南京市溧水康利·华府全程营销简报.ppt

康利康利··华府全程营销简报华府全程营销简报南京新润城 [ 新润·智业机构之一 ] 出品 2011.2我们，是来改变的！我们，是来改变的！改变，从读懂市场开始改变，从读懂市场开始恒大金碧天下恒大金碧天下小高层/ 洋房住宅：4590元/㎡起商业：7000元/㎡爱涛天逸园爱涛天逸园多层住宅：均价5000元/㎡时代景城时代景城高层/多层/洋房/商业琴韵华庭琴韵华庭多层塞纳名邸塞纳名邸多层住宅:5000元/㎡印象花园印象花园小高层住宅：均价4000元/㎡一品骊城一品骊城多层/洋房住宅：洋房6000-6500元/㎡ 多层4700元/㎡万辰广场万辰广场小高层/高层住宅：均价6000-6200元/㎡商业：17000-18000元/㎡金东城世家金东城世家小高层住宅：均价4700元/㎡金庭国际花园金庭国际花园花园洋房住宅：洋房5000-6000元/㎡商业：8000-8300元/㎡百美山庄百美山庄独栋独栋：13000-16000元/㎡凤凰小镇凤凰小镇独栋/双拼独栋：11000元/㎡双拼：8500元/㎡待售在售人民医院水岸新都花苑水岸新都花苑小高层住宅：均价5600元/㎡水岸康城水岸康城小高层住宅：均价5500元/㎡蓝湖西岸蓝湖西岸公寓/洋房/别墅体育馆省重点中学和园和园高层高层城南区域城南区域溧水主要商业街溧水县政府溧水城区楼市地图溧水城区楼市地图本案20102010年溧水城区年溧水城区1111个在售项目市场监测个在售项目市场监测楼盘楼盘上市上市成交成交可售可售细项细项套数套数面积（㎡）面积（㎡）套数套数面积（面积（ ㎡㎡ ））套数套数面积（面积（ ㎡㎡ ））爱涛天逸园爱涛天逸园367367222822228230830820520205204848948948金东城世家金东城世家35835830046300462612612474024740979753065306宏进锦绣家园宏进锦绣家园4684684096940969341341326723267212712782978297南方新城南方新城406406475684756828328332414324141231231515415154荣昌花园荣昌花园240240312473124711211214990149901281281625716257万辰广场万辰广场509509652296522950350353052530526 61217712177学府雅苑学府雅苑43043048409484094014014455044550292938593859金湖家园住宅小区金湖家园住宅小区4747459445941010954954373736403640亚东同城印象家园亚东同城印象家园200200194061940618818818434184341212972972琴韵华庭琴韵华庭108108109541095410810810954109540 00 0珍珠佳苑珍珠佳苑5454596959695151537153713 3598598合计合计3187318732667332667325662566258651258651610610672086720820102010年，溧水城区主要在售住宅项目供求比年，溧水城区主要在售住宅项目供求比1.261.26，上市量同比增长，上市量同比增长200.47%200.47%，成交，成交量量同比同比增长增长168.85%168.85%，供求关系良好，供求关系良好20102010年溧水城区市场状况年溧水城区市场状况整体市场分析整体市场分析时间时间成交套数成交套数成交面积成交面积20112011年年1 1月份月份532532631766317620112011年年2 2月份月份61617428742820112011年溧水城区市场成交状况年溧水城区市场成交状况2 2月份成交大跌月份成交大跌一是因为春节传统淡季，一是因为春节传统淡季，二是受新政影响，二是受新政影响，三是市场供应量较小。

三是市场供应量较小整体市场分析整体市场分析项目名称项目名称当前均价当前均价在售项目后续在售项目后续上市量上市量水岸新都花苑水岸新都花苑5600--59005600--5900元元/ /㎡㎡水岸康城水岸康城5400--58005400--5800元元/ /㎡㎡爱涛天逸园爱涛天逸园50005000元元/ /㎡㎡金东城世家金东城世家4700--52004700--5200元元/ /㎡㎡万辰广场万辰广场均价均价6200--65006200--6500元元/ /㎡㎡一品骊城一品骊城多层多层47004700元元/ /㎡㎡未来上市楼盘未来上市楼盘蓝湖西岸蓝湖西岸价格待定价格待定时代景城时代景城预计预计6000-65006000-6500元元/ /㎡㎡和园和园6000--6200元元/ /㎡㎡溧水城区主要在售项目价格走势溧水城区主要在售项目价格走势价格已经破价格已经破60006000大关，价格空间已经打开大关，价格空间已经打开整体市场分析整体市场分析溧水城区溧水城区存量房面积分析存量房面积分析市场存量大多去化完毕，余下均为市场存量大多去化完毕，余下均为130130以上大户型以上大户型本案产品本案产品130130平方米以上的大户型比例较大，对项目的销售提出了挑战平方米以上的大户型比例较大，对项目的销售提出了挑战销售抗性销售抗性较大产品较大产品整体市场分析整体市场分析项目名称项目名称待开发量待开发量在售项目后在售项目后续上市量续上市量水岸新都花苑水岸新都花苑1010万方万方水岸康城水岸康城8 8万方万方爱涛天逸园爱涛天逸园2424万方万方未来上市楼未来上市楼盘盘蓝湖西岸蓝湖西岸9.269.26万方万方时代景城时代景城13.713.7万方万方和园和园7 7万方万方合计合计72万方万方区域市场分析区域市场分析溧水城南区溧水城南区域待开发量域待开发量区域未来待开发体量达到区域未来待开发体量达到7272万平方米，区域未来上市量大，市场竞争日趋激烈万平方米，区域未来上市量大，市场竞争日趋激烈溧水城南区溧水城南区域供求关系域供求关系20102010年区域内仅水岸新都推出年区域内仅水岸新都推出1.171.17万方，全部去化完毕，万方，全部去化完毕，20112011年潜在市场供年潜在市场供给压力较大，未来竞争激烈。

