涡阳专业市场调研报告.ppt

涡阳专业市场 调研报告,涡阳,涡阳专业市场调研项目组 2012年12月25日,亳州,阜阳,淮南,合肥,,目 录,1 城市发展概况 2 房地产市场概况 3 项目概况 4 专业市场概况 5 旧木材市场概况 6 涡阳专业市场投资建议,8/29/2018,,城市发展概况,一,8/29/2018,涡阳地处淮北平原中部，隶属亳州市县域面积2107平方公里，总人口约150万，其中城镇人口约45万辖27个乡镇（场），是蜚声中外的老子故里、著名的中国苔干之乡，先后获得“全国平原绿化百佳县”、“全国粮食生产百强县”、“国家级生态示范区”等称号，1991年被国务院列为对外开放城市，2006年列入全省首批12个扩权试点县之一涡阳概况,城市发展概况/城市概况/行政划分与人口,1,8/29/2018,城市发展概况/城市概况/城市区位,1,涡阳区位与交通,涡阳交通便捷，区位优势明显涡阳位居皖、豫、鲁三省交界处，属中部战略要地，交通区位优势十分明显，徐阜、永青铁路穿境而过高速公路西连济广线、南通南洛线、北倚连霍线，S202、S307省道交汇于县城，涡河横穿全境，通淮河入长江，四季通航 涡阳县西距京九铁路仅60公里，南距阜阳约80公里、距亳州约60公里、距淮北约90公里、距蒙城县约40公里、距合肥市约280公里。

8/29/2018,2009年，完成县内生产总值110亿元，增长14.6%；完成财政收入7.2亿元，增长33.3%；规模以上固定资产投资41亿元，增长74%；农民人均纯收入4406元，在岗职工平均工资2.3万元，分别增长12%和14.5%2010年，完成县内生产总值128.2亿元，增长15.6%；完成财政收人10.0亿元，增长39%；固定资产投资66.2亿元，增长62．4%；规模工业增加值42.6亿元，增长33．5%；引进县外资金51.3亿元，增长47%；利用外资4560万美元，增长51.6%；农民人均纯收入5106元，在岗职工平均工资2.85万元，分别增长17.4%和24.3%2011年，全县实现生产总值153亿元，财政收入达到13亿元，预计2015全县生产总值将达260亿元以上，涡阳正进入井喷式高速发展的关键时期经济指标,城市发展概况/城市概况/经济指标,1,8/29/2018,城市发展概况/城市概况/主导产业,1,主导产业,8/29/2018,城市发展概况/城市概况/主导产业,1,主导产业,8/29/2018,城市发展概况/城市概况/主导产业,1,主导产业,8/29/2018,城市发展概况/城市概况/主导产业,1,主导产业,8/29/2018,城市发展概况/城市概况/主导产业,1,主导产业,8/29/2018,城市发展概况/城市概况/主导产业,1,主导产业,8/29/2018,1,城市发展概况/城市发展规划,城区人口及用地规模：到2020年，县城城区居住人口控制在35万人左右，建成区建设用地控制在35平方公里以内。

涡阳城镇化水平为：2010年城镇化水平30%，2020年城镇化水平39%城市发展方向与布局结构：总体规划结合涡阳特点，将涡阳作为省级历史文化名城、煤炭生产服务基地、以工贸为主的亳州市域次中心城市进行统筹规划采用“西进东抑，南扩北拓”的空间发展战略，依据老城，沿涡河两翼拓展，重点向西南、向南发展，适当向东北发展，控制向西北方向和向东部跨铁路发展，逐步形成“一河、两轴、三片”的城市总体布局总体规划,8/29/2018,,房地产市场概况,二,8/29/2018,2,房地产市场概况/土地出让情况,2012年涡阳县建设用地使用权出让结果,8/29/2018,2,房地产市场概况/土地出让情况,2012年涡阳县建设用地使用权出让结果,8/29/2018,2,房地产市场概况/土地出让情况,2012年涡阳县工业用地使用权出让结果,8/29/2018,2,房地产市场概况/土地出让情况,2012年涡阳县工业用地使用权出让结果,8/29/2018,2,房地产市场概况/土地出让情况,2012年涡阳县专业市场用地使用权出让结果,8/29/2018,2,房地产市场概况/楼盘情况,2012年涡阳县近期在售楼盘均价情况,8/29/2018,,意向地块概况,三,8/29/2018,3,意向地块/区位图,,意向地块,木材市场,国强建材城,8/29/2018,3,意向地块/现状,,地块入口处,,8/29/2018,3,意向地块/现状,,地块最西边到达远处树林,,8/29/2018,3,意向地块/现状,,地块最南边,8/29/2018,3,意向地块/现状,整个地块较为平整。

