项目成本后评估.docx

项目成本管理后评估报告项目名称：项目一、三区工程项目管理：保障房项目管理中心编制部门：营运管理中心编制日期：2015年1月22日word资料..序言：房地产项目后评估是针对房地产全程的评论，项目后评估是指房地产公司在项目达成后对项当先期投资决议的科学性与靠谱性、项目实质运转的偏差进行解析评论，找出偏差并解析原由，总结经验并汲取教训，为公司成立科学投资决议体制、提高项目投资决议管理水平供给依照所以工程项目结束以后一定要注意实时展开项目后评估工作，保证数据和有关资料信息的正确性、合理性、客观性、有效性等，从教训和实践中总结经验，其实不停进行改良和完美项目后评估的意义：（1）有益于提高项目投资解析决议水平很多项当先期缺少科学投资决议解析，任意性和盲目性强；同时，依据历史数据和假定预期达成的先期解析，在项目施工过程、完工投入市场时，面对各样不确立要素，项目的实质营运状态与先期决议解析会出现各样偏差，甚至以致严重损失在房企利润空间逐渐压缩的局势下，规范投资解析决议方法对房地产项目可连续经营发展拥有重要作用2）有益于科学拟订公司投资决议体制面对宏观调控以及竞争日趋强烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不停上涨的开发成本，科学的投资决议体制对保证房地产公司利润，躲避房地产市场风险，实行房地产公司发展战略拥有不行或缺的作用。

项目后评估能够帮助重构和完美投资决议体制，更好地规划将来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决议3）有益于增强房地产公司和行业制度化建设成立健全项目投资决议后评估，将公司发展历程中项目投资决议的经验和失误实时有效反应，对完美公司管理制度，从制度层面提高决议正确性，引导公司规范化、制度化发展拥有重要意义本次是项目一、三区项目完工后的项目成本后评估报告，因为一、三区项目完工决算还未所有达成，项目各部门指标未能所有做出统计，故本次项目成本后评估报告为一、三区项目的实质发生成本初评报告，营运管理中心将在项目所有完工决算完后拟组织各部门达成最后版的项目后评估报告；本次项目后评估也不过从成本控制和目标成本解析角度做的本次项目后评估，报告中不可以全面的表现出项目后评估的完好性，但从整体数据中仍是对项目管理实行的每一个阶段做了数据总结和数据解析，对后续项目的过程管理供给了有益的数据依照，希望经过本次项目成本后评估总结，公司各职能部门能对项目后评估有一个深刻初步的认识，对此后增强各职能部门的项目成本管控意识，提高成本管控力度，实现房地产项目全过程精美化管理起到必定的作用word资料..1、项目概略1.1项目概括** 项目一、三区是位于市北部城区的大型经济合用房建设项目。

项目用地西至规划城市骨干道民族西路，南至规划城市骨干道文化西路，北至规划城市次干道，东至甲尔坝村，迅速路青山路从用地中穿过项目交通便利，地质状况优秀，将建成为质量优秀、环境优美、舒坦宜居的大型社区项目建设用地83386平方米，规划建筑面积368104平方米，容积率3.18，绿化率30%，住所1954户(高层1478户、多层476户)，商业160户三区规划图：word资料..一区规划图：1.2开发规模、建筑内容项目一、三区项目启动版目标成本总建筑面积为346784.45㎡；实质完工面积为337151.5㎡，此中六层多层建筑面积为48501㎡，十八层高层建筑面积为209281.5㎡，商业建筑面积为11854㎡，公共配套设备建筑面积为2483㎡，地下车库建筑面积为65032㎡；完工结算建筑面积指标和目标成本建筑面积指标偏差-9632.95㎡，此中多层建筑因为增建配房，比目标成本建筑面积指标增添2634.67㎡，高层建筑面积因为规划要求比目标成本指标面积减少11057.8㎡，商业面积比目标成本指标面积增添3529.03㎡，偏差比率word资料..为-2.78%建筑规划指标表科目科目名称目标指标(a)完工结算指指标偏差偏差比率编码标(b)(c=b-a)(c/a*%)1总建设用地面积8338683334.19-51.81-0.06%2总建筑面积346784.45337151.5-9632.95-2.78%3地上建筑面积274530.6269636.5-4894.1-1.78%3.1多层建筑面积45866.3348501.02634.675.74%3.2高层建筑面积220339.3209281.5-11057.8-5.02%3.3商业建筑面积8324.97118543529.0342.39%3.4自持面积4公共配套设备2392.85248390.153.77%4.1幼儿园2392.85248390.153.77%4.2会所4.3物业用房4.4设备用房4.5架空层4.6学校5地下建筑面积6986165032-4829-6.91%5.1地下车库面积5.2地下人防面积6986165032-4829-6.91%5.3地下其余面积6泊车位6.1地上泊车位6.2地下泊车位130013007容积率3.182.86-0.32-10.06%8 建筑基底面积9绿化率10 建筑密度1.3开发周期获取土地：2011年7月19日动工日期：2010年4月30日，总工期940天(32个月)偏差原由(±5%)增建配房未建一区1、2#商业3521word资料..开盘日期：2010年8月计划完工日期：2012年12月30日实质完工日期：2013年9月30日，缓期完工9个月1.4项目成本变化目标成本经历了三个阶段成本控制：一是土地版成本测算，二是施工前启动版目标成本，三是施工中动向成本的管控。

各阶段成本测算以下表：序项目成本土地版(353367)启动版(368104)动向调整版(337151.5)成本值建面单价成本值建面单价成本值建面单价号名称（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）（万元）（万元）（万元）开发成本109478.083098.14124363.083378.48120998.723588.851土地花费11982.82339.1022681.47616.1723146.36686.532开发先期6827.05193.208674.45235.655796.34171.92花费3建筑安装67303.311904.6363976.501738.0045763.221357.35工程费4基础设备2473.5770.0011687.31317.508236.82244.31费5配套设备1060.1030.00518.2014.0812034.24356.94花费6开发间接19831.23561.2113202.91358.6725021.75742.15费7不行预示0.003622.2398.401000.0029.66费2、项目目标成本与实质发生成本对照2概括：原目标成本是按规划面积368104m编制的，目标成本总数为124363万元；而实质施工中因三区6#楼未建，目标成本的规划面积调整为2，目标成本调整后346784.46m为115899万元，折合可售面积平米成本单价为4221.71元/m2，建筑面积单价为3342.1元/m2。

word资料..完工结算成本建筑面积为337151㎡(不包含三区未建6#楼)，实质完工结算成本为120998.72万元，折合可售面积平米成本单价4487.48元/m2，建筑面积单价为3588.852元/m本项目的目标成本为115899万元，完工结算成本为120999万元，实质发生成本比目标成本高出5099.94万元，实质发生成本总数高出目标成本4.4%，实质发生建面单价高出目标建面单价246.75元/㎡实质发生成本和目标成本对照超支的花费有：土地花费、开发间接费；此中土地花费超支1778.54万元，开发间接费超支10589.63万元；共计超支12368.17万元；降低的花费有：开发先期花费、建筑安装费、基础设备费、配套设备花费建筑安装工程费减少1950.2万元，开发先期花费减少2246.16万元，基础设备费减少172.7万元，配套设备花费。