给压力较大，未来竞争激烈楼盘楼盘上市上市20102010年成交年成交备注备注水岸新都水岸新都11704.6211704.622010年推出房源当年推出房源当年去化完毕年去化完毕水岸康城水岸康城无上市量无上市量无成交无成交2010年未有房源推年未有房源推出出时代景园时代景园项目尚未开盘项目尚未开盘前期蓄水前期蓄水项目从项目从2010年年8月月份开始，全盘蓄水份开始，全盘蓄水和园和园项目尚未开盘项目尚未开盘前期蓄水前期蓄水一期尚未开盘，已一期尚未开盘，已全部内部认购完毕全部内部认购完毕区域市场分析区域市场分析项目名称项目名称物业形态物业形态预计上市时间预计上市时间在售项目在售项目后续上市后续上市量量水岸新都花苑水岸新都花苑高层高层待定待定水岸康城水岸康城高层高层/ /小高层小高层5 5、、6 6月份月份爱涛天逸园爱涛天逸园小高层小高层今年开盘今年开盘未来上市未来上市楼盘楼盘蓝湖西岸蓝湖西岸公寓公寓/ /洋房洋房/ /别墅别墅与本案同期与本案同期时代景城时代景城高层高层/ /多层多层/ /洋房洋房/ /商业商业4 4、、5 5月份月份和园和园多层多层/ /小高层小高层5 5、、6 6月份月份溧水城南区溧水城南区域未来上市量域未来上市量区域内未来上市以高层小高层产品为主，区域内未来上市以高层小高层产品为主，大部分楼盘集中在大部分楼盘集中在20112011年年5 5月份前后开盘，月份前后开盘，具体上市面积待定具体上市面积待定本案本案7 7月份开盘，面临客户被市场分流局面月份开盘，面临客户被市场分流局面区域市场分析区域市场分析竞争项目对比分析竞争项目对比分析楼盘选取说明主要选取区域内项目万辰广场作为当前溧水市场标杆项目，我司认为具有研究价值项目说明项目说明案名案名开发公司开发公司开发公司背景开发公司背景品牌影响力品牌影响力老城区标杆老城区标杆万辰广场万辰广场江苏万辰投资置业有限公司江苏万辰投资置业有限公司 在扬州、淮安及南在扬州、淮安及南京开发商业京开发商业+住宅项住宅项目目★★ ★★区域已区域已开发项目开发项目水岸新都水岸新都南京鸿盛房地产有限公司南京鸿盛房地产有限公司 ★★水岸康城水岸康城南京中孚置业发展有限公司南京中孚置业发展有限公司 公司以房地产经营公司以房地产经营开发为主开发为主 ★★爱涛天逸园爱涛天逸园南京爱涛置地有限公司南京爱涛置地有限公司投资商为国企江苏投资商为国企江苏宏业集团，公司主宏业集团，公司主营食品营食品★★ ★★ ★★区域将区域将上市项目上市项目时代景城时代景城溧水新时代房地产开发有限溧水新时代房地产开发有限公司公司★★和园和园南京银都置业有限公司南京银都置业有限公司★★康利华府康利华府南京康利置业有限公司南京康利置业有限公司品牌对比品牌对比目前溧水城区市场上无品牌开发公司目前溧水城区市场上无品牌开发公司十二大要素对比分析十二大要素对比分析形象定位对比形象定位对比形象定位主要围绕项目居住环境及区域优势展开，万辰广场强调地段形象定位主要围绕项目居住环境及区域优势展开，万辰广场强调地段项目说明项目说明案名案名定位语定位语推广口号推广口号老城区标杆老城区标杆万辰广场万辰广场城市中央城市中央 巅峰生活巅峰生活场场你的一步，与世界同步你的一步，与世界同步区域已区域已开发项目开发项目水岸新都水岸新都人文美境人文美境 自在生活自在生活守望幸福升起的地方守望幸福升起的地方月是故乡明月是故乡明 幸福水岸家幸福水岸家水岸康城水岸康城暂无暂无暂无暂无爱涛天逸园爱涛天逸园西班牙风情美域西班牙风情美域暂无暂无区域将区域将上市项目上市项目时代景城时代景城新行政中心、公园式、新行政中心、公园式、水岸欧洲庄园水岸欧洲庄园暂无暂无和园和园溧水溧水 首席首席 全功能全功能暂无暂无康利华府康利华府待定待定待定待定十二大要素对比分析十二大要素对比分析项目说明项目说明案名案名项目规模项目规模已去化已去化老城区标杆老城区标杆万辰广场万辰广场8.28.2万平方米万平方米8 8万平方米万平方米区域已区域已开发项目开发项目水岸新都水岸新都2020万平方米万平方米1010万平方米万平方米水岸康城水岸康城2424万平方米万平方米1919万平方米万平方米爱涛天逸园爱涛天逸园2626万平方米万平方米2 2万平方米万平方米区域将区域将上市项目上市项目时代景城时代景城13.713.7万平方米万平方米0 0和园和园1010万平方米万平方米3 3万平方米万平方米本案本案3030万平方米万平方米0 0项目开发规模对比项目开发规模对比区域内规模开发是共性，城南已成为溧水大型社区聚集区区域内规模开发是共性，城南已成为溧水大型社区聚集区十二大要素对比分析十二大要素对比分析项目说明项目说明案名案名建筑设计公司建筑设计公司容积率容积率绿化率绿化率老城区标杆老城区标杆万辰广场万辰广场南京鼎辰建筑设南京鼎辰建筑设计有限公司计有限公司 2.192.1938%38%区域已区域已开发项目开发项目水岸新都水岸新都北京保利达建筑北京保利达建筑设计有限公司设计有限公司 1.31.335%35%水岸康城水岸康城南京溧水建筑设南京溧水建筑设计院计院 1.191.1940%40%爱涛天逸园爱涛天逸园南京市建筑设计南京市建筑设计研究院研究院 1.251.2541%41%区域将区域将上市项目上市项目时代景城时代景城未上市未上市和园和园未上市未上市康利华府康利华府容积率容积率2.22.2，建筑密度，建筑密度13%13%整体规划对比整体规划对比市场上项目整体规划水平不高，本案容积率相对较高，但降低了建筑密市场上项目整体规划水平不高，本案容积率相对较高，但降低了建筑密度，增大了景观及绿化用地，景观发挥空间大，易于塑造高品质形象。

