进度数据库经验总结3.doc

进度数据库各节点时间差分析、、 吸纳土地-定位定位工作包括：制作定位报告、报股份公司审批、调整修改1、定位报告的制作时间与地区公司的成熟程度相关成熟的地区公司在当地时间较长，做过的项目也较多，对当地的市场行为、消费规律等等相对较熟悉，以往积累的资料、素材也比较多，因此编制定位报告的时间相对较短此外由于成熟公司对当地市场的成熟把握，制作出定位报告报也相对较客观，内容也较合理，因此总部的审批过程通常也比较快，上会之后的修改也不多，同样也缩短了过程时间总体来说成熟地区公的经验为定位报告的制作赢取了时间，对于定位完成时间的修整会在-1 个月左右2、定位报告的制作时间与土地大小有关系通常定位报告针对的都是项目整体的定位报告其中必然要对项目如何分期，根据每年的利润指标进行一下分析和权衡，而这个过程牵扯营销、设计、工程等多个部门，因此相比土地面积不是很大的项目，这个在不影响大原则下的最优方案的产生需要的时间就会更多，整个定位报告的产生时间固然就会加长另外此定位报告上报总部之后，同样会面临审批过程中，总部各个部门对不同分期方案优缺点间选择的决策时间的增加综上所述，土地面积较大原因对定位报告完成时间的修整会在+1 个月左右。

3、从统计数据中看定位报告的制作时间与项目的物业类型没有直接的关系影响因素 成熟地区公司 土地面积较大影响时间（月） -1 +1、、 定位-规划设计规划设计工作包括：规划设计、建筑物单体方案设计、规划设计及方案报建1、目前项目土地的获得多以招拍挂为主，规划要点比较明确，因此从规划设计工作本身来讲，成熟的设计公司所需的设计周期大体相差无几，加之目前项目各个分期的建筑面积都控制在一定的范围内，面积影响可以消除，所以项目规划设计工作时间较固定2、然而设计单位做出的成果并不是最终的成品，之中还存在两重博弈第一是地区公司与设计单位之间的地区公司编制的方案设计任务书并不能全面地指导设计单位做出完全符合我们要求的产品，而现在更多的情况是出于营销、工程等多方面的考虑，我们要求设计师必须改变他本来的初衷而满足我们对意愿对于设计思想上的沟通是概念性的，需要反复来回的过程，于是设计工作完成时间将会受到影响另一个则是被我们认可的设计成果与相关审批政府部门间的对于土地的规划指标，我们运用的不仅是充分，而且还经常会钻一些空子、打一些擦边球，为项目争取更大的利益然而这种超出是政府部门所不能接受的，于是就产生了反复修改、反复报建的过程。

修改过程的时间取决于我们与政府部门的关系、超出范围的程度、我们所能接受的底线等等多方面因素，故这个拖延时间是存在地区、项目差异的综上所说，重要因素对设计时间的影响都是不利的，因此实际中应考虑+2 个月左右的调整3、相对规划设计，建筑单体方案设计工作所需时间出现变数的可能性不大，因此无需调整影响因素 设计的调整过程影响时间（月） +2、、 规划设计-施工 图高层、小高层施工图设计工作包括：扩初设计、扩初报建、基础施工图设计、剩余施工图设计及施工图报建；多层及联排则包括施工图设计及施工图报建1、高层、小高层结构复杂，通常都有扩初设计阶段，因此设计时间较长对于高层、小高层施工图的设计工作最大的变数同样是来源于审批政府部门的不同意见，其中消防和人防部门的意见最多如果施工图报建不顺利的话，可能会耽误+1 个月的时间2、高层、小高层的施工图设计时间考虑了与规划设计阶段工作的搭接，即规划设计的报建工作和施工图设计工作同时进行，不考虑规划不被批准的情况如果规划设计在政府部门的审批后发生了一定的修改，造成施工图的设计被迫变动，那么施工图的时间将有+1 个月左右的 调整3、多层及联排结构简单，一般都没有扩初设计，因此设计时间缩短。

