营口商业地产市调报告(共28页doc).doc

……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………营口市调报告2012年7月目 录一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研 3（一）红运家居商场 3（二）北方陶瓷城 4（三）装饰材料城 6（四）装饰材料城周边沿街商铺 7（五）建设街沿街商铺 8（六）东升家私 9（七）宜家布艺 10（八）润达家私 10（九）御园家具城 11二、大石桥市区建材家居、灯饰市场及商户调研 11三、鲅鱼圈城区建材家居、灯饰市场及商户调研 12四、项目潜在竞争项目调研 16（一）项目周边在售社区底商调研 16（二）开元广场 17（三）居然之家 18（四）营口义乌商贸城（鲅鱼圈） 19五、营口市区建材家居经营商户问卷调研分析 21六、项目SWOT分析 25七、项目细化定位建议 2527一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研（一）红运家居商场1、市场基本情况项目名称红运家俱商城物业结构专业市场，共4层经营业态一楼家俱、灯饰、陶瓷卫浴总营业面积约50000㎡二楼家俱三楼家俱二期家俱商户数量家俱148经营商铺主力面积一、二、三楼150方陶瓷卫浴11二期400方灯饰11窗帘10商铺平均租金一楼42-48元/㎡.月物业管理费无物业管理费二楼37-46元/㎡.月三楼32-40元/㎡.月二期28元/㎡.月产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道90%以上为营口市区仓储物流配套市场后有一万平左右仓库代表性品牌　经营状况描述1、市场经营情况较差，空调、暖气等效果非常不好，大多数经营户对该商城的意见很大； 2、市场在8月份合同到期，逾期可续签一月，之后搬入新市场 3、家具商户普遍反应这两年生意较差，甚至做不过周边的辽阳、海城等地的家具市场，目前大多数商户都是保本经营，但灯饰商家普遍反应经营较好 4、灯具商家主要以家装灯饰为主，但店内有工程灯具的图册，可根据客户要求订货2、商户访谈访谈地点红运家俱商城1楼　访谈对象　月宫明灯饰联系方式0417-2186692访谈时间2011年7月19日访谈要点1. 生意较一般，对项目蛮有兴趣，可能会和朋友一起在项目租赁商铺；2. 培养市场需近5年的时间，建议项目能在前期给予一定的优惠，在前两年培养市场；3. 从现在来看，产业基地虽然较为偏僻，但是发展前期良好；4. 将业态分布明确，希望灯饰能在较为优势的地段。

访谈地点红运家俱商城2楼　访谈对象　张英利联系方式15641700963访谈时间2011年7月19日访谈要点1. 红运前期宣传做的非常好，宣传单页发放到沈阳、大连等地方，而且免一年半的租金，非常适合培养市场；2. 认为现营口家私市场已经饱和，生意一年比一年差，竞争激烈，对项目不报很大的期望，处于观望阶段；3. 建议项目除了在广告方面下功夫外，希望能有较为先进的管理模式访谈地点红运家俱商城2楼访谈对象周海英联系方式0417-2186728访谈时间2011年7月19日访谈要点1. 建议项目将各种业态分布明确，不要存在混杂的状况；2. 由于红运合同8月底到期，有意向去项目租赁商铺；3. 希望项目能在广告方面下功夫，项目一期快建设完成，却对项目完成不了解二）北方陶瓷城1、市场基本情况项目名称北方陶瓷城物业结构专业市场，共1层经营业态一期陶瓷卫浴、建材总营业面积约40000㎡二期陶瓷卫浴、建材三期陶瓷卫浴四期陶瓷卫浴商户数量建材50经营商铺主力面积陶瓷城120方陶瓷卫浴326商铺平均租金一期33元/㎡.月物业管理费无物业管理费二期33元/㎡.月三期33元/㎡.月四期33元/㎡.月产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道东三省批发和零售仓储物流配套总共有近五万方仓库代表性品牌中山榕陶瓷、盛邦瓷业、蒙娜丽莎、王者、诺贝尔、蒙娜丽莎经营状况描述1、经营情况良好，主要商户从事的是东三省的陶瓷卫浴批发业务，对城市零售的兴趣度不是很高 2、商户以福建人为主，很多福建品牌 3、对于市场的管理方面还是比较满意的 4、市场配有仓库，仓库比例为1:1.2左右2、商户访谈访谈地点华夏陶瓷城417号 访谈对象陈小惠 诺贝尔瓷砖联系方式13941709299访谈时间2011年7月19日访谈要点1、本商场是诺贝尔厂家营口地区总代理2、经营诺贝尔系列瓷砖浴房坐便等产品 3、商户认为本案只能做零售为主 4、商户对本案比较感兴趣，想进一步洽谈访谈地点北方陶瓷城二期609号访谈对象蔡少强联系方式13941759399访谈时间2011年7月19日访谈要点1、本案地理位置只能做零售2、目前本案周边零售业消费客户少 3、本人未必有精力在做零售访谈地点华夏陶瓷城7号门左侧访谈对象曾楚芬 米莱克东北总经销联系方式13050647140访谈时间2011年7月19日访谈要点1、商户觉得本案周边形成人流还得五六年，暂时会出现亏损 2、觉得自己做批发的话没有其他的精力来进行城市零售3、有一定的兴趣入购买本市场的商铺 4、对于该地块未来的发展还是有一定的信心（三）装饰材料城1、市场基本情况项目名称装饰材料城物业结构专业市场，共2层经营业态一楼地板、木门、壁纸、吊顶、五金、灯饰等　总营业面积约15000㎡　二楼　卫浴、地板、木门、壁纸、吊顶等商户数量木门　92地板　103经营商铺主力面积一楼50-60方吊顶、壁纸、地毯　42油漆、五金、锁具等　18陶瓷卫浴　10二楼120方灯饰　8窗帘　13商铺平均租金一楼20元/㎡.月物业管理费无物业管理费，暖气费30元/㎡.年二楼25-30元/㎡.月产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道90%以上为营口市区仓储物流配套　市场一楼有部分店面为仓库，在市场门口有多个小型的物流公司代表性品牌　圣象木门，圣象地板，立邦漆，德尔地板等经营状况描述1. 由于市场一楼产品属于中低端，符合营口市居民的消费水平，经营状况良好；2. 在市场周边已形成建材装饰街，有较好的销售氛围，产品齐全，基本能满足一个新家所需的装饰材料，包括地板、木门、吊顶、壁纸、油漆、玻璃等；3. 市场二楼为精品装饰材料，由于是去年刚入驻市场，生意状况极差，但由于市场给予免租一年的优惠政策，许多商户也在观望是否搬离该市场。