度，增大了景观及绿化用地，景观发挥空间大，易于塑造高品质形象十二大要素对比分析十二大要素对比分析项目说明项目说明案名案名建筑风格建筑风格老城区标杆老城区标杆万辰广场万辰广场现代现代区域已区域已开发项目开发项目水岸新都水岸新都欧式风格欧式风格水岸康城水岸康城简欧简欧爱涛天逸园爱涛天逸园西班牙西班牙区域将区域将上市项目上市项目时代景城时代景城欧式欧式和园和园现代现代康利华府康利华府ART DECOART DECO本案使用本案使用ART DECOART DECO风格，品质感强风格，品质感强建筑风格对比建筑风格对比十二大要素对比分析十二大要素对比分析立面及建材对比立面及建材对比作为当前标杆项目，万辰广场在立面及智能化等方面有所提升，可以作作为当前标杆项目，万辰广场在立面及智能化等方面有所提升，可以作为产品升级的方向，但还需要加强为产品升级的方向，但还需要加强项目说明项目说明案名案名立面材质立面材质智能化与节能材料智能化与节能材料老城区标杆老城区标杆万辰广场万辰广场大理石、面砖、涂大理石、面砖、涂料料一卡通门禁系统、节能保温墙一卡通门禁系统、节能保温墙体、断桥隔热中空玻璃、挤塑体、断桥隔热中空玻璃、挤塑保温板保温板区域已区域已开发项目开发项目水岸新都水岸新都面砖、涂料面砖、涂料红外线防盗系统红外线防盗系统水岸康城水岸康城涂料、面砖涂料、面砖可视对讲系统可视对讲系统爱涛天逸园爱涛天逸园涂料涂料可视对讲、红外监控、外墙保可视对讲、红外监控、外墙保温、中空玻璃温、中空玻璃区域将区域将上市项目上市项目时代景城时代景城待定待定待定待定和园和园涂料涂料待定待定康利华府康利华府待定待定待定待定十二大要素对比分析十二大要素对比分析景观规划对比景观规划对比大部分项目都有中央水系景观大部分项目都有中央水系景观但各功能分区景观节点不足，景观的均好性欠缺但各功能分区景观节点不足，景观的均好性欠缺景观规划水平不高景观规划水平不高项目说明项目说明案名案名景观设计公司景观设计公司景观规划景观规划老城区标杆老城区标杆万辰广场万辰广场南京鼎辰建筑设计有限公司南京鼎辰建筑设计有限公司打造主题社区公园，打造主题社区公园，社区中央水系社区中央水系区域已区域已开发项目开发项目水岸新都水岸新都南京枫和林环境设计有限公南京枫和林环境设计有限公司司 中央水景中央水景水岸康城水岸康城上海江南建筑设计院有限公上海江南建筑设计院有限公司四川分公司司四川分公司 大型水系大型水系爱涛天逸园爱涛天逸园美国美国2121世纪景观公司世纪景观公司 中央台地花园中央台地花园区域将区域将上市项目上市项目时代景城时代景城未上市未上市中央水系景观中央水系景观和园和园未上市未上市无特色景观无特色景观康利华府康利华府上海绿茵景观公司上海绿茵景观公司十二大要素对比分析十二大要素对比分析项目说明项目说明案名案名外部配套外部配套内部配套内部配套老城区标杆老城区标杆 万辰广场万辰广场苏果超市、苏果超市、KFCKFC、医院、学校、步行街、购、医院、学校、步行街、购物中心、各大银行物中心、各大银行 KFCKFC、超市、大型商业、、超市、大型商业、主题社区公园主题社区公园区域已区域已开发项目开发项目水岸新都水岸新都 政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆无无水岸康城水岸康城 政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆幼儿园、沿马路商铺幼儿园、沿马路商铺爱涛天逸园爱涛天逸园溧水县中、集贸市场、银行、医院溧水县中、集贸市场、银行、医院社区幼儿园社区幼儿园区域将区域将上市项目上市项目时代景城时代景城 政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆待定待定和园和园政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆待定待定康利华府康利华府 政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆综合商业、会所综合商业、会所内外配套对比内外配套对比本案在区域内有会所及大商业作为内部配套，具有优势本案在区域内有会所及大商业作为内部配套，具有优势十二大要素对比分析十二大要素对比分析营销中心对比营销中心对比市场上营销水平较低，售楼处装修普通，服务水准不高市场上营销水平较低，售楼处装修普通，服务水准不高项目说明项目说明案名案名面积面积装修装修服务服务老城区标杆老城区标杆万辰广场万辰广场约约150150★ ★ ★ ★ ★ ★ 售楼处配备保勤，由于项目处于售楼处配备保勤，由于项目处于尾盘，置业顾问接待缺乏热情尾盘，置业顾问接待缺乏热情区域已区域已开发项目开发项目水岸新都水岸新都约约200200★ ★ ★ ★ 置业顾问缺乏积极性，无工装，置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员无其他服务人员水岸康城水岸康城约约250250★ ★ 置业顾问缺乏积极性，无工装，置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员无其他服务人员爱涛天逸园爱涛天逸园临建约临建约6060★★置业顾问热情主动置业顾问热情主动区域将区域将上市项目上市项目时代景城时代景城约约200200★ ★ ★ ★ 置业顾问缺乏积极性，无工装，置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员无其他服务人员和园和园约约100100★★置业顾问接待客户很随便，无工置业顾问接待客户很随便，无工装，无其他服务人员装，无其他服务人员康利华府康利华府待定待定待定待定待定待定十二大要素对比分析十二大要素对比分析项目说明项目说明案名案名物管公司物管公司物业费物业费老城区标杆老城区标杆万辰广场万辰广场银城物业银城物业 物业费暂定为物业费暂定为1元元/平方米平方米·月月区域已区域已开发项目开发项目水岸新都水岸新都南京好管家物业有限南京好管家物业有限公司公司 0.45元元/平方米平方米·月月水岸康城水岸康城南京好管家物业有限南京好管家物业有限公司公司 0.4元元/平方米平方米·月月爱涛天逸园爱涛天逸园爱涛物业爱涛物业0.4元元/平方米平方米·月月区域将区域将上市项目上市项目时代景城时代景城待定待定待定待定和园和园待定待定待定待定康利华府康利华府待定待定待定待定物业管理对比物业管理对比仅万辰广场物业公司有品牌仅万辰广场物业公司有品牌十二大要素对比分析十二大要素对比分析面积对比面积对比本案主力产品与市场主力吻合，但本案大面积户型比重较大，对销售提本案主力产品与市场主力吻合，但本案大面积户型比重较大，对销售提出了挑战出了挑战主力区主力区间间十二大要素对比分析十二大要素对比分析项目说明项目说明案名案名地下停车地下停车老城区标杆老城区标杆万辰广场万辰广场地下停车场，电梯入地下停车场，电梯入户户区域已区域已开发项目开发项目水岸新都水岸新都地下停车场，无电梯地下停车场，无电梯入户入户水岸康城水岸康城没有没有爱涛天逸园爱涛天逸园地下停车场，电梯入地下停车场，电梯入户户区域将区域将上市项目上市项目时代景城时代景城地下停车场，电梯入地下停车场，电梯入户户和园和园地下停车场，无电梯地下停车场，无电梯入户入户康利华府康利华府地下停车场，电梯入地下停车场，电梯入户户地下车位对比地下车位对比大部分项目都有地下停车位，中高端项目设置双大堂大部分项目都有地下停车位，中高端项目设置双大堂十二大要素对比分析十二大要素对比分析市场小结市场小结p 2010 2010年以来，溧水市场供求关系良好。

年以来，溧水市场供求关系良好p 溧水城区滞销产品为大户型产品，本案有较大比例户型面积超过溧水城区滞销产品为大户型产品，本案有较大比例户型面积超过130130平方平方 米，这对本案销售提出了挑战米，这对本案销售提出了挑战p 溧水城南区新推出房源价格纷纷突破溧水城南区新推出房源价格纷纷突破60006000元，价格上涨空间已经打开元，价格上涨空间已经打开p 区域市场未来上市量大，区域市场未来上市量大，且区域楼盘集中在且区域楼盘集中在4，，5月份集中开盘放量，客月份集中开盘放量，客 户分流与户分流与区域内同质竞争不可避免区域内同质竞争不可避免新润城观点溧水城区没有真正意义上的标杆项目溧水城区没有真正意义上的标杆项目改变，和而不同改变，和而不同PART2 [ PART2 [ 产品产品 ] ] 不同不同 引领市场引领市场和和迎合市场，切合市场迎合市场，切合市场我们的现状我们的现状（产品透视）（产品透视）产品篇项目经济指标项目经济指标产品篇项目占地：210亩住宅总建：25万㎡（不含地下）商业综合体：6万㎡（4万招商，2万销售）纯高层、art-deco风格建筑容积率：2.2住宅建筑密度：13%总体建筑密度：29.8%Ø 产品特征：溧水产品特征：溧水第一高第一高的高层住宅项目的高层住宅项目Ø 外部配套：外部配套：体育中心、人民医院、溧水高级中学（省重点）；体育中心、人民医院、溧水高级中学（省重点）；Ø 内部配套：社区服务中心，文化活动站，内部配套：社区服务中心，文化活动站，会所会所 & 商业区，商业区，居住、商业零干扰居住、商业零干扰Ø 建材特色：节能低碳，建材特色：节能低碳，充分利充分利用用太阳能节能技术，太阳能节能技术，小区环小区环境照明采用太阳能境照明采用太阳能电池草坪灯，以节约电能。

