㎡ ~130 ㎡房香公馆 河北美联 香河核心区香河京东新城蒋辛屯10 万平（ 一期）2.1 45% 距 离 北 京 国贸 20 多公里5200 元 /平50-65 平米一居， 83-97 平米 二 居 ，107-130 平米三居主 体 完工 正 在施 工 外立面全款 95 折，贷款 97 折未 名1898 香河富泰房 地产开发有限公司香河绣水街南侧 105 万平2.5 30% 板式小高层、高 层 相 结 合品 牌 教 育 地产4700 元 /平45-56 平 一居 ， 80-119平两居和 142平三居完工 全款 97 折京东新城 河北美联房 地产开发有限公司香河家具城西口 24 万平 2.1 45% 距 离 北 京 国贸 40 公里，公交 938 路4800 元 /平54、 56 平一居米， 86 平米两居、 109 、132 平米三居完工 无香语世界城三强实业集团 香河县新华大街与五一路交叉口76 万平 3 35% 规 划 中 的 香通 快 速 路 北京大七环4900 元 /平80-90 平米两居， 110-140平米三居完工 无盛达金盘 香河县盛达房地产公司香河河北香河县迎宾路（县政府对面）12 万平 3.6 22% 香 河 县 城 核心区域， 东依县 政 府 和 人民广场7000 元 /平60-120 平 米1-3 居完工 无现代幸福城香河万泰 香河河北省香河县城 绣 水 街 ( 家 具 大道 )北侧20 万平 2 31% 香 河 县 城 核心 区 域 距 北京近4700 元 /平60 平米 -160平米一 居 -三居三 期 完工基本清盘 现 购 房 每 平减 80 元，购买地下室享 6折， 一次性付款、 银行按揭雀 禧 ( 青年汇 ) 香河金孚房地产开发有限公司香河新华大街与五一路交界7.6 万平3 30 938 站点 在建 的 通 香 路干线5000 元 /平60-110 平 米1-2 居完工四、总结通过对香河房地产市场的调研不难看出香河独特的地理位置优势，随着北京以及及河北省城市化进程的推进，环首都新型城市群雏形已经显现，以三河、香河、大厂为基础，建设京东新城的构想正在逐步实现。

根据规划，环京区域河北省将建设 3 座百万级人口新城其中，以香河、三河、大厂为主，将建设一座位于北京、天津二者之间的京东新城在通州“城市副中心”的确定、 “环首都经济圈”的逐渐落实，京津的联动，同时伴随着在北京的第三次城市空间跨越式发展之际，香河得天时地利，不仅以独特的区位位于京津唐核心，而且同时是京津的交通枢纽地带目前，环渤海区域的规划已经进入实质性发展阶段，香河的地理位置优势突出，在北京与天津之间，是天津和北京把整个 400 多平方公里的香河包围起来了，联动优势非常明显它是往东环渤海区域重要的枢纽但是就现阶段而言，香河的房地产市场特别是蒋辛屯片区地块土地仍存在很多纠纷，土地性质问题仍然是个问号，对于目前占香河住宅及商业类置业客群 70%以上份额的投资客来说，香河周边的土地归属问题仍不明确，大多数投资客还处于观望阶段，使得目前香河市场供过于求的状况在短时间内很难得到缓解，而且城市周边地区地块大多为一线开发商所得，无论在规划、景观、配套、建筑设计以及销售价格上都会使香河的房地产市场竞争趋于白热化，加大了开发商的销售压力营销及客户关系部二〇一二年十二月二十五日。