2、商户访谈访谈地点装饰材料城1楼　访谈对象　骆先生联系方式15541719983访谈时间2011年7月19日访谈要点1. 由于访谈对象是做批发的，精力相对有限，基本不会考虑在项目租赁商铺，但如果价格符合，不排除贷款投资；2. 现阶段沿海开发基地人烟稀少，交通物流相对落后，虽说以后发展前景好，但现应了解项目地段的交通规划，给投资商一个安心；3. 由于项目附近多为住宅，不适合做批发，只适合做零售访谈地点装饰材料城1楼　访谈对象马广雨联系方式13940748898访谈时间2011年7月22日访谈要点1. 对项目完全不了解，认为项目宣传不到位；2. 希望能在前期有相应的优惠政策，前两年以培养市场为主；3. 建议能引进相对先进的管理模式四）装饰材料城周边沿街商铺1、市场基本情况项目名称装饰材料城周边沿街店物业结构底商经营业态一楼　木门、地板、壁纸、吊顶等总营业面积约10000㎡　商户数量木门　28经营商铺主力面积120㎡地板　35壁纸、吊顶　15窗帘、玻璃　11商铺平均租金1.7元/㎡/天（套内面积）物业管理费无物业管理费产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道基本上为营口市区仓储物流配套　仓库在其他地方代表性品牌圣象地板、楚楚吊顶、富豪木门等。

　经营状况描述1. 由于在其周边已形成良好的经营过氛围，相关的配套设施已完善，因此生意还算不错；2. 租金相对较高，虽然生意较好，但利润不高　2、商户访谈访谈地点装饰材料城周边沿街店　访谈对象贺龙联系方式13941797477访谈时间2011年7月22日访谈要点1. 虽然曾去项目地考察，但仍然不是很了解，认为广告缺少，可是认为项目地段相对沿海开发基地其他项目较好，处于开发区的中心位置；2. 由于店铺为厂里所设的销售点，有很大的意愿在项目重新开个分店，但前提的是租金价格能相对适中；3. 比较关心项目的管理方式，希望能引进先进模式五）建设街沿街商铺1、市场基本情况项目名称建设街沿街商铺物业结构底商经营业态一楼地暖装饰、五金、电器、灯饰总营业面积约13000㎡　商户数量灯饰　48经营商铺主力面积80㎡建材装饰58陶瓷卫浴25五金电器　31商铺平均租金1.8元/㎡/天（建筑面积）物业管理费无物业管理费产权性质租赁或自由租赁方式1-3年不等进货渠道厂家进货为主销售渠道基本上为营口市区仓储物流配套　仓库在其他地方代表性品牌大自然 马兰士 罗格朗 台历 欧克莱　经营状况描述经营情况较好，大户对于本项目的意向较大，对于商场铺位位置，优惠程度都有一定的要求，希望能够进入管理专业化，经营科学化，集中的灯饰市场；小户目前进入的意愿也有，但需要看实际的政策，对铺面的要求一般都要在150㎡以上。

　2、商户访谈访谈地点建设街沿街底商访谈对象杜峰联系方式15141734345访谈时间2011年7月22日访谈要点1、对汇达广场项目不是很了解，对于项目位置未来的发展趋势有一定的信心，希望能够入驻或者购买商铺 2、对我们项目前期对大户的优惠力度有进一步了解的意向 3、觉得营口的灯具市场还未饱和，还有一定的发展前景（六）东升家私1、市场基本情况项目名称东升家私物业结构三、四层经营业态家私总营业面积7000方商户数量40家商铺主力面积150-200㎡商铺平均租金三层0.8元租赁方式一年一签四层0.7元代表性品牌三兄弟家具、朗萨家私经营状况描述1.市场经营中档家私品牌；2.市场没有专门仓储；3市场内业态相对丰富；4.市场经营状况较好2、商户访谈访谈地。