电池草坪灯，以节约电能 项目现期项目现期4 4大特点大特点产品篇四大创意主题四大创意主题Ø社区中心：社区中心：以中轴景观带，绿地与列植乔木交织成多功能核心活动场地，为社区活动中心提供开放性的空间枢纽，兼具日月四季风情且具高独特性公共空间，展现出本社区空间文化内涵特征Ø组团中庭：组团中庭：将住宅组团依植被及风格设置为四个大型组团社区以景观小品手法凸显半私密性开放空间特征，同时满足消费、救护及避灾等要求Ø建筑体既有现代简约的纯美舒适（高品质），纯美舒适（高品质），又饱蕴楼盘气质上的从容高远从容高远（高视野），（高视野），表达日常平淡世界的距离的生活，一种有差距有差别的品质生活Ø景观设计景观设计：：在一定程度上设计未来业主的生活品味和追求，也在一定程度上介入它的定位策划 生活的别处---现代，简洁体现大气，现代化成熟社区的新面貌产品篇别具风情的建筑风格别具风情的建筑风格产品篇art-deco建建筑筑风风格格，，高高贵贵，，典典雅雅极极富富质质感感的的高高端端品品质质社社区区异域风情六大主题花园，打造唯美浪漫居住空间异域风情六大主题花园，打造唯美浪漫居住空间1234651、米罗花园2、郁香花园3、普罗花园4、红玫瑰花园5、静思花园6、琴海花园产品篇项目项目SWOTSWOT分析分析产品篇SWTOØ 超低密度Ø 建材节能低碳Ø 6大主题公园Ø 溧水首个最高层城邦Ø 自配6万方商业综合体Ø art-deco建筑风格Ø 地产美誉度不高Ø 得房率低Ø 新政给力Ø 城南新区的发展Ø 同质化竞争Ø 大户型产品滞销城，以盛民也。

---《说文解字》，许慎，东汉建光元年(公元前121年)Ø 城，是承载民众的地方，是承载生活的容器，是有精神的场所，是可以满足人们一切生活需求的地方，是人们可以发泄喜怒哀乐的地方……项目核心的产品优势项目核心的产品优势 ——城城产品篇作为一个地标性地产项目，要重新创造出强调作为一个地标性地产项目，要重新创造出强调社会交往和安康幸福的城市社会交往和安康幸福的城市 ——美国马里兰州开发商 詹姆士•罗斯不仅注重不仅注重街道和开放的空间规划街道和开放的空间规划，也注重，也注重社区中建筑的规划社区中建筑的规划，并且悉心处理，并且悉心处理好好住宅与其周围建筑的关系住宅与其周围建筑的关系——拉德伯恩思想活力和谐的社区生活活力和谐的社区生活开放的空间和道路把居民们在自然界中联系起来，居民们购买住宅时也获得开放的空间和道路把居民们在自然界中联系起来，居民们购买住宅时也获得了一个巨大的了一个巨大的“城市客厅城市客厅”通过这一场所，形成通过这一场所，形成相互联系的邻里主义相互联系的邻里主义产品篇综合中外名家观点综合中外名家观点Ø 具备相当的规模Ø有精神的场所Ø 满足人们一切生活需求的地方Ø 强调社会交往和安康幸福的城市Ø 注重街道和开放的空间规划Ø 注重社区中建筑的规划Ø 悉心处理好住宅与其周围建筑的关系。

Ø 有活力和谐的社区生活Ø 有相互联系的邻里主义所谓所谓“城城”有有8大特点大特点产品篇康利造城运动康利造城运动关键词：关键词：品牌的、品质的、唯美的、和谐的、活力的、生长的品牌的、品质的、唯美的、和谐的、活力的、生长的品牌之城唯美之城精致之城活力之城生活之城人性之城产品篇品牌之城品牌之城南派企业背景携手南京知名公司，齐力打造溧水首席大景观海域风情花园社区唯美之城唯美之城以art-deco建筑风格和景观营造一座令人深深沉醉的优雅的、悠闲的、艺术的、格调的美丽之城精致之城精致之城康利·第一城以“实用+美学=精致”为设计理念，控制总价，精心打造户型，还原生活真谛，写真美好人生，构筑精致之城活力之城活力之城30万平米大规模社区，是一个具有生命力的成长型社区，品牌、物业、生活与业主、客户、市场共享成长喜悦，鸿篇巨制，可持续发展，构筑活力之城生活之城生活之城自配大型商业综合体，充分满足日常生活所需求，俯拾即得的便利生活以及浓厚的社区氛围打造生活之城人性之城人性之城客户是第一位的，康利·第一城一直立足人性，充分挖掘人性深处的需求，从销前、销中到销后，从品牌、产品到服务，满足客户需求，打造人性之城。

产品篇与与“城城”对比对比我们发现与我们发现与“城城”的共性的共性产品篇1、近、近30万方的开发规模万方的开发规模-------我们已经具备一个城邦的规模模2、近、近2000户的人家，开放的城邦交通体系户的人家，开放的城邦交通体系-------我们是一个可以承载人们生活梦想的品质城邦3、、 6大主题公园、大主题公园、6万商业综合体万商业综合体-------我们是一个可以提供给人们休憩、交流、共享的场所4、节能低碳的品质建材、节能低碳的品质建材-----我们可以提供人们更环保更健康的时尚生活我们可以做的更好我们可以做的更好全面导入全面导入设计营销化设计营销化让市场让市场最大限度最大限度接受产品！接受产品！增加亮点Ø 1 1个城邦主题特色个城邦主题特色Ø 2 2大健康漫步的社区环线大健康漫步的社区环线Ø 3 3大运动风尚的活力园区大运动风尚的活力园区Ø 100 100大令人迷醉的社区细节大令人迷醉的社区细节增加四大亮点，城邦跃然眼前增加四大亮点，城邦跃然眼前创建创建1 1个个中西合璧的的风情社区中西合璧的的风情社区“形于外，神于内形于外，神于内”节点处设置互动的、人文的情景小品，增强社区文化氛围，提升住区活力增设主入口干道情景增设主入口干道情景景观轴景观轴丰富社区景观节点、丰富社区景观节点、步行动线步行动线增加亮点1创建创建1 1条条漫步的社区，开始低碳健康的生活漫步的社区，开始低碳健康的生活社区异域风情主题公园社区异域风情主题公园环组团步行道环组团步行道环社区健身跑道环社区健身跑道基于现有产品规划，增设低基于现有产品规划，增设低成本高性价比的产品附属硬成本高性价比的产品附属硬件，提高产品性价比。

