我国房地产中介企业内部控制问题探讨.doc

我国房地产中介企业内部控制问题探讨 潘蕾 赵玲 九江学院会计学院 摘 要： 近几年, 我国房地产中介企业迎来了广阔的市场发展空间, 各地房地产中介机构如雨后春笋般涌出, 市场竞争极为激烈各企业在快速发展的同时, 内部控制问题也逐渐凸显, 面临巨大风险, 行业发展存在隐患文章从房地产中介企业内部控制部分要素存在的问题出发, 提出了相应的解决对策关键词： 房地产中介; 内部控制; 风险; 一、房地产中介企业内部控制存在的问题(一) 内部环境控制薄弱1. 管理层对内部环境控制不重视, 企业内部结构紊乱企业内部只有简单的规章制度, 没有形成良好的内部控制制度, 而有的企业即便建立了内控机制, 也仅仅浮于表象, 没有真正实施一些大中型中介企业为了扩大市场占有额进行疯狂并购, 呈现一种“抱团取暖”的趋势房地产中介企业之间交叉持股, 容易诱发不正当的关联交易, 不利于维护股东利益, 在利润分配及商业机会上容易激发矛盾, 控股股东难以对被并购企业进行实质控制, 企业难以对并购后的组织结构进行有效整合2. 房地产中介企业文化建设不足, 员工素质有待提高目前行业内经纪人的进入门槛并不高, 学历水平不高, 缺乏专业素质及专业技能培训, 恶意牟取买卖房屋差价、利用信息不对称欺骗客户、在合同中设定不合理的条款等, 严重影响企业服务质量。

二) 风险意识淡薄1. 资本控制的风险意识淡薄面对激烈的市场竞争, 很多中介企业的首要策略是急速扩张门店布局, 有的中介企业甚至出现一条街道好几家自家门店的现象从会计的角度看, 虽然门店成本可在以后期间进行摊销, 但在现金流量表中, 这种门店建设的巨大支出必然增大房地产中介企业的资金压力, 给企业日常经营活动带来隐患企业能否在短时间内增大利润, 弥补“大量失血”都是未知数2. 对国家相关政策重视度不高部分中介机构为了追求利润违规操作, 不惜冒着违规风险, 随意变动中介费收取标准、索要高佣金, 甚至与买卖双方不签订《预约买卖及居间服务合同》等, 对国家相关政策缺乏重视, 这势必会给企业日后经营带来隐患3. 盲目进入互联网金融领域近两年受到互联网金融的冲击, 各大中型中介企业在企业的战略发展上都着力于“大数据”“大平台”“大金融”的构建, 与银行、资金、信托、资本管理等多类金融服务方建立合作关系, 推出多种金融产品, 形成“互联网-房地产-金融”的营销模式企业通过线上平台抢夺市场资源, 扩大交易量, 再通过自身金融理财产品 (P2P 平台) 在其第三方交易平台为资金紧缺的客户提供首付贷、赎楼贷等资金支持, 交易达成后, 再将客户的房款纳入自身的房产资金监管平台, 形成了一个闭合的资金循环圈, 这种以互联网金融促进交易的模式存在很高的资金链断裂风险。

三) 控制活动执行不力1. 业务流程有漏洞房地产中介行业是一个比较特殊的行业, 虽然各企业大力发展互联网技术, 但线下交易是整个交易市场的核心, 在实际经营中, 经纪人一般实行一对二 (房源的买方与卖方) 的服务, 他们为房屋卖方寻求买方, 以此获取佣金, 其主要目标在最后的签约上, 而对房源质量及背景、客户服务、合同签订流程等方面的关注较少, 而房源背景的合理合法性是一项业务良好开始的基础, 合同签订流程的规范性也是企业规避和防范法律政策风险的有效途径同时企业在研究客户满意度、客户价值以及客户需求等方面缺乏必要的流程, 对客户的后续服务也有待完善, 使得企业在业务流程中无法对各项环节进行严格把控2. 资金区域操作, 管控存在漏洞房产涉及资金较大, 其交易的办理也比较复杂, 时间跨度较长, 从买卖双方签约到房产交易过户的真正完成一般需要 1 到 3 个月的时间, 客户在达成交易前需要交付一定的备付金, 这部分资金应该通过银行的专用账户进行资金冻结, 而部分中介企业代替银行做资金监管, 将客户资金纳入自己的资金池中, 将资金池中的沉淀资金持续为自身金融理财产品服务, 为了扩大房产交易, 这些中介企业还会利用这部分资金高息贷出, 作为其他房产交易的“首付贷”, 这种资金区域操作本就是违规操作, 增加了企业资金管控的难度。

另外还存在信息沟通不畅、内部监督不到位等问题二、基于风险管理的房地产中介企业内部控制完善措施(一) 建立良好的内部控制环境1. 完善企业组织结构根据内部控制要求, 企业在确定与完善本单位内部控制时应遵循不相容职务分离原则, 明确各部门或各单位间的管理职能以及责任权限对于当前房产中介企业内部组织紊乱情况, 企业必须提高重视程度一方面, 企业管理层, 特别是高级管理层要形成统一意见, 并且要强化管理层的主体地位, 发挥其战略性决策指导作用;另一方面要注意优化组织结构, 强化职权与责任对应分配, 对于企业内部关联性紧密的单位可进行适当合并, 从而使职责更加清晰, 也便于管理2. 加强员工专业素质的培养与经纪人队伍的建设提高房地产中介行业员工的整体素质, 首先要提高经纪人的就业准入门槛, 按照《房地产经纪执业规则》, 中介企业招聘的人才务必做到“持证上岗”, 并且做好信息注册登记, 建立员工信用档案, 并做到及时记录, 定期检查, 对违法、违规者严肃处理同时, 中介企业要建立定期培训、继续教育机制, 对经纪人的专业素质进行持续考察, 还需强化现有的经纪人队伍, 对于企业原有的缺乏专业素质的经纪人进行专业训练, 通过结合以往业务活动来加强专业知识的学习, 并进行集中考核。