8/29/2018,3,意向地块/现状,地块上方有高压线8/29/2018,3,意向地块/概况,1、地块区位：该地块面积约200亩，位于涡阳县城东南角，307省道（蚌亳路）旁距离涡阳县城南部新城约3公里，距老城区约5公里2、地块现状：该地块地形地貌较为平整目前地块内有部分拆迁，拆迁对象以企业为主3、土地价格：根据涡阳潘总介绍，该地块市场价约60万元/亩，根据政府招商政策，专业市场用地土地出让金返还50%，实际成交价30万元/亩4、项目获取模式：根据涡阳潘总介绍，获取流程为，首先与城关镇政府签订投资意向协议，然后由意向投资者垫付给镇政府拆迁费用近3000万，由镇政府作为拆迁主体，负责拆迁工作，拆迁完毕后即定向挂牌给意向投资者5、项目规划：根据涡阳潘总介绍，该地块规划用途只能作为专业市场使用，具体规划方案由意向投资者拟定，并报镇政府及相关主管部门审议但根据镇政府要求，该项目规划方案功能分区须有一块木材市场专区，用于回迁旧木材市场经营户8/29/2018,3,意向地块/用地扶持政策,涡阳县用地扶持政策：根据《涡阳县招商引资政策暂行规定》中对用地扶持方面有以下规定：新建和扩建2万平方米以上商业综合体（不含住宅）、市场项目（不含住宅、配套服务设施），自有产权部分（10年以上）须占40%以上，按照土地出让合同约定的开竣工日期完成建设任务的，商业综合体项目给予出让金40%的财政扶持，市场项目给予土地出让金50%的财政扶持。

8/29/2018,,专业市场情况,四,8/29/2018,4,专业市场/涡阳金博商城/介绍,金博商城座落在涡阳县城S202以西，胜利西路以南该商城占地面积达238亩，总建筑面积24.5万平方米该商城区位优越，交通发达，物流通畅，商城内十多条商业街道，纵横交错，商业区域进行了科学合理的划分，专业商品有专业区域，综合商品有综合区域，主要划分有家具城、装饰城、轻纺城、机电城等，将形成一个集商品展览、批发、零售、采购、商务、休闲于一体的大型综合性市场8/29/2018,4,专业市场/涡阳金博商城/介绍,,8/29/2018,4,专业市场/涡阳金博商城/介绍,,8/29/2018,4,专业市场/涡阳金博商城/介绍,,8/29/2018,4,专业市场/涡阳金博商城/介绍,,8/29/2018,4,专业市场/涡阳金博商城/点评,,金博商城整体运营情况欠佳，商户开门率较低，市场比较萧条，市场现已形成以日用百货为主的业态市场点评,8/29/2018,4,专业市场/尚居都·五金家居建材城/介绍,尚居都·五金家居建材城位于涡阳南部新城，作为“省861重点工程”、“亳州市重点招商引资项目”、“涡阳重点工程”、“温州商会推荐品牌”的尚居都五金家居建材城，是由涡阳县招商局引进，是由浙商投资建设。