件，提高产品性价比增加亮点2创建创建3个个和谐的活力社区和谐的活力社区宠物园地宠物园地---给社区业主的宠物在小区草坪开辟专门给社区业主的宠物在小区草坪开辟专门的宠物休闲场所的宠物休闲场所运动园地运动园地---为充满活力的人们提供释放能量的运动为充满活力的人们提供释放能量的运动场所：场所：2个羽毛球场、个羽毛球场、1个篮球场个篮球场活力园地活力园地—4个亲子园区、个亲子园区、3个老年活动区个老年活动区增加亮点3营造营造100100个个产品细节产品细节> >建筑表现：灯饰建筑表现：灯饰 廊柱廊柱 屋顶屋顶 各道门窗各道门窗 > >建筑材质：保温建筑材质：保温 隔热隔热 节能节能 > >小品景观：小品景观： 雕塑雕塑 铺砖铺砖 花架花架 路牙路牙 植被组合植被组合 > >社区生活道具：休闲座椅社区生活道具：休闲座椅 垃圾筒垃圾筒 各类标识牌各类标识牌 > >物业管理方面：巡更管理的细节物业管理方面：巡更管理的细节 > >智能化管理方面：各类警戒环节处理智能化管理方面：各类警戒环节处理 增加亮点4于是，于是，应运了溧水的应运了溧水的5个第一城邦！个第一城邦！Ø 溧水第一个纯高层低碳节能居住城邦Ø 溧水第一个中西合璧的风情活力社区Ø 溧水第一个环社区漫步跑道Ø 溧水第一个环组团步行道Ø 溧水第一个异域风情中心景观公园•构建新的邻里模式•共享的空间系统•人与自然和谐共生•强调和谐社会交往•安康幸福的城市生活模式尊贵典雅尊贵典雅 · 和谐和谐·活力活力 海派城邦海派城邦•高贵的、现代的，时尚的•最安静、最原生态的生活 •细致精美的建筑立面•具有真正艺术精髓的生活臻品•简约生活的绝对影响力•ART-DECO的建筑风格•超级配套+主题公园•开放的空间尺度释放活力•异域风情社区，花园慢生活产品定位产品定位谁是我们改变的第一批受益者谁是我们改变的第一批受益者？？核心客户核心客户辅助客户辅助客户• 溧水大型企事业中高层领导、技术人员• 政府公务员、地缘性首改客户• 周边高收入乡镇家庭• 南京去溧水投资人群（看溧水新政落实具体情况）客户群划分客户群划分客群研究客群研究新润城帮您再细分新润城帮您再细分溧水当地企事业管理层或高级技术人员私企老板 / 当地小商户打工返乡并有一定经济实力的创业者周边乡镇有一定经济实力的乡镇居民政府 / 商会 / 工商等高端人群 客群研究客群研究子女就读溧水高中的家庭客群研究与分析客户分析新政下，溧水的消费者市场洞察新政下，溧水的消费者市场洞察春节前，溧水全县有集中成交（单月超过550套成交）本次执行细则中提到的本次执行细则中提到的“本市市区本市市区”包括包括11个区个区　　Ø“本市市区”，其实是指南京范围内除溧水县、高淳县之外的11个区，包括江南八区、江北两区和江宁区。

溧水县和高淳县参照本通知执行这样看来，占据南京楼市成交量半壁江山的江北和江宁，也将面临限购最新情况最新情况Ø 南京2011.2.19日出台标准版《限购令细则》，明确规定溧水县和高淳县参照本通知执行“本本市市市市区区”包包括括11个个区区　　“本市市区”，其实是指南京范围内除溧水县、高淳县之外的11个区，包括江南八区、江北两区和江宁区溧水县和高淳县参照本通知执行这样看来，占据南京楼市成交量半壁江山的江北和江宁，也将面临限购[“本本市市市市区区”包包括括11个个区区　　“本市市区”，其实是指南京范围内除溧水县、高淳县之外的11个区，包括江南八区、江北两区和江宁区溧水县和高淳县参照本通知执行这样看来，占据南京楼市成交量半壁江山的江北和江宁，也将面临限购[消息来源：HOUSE365链接地址：这是一个契机吗？这是一个契机吗？新政的出台会让溧水与南京关系变成昆山与上海的关系吗？新政的出台会让溧水与南京关系变成昆山与上海的关系吗？新润观点新润观点客群研究与分析客户分析这一刻，溧水已大不同！这一刻，溧水已大不同！PART3 [ ]营销营销第一城概念呼啸而来！第一城概念呼啸而来！康利康利··第一城第一城三大战略改变溧水三大战略改变溧水营销推广营销推广康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略Ø 数据库营销数据库营销Ø 体验式营销体验式营销Ø 活动营销活动营销包括：•广场音乐•现场音乐•样板间音乐•顾问语态•彩铃包括：•迎宾规范•现场展示•广场展示•服务展示包括：•现场食品•样板间食物•其他体验包括：•广场花卉•现场香水•现场雪茄•样板间咖啡包括：•现场软包•现场物料•礼品选择康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销从客户迈入中心广场、再到营销中心和样板间……整个过程就是一场被浪漫环绕的聆听仪式。

康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销在熙熙攘攘的人群中听到背景音乐的浅吟低唱瞬间像是找到一个久未相逢的知己音乐在缓缓流淌与此刻的时光保持着同样的节奏售楼员恰到好处的微笑将音乐衔接成对话这里的每一处，都充满着欢欣体验关键词：关键词： 烘托气氛和情调烘托气氛和情调客户体验系统听觉系统音乐魅力音乐魅力建议播放音乐：建议播放音乐：拿波里之夜拿波里之夜康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销对现场的保安人员及顾问人员作相关的培训，在接待礼仪及语态上，不光达到礼貌，亲切的基本要求，更应该在细节的处理上，体现出档次感及气质如下雨天对客户的软性服务，与客户攀谈的话题选择等客户体验系统听觉系统员工语态员工语态这就是生活这就是生活我们的口号：我们的口号：康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销高规格的迎宾礼遇、极富品质的现场感官……置身其中，享受礼遇追捧的成功感康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销康利实力展示专区康利实力展示专区体验式营销系统感官系统——视觉品牌实力康利品牌成长史过往服务客户康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销迎宾规范：迎宾人迎宾规范：迎宾人迎宾专员身着与保安不同的专业迎宾服配备纯白手套，为客户营造尊贵感迎宾人员迎宾人员客户体验系统视觉部分迎宾规范迎宾规范迎宾规范：迎宾道迎宾规范：迎宾道在客户下车之后一条高贵尊荣的迎宾道呈现在眼前红地毯的铺设带来浓重的仪式感金属红绸扶手杆营造出万众瞩目的荣耀感红地毯迎宾道红地毯迎宾道康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销迎宾规范：顾问服装迎宾规范：顾问服装服装是高明的政治品味、品质以及态度都于此彰显经典品牌和款式简洁风格和庄重气质令穿着者充满自信和活力对客户而言也是一种高尚礼遇它代表了至高生活品质它代表了至高生活品质客户体验系统视觉部分迎宾规范迎宾规范康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销样板房/样板区内配有专职管家/保全人员他们非常了解项目的特色他们乐于为来参观的客人讲解服务客户体验系统视觉部分迎宾规范迎宾规范1.参观样板房时不使用鞋套、居家生活氛参观样板房时不使用鞋套、居家生活氛围营造围营造（无距离感体验式营销，借鉴星河湾项目）2.样板房样板房/样板区欢迎来宾拍照留念样板区欢迎来宾拍照留念（样板房欢迎拍照留念，借鉴东部华侨城）康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销1 1，售楼处差异化，做到一举成名，售楼处差异化，做到一举成名将现场展示中心接待区包装为具备意式风情的咖啡屋咖啡屋和红酒吧，红酒吧，并放置一些和客户身份相匹配的、讲述生活的杂志书籍等各类刊物。

