南开大学21春《房地产估价》在线作业二满分答案89.docx

南开大学21春《房地产估价》作业二满分答案1. ( )适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C2. 合同有关争议解决的条款独立存在，合同的变更、解除、终止、无效或者被撤销均不影响其效力 )A.正确B.错误参考答案：A3. 公式∑(施工机械台班消耗量×机械台班单价)是( )的计算公式A.机械台班单价B.台班折旧费C.运输损耗率D.施工机械使用费参考答案：D4. 成本法是在价值时点先分别求取估价对象的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法 )A.错误B.正确参考答案：B5. 根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )A.物质折旧B.功能折旧C.自然折旧D.外部折旧参考答案：ABD6. 路线价法主要适用于城镇临街( )用地的批量估价A.居住B.商业C.娱乐D.工业参考答案：B7. 引起房地产价格上升的原因主要有( )A.对房地产本身进行投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济参考答案：ABCD8. 基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。

)A.正确B.错误参考答案：A9. 统筹法计算工程量的基本要点有( )A.统筹程序，合理安排B.利用基数，连续计算C.一次算出，多次使用D.结合实际，灵活机动参考答案：ABCD10. 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )A.某酒店B.公园C.某住宅D.某娱乐厅参考答案：B11. 在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关 )A.正确B.错误参考答案：B12. 关于进度款支付的说法正确的有( )A.除专用合同条款另有约定外，监理人应在收到承包人进度付款申请单以及相关资料后7天内完成审查并报送发包人B.除专用合同条款另有约定外，发包人应在进度款支付证书或临时进度款支付证书签发后14天内完成支付C.在对已签发的进度款支付证书进行阶段汇总和复核中发现错误、遗漏或重复的，发包人和承包人均有权提出修正申请经发包人和承包人同意的修正，应在下期进度付款中支付或扣除D.发包人应将合同价款支付至合同协议书中约定的承包人账户参考答案：ABCD13. 在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和估后续开发的必要支出及应得利润。

)A.正确B.错误参考答案：B14. 发包人应按照合同约定方式扣留保证金，保证金扣留比例不得高于工程价款结算总额的( )%A.1B.2C.3D.5参考答案：C15. 关于楼地面防水工程量计算，说法正确的有( )A.按设计图示尺寸以面积计算B.楼(地)面防水搭接及附加层用量不另行计算，在综合单价中考虑C.楼(地)面防水反边高度小于或等于300mm算作地面防水，反边高度大于300mm按墙面防水计算D.楼(地)面防水反边高度小于或等于500mm算作地面防水，反边高度大于500mm按墙面防水计算参考答案：ABC16. 下列不属于按照建设性质划分的基本建设项目是( )A.新建项目B.扩建项目C.改建项目D.生产性基本建设参考答案：D17. 进口设备的交货方式可分为( )A.内陆交货类B.目的地交货类C.装运港交货类D.工厂交货类参考答案：ABC18. 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的( )大致接近A.幅度B.数额C.比率D.指数参考答案：B19. 某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。

该商品住宅项目的成本利润率为( )A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%参考答案：B20. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提参考答案：A21. 具体的长期趋势法主要有( )等A.数学曲线拟合法B.市场提取法C.平均发展速度法D.移动平均法参考答案：ACD22. 求取报酬率的方法有多种，包括( )A.长期趋势法B.累加法C.市场提取法D.分部分项法参考答案：BC23. 概算指标的作用与概算定额类似，在设计深度不够的情况下，往往用概算指标来编制初步设计概算 )A.正确B.错误参考答案：A24. 基础与墙(柱)身的划分，说法正确的有( )A.基础与墙(柱)身使用同一种材料时，以设计室内地面为界B.基础与墙身使用不同材料时，位于设计室内地面高度300mm时，以不同材料为分界线C.基础与墙身使用不同材料时，高度300mm时，以设计室内地面为分界线D.砖围墙应以设计室外地坪为界参考答案：ABCD25. 收益法的理论基础是( )。

A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理参考答案：B26. 下列关于假设开发法的表述中，正确的是( )A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E.假设开发法也称为剩余法参考答案：ABDE27. 采用装运港船上交货价的进口设备，估算其购置费时，货价按照( )计算A.出厂价B.到岸价C.抵岸价D.离岸价参考答案：D28. 签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让委托的估价业务 )A.错误B.正确参考答案：B29. 工程量清单是由建设工程投标人发出的，载明建设工程分部分项工程项目、措施项目、其他项目的名称和相应数量以及规费、税金项目等内容的明细清单 )A.正确B.错误参考答案：B30. 对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正 )A.错误B.正确参考答案：B31. 在确定建筑面积时，围护结构优于底板，底板优于顶盖 )A.正确B.错误参考答案：A32. 直接工程费用包括很多种，下列选项中不属于直接工程费用范畴的是( )A.人工费B.材料费C.施工机械使用费D.企业管理费参考答案：D33. 通过房租求取房地产净收益，不应扣除( )。

A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费参考答案：C34. 运用路线价法进行土地估价的关健，是路线价的确定和深度指数表的制作 )A.错误B.正确参考答案：B35. 工程量清单项目编码的第五级表示( )A.附录分类顺序码B.分部工程顺序码C.分项工程项目名称顺序码D.工程量清单项目名称顺序码参考答案：D36. 设备及工器具购置费由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费两类组成，按照是否达到固定资产标准进行划分 )A.正确B.错误参考答案：A37. 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积90m2，使用面积为80m2，每平方米建筑面积的价格为5000元，则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元A.4000B.5556C.5625D.6250参考答案：D38. ( )是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见，包括评估价值和相关专业意见A.估价假设B.估价目的C.价值类型D.估价结果参考答案：D39. 下列有关长期趋势法描述错误的是( )A.长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的B.拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断越准确C.长期趋势难以消除房地产价格的短期波动和意外变动D.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产参考答案：C40. 在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象。

)A.错误B.正确参考答案：A41. 关于钢筋的量度差值，说法错误的是( )A.在计算钢筋工程量时应考虑“量度差值”的影响B.钢筋外包尺寸与轴线长度之间的差值C.其大小与钢筋直径和弯心直径以及弯曲的角度等因素有关D.量度差值为负值是表示按外皮尺寸计算到中心线需要扣减的数值参考答案：D42. 由于垂直运输用的塔吊、卷扬机及砂浆、混凝土搅拌机是按小组配合，应以小组产量计算机械台班产量，不另增加机械幅度差 )A.正确B.错误参考答案：A43. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内A.0520B.1520C.0515D.1015参考答案：A44. 替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内 )A.错误B.正确参考答案：B45. 工程造价(名词解释)参考答案：一种是指建设项目的建设成本，即一个建设项目从筹建到竣工验收所需费用的总和;另一种是指建设工程的发承包价格46. 适宜用参数法计价的措施项目费有( )A.混凝土模板及支架(撑)费B.脚手架费C.安全文明施工费D.冬雨季施工增加费参考答案：CD47. 混凝土基础、柱、梁、墙板等主要构件模板及支架工程量按( )计算。

A.现浇混凝土构件的面积B.模板的实际面积C.模板与现浇混凝土构件的接触面积D.模板的投影面积参考答案：C48. 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如( )A.在建工程B.待开发的土地C.可装饰装修改造的房屋D.可改变用途的旧房参考答案：ABCD49. 有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是( )A.共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产B.处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意C.房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途D.已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押。