项目总占地面积约251亩，总规划建筑面积约20万平方米，总投资5亿元人民币以建材区、灯具区、五金区、家居体验馆、软装家饰区，全面辐射皖北区域的中国五金家居建材知名品牌聚合平台汇聚商品交易、品牌推广、仓储物流、电子商务、政务一条龙服务、交易信息发布、运营管理中心等13大功能为一体，填补涡阳一站式五金家居建材市场空白！,8/29/2018,4,专业市场/尚居都·五金家居建材城/介绍,8/29/2018,4,专业市场/安徽国强金属建材城/介绍,安徽国强金属·建材城，位于安徽省西北部，涡阳县•南部新城区新城南路与乐行路、将军大道交汇处项目地理位置优越，项目周边（公）路——S202\S307国道、高（速）——济祁、南洛、连霍线、铁（路）——徐阜、永青线云集，同时，涡阳火车站咫尺之遥，未来市场交通便捷、物流成本低，货物快速转运皖北各地及全国各地项目占地约23万平米，总建筑面积约30万平米，是集钢材、建材交易、展示、仓储、加工、物流、商务办公六位一体的皖北首席一站式金属建材现代化采购中心8/29/2018,4,专业市场/安徽国强金属建材城/介绍,目前正处在项目建设中8/29/2018,4,专业市场/安徽国强金属建材城/介绍,,,该项目已经规划了板材交易功能区，据现木材市场商户介绍，政府意向将现木材市场整体搬迁到国强。

8/29/2018,4,专业市场/西聃家具大市场/介绍,西聃家具大世界由胜利西路上，沿街家具销售商户较为集中而形成8/29/2018,4,专业市场/西聃家具大市场/介绍,8/29/2018,4,专业市场/涡阳县建材大市场/介绍,涡阳县建材大市场位于涡阳县城西镇,规划总用地面积20万平方米(约合300亩),总建筑面积24.85万平方米,其中营业用房20万平方米,仓储用房5万平方米,展厅,拍卖厅用房6500平方米,服务管理用房及其他10000平方米,公建2000平方米,配套建设广场,建筑小品,道路,绿化,变配电等设施.该大市场主要销售石材,板材,五金,水暖,油漆涂料,铝合金塑钢及卫生洁具等,将建设成为皖西北地区一级大型建材批发市场.,8/29/2018,,老木材市场概况,五,8/29/2018,5,老木材市场概况,,市场内道路泥泞不堪8/29/2018,5,,木材无大棚遮挡，仅用雨布遮盖老木材市场概况,8/29/2018,5,,市场内商户交易区为自家自户独立自行搭建简易木棚老木材市场概况,8/29/2018,5,,据我们与经营商户沟通情况，目前在该市场内经营的商户约100多家目前在该市场内的大多数商户经营规模较小，占地较少，平均每户约1亩地左右，年租金在600元/亩左右，几乎无经营成本压力。

经营户对我们意向建设的木材交易市场反应较为冷淡同时，据经营户透露，政府已经在意向将该市场整体搬迁到仅一路之隔的安徽国强金属建材城，目前正在登记征询经营户意见市场点评,老木材市场概况,8/29/2018,,项目投资建议,六,8/29/2018,6,,根据我们从潘总得到的项目信息，并综合项目现状、规划、政府招商政策及对涡阳专业市场的调研情况，项目组认为，该项目具备优越的交通条件和良好的投资政策等一些外部机遇，但在项目获取、运作和市场竞争方面存在一系列不确定因素，主要体现在以下五个方面： 1、与政府的项目投资协议尚未签订故前期与政府沟通的一些项目获取事宜（如定向挂牌）是否能确定落实，尚未得知 2、项目获取流程存在一定的风险该地块获取流程是意向投资者先垫付拆迁费用，等待拆迁结束后方能供地拆迁何时能结束，存在不确定因素 3、政府要求项目规划具备木材交易市场专区与国强建材城板材市场专区形成同质化竞争，存在招商风险 4、根据涡阳县政府招商政策中关于土地扶持政策规定，若要享受专业市场项目给予土地出让金50%的财政扶持，则要自持40%以上体量的物业（自持10年以上），该政策将影响项目销售收入和资金回笼 5、专业市场项目运作风险。

根据我们此次专业市场的调研情况，涡阳县城专业市场分门别类较为齐全，呈现大而全局面，且后期供给还在继续增加，这对我们这个大体量的专业市场项目存在较大的销售压力涡阳专业市场调研项目组2012年12月26日,项目投资建议：,项目投资建议,。