如杂志书籍等各类刊物如《凤凰LIFE》《MAP》《孙中山传记》《李嘉诚传记》《财富杂志》《21世纪经济观察报》2 2，以本项目会所，提供专属会员的高档个性化服务，以本项目会所，提供专属会员的高档个性化服务客户体验系统视觉部分现场展示现场展示康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销客户体验系统视觉部分现场展示现场展示3 3、样板区所有通道均提前放入异域风情花、样板区所有通道均提前放入异域风情花园街道园街道4 4、样板要气势恢宏，主体景观要有层次，、样板要气势恢宏，主体景观要有层次，植被要多样，要有品质感，有端景，有亮植被要多样，要有品质感，有端景，有亮点，有细节点，有细节康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销客户体验系统视觉部分现场利用现场利用Ø 在项目红玫瑰花园广在项目红玫瑰花园广场设置小型场设置小型“假教堂假教堂”，吸引新婚夫妇前往拍，吸引新婚夫妇前往拍照留念Ø 联系知名影楼，将项联系知名影楼，将项目作为婚纱摄影基地并目作为婚纱摄影基地并与其签约与其签约将将红玫瑰花园红玫瑰花园打造成婚纱摄影基地打造成婚纱摄影基地康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销细微到每根烟丝、每滴红酒、每盘糕点……在本案，随时随刻品尝格调生活。

康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销现场高端饮品现场高端饮品上好的红茶、上好的咖啡、专业器皿、福建特色的下午茶；客户体验系统味觉部分现场饮品现场饮品康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销花香、酒香、香水、香薰……在被高雅浸润的空气中，闻香识本案闻香识本案康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销带着香氛热情接待：带着香氛热情接待：1.置业顾问香水清新淡雅的香味，无形间拉近与客户的距离同时为客户带来舒适愉悦的体验2. 建议香水品牌CHANEL 5CHANEL 5号（女士）号（女士） GUCCIGUCCI（男士）（男士）客户体验系统嗅觉体验现场香味现场香味3.在景观样板区设置多点位香薰在景观样板区设置多点位香薰/在样板间空在样板间空调出风口设置香贴调出风口设置香贴4.所有楼书和请柬等物料均保持和样板房一致的气味康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销从现场的整体装饰，到样板间的一个把手，甚至细微到单张的用纸……这里的每个细节，都值得用您用心去细细玩味细细玩味康利康利··第一城三大营销策略第一城三大营销策略体验式营销体验式营销体验式营销系统思维系统时尚与品质的传递置业顾问全体配备iPAD为客户介绍康利第一城直观、时尚、便捷、高效8 8、、iPADiPAD取代传统销售夹取代传统销售夹商会营销商会营销 & & 大客户营销大客户营销依托溧水企事业单位资源，利用营销活动，做大客户平台。

同时兼顾其他城南地区的企业或集团康利康利··第一城五大营销策略第一城五大营销策略渠道营销渠道营销Ø 溧水溧水22家商会资源家商会资源Ø 溧水溧水25大龙头企业大龙头企业Ø 溧水溧水118家大客户名录家大客户名录Ø 新润城ＣＲＭ管理系统中改善与投资需求人群新润城ＣＲＭ管理系统中改善与投资需求人群Ø 南京市区投资客户及当地刚性客户南京市区投资客户及当地刚性客户Ø 自身来访客户数据库自身来访客户数据库康利康利··第一城五大营销策略第一城五大营销策略活动营销活动营销同行接待日（每月上旬）同行接待日（每月上旬） ———— 争取意见领袖，争取专业好评，彰显开发商底气媒体接待日（每月中旬）媒体接待日（每月中旬） ———— 争取意见领袖，争取媒体好评主要的活动营销：主要的活动营销：扛牌运动扛牌运动Ø 南京时尚住宅南京时尚住宅Ø 江苏名宅典范江苏名宅典范Ø 南京年度最具价值楼盘南京年度最具价值楼盘Ø 南京最宜居住楼盘南京最宜居住楼盘Ø 2011南京年度十大经典楼盘南京年度十大经典楼盘Ø 南京最受关注楼盘南京最受关注楼盘……丰满项目形象和企业形象，系列丰满项目形象和企业形象，系列符合楼盘的军功章（奖项）：符合楼盘的军功章（奖项）：康利康利··第一城五大营销策略第一城五大营销策略活动营销活动营销Ø 样板房预约参观样板房预约参观Ø 样板房拍卖样板房拍卖Ø 样板房神秘买家样板房神秘买家Ø 样板房主题酒会样板房主题酒会Ø 样板房艺术品展样板房艺术品展样板房系列活动样板房系列活动突出项目的产品特色和生活品质，主打名宅生活典范的突出项目的产品特色和生活品质，主打名宅生活典范的““楼王楼王””：：空中楼王，新名宅生活典范，利用样板房公开制造话题，引爆口碑空中楼王，新名宅生活典范，利用样板房公开制造话题，引爆口碑风暴风暴样板房不设门槛，凡是预约均可参观样板房不设门槛，凡是预约均可参观康利康利··第一城五大营销策略第一城五大营销策略活动营销活动营销Ø 明星代言明星代言------项目面市项目面市Ø 名车巡游名车巡游------样板房公开样板房公开Ø 项目推介酒会项目推介酒会Ø 专题推介会专题推介会Ø 冠军楼盘，冠军见面会冠军楼盘，冠军见面会项目启动期活动项目启动期活动项目启动阶段需要吸引眼球，引发关注，打响产品品牌，造成全城项目启动阶段需要吸引眼球，引发关注，打响产品品牌，造成全城关注，造成第一轮的口碑风暴，为项目销售蓄势加温。

关注，造成第一轮的口碑风暴，为项目销售蓄势加温因此，本阶段活动主要以具备较强口播性的话题性活动，规模性的因此，本阶段活动主要以具备较强口播性的话题性活动，规模性的话题性活动营销为主要特色进行组织开展话题性活动营销为主要特色进行组织开展康利康利··第一城五大营销策略第一城五大营销策略活动营销活动营销Ø 溧水首届万人溧水首届万人K K歌大赛歌大赛Ø““舞动青春舞动青春————青少年音乐大赛青少年音乐大赛””Ø““回想当年回想当年————民俗艺人活动民俗艺人活动””Ø““漫步人生路漫步人生路————铜人行为艺术秀铜人行为艺术秀””Ø““三人篮球赛三人篮球赛””项目蓄水期活动项目蓄水期活动项目蓄水阶段需要充足的客户资源为项目开盘销售作充分的储备项目蓄水阶段需要充足的客户资源为项目开盘销售作充分的储备因此，本阶段活动主要以具备较强口播性的高频率小规模的人气活因此，本阶段活动主要以具备较强口播性的高频率小规模的人气活动，规模性的大型活动营销为主要特色进行组织开展动，规模性的大型活动营销为主要特色进行组织开展康利康利··第一城五大营销策略第一城五大营销策略活动营销活动营销Ø 溧水首届万人健康长跑溧水首届万人健康长跑Ø 业主系列时尚业主系列时尚Ø 生活生活PARTYØ 艺术品品鉴艺术品品鉴Ø 文化教育交流等文化教育交流等项目开盘强销期活动项目开盘强销期活动本阶段公关活动主要配合开盘以及项目特质展开各种高端互动活动，本阶段公关活动主要配合开盘以及项目特质展开各种高端互动活动，旨在开盘当天吸引媒体关注，增强现场互动，扩大项目知名度以及旨在开盘当天吸引媒体关注，增强现场互动，扩大项目知名度以及口碑传播，创造话题，加速项目去化。

