保障性住房行业市场分析报告.doc

3 / 15市场研究部保障性住房行业市场分析报告2022年5月 1. 保障性住房历史演进1）1998-2003 年：建立以经济适用房为主的廉租房-经济适用房-商品房三层保障性住房体系1998-2002 年经适房投资额占住宅投资年均比重为 14.3%，而廉租房受资金、覆盖面影响发展较缓慢2）2003-2006 年：受政策影响，经适房、廉租房建设停滞2003 年 18 号文提出“大多数家庭购买或租赁商品房”，保障房供给进入停滞期，2003-2006 年经适房投资额占住宅投资年均比重降至 6.5%3）2007-2009 年：两限房、棚改纳入保障房体系，保障房建设从停滞走向恢复，2007-2009 年经适房投资额增长 36%2007 年，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，2008 年，国务院把保障性安居工程列为“四万亿计划”首位，并提出“争取 3 年基本解决棚户区改造问题”，保障房从停滞期逐渐步入恢复期，2007-2009年经适房投资额增长 36%，此时保障房包括经适房、廉租房、两限房、棚改4）2010-2015 年：保障房层次多元化，新增公租房、共有产权房；保障房建设进入快速增长期，前期以公租房为主，后期以棚改为主。

从层次看，2010 年住建部等部门出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次将公租房纳入保障房；2014 年公租房、廉租房并轨为公租房；6 城试点共有产权房从建设看，保障房从公租房建设高峰进入棚改建设高峰，2013-2015 年棚改新开工套数占保障房比重由 50.8%升至 81.2%5）2016-2021 年：保障房重头戏棚改逐渐熄火，保障性租赁住房纳入保障房体系，形成公租房、共有产权房、保障性租赁住房三支柱2014-2018 年，棚改货币化安置促进了三四线城市去库存，随着库存下降、房价上涨压力，棚改逐渐熄火，2019 年开工套数遭遇腰斩2021 年国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房纳入保障房体系，形成公租房、共有产权房、保障性租赁住房三支柱图1：经济适用房投资额占商品住宅开发投资额比重图2：棚户区改造新开工套数及年均增速20%70060050040030020010040%20%0%15%10%5%-20%-40%-60%0%01996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 20102009 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021经济适用房投资占商品住宅开发投资比重(%)棚户区改造新开工(万套)年均增速（%，右）数据来源：中指研究院，市场研究部数据来源：国家统计局，市场研究部4 / 15市场研究部 图3：保障性住房历史演进1998-2003-2007-2010-2016-20022006200920152021体系建设期停滞期恢复期快速发展期调整期1998年，中央提出建立以经济适用房为主的住房供应体系，最低收入家庭租赁廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品房。

2003年，中央首次提出调整住房供应结构，普通商品房取代经适房成为市场供应主体此后由以经济适用房为主转为以商品房为主，保障房供给陷入停滞期2007年，国家提出加大棚户区、旧住宅区改造；2008年，保障性安居工程列为“四万亿计划”首位此阶段除经济适用房、廉租房外，两限房、棚户区改造被推出2010年，中央推出公租房，提出加快保障性安居工程建设，前期以公租房为主2013年，中央提出加快推进棚改，此后以棚改为主2014年推出共有产权房2018年，住建部要求因地制宜推进棚改，同年国常会要求部分热点地区取消棚改货币化安置，此后棚改逐渐退出出台《中共中央关于深化城镇住房制度改革的决定》，首次提出要“以中低收入家庭为对象， 针对其建立具有社会保障性质的住房供应体系”2021年中央提出加大保障性租赁住房供应数据来源：政府官网，市场研究部表1：各类保障性住房对比类别建设面积保障对象保障方式实物产权情况前5年无产权，满5年后，购房人应当按一定比例交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购购房人也可直接交纳土地收益等相关价款取得房屋产权中低收入、住房困难家庭经济适用房60平以内中等收入、住房困难家庭限价格、限套型的普通商品住房，产权登记后5年内不得出租和转让。

5年期满后出租和转让的应当向政府补交土地收益价款政府和购房人按出资比例或产权面积取得房屋部分产权份额和相应权利上海规定购房满5年后可购买政府产权份额或上市转让，也可要求政府回购；广州规定购买2年内可转让所持产权份额，政府可优先回购限价房90平以内实物或货币补偿实物中低收入、住房困难家庭共有产权房120平以内符合条件的拆迁对象棚改房廉租房公租房实物或货币补偿 完全产权低收入、住房困 租金补贴、租金50平以内60平以内无产权无产权难家庭减免或实物配租中等偏下收入、 租金补贴或实物住房困难家庭配租住房困难的新市保障性租赁住房 70平以内 民、青年人，不设收入门槛实物配租无产权数据来源：政府官网，市场研究部2. 保障性住房能多大程度拉动房地产开发投资？从保障性住房的影响看，当前房地产下行压力持续、棚改退潮，保障性租赁住房有望成为对冲地产下行的新动能按照对保障房的分类以及数据可得性，我们对保障性租赁住房和棚户区改造投资进行了测算2.1. 全国：22 年新增保障性租赁住房投资相当于 21 年房地产开发投资的1.6%对保障性租赁住房，我们的思路是测算出各年建设套数，根据建设套数与面积，分5 / 15市场研究部 别计算建安投资、土地购置费，最后进行加总得到各年投资额。