对于经纪人培训、继续教育、集中考核等情况, 企业也要详细记录在案, 作为其提升资质、调高待遇等发展的重要依据二) 强化风险管理体系1. 建立风险管理机构一些大中型房产中介企业可以在公司内部设置专门的风险管理组织, 承担企业风险管理体系的预防、识别、评估、监测与矫正工作, 例如:企业可以设置专门的法律咨询部门, 对国家现行政策仔细研究, 把握政策方向, 灵活应对, 从而在遵循国家政策的前提下为企业寻找更多发展机会;还可以结合当前市场形势, 预测未来政策变化方向企业还可设置专门的风险预警部门, 针对当前市场形势变化、消费者的满意度等对企业经营风险进行管控另外, 对于一些规模不大的中介机构, 企业可以聘请外部专家为企业风险管理出谋划策2. 建立企业危机处理机制对于危机处理, 房地产中介企业要遵循以下几个原则:一是迅速决策原则, 若各中介企业对客户的投诉能及时发现并处理, 在负面影响放大之前就解决, 很多中介企业的形象就不会一落千丈;二是真诚负责原则, 对于给顾客带来的损失, 企业必须以真诚负责的态度对客户的损失做出赔偿, 任何否认或含糊不清的行为都会给企业造成更大损害;三是客户至上原则, 在房地产中介行业, 企业的信誉对行业的发展起到至关重要的作用。

三) 强化主要风险内部控制1. 规范业务操作, 完善工作流程企业对房源信息要强化检查, 注意审核与交易相关的主体身份、房源权属、主体信用度等问题, 防止问题房源进入企业房源信息网, 并通过多方面对比房源信息, 筛选优质房源吸引客户, 一些大中型房地产中介可以根据自己的实际情况成立独立的房源审查部门, 对房源的基本信息及房源周围的环境等进行全方面的审查, 并形成完整的房源信息报告, 同时企业要加强审查部门的独立性, 强化其权利与义务, 该部门对形成的房源信息报告中的信息承担责任另外企业可以让经纪人填写每日工作记录表, 针对客户对房源的细节关注进行归纳分析, 并及时进行周工作总结和月工作总结企业需强化与买卖双方之间的沟通, 让客户明确了解各方的权利和义务, 与双方签订的合同必须严格按照国家制定的规范文本, 并慎重确定双方的权利义务条款, 谨防由合同引发的法律风险;在签订合同时, 要在合同中注明审查义务及因审查不力而未能发现某一方信息存在缺陷, 由此给另一方带来损失的相关赔偿责任为防止客户的诚信问题给企业带来损失, 企业可以签订三方《预约买卖及居间服务合同》, 对双方的义务及违约责任给予明确约定。

企业应在提高客户满意度上下功夫, 房地产中介企业的良好声誉是其提高竞争力的关键因素, 企业除了提高期间服务质量以外, 还可以多搜集客户的意见, 在客户的需求上加强业务的后续服务, 例如:设置客户意见箱或在企业网络门户上设置意见窗口, 企业还可专门设置后续服务中心, 提高客户住房舒适度2. 执行全面资本控制当前各大中型房产中介的门店布局广泛且密集, 当门店资源达到一定临界点必然会造成门店资源过剩, 企业在各区域开设门店之前应对当地中介市场进行广泛且详细的调查, 对门店的地理位置进行合理评估, 保证该门店资源发挥最大效用, 同时对门店的前期投资要进行详细合理的预算, 并做好预算控制和采购成本控制, 严格控制门店成本目前很多中介企业利用自身的金融产品对交易资金进行托管, 这些金融产品虽对外显示有业务许可证和受到国家相关部门监管, 但这些金融产品本身风险承受力弱, 且已造成资金沉淀, 不利于企业资金监管, 对企业而言, 客户托管资金较安全直接的做法是借鉴证券交易结算资金第三方存管制度模式, 将资金打入第三方银行账户, 严禁将客户的托管资金用于理财、发放其他贷款等渠道, 防止混合经营造成的资金流失。

3. 完善企业 O2O 商业模式, 加强技术创新二手房交易时间长, 环节多, 互联网的介入可以在很多环节上提高交易效率, 并能让各项流程更加透明化第一, 明确企业经营目标, 积极寻找客户群, 吸引战略投资者, 扩大企业实力;第二, 对线上资源实施精密、高效率管理模式, 对房源信息真实性进行严格审查, 对于信息的变动及时调整;第三, 加大线上宣传, 增强线上影响力;第四, 加大系统平台检测力度, 谨防由于平台漏洞导致程序故障, 对客户造成损失参考文献[1]池国华, 樊子君.内部控制学[M].大连:北京大学出版社, 2010. [2]高阳.房地产经纪公司 O2O 商业模式研究[D].北京:北京交通大学, 2015. 。