多层及联排由于密度低、间距大，各方面的设计较容易，可被审批部门卡的地方不多，因此设计周期相对固定影响因素 报建不顺利 规划设计调整影响时间（月） +1 +1、、 施工图-开工此阶段工作包括：施工单位确定、施工许可证办理、项目开工1、对于高层及小高层项目为争取工期、利用政策，通常在拿到基础施工图后就可以开始基础施工单位的分判及基础提前开工许可证办理的工作了，因此开工时间早于施工图完全获得时间通常情况下可以获得 1.3 个月以上的提前2、对于多层及联排项目，由于施工图设计时间较短，故通常情况下不会采用基础提前开工方式，但分判工作可以和施工图报建同时展开影响因素 桩基提前开工影响时间（月） -1.3、、 开工-开盘此阶段工作包括：作为临时售楼处的会所施工、为确保开盘而必须的售楼工程施工、为满足预售条件而进行的主体施工以及为开盘而做的准备工作1、由于各地区的政策不同，因此预售开盘条件也有所不同，比如珠三角地区，高层、小高 层要达到形象进度的 2/3，多层全部封顶才能卖楼，而北京、成都等地区则没有相关规定因此开工与开盘间的时间关系将分以下几种情况分析2、没有预售限制地区作为临时售楼处的会所完成，即可开盘销售，故开工后 6.5 个月可实现开盘。

基础施工：20 天全部施工：145 天售楼前准备工作：15 天共计：180 天（6.0 月）3、高层无地下室（30 层）时间差受两条线影响，第一条是售楼区域施工的，第二条是非售楼区域施工的看得出在施工正常无干扰的情况下，非售楼区域的天数略长于售楼区域的，这就意味着售楼区域的工作稍有拖延，则将变成影响开工到开盘之间的时间差的主导因素另外，高层的模型是假设 30 层的，满足 2/3 形象进度预售条件的楼层是 20 层，如果建筑物少于 24 层，则满足预售条件的层数将少于 16 层，按每层 6 天的施工速度，非售楼区域的工作时间将减少而少于售楼区域的工作时间，这样决定时间差的线路也将发生变化非售楼区：土方及基础施工：65 天主体施工（满足售楼条件）：167 天办理预售许可证：30 天共计：262 天（8.7 月）售楼区： 土方及基础施工 65 天主体及环境施工（含样板房装修 40 天）：146 天售楼前准备工作：15 天开放到开盘：10 天共计：236 天（7.9 月）4、高层有地下室（30/-1 层）与高层无地下室的情况一样，只是中间增加了地下室施工的环节，依旧是非售楼区域的施工决定时间差。

但是非售楼区域与售楼区域的工作时间已经非常接近了，售楼区域的工作稍有拖延，则售楼区的工作时间将起决定作用非售楼区：土方及基础施工：99 天地下室施工：47 天主体施工（满足售楼条件）：147 天办理预售许可证：30 天共计：323 天（10.8 月）售楼区： 土方及基础施工 99 天地下室：47 天主体及环境施工（含样板房装修 40 天）：136 天售楼前准备工作：15 天开放到开盘：10 天共计：307 天（10.2 月）5、小高层无地下室（12 层）同样受售楼区域施工和非售楼区域施工两条线控制由于小高层满足预售条件的 2/3 形象进度所需施工时间少于高层物业，因此在正常无干扰的施工情况下，相比高层物业不同的是售楼区域的施工已经成为了开工与开盘时间差的决定因素非售楼区：土方及基础施工：69 天主体施工（满足售楼条件）：71 天办理预售许可证：30 天共计：170 天（5.7 月）售楼区： 土方及基础施工 69 天主体及环境施工（含样板房装修 50 天）：157 天售楼前准备工作：15 天开放到开盘：10 天共计：251 天（8.4 月）6、小高层有地下室（12/-1 层）和高层有无地下室对比情况相同，也只是比小高层无下室多了地下室施工环节，但依旧是售楼区施工起决定作用。