此模型有以下假设：1）保障性租赁住房分类：假设保障性租赁住房来源有二，一类新建，另一类改扩建，两类各占 50%新建产生拿地、建安投资，改扩建不涉及拿地，仅产生建安投资2）建设套数：基于目前已披露的数据，我们发现，人口流入越多的城市，保障性租赁住房建设套数越多我们假设人口增量与保障性租赁住房建设套数存性关系，经计算二者相关系数为 0.0786，即人口每增加 1 人，保障性住房建设套数增加 0.0786 套为验证系数拟合度，我们用此系数计算了 2021 年 40 个重点城市应建保障性租赁住房套数，结果与 2021 年 40 城实际建设套数基本一致我们根据六普、七普数据计算 337 个地级市人口变化，发现有 191 个城市人口增量为正，再以各地人口增量为基础计算建设套数，人口下降的城市建设套数为零图4：人口增量与保障性租赁住房建设计划呈正相关70各城市人口增量与保障性租赁住房建设计划60504030201000100200300400500600700800X轴为人口增量；Y轴为保障性租赁住房建设计划数据来源：政府官网，市场研究部3）建设面积：每套保障性租赁住房面积以最大面积 70 平米建设。

4）建安成本：目前官方对一二线城市划分较为清晰，三四线城市暂无划分标准，我们根据经济规模、城市发展、人口总量等情况，将 337 个城市划分为一二三四线，其中一二线城市划分与官方基本一致假设 2021 年一二三四线单位建安成本分别为 2600、2200、1800、1600 元，此后以每年 2%的速度增长对于新建保障性租赁住房直接采用前述建安成本，对于改扩建的，由于有一定的建筑基础，建安成本相对较低，假设为新建建安成本的 50%5）建设节奏：基于已知数据，我们得到 2021 年 40 城保障性租赁住房实际建设套数占十四五建设计划的 15%，剩余 85%将在 2022-2025 年完成，假设后面四年建设节奏为总套数的 25%、35%、15%、10%根我们假设新建保障性租赁住房施工期为 3 年，建安投资分布为 25%、45%、30%；改扩建因已具备施工基础，建设周期较短，假设为6 / 15市场研究部 1 年6）土地购置费：土地购置费仅产生于新建的保障性租赁住房，且为一次性投入基于 2021 年各城市土地出让均价，假设此后土地出让均价以 5%的速度增长由于保障性租赁住房享有政策优惠，其地价一般低于住宅用地，如天津在《2022 年天津市城镇基准地价更新成果》中，规定租赁用地地价是住宅用地的 30%；福州在《2019 年福州市四城区基准地价更新成果》中，明确租赁住房用地基准地价为住宅用地的 50%。

因此，我们假设保障性租赁住房地价为住宅用地的 40%7）疫情影响：由于疫情的影响，我们假设 2022 年 10%的土地费用和建安投资转移2023 年完成8）季度测算：我们还对季度投资进行了测算建安投资方面，每年 1-2 月为开工前期准备阶段或上一年竣工收尾阶段，建安投资为正常月份的一半，3 月开始正常开工建设直到 12 月，3-12 月建安投资正常投入，因此，假设 1-4 季度建安投资比例分别为 18%、27%、27%、27%对土地购置费，根据 2013-2021 年各季度地方政府国有土地出让收入占总出让收入的平均值，假设各季度土地购置费比重分别为 20%、20%、24%、36%基于以上假设，我们预计：1）总体看，十四五期间保障性租赁住房建设总套数 961.3 万套，建安投资 1 万亿元，土地购置费 1.6 万亿元，总投资 2.7 万亿，2021-2025 年分别为 3033.3、5464.8、9449.5、5166.0、3678.1 亿元2）分线城市看，2022-2025 年一二三四线城市保障性租赁住房建设套数分别为 169.5、400.3、166.3、81.2 万套，2021-2025 年一二三四线城市保障性租赁住房投资分别为 8777.4、13359.1、3601.3、1053.9 亿元。

7 / 15市场研究部 表2：十四五各线城市各年保障性租赁住房投资测算202120222023保障性租赁住房建安投资(亿元)841.020242025合计2600.15179.01759.4762.9一线城市二线城市三线城市四线城市合计192.6414.7140.260.2472.4826.9282.2124.61706.1646.9447.1963.7326.7140.21877.61664.1565.51309.6444.8245.4192.5807.8。