商丘市永城市怡和花园项目整合推广沟通案.ppt

一脉书香地一脉书香地 百年金质屋百年金质屋————永城市怡和花园项目整合推广沟通案永城市怡和花园项目整合推广沟通案项目背景项目背景项目自身分析市场竞争分析思思维维导导图图项目整体形象分析项目的几大价值序序报告思维 项目定位项目定位营销宣传主题定位购买群体分析项目项目VIVI视觉表现视觉表现项目VI视觉应用 人群定位人群定位 营销定位营销定位 价值定位价值定位 推广策略推广策略推广策略及推广手段内部背景分析内部背景分析PartPart 1 1 永城位于河南、山东、江苏、安徽四省交汇处，隶属河南商丘市，距商丘市约100公里，被称为河南省的东大门，素有“豫东门户”之称是河南省最大的煤化工基地，全国六大无烟煤基地之一，华东工业的能源后方境内有200多家面粉企业，也是国家唯一授予”中国面粉城“称号的城市综合经济实力居中部六省中小城市第11位永城总面积2068平方公里，现有人口约150万＞＞永城：华东地区重要的能源基地，新型工业城市永城：华东地区重要的能源基地，新型工业城市＞经济状况＞经济状况————高速发展中的永城经济高速发展中的永城经济主主体体年份年份生产总值生产总值（亿元）（亿元）年末人口年末人口（万人）（万人）社会消费品零社会消费品零售总额（亿元）售总额（亿元）城镇居民人均可城镇居民人均可支配收入（元）支配收入（元）永永城城20052005130.9130.9141.22141.2230.730.77306730620062006156.8156.8142.05142.0535.535.58362836220072007186.4186.4143.12143.1241.941.9101401014020082008210210143.85143.854747116001160020092009255255144.43144.4362.362.3140301403020102010285285145.67145.6770701519515195＞区域规划：处于城市边缘地带，属于次成熟地区，但处于未来几年发展的＞区域规划：处于城市边缘地带，属于次成熟地区，但处于未来几年发展的辐射范围，永兴街、实验中学分校、三中、五小等大大提升了本项目的价值。

辐射范围，永兴街、实验中学分校、三中、五小等大大提升了本项目的价值文化路永兴街实验中学分校、三中、五小永兴街是东城区新兴的商业街，这里荟萃了众多的品牌服饰专卖店，商机勃勃，具有很大的商业潜力本项目周边有实验中学分校、第三中学、第五小学等名校，教育资源丰富，学区优越，文化氛围浓厚，具有不可复制的优越性文化路是一条贯穿南北的城市主干道，也是新城区最东的一条南北大道，处于城市开发的边线地带＞地块环境：地块方正，拆迁完毕，学区优势比较明显＞地块环境：地块方正，拆迁完毕，学区优势比较明显地块方正，地块内的建筑物已基本拆迁完毕地块现状项目四至>西临文化路>北与实验中学分校相邻>南临永兴街>东临规划路>金明花园接近尾盘，即将售罄>永阳花园最后一期计划4月开盘，与本项目在时间上与冲突>周边新项目规模较小，对本项目构不成威胁潜在竞争压力不大＞周边配套：该片区属于次繁华地区，但周边生活配套比较成熟，学区优势＞周边配套：该片区属于次繁华地区，但周边生活配套比较成熟，学区优势明显，永兴街东延后商业潜力大明显，永兴街东延后商业潜力大本案外部背景分析外部背景分析Part Part 2 2＞＞城市大势：永城目前仍处于房地产开发的热点，经济发展形势大好，价格上涨较快，拥有强有力的支撑。

