商铺营销计划2000字.docx

    商铺营销计划2000字    商铺营销计划草案一、背景:1.一期工程已分别于11月18日、12月18日交房，二期工程如火如荼全面 展开，比一期工程同期加快了步伐2.本案焦点之一的宁墩中路建设问题也取得了突破性进展，大部分路段进入 浇筑阶段3.宁墩中路中段出现私人兴建门面房和商品房现象 4.有部分客户主动咨询和意向购买门面房 5.整个宁国市商铺行情一片低迷，不容乐观二、目的：跟上项目工程进度，准备制定商铺营销方案适时推出商铺，确保实现商铺的销售目标三、市场概况：四、市场分析：1.本市商铺市场目前宁国市善有一部分空置商铺分散在市内各主要闹市地段，如津河大厦、锦苑广场、苏果超市、汽车站、市府广场等等典型案例之一：汽车站隔壁有个楼盘，由于其开发商认为该楼盘占据了本市的优越地理位置，对当时市场估计过高，推出了5800元/㎡的单层计算均价结果造成“死盘”的严重后果，至今仍未销完由于前期定位和心理期望值，致使进退两难的尴尬局面2.目前本市商铺的销售情况宁国市的房产进入鼎盛时期，竞争也进入白炙化状态面对该市8万多的城区人口，多层商品房也几近饱和状态，商铺的立场就近乎尴尬状态3.本项目分析本项目最大的卖点是本小区未来拥有600多户业主这一庞大的消费群体资源的优势，本产品对本案内部消化能力也是一个考验。

本案最大的销售难点是来自市场本身的问题，供与求的比例本市各大楼盘都面临卖不动的趋势，本案在地理位置上与其他楼盘没有较大的竞争力因此，本案必须有合理的定位，科学的规划设计和实事求是适时调整的营销推广策略最大的销售瓶颈是道路问题五、营销建议：1.规划设计建议a、进深：12米左右将商铺和宁墩路面的距离按国家有关规定预留，包括与小区内建筑物的间距b、间宽：可根据销售情况定夺，在充分了解市场，分析客户需求制定 c、户形特征：根据市场需求及本案特征进行可行性分析，制定并且在实际建设中根据实际销售情况调整和变更户型结构分割方案和心理准备d、建筑风格：根据小区的规划设计特征及园内的多层和别墅建筑风格，统一呼应同一风格的建筑产品考虑美观、实用、大方的特点e、体量和面积：如果考虑中溪南路通车的话，不能超过40套面积控制2000㎡左右具体略）2.配套建议车库和自行车车棚的配套商铺对配套的要求是有辅助销售作用的，车库是 商铺销售中起重要制约作用的配套之一3.产品定位a、目标客户定位1.本小区的业主和准业主；2.项目地附近的商贩们；3.小区配套有关的商家如超市、医务站、银行、邮局之类；4.看中本小区未来发展潜质升值空间的有闲散资金的投资者；5.江浙一带及周边地区炒房团；6.再次购房的投资者；7.其他人群。

b、市场定位1.本案的一期已经交房，已具备一定的人气二期工程全面铺开，小区规模已成大势在未来一年内，能形成和聚敛如此规模和人气的小区只有本案，具备各方面条件形成竞争力的楼盘较少，商铺推出有优势2.结合本案特征，本案地理位置对于推出商铺是存在很大劣势的，加上本市商铺行情的低迷，特别是大体量的产品定位是大忌3.本案商铺的推出，其中有一重要销售制约环节是道路的畅通所谓商铺没有人气就没有商机，没有商机就更没有商业活动；没有畅通的交通，商业活动不能流通，商铺的吸引力就消失了如果中溪南路的又一焦点，没有解决办法，商铺推广的可行性要大打折扣，销售难度可以想象4.本案商铺的定位上主要针对围绕本小区配套这一主题，完善本小区的生活配套提高本小区品质因此定位上不能考虑过多的商业性趋向，而是以本案配套为主，如超市、医疗站、邮局、银行之类占绝大份额比例体量比例应考虑不影响小区整体规划为前提，户型为框架结构，户型配比考虑灵活的分割销售（具体略）c、价格定位由于本案定位主要为了本案的配套完善，定位范围较狭窄，面对市场供 大于求的局面我们对市场的期望值不能寄予太高前期定位关系着规划设计和建设等硬性问题，因此本产品的定位目前应作为商铺推广工作的首要问题慎重对待。

均价初步暂定5500—6000元/㎡（具体略）4.传播与推广建议1.利用与整合我们所有的有效资源，调动我们的宣传途径和渠道，宣传推广本产品可以套用和沿用我们的团购优惠政策2.运用我们颇有成效的客户带客户途径及舆论效应作好宣传推广工作3.整合本案卖点和制造卖点，通过媒体及各种宣传途径和渠道，突出宣传本产品4.在商品房销售过程中，附带引导商铺的推广销售工作六、后记：以上草书系初步探索性草案，是笔者在较段时间内对目前宁国市房地产市场概况初步调研之后，起草的非正式性文书仅供参考，请多包涵起草人：鲍美萍20xx年1月6日第二篇：大商铺营销 7500字本方案中“大铺位”指总建面100㎡以上，总价过100万的铺位一、4种销售模式比较分析1、纯销售方式：优势：▲发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；▲将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力劣势：▲产权分散，主力店或品牌店难以进驻；▲无法规划经营业态及规范整体形象；▲对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；▲若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；▲银行提供按揭信心不足适用：▲商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资 客户对项目预期缺乏了解； ▲中小面积纯街铺销售；▲商业体量小或零星商业物业，无须整体经营的。