口碑传播，创造话题，加速项目去化康利康利··第一城五大营销策略第一城五大营销策略活动营销活动营销项目维护期活动项目维护期活动本阶段公关活动主要增强现场互动，进一步扩大项目知名度以及口本阶段公关活动主要增强现场互动，进一步扩大项目知名度以及口碑传播，提升项目美誉度，加速项目去化碑传播，提升项目美誉度，加速项目去化客户活动示例：客户活动示例：Ø 圣诞假面舞会圣诞假面舞会Ø 养生美容讲座养生美容讲座Ø ““留住亲情，瞬间永恒留住亲情，瞬间永恒””主题摄影大赛主题摄影大赛Ø 家庭运动季家庭运动季康利康利··第一城五大营销策略第一城五大营销策略活动营销活动营销康利第一城整体推售建议康利第一城整体推售建议分组团命名建议分组团命名建议 为更利于产品宣传推广以及营销理念的植入，建议四期地块分别属于各自的名片，以便易于消费者更记忆，进而提升项目亲和力和品牌力；每期的不同组团也应有符合各自产品线特征的的名称住宅分组团命名方向原则：住宅分组团命名方向原则：1、溧水名人方向、溧水名人方向2、溧水文化方向、溧水文化方向3、溧水知名代表物方向、溧水知名代表物方向商业一期一期二期二期三期三期四期四期康利康利··第一城推售策略第一城推售策略项目整体推售策略项目整体推售策略Ø 分四期，分四期，7 7大组团，逐步消化大组团，逐步消化Ø 保证推盘产品均好性，保证价值最大化，利润最合理化保证推盘产品均好性，保证价值最大化，利润最合理化康利康利··第一城推售策略第一城推售策略商业组团推售推售DNADNA：Ø 临近商业的一期组团先期推出，保证资金回转，树立品牌形象，打响项目口碑，顺利过渡到二期的销售；Ø 三期楼王制造话题效应，制造关注点，掌控溧水楼市局面。

Ø 四期现房实景亮相，拔高项目形象，抬升项目价格，拉升利润空间，同时为后期商业组团的面世蓄力！Ø 批批有楼王，保证推盘均好性1 1期期1 1组团组团1 1期期2 2组团组团2 2期期1 1组团组团2 2期期2 2组组团团3 3期期1 1组团组团3 3期期2 2组团组团4 4期期康利康利··第一城推售策略第一城推售策略项目价格推导项目价格推导比较内容比较内容权重权重评分评分( (水岸新都水岸新都) )评分评分( (万辰广场万辰广场) )评分评分( (水岸康城水岸康城) )评分（本案）评分（本案）加权系数加权系数比较系数比较系数加权系数加权系数比较系数比较系数加权系数加权系数比较系数比较系数加权系数加权系数比较系数比较系数地理位置地理位置15%15%0.950.142510.150.950.14250.950.1425生活配套生活配套5%5%0.850.042510.050.850.04250.850.0425外部景观外部景观5%5%0.90.04510.050.90.0450.90.045项目规模项目规模5%5%10.0510.0510.0510.05产品规划产品规划10%10%0.90.0910.10.850.08510.1户型设计户型设计15%15%0.850.127510.150.850.127510.15内部景观内部景观10%10%0.850.08510.10.80.081.10.11建筑品质建筑品质10%10%0.950.09510.10.90.0910.1开发商品牌开发商品牌15%15%0.950.142510.150.950.14251.10.165物业品牌物业品牌10%10%0.80.0810.10.80.0810.1合计合计100%100%/0.90.9/ /1 1/ /0.8850.885　1.0051.005　　　　推导的价推导的价格格57155715销售现价销售现价63506350初步推导初步推导价格价格5619.755619.75　6381.756381.75修正因素修正因素建筑风格建筑风格景观景观新政给力新政给力小计小计修正价格修正价格1001001001001001003003006681.756681.75- -　　最终开盘预期最终开盘预期6 6个月增长预期个月增长预期3%6882.2025康利康利··第一城推售策略第一城推售策略整体营销推广计划推广渠道活动营销网络：搜房、新浪网、365房地产网万人K歌会万人健康长跑报纸：金陵晚报、现代快报广播、社区定点短信、DM、社区灯箱楼体巨幅广告牌、户外大牌工程节点营销节点报纸楼体巨幅广告牌、户外大牌名模名车展示家庭运动季留住瞬间，亲情永恒公园文化系列活动圣诞假面舞会时间1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月5月12月客户积累客户积累开盘客户积累具备销售条件样板区公开全部交付开盘认筹认筹销售阶段形象导入蓄水800组办理康利会员享有专属优惠首次面世政策：认筹享受特别优惠认筹目标400目标200二次政策：认筹享受特别优惠储客量：1200个认筹目标600目标300销售目标10月国庆一期二批开盘7月16日一期一批开盘Ø 户外媒体打头，以活动带动媒体户外媒体打头，以活动带动媒体Ø 以体验营销打动客户以体验营销打动客户媒介策略：媒介策略：· 如溧水地方政策较为宽松，可考虑在机场高速设置户外形象如溧水地方政策较为宽松，可考虑在机场高速设置户外形象推广费用分配推广费用分配首期总推广费用预算：首期总推广费用预算： 总销售额总销售额××0.8 0.8 %=6%=6亿亿12001200万万612000000612000000×0.8 % ≈ 0.8 % ≈ 约约490490万万费用分配媒体费用分配媒体费用分配类别类别比例比例费用（万）费用（万）互动活动20.41%100户外30.61%150网络6.12%30电视电台2.04%10广告包装16.33%80纸媒22.45%110其它2.04%10合计100%490VI展示部分展示部分视觉表现视觉表现康利第一城康利第一城ü 品牌标签，贵族烙印ü 品质人居，名宅典范ü 海派风情，花园社区ü 无忧生活，置业首选ü 全城仰望的贵族领地ü 标杆级别的情景园林主推案名简述主推案名简述推广口号制定原则推广口号制定原则p 让户外大牌参与话题营销让户外大牌参与话题营销p 必须符合产品品质及档次必须符合产品品质及档次p 形成全城的口碑风暴形成全城的口碑风暴感动溧水，康利第一城感动溧水，康利第一城康利进军南京的首席力作感动城市，感动生活，感动你我标杆名宅典范，引领溧水居住潮流贵族气质，海派风情，一业在手传接百年推广口号推广口号方案一方案一方案二方案二附件一附件一 我们这样做事我们这样做事拓 展 中 心品 控 中 心 营销策划中心销售中心商业经营管理中心管理中心 事业三部 事业二部 事业一部 创意部 策划部 市场部 行政部 人力资源部 财务部 商业三部 商业二部 商业一部 总经理总经办公司架构公司架构营销管理一、销售行为监督—全国统一投诉二、每月项目品质管理巡查—巡查项目运营细节80项三、每月项目神秘来访客户考核—录音后进行错点分析四、服务项目满意度回访—及时将回访错点信息与项目组告知改正五、项目策划工作跟踪—策划方案制定后执行效率监督六、不定时项目巡查—项目销售案场前后台流程执行抽查七、项目营销活动现场巡查—营销活动模式运用监督与协助八、CRM系统客户回访抽查—客户隔日回访制的执行监督九、成交客户满意度回访执行——成交客户项目销售整体满意度回访新润城品质管理中心监督新润城品质管理中心监督9 9大举措大举措营销管理㈢ 绩效沟通每月直接上级与直接下级应就上月的工作完成情况及业绩表现、下月的改进措施面对面地进行沟通和交流，并做好对话记录、与考核表一起交由隔级上级复核。

