建筑物的损耗课件.ppt

第十章第十章建筑物的损耗建筑物的损耗1建筑物的损耗建筑物损耗•建筑物在使用过程中，由于各种建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失引起的价值上的损失2建筑物的损耗造成建筑物损耗的因素造成建筑物损耗的因素物质因素：物质因素：功能因素：功能因素：经济因素：经济因素：使用造成破损使用造成破损自然老化自然老化自然灾害自然灾害人为破坏人为破坏技术更新技术更新设计变化设计变化周边地区经济的衰退周边地区经济的衰退与周边地区环境不相适应与周边地区环境不相适应区域的优良性发生减退区域的优良性发生减退3建筑物的损耗建筑物损耗的建筑物损耗的确定方法确定方法4建筑物的损耗使用年限法使用年限法d=d=（（1-R1-R））t/N*100%t/N*100%D=CdD=Cd式中：式中：d-d-建筑物损耗率建筑物损耗率 D- D-建筑物的耗损建筑物的耗损 R- R-预计的建筑物的残值率预计的建筑物的残值率 t- t-建筑物已使用年限建筑物已使用年限 N- N-建筑物耐用年限建筑物耐用年限 C- C-建筑物的重置价值建筑物的重置价值经济年限查《房地产经济年限查《房地产估价规范》估价规范》（（GB/T50291-1999））-有效使用年限有效使用年限<实际使用年限实际使用年限5建筑物的损耗经济年限查《房地产估价规范》经济年限查《房地产估价规范》（（GB/T50291-1999））钢结构钢结构：生产用房：生产用房70年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房50年，非年，非 生产用房生产用房80年；年；钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构：生产用房：生产用房50年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房 35年，非生产用房年，非生产用房60年；年；砖混结构一、二等砖混结构一、二等：生产用房：生产用房40年，受腐蚀的生产用年，受腐蚀的生产用 房房30年，非生产用房年，非生产用房50年；年；砖木结构一、二、三等砖木结构一、二、三等：生产用房：生产用房30年，受腐蚀的生年，受腐蚀的生 产用房产用房20年，非生产用房年，非生产用房40年；年；简易结构：简易结构：10年年-6建筑物的损耗使用年限法使用年限法成新率成新率q：：q=1-d =（（1-（（1-R））t /N））*100%当当R=0时时q=（（n/N））*100% n-建筑物剩余使用年限建筑物剩余使用年限建筑物现值建筑物现值V：：V=Cq7建筑物的损耗观察法观察法•损耗率损耗率=结构部分合计得分结构部分合计得分*G +装修部分合计得分装修部分合计得分*S +设备部分合计得分设备部分合计得分*B式中：式中： G—结构部分的评分修正系数结构部分的评分修正系数 S—装修部分的评分修正系数装修部分的评分修正系数 B—设备部分的评分修正系数设备部分的评分修正系数-8建筑物的损耗不同结构类型房屋损耗率的不同结构类型房屋损耗率的评分修正系数评分修正系数•教材第530页9建筑物的损耗综合法综合法•损耗率损耗率=使用年限法损耗率使用年限法损耗率*A1 +观察法损耗率观察法损耗率*A2•成新率成新率=使用年限法成新率使用年限法成新率*A1 +观察法成新率观察法成新率*A2A1：：0.4=40%A2：：0.6=60%10建筑物的损耗综合法综合法(考虑其他因素考虑其他因素)•损耗率损耗率=使用年限法损耗率使用年限法损耗率*A1 +观察法损耗率观察法损耗率*A2 +其他因素损耗率其他因素损耗率*A3•成新率成新率=使用年限法成新率使用年限法成新率*A1 +观察法成新率观察法成新率*A2 +其他因素成新率其他因素成新率*A311建筑物的损耗综合其他因素综合其他因素•设计等级、设计部门等级、设设计等级、设计部门等级、设计水平计水平•设防标准设防标准•施工单位等级、施工水平施工单位等级、施工水平•使用状况、日常维修保养情况使用状况、日常维修保养情况•大修、装饰情况大修、装饰情况12建筑物的损耗权数确定权数确定•一般普通建筑物一般普通建筑物 A1=A2=0.4; A3=0.2•重要建筑物及高档豪华商场、酒重要建筑物及高档豪华商场、酒店店 A1=A2=0.3; A3=0.413建筑物的损耗修复费用法•通过估计建筑物恢复到原来全新功通过估计建筑物恢复到原来全新功能所需要的修复费用占该建筑物的能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值重置价值(再生产价值再生产价值)的百分比确的百分比确定损耗率的方法。

定损耗率的方法•损耗率损耗率=修复费用修复费用/重置价值重置价值*100%•常常分主体部分、附属设备、装饰常常分主体部分、附属设备、装饰部分部分14建筑物的损耗建筑物现场勘察记录表建筑物现场勘察记录表建筑名称建筑名称结构类型结构类型竣工日期竣工日期建筑面积建筑面积地上地上层数层数主体主体层高层高主体主体局部局部局部局部局部局部地下地下地下地下地下地下结构名称结构名称结构概况结构概况现状现状现场考查打分现场考查打分1基础基础2墙体墙体3结构结构4屋面屋面5门窗门窗6楼地面楼地面7内装修内装修8外装修外装修9上下水上下水10暖卫暖卫11电气、照明电气、照明12空调、电梯、消防空调、电梯、消防13其他其他15建筑物的损耗•《危险房屋鉴定标准》（《危险房屋鉴定标准》（CJ13-86））•《工业厂房可靠性鉴定标准》（《工业厂房可靠性鉴定标准》（GBJ144-90））16建筑物的损耗例题例题•某商业楼建筑面积某商业楼建筑面积10550平方米，其中土建各项平方米，其中土建各项费用如下表（单位：元）费用如下表（单位：元）项目项目人工费人工费材料费材料费机械使用费机械使用费基础工程基础工程525833结构工程结构工程212206364238屋面工程屋面工程42220441601装饰工程装饰工程164017其他费用其他费用85004517建筑物的损耗•间接费率间接费率14%，计划利润率，计划利润率7%，税率，税率4%，利税均以直接工程费为基价计算。

另外，利税均以直接工程费为基价计算另外已计算出给排水工程和电器照明工程费用已计算出给排水工程和电器照明工程费用合计合计162540元试计算下列各项费用：元试计算下列各项费用：1.直接工程费直接工程费2.一般土建工程造价一般土建工程造价3.建筑安装工程总造价建筑安装工程总造价4.建筑安装工程单方造价建筑安装工程单方造价18建筑物的损耗例题例题•根据附图计算建筑面积根据附图计算建筑面积;灰土垫层工程量、灰土垫层工程量、砖砌条基工程量；内外墙、女儿墙工程量砖砌条基工程量；内外墙、女儿墙工程量名称名称框外围尺寸（框外围尺寸（mm）（宽）（宽*高）高）C1880*1480C21480*1480C31180*1480M11180*2390M2880*2090M3780*195019建筑物的损耗20建筑物的损耗21建筑物的损耗22建筑物的损耗23建筑物的损耗。