大型公共设施物业管理招投标案例分析.doc

大型公共设施物业管理招投标案例分析政府公共资源市场配置是珠海市产权交易市场的重要组成部分，从1999年，我们就开始在 珠海市大型公共设施的物业管理经营权尝试进行公开招标下面介绍我们在全国第二大陆路口岸一一拱北口岸联检楼物业管理公开招标的具体做法 1999年，为迎接澳门回归祖国，珠海市政府斥巨资兴建拱北口岸联检楼，当时市委、市政 府决定引入竞争机制，将拱北口岸的物业管理经营权而向全省进行公开招标，最后由珠海一 家知名的大型物业管理企业中标，三年管理费为1200多万元2002年笛月，珠海市口岸局委托珠海市产权交易小心再次对拱北口岸联检楼物业管理进 行招标此次招标，我中心汲取上次招标的经验，并在此基础上，采取更严格的入用条件, 经充分调查和论证，上报市政府批准，主耍有以卜•儿点：1＞在投标单位资格条件上，确定必须具备中国物业管理二级资质的企业才能报名，并且必 须貝有两项省级物业管理优秀（示范）项目，这样就保证了投标单位的素质珠海仅有的四 家二级金业都参加了投标，广州、深圳也有多家知名物业管理公司入围2、 贯彻I•六人精神，创造各种经济主体公平利用资源的平台，把民营企业也引入到此次招 标范围，并要求中标单位应适当招取部分下岗职工。

中标后，中标企业还专门举办了火业 下岗职工招聘会，取得良好的社会效益3、 评标办法中，商业标与技术标比重山过去的各50%调整为60%和40%,减少技术标的 比重，而口量化了评标，把评分标准确定为5大项，34小项，将物业管理各项指标分解到 评分标准中，减少评委人为因素在答辩程序中，由评委专家对投标单位的未来的物业管理 处主任提问，有的问题非常详细，达到摸底和实力体现4、 评标办法中报价部分的计分办法方面过去，确定基准价为满分，现在采取标底修正价 办法即先収全部投标金业所有报价的中间值，山中间值价为标底修正价，収最接近的投标报 价为第一名得满分，其余釆用离中间值绝对值办法确定后面的名次，第一名与第二名的分值 适当可拉开5、 由于物业管理行业是微利行业，为防止恶意投标，我们还设立授低保护价，对投报价格 低于最低保护价的投标去除开标询评标小组召开标询会，对评标办法进行最终审核通过，开标后，有2家单位报价高 于标底价出局，余下三家单位进入第二轮评审评审工作小组对各投标单位表述的有效性进 行了审杳，然后按照事先拟定的百分制评标办法，对投标书进行严格的评审和打分，并对投 标单位进行答辩，分数汇总后，珠海一家企业获得第一名为93分，授后，此项冃由该公司 中标。

通过这次招标，我们发现中标价榕冇明显下降，按过去经验中标价节约资金在5—10%Z间, 但此次小标价比原來报价节省约200万，节省率超过23%,可见在控制价格方而起了一定 的成效三、经验体会与建议从1999年，我中心在拱北、横琴口岸的招标共进行四次，从这几次招标中，我们对人型公 共设施物业管理的招标有以下经验体会与建议：1、必须设定招投标准入门槛由于广东省近年來物业管理行业发展迅速，国家对这-行业 也进行了规范珠海市也对本市内物业管理企业进行资质认定，共有三级以上资质40多家， 其中二级以上资质5家（其中一家正在改制中），广东省二级企业有50多家，这样通过珠 海媒体及羊城晚报公开招标信息，共有十三家企业报名，最后正式缴纳投标保证金及符合其 他必要条件的企业共冇七家（其中一家由于资信证明材料不符合被否决），这样就增加了招 标的竞争性2、 制定招标考核指标体系物业管理招投标考核体系包括：经营业绩、服务内容、人员配 备、规章制度、管理承诺、投标报价等，体系评标是此次招标工作中的关键环节口岸招标 要求规格比较高，拱北口岸是国门，是珠海的窗口，同时也要为市财政考虑如何节约管理成 本，对评标办法作了以下两方面的调整，减少技术标在评分办法中所占比重，增加商业标的 比重，这样可使投标单位的主要技术指标倾向投标报价，但不是収最低价，而是取标底修正 价。

3、 设定报价范|罚，防止恶意竞争这次招标对于评标办法的改动尚属首次，而且如果有的 单位为了小标不择手段，有可能产牛恶意竞争，这样不仅会使招标失败，而且还会产生不良 的社会影响4、 招标存在问题招标结束后，冇的投标单位对设定的标的范围冇看法，认为应该扩大入 围面，有些外地投标方也提出招标标的现场了解不足，使投标价格的概算出现波动比较人, 这些问题对我们以后类似招标应加以注意，使各项工作能更加体现“三公”原则5、 大型公共设施物业管理招标冃前此方面法规缺乏，珠海市相关规章制度也尚未出台，在 这方面的招标在国内也是比较少，可参考比较缺乏应向有关部门建议，尽快出台《珠海市 物业管理招标投标管理办法》，发挥政策的指导和调控作用，为物业管理招投标创造一个比 较公平、公开、公正市场坏境6、 建立高素质评委专家库专家评审是招标公证性的重要保证，根据《中华人民共和国招 标投标法》规定，作为物业管理招标评委必须是相关技术、经济、管理方面专家，为此，我 们邀请了广东省及深圳市知名物业管理专家参加评审，确保评审质量7、 建议设立物业管理招投标中介机构珠海市产权交易中心是珠海市政府设立的不以盈利 为冃的有形要素市场2—，在几年的物业管理招标中，积累不少招标经验及招标文件范本, 如果作为珠海市物业管理招标的市场平台，专门负责指导和监督物业管理招标工作，把目前 珠海市招标纠纷比较多的小区物业管理招标也纳入管理，将对规范珠海物业管理市场起到很 大作用。