2、带租约销售：优势：▲通过招商保证前期商业定位与形象；▲能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；▲短期内使业主获得稳定收益劣势：▲铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；▲未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；▲销售难度较大，售价与租金之间的收益回报低难以达到投资者期望，需要开发商做补贴；▲中、长期收益难以稳定；▲后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；▲各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌适用：▲有强势招商力量支持；▲商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；▲可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报； ▲纯街铺或少量商业物业3、短期（三年）返租销售优势：▲前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象▲帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；▲3年返租期较适中，3年后商业有可能旺；▲可坚定银行按揭信心劣势：▲承担前几年的返租补贴，可返到售价上，可能会拉高售价；▲返租结束后的统一经营管理要求较高；4、长期（十年）返租销售优势：▲前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；▲给投资者坚定信心。

▲返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度▲如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能兑现承诺回报 劣势：▲承担十年的返租补贴；▲如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大 ▲因返租而产生相应的返租法律风险▲银行不支持做按揭长期返租与短期返租从销售角度分析：▲ 短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别从开发商风险角度分析：短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险4种模式评点：由于“带租约销售”受制于在前期有限时间内要找到匹配的商家，这不符合项目目前条件；“十年返租”受制于银行按揭而行不通因此，只有直接销售和短期返租销售模式可以选择，本公司方案采用“小面积铺位5年包租”销售模式与本项目的契合度：通过销售模块的分析，目前有2种方案在讨论：第一种是由本公司提供的租售结合的小面积独立产权铺位，包租5年一次性返还方案第二种是将2、3楼划分成6个大独立产权铺位，直接销售，所谓没有经营问题的方案；2种方案都必须要满足的要求：银行可以提供按揭；无经营的压力和麻烦。

银行可以提供按揭的前提条件：商场有整体招商和规划的；有统一经营的管理公司；有品牌商家和主力商家进驻的；销售价格不能高于周边同类项目很多 2种方案实用度比较：（银行按揭和经营管理的难易程度比较）第一种：小面积独立产权铺，有统一招商、规划、经营管理总价低，化解了单个投资人的风险银行按揭的可能性较大而且已经有意向银行在洽谈本公司已经有成功操盘的案例如果有一家品牌经营管理公司签约5年且可承诺做不旺愿意赔偿，就可以将经营管理难度和风险降到最低第二种：大面积独立产权铺购买客户群体非常窄，一种买家是连锁品牌商家自营（商家购买也是有选择的，见后面案例分析），一个商场很少有几个商家同时购买的,由于业态是否共生的问题；另一种是纯投资客购买，按揭和经营都会成为大问题，也有一次性付款的可能，但回报率低于8%回报的投资渠道和品类也较多问题主要集中在：A 高端客户数量少，成交价格会比较低，谈判周期长；B 目前市面上还没有成功操盘的案例；C 面对的商户数量少，经营做旺的难度大；D 可选择按揭银行少如果同时有几个自营买家签订的购买意向书的可以采用第二种方案二、 大铺面成功销售案例分析1、 深圳梅林商业步行街1）、项目介绍梅林商业步行街位于深圳市福田区梅林路与梅山街交汇处，其北面为梅林一村，西面为深圳市福田农产品批发市场。

梅林商业步行街为尚书苑裙楼商业部分，项目注册名为尚书广场梅林商业步行街商业总面积13194.99㎡米，一层为6035.34㎡，二层为7159.65㎡二楼只招商不销售，进驻商家有国美电器2）、销售区域项目只销售一楼，梅林商业步行街一楼只有42间街铺；184间内铺 街铺层高7.2米,使用率95%3）、销售价格20xx年12月街铺销售价格表铺位号 建筑面积（㎡） 总价 铺位号 建筑面积（㎡） 总价 梅林路街铺 端口Ｓ-０２ 54.51 3933333 Ｓ-０１ 173.18 9，162，781Ｓ-０３ 51.64 3504600 Ｓ-２９ 239.76 11，685，423Ｓ-０５ 49.35 3349533 临福田农批街铺Ｓ-０６ 51.64 3502896 Ｓ-２８ 16.22 751181Ｓ-０７ 51.64 3502896 Ｓ-３０ 33.09 1422804Ｓ-０８ 49.35 3347953 Ｓ-３１ 24.91 1140853Ｓ-０９ 45.90 3112525 Ｓ-３２ 22.35 995357Ｓ-１０ 44.82 3024991 Ｓ-３３ 16.44 677328Ｓ-１１ 49.60 3287538 Ｓ-３５ 35.52 1603799Ｓ-１２ 56.81 3599254 Ｓ-３６ 41.87 1934394Ｓ-１３ 18.84 1412096 Ｓ-３７ 41.88 1930291Ｓ-１５ 18.12 1332146 Ｓ-３８ 35.52 1673205Ｓ-１６ 56.90 3329617 Ｓ-３９ 43.16 1867188Ｓ-１７ 50.86 3154795 Ｓ-５０ 26.00 1088724Ｓ-１８ 49.92 3198624 Ｓ-５１ 16.44 716603Ｓ-１９ 45.90 2941731 Ｓ-５２ 22.35 1031788Ｓ-２０ 49.35 3162200 Ｓ-５３ 24.91 1159785Ｓ-２１ 51.64 3308575 Ｓ-５５ 30。