㈣ 考核规则⒈ 绩效考核分三级考核；⒉ 考核单次分值0分或12分者需要汇报公司获得同意；⒊ 考核总分值小于等于4分或12分需要汇报公司获得同意；⒋ 每月总经理或管理中心将对绩效考核进行抽查，一经发现有人情分或打分不实的 现象将进行处罚具体处罚措施参见公司奖惩制度新润城对项目小组、项目总监、专案、销售员的考核体系新润城对项目小组、项目总监、专案、销售员的考核体系营销管理新润城对项目小组、项目总监、专案、销售员的考核体系新润城对项目小组、项目总监、专案、销售员的考核体系㈠ 考核指标 ⒈销售任务指标（我们工作的成果？）⒉内部运营指标（我们工作的过程？）⒊ 技能学习指标（我们能否持续性提高？）⒋品质指标（客户如何看我们？）㈡ 评分标准1 .评分在0-12分之间，10分为合格分，打0分或12分均需有明确具体的事例；2 .销售任务指标部分；3. 运营指标部分；4.学习指标部分； 5.品质指标部分；6.四个指标的得分乘以权重相加为该岗位的最后得分营销管理一级考核者考核并与下属对话二级考核者考核并与下属对话三级考核者考核并与下属对话HR备案三级考核者审核二级考核HR备案二级考核者审核二级考核HR备案品管中心考核并与考核者对话HR备案总经办备案每月1-2日 每月3日 每月4日 每月5日（五）考核流程备注：一级考核者：案场经理、案场副经理（副专） 二级考核者：项目总监 三级考核者：区域总监新润城对项目小组、项目总监、专案、销售员的考核体系新润城对项目小组、项目总监、专案、销售员的考核体系营销管理（六）奖惩措施：⒈ 当月分值大于10分小于11分者，直接上级进行口头表扬；当月分值小于8分大于6分者，直接上级进行口头批评。

⒉ 当月分值大于11分小于12分者，公司张榜公布进行书面表扬；当月分值小于等于6分者，公司张榜公布进行书面批评⒊ 当月分值等于12分者，公司专人专榜，进行全公司通令嘉奖⒋ 当年平均分值大于等于10分者，在下一个考核年度将存在加薪的机会⒌ 当年平均分值小于等于7分者，在下一个考核年度将存在减薪的可能⒍ 当年累计2次分值小于等于4分者，可辞退⒎ 当年1次分值小于等于3分者，可辞退⒏ 当年平均分值小于等于6分者，可辞退备注：⒈ 考核前及考核后，考核者与被考核者作必要的沟通，以便考核公平、公正并达到改进绩效的目的⒉ 被考核者可对不合理的考核进行申诉新润城对项目小组、项目总监、专案、销售员的考核体系新润城对项目小组、项目总监、专案、销售员的考核体系营销管理新润城案场管理十大要诀新润城案场管理十大要诀一、热情洋溢、微笑服务二、成长、愉悦、鼓励六、制度完善、严谨自律七、内部培训、自我学习三、编故事、讲故事四、积极讨论、观点PK五、自查漏洞、品质管控八、掌控资源、掌控客户九、礼仪规范、注重细节十、团结互助、良性竞争营销管理直接来访进入售楼处停车服务置业顾问置业顾问来电预约安保安保代客代客泊车泊车接待安保安保置业顾问置业顾问迎宾欢迎词迎宾欢迎词预约来访模型讲解置业顾问置业顾问5 5大重要环节大重要环节 3 3大细节处理大细节处理 2 2项关键事项项关键事项各类活动表板讲解公司形象墙谈判桌参观样板房谈判桌客户资料登记送客资料录入系统营销管理新润城擅长开盘六大模式新润城擅长开盘六大模式方式一：提前认筹，酒店会场摇号方式二：提前认筹，销售现场排队方式方式三：排队+特色活动方式四：提前认筹，联合媒体团购方式五：内部认购，低调开盘方式六：夜间开盘营销管理一、三次一、三次客户梳理，房源落点差异引导二、二、销售员C类客户交换回访挖掘三、三、两次价格试水四、四、关系户处理五、五、开盘方案及应急预案的讨论、制定六、六、开盘人员培训及二次预演七、七、后场文件的准备和核查八、八、开盘道具的准备和核查九、九、团队找茬（项目组自查、公司抽查、开发商审查）十、配备一切应急药品及金嗓子喉宝开盘前十大动作开盘前十大动作营销管理开盘十类危机事件开盘十类危机事件一、排队开盘，外场客户插队事件二、排队开盘，外场客户突发疾病三、排队开盘，内场客户等候区客户等待急躁吵闹四、排队开盘，内场选房区客户发现所中意房源被开发商保留五、排队开盘，客户选房后滞留选房区影响其他客户选房六、摇号选房，客户因自我原因迟到无法进入摇号现场，客户要求退筹七、摇号选房，客户首选，进入选房区后发现中意房源被开发商保留八、活动配合开盘，订房客户索要礼品不成，干扰其他购买客户九 、内部认购，客户没有接到通知偶然到场，非常气愤十、夜间开盘，用电超负荷导致停电。

营销管理一、开盘现场各区域总控紧急预案的处理培训和演练二、常用应急药品准备三、紧急处理室的选定四、110、119、120三大应急处理单位的对接演练五、现场维护人员的数量应为预估到场客户数量的20%开盘紧急预案准备开盘紧急预案准备营销管理交房前准备工作交房前准备工作1、 工程方提前自查，并提交验房报告2、 营销自查有无虚假承诺，交房团队自查3、 成交交房委员会4、 讨论自查出现的问题5、 讨论应急预案6、 针对已知问题确定对应负责人7、 销售人员对客户收房摸底，问题提交交房委员会8、交房前的培训工作9、以礼相待，用活动带动交房10、 分解交房人数，小批量预约交房11、 收房过程中所有问题及时找到协调专人12、如果有硬伤，提前通知客户，并算好违约金，准备好应急处理办公室13、交房当日，准备好礼品，物业老总致欢迎词14、关系户带动交房营销管理附件二附件二 溧水康利项目二至八月份销售推广工作计划排期表溧水康利项目二至八月份销售推广工作计划排期表附件三附件三 公司经典案例及服务团队公司经典案例及服务团队新润智业机构 出品THE END THANKSTHE END THANKS双方达成付费合作后以上知识成果产权可归甲方所有。