非售楼区：土方及基础施工：39 天地下室施工：117 天主体施工（满足售楼条件）：61 天办理预售许可证：30 天共计：247 天（8.2 月）售楼区： 土方及基础施工 39 天地下室：117 天主体及环境施工（含样板房装修 50 天）：147 天售楼前准备工作：15 天开放到开盘：10 天共计：328 天（10.9 月）7、多层无地下室（6 层）多层的售楼条件为主体封顶，因此在售楼区域主体工程及样板房装修工序上与高层和小高层有所不同，但所需总时间仍多于非售楼区域的施工时间非售楼区：土方及基础施工：69 天主体施工（满足售楼条件）：67 天办理预售许可证：30 天共计：166 天（5.5 月）售楼区： 土方及基础施工 69 天主体及环境施工（含样板房装修 50 天）：153 天售楼前准备工作：15 天开放到开盘：10 天共计：247 天（8.2 月）8、多层有地下室情况一样非售楼区：土方及基础施工：39 天地下室施工：117 天主体施工（满足售楼条件）：53 天办理预售许可证：30 天共计：239 天（8.0 月）售楼区： 土方及基础施工 39 天地下室：117 天主体及环境施工（含样板房装修 50 天）：138 天售楼前准备工作：15 天开放到开盘：10 天共计：319 天（10.6 月）9、别墅、联排无地下室（3 层）。

可以看出售楼区域的工作时间长于其他所有物业类型的主要原因在于其他物业类型只需交出共样板房（设在 3 层）装修的工作面就可以开始装修工作，主体的其他部分和样板房装修同步进行；而别墅、联排物业通常一户即是一栋楼或一户含有两至三层，因此只要在主体工作基本完成之后样板房才能进场装修，加之装修的面积大、档次高、要求严，整体时间自然会长一些但售楼区域的工作决定时间差和小高层、多层物业是不变的非售楼区：土方及基础施工：69 天主体施工（满足售楼条件）：64 天办理预售许可证：30 天共计：163 天（5.4 月）售楼区： 土方及基础施工 69 天主体及环境施工（含样板房装修 50 天）：239 天售楼前准备工作：15 天开放到开盘：10 天 共计：333 天（11.1 月）10、别墅、联排半地下室（3/-1 层）与其他物业类型不同的是，别墅、联排的地下室为半地下室，从面积、埋深、人防、施工难易程度、各专业配合要求等方面都低于大面积全地下室因此地下室部分的施工时间缩短其他与以上情况类似非售楼区：土方及基础施工：39 天地下室施工：77 天主体施工（满足售楼条件）：52 天办理预售许可证：30 天共计：198 天（6.6 月）售楼区： 土方及基础施工 39 天地下室：77 天主体及环境施工（含样板房装修 50 天）：227 天售楼前准备工作：15 天开放到开盘：10 天共计：368 天（12.3 月）11、综上所述，基本上所有的情况都是售楼区域的施工进度决定开工与开盘之间的时间差。

在实际工作中，有三点主要因素影响施工进度：第一是样板房的装修，能否按时交出可供装修的工作面、装修的速度、装修的质量及装修需整改的程度等都会影响样板房施工的时间；第二是会所施工，简单的会所施工并不会影响整体售楼区域的施工进度，但是结构复杂、功能齐全、装修豪华的会所则无论在结构施工时间还是装修施工时间上都会有所延长，从而耽误整体进度第三是售楼环境的施工，前期策划得是否得当会影响室外工程开工的时间，施工面是否充裕会影响施工的进展速度，天气是否帮忙也将会影响施工的质量和进度此外还有一些其他这些因素都会直接导致施工时间的延长在这些不利因素的影响下，实际中会有+1 个月左右的调整12、对于高层、小高 层及多层物业，以上模型所假设的是样板房在 3楼，那么样板房所在层数提高对售楼区域施工时间有什么影响呢？从细排的施工计划中可以推算出，售楼环境的完成时间比样板房装修的完成时间晚 36 天，而样板房每提高一层，装修完成时间增加 5 天，因此不难算出样板房在 10 层以下（含 10 层）任何一层时，都是由售楼环境决定售楼区域的施工时间，而超过 10 层之后则由样板房装修完成时间控制售楼区域的施工时间，样板房所在层每提高 1 层，售楼区域的施工时间将增加 5 天。

别墅、联排物业由于一套就是一栋楼，因此不存在样板房提高的。