永城房地产开发迅猛，房价近来年增长较快永城房地产开发迅猛，房价近来年增长较快Ø近年来永城房价上涨快速，从02年的均价仅500元/平米到目前均价约3000元/平米而地价由02年的8—20万/亩上涨到目前的上百万元每亩，个别地块近500万/亩元元/ /平米平米20022002 20042004 200620062008200820102010年份年份500500800800120012001800180027002700经济形势大好，给商品房价格带来支撑经济形势大好，给商品房价格带来支撑3000300020112011年初年初Ø经济支撑力度强2010年国民生产总值达285亿元全市财政总收入完成53.8亿元,增长24.5%，总量居全省第一位 Ø城市化进程加快，2010年永城市城镇化率达37.95%Ø城镇居民人均可支配收入15195元，增长13%；农民人均纯收入5456元，增长15% ＞＞ 2011年永城规划300栋高层，总建面在300万平米，新盘林立2011年将是群雄逐鹿的一年！建 设 路欧 亚 路东 方 大 道芒砀路雪枫路中原路中央名邸明珠花园雪枫中学四馆三中心第一高中呈祥名苑龙腾世纪友谊小区波菲特国际广场农业嘉苑第一人民医院东方国际 从目前的形势看，本项目的竞争来源于两个地方：一、全市范围内影响较大的楼盘，如东方国际、江南世家、中央名邸二期、尚品国际等；二、建设路、文化路附近楼盘，如永阳花园、金明花园、东城雅居、时代城等楼盘。

书苑名家本案时代广场东方国际紫金华府时代城中阳嘉园文化路盛世天下永兴街金明花园永阳花园东城雅居＞＞楼盘调研：以高层为主，有小部分多层；高层市场接受力较强，但市场供应量较大，且户型较为相似、价格较为集中，产品竞争非常激烈项目项目名称名称物业形态物业形态建面建面本期推本期推售节点售节点主导主导卖点卖点价格价格开发商开发商销售状况销售状况紫金华府高层，82 ㎡二房，126—143 ㎡三房约12万㎡公开认筹地段、户型、物业、广告住宅均价约2900元/ ㎡ 世傲地产前三栋认筹结束，4栋楼排号约60户时代城高层，90 ㎡左右二房，110-130 ㎡三房约10万㎡公开认筹品牌、地段住宅均价约2800元/ ㎡ 郑州金博大推出5栋约600户，认筹约200户尚品国际高层，90 ㎡左右二房，100-140 ㎡三房约12万㎡公开认筹地段、景观、配套（中心会所）住宅均价约3300元/ ㎡河南正和投资公司前期认筹100多户，目前暂无活动东方国际高层，87-96 ㎡二房，100—135 ㎡三房约10万㎡蓄水登记地段、户型住宅均价约3300元/ ㎡徐州日成公司未推向市场江南世家高层，80㎡两房—122 ㎡三房 多层：130 ㎡以上三房约20万㎡蓄水登记高档花园洋房、地段、园林景观多层住宅估计均价3800元/ ㎡ 以上，高层估计3100元/ ㎡ 河南中旺房地产内部认筹中央名邸多层，80 ㎡二房-220 ㎡复式12.67万㎡公开认筹品牌、花园洋房、景观、地段、配套、物业住宅估计价格约3500-4000元/ ㎡ ；底商不售河南城市印象首推450套，公开认筹约400组书苑名家高层，60 ㎡二房-150 ㎡四房12万㎡内部认筹学区、地段住宅估计价格在3200 元 / ㎡ 河南龙呈未推向市场＞＞价格调研：从价格上看，已开盘楼盘中，多数楼盘均价在2900元/ ㎡左右；处于认筹期的楼盘均价约3100元/ ㎡。

而未开盘的高端楼盘预期均价在3500元/ ㎡高端项目预期均价在3500元/ ㎡ 左右，如处于认筹期的中央名邸二期、东方国际、江南世家等中端项目均价多在3100元/ ㎡左右，如已开盘的永阳花园，处于认筹期的紫金华府、书苑名家、尚品国际等低端项目均价2900元/ ㎡左右，如已开盘的东城雅居、友谊小区，处于认筹期的时代城、翰林学府、中阳嘉园等促销手段大多采取公开认筹交2万抵3万，房源及价格不定；而内部认筹交5万、8万、10万不等，定房源，价格定或不定；从付款方式来看，一次性优惠3-6%不等，按揭优惠1%从按揭办理来看，办首套房按揭首付40%-50%，二套房按揭首付60%，对户口的要求不是太严格，外地户口需提供在本地的纳税证明备注：以上价格仅通过市调楼盘模底所得，不包括经适房等产品的价格紫金华府紫金华府售楼部：售楼部：中原路与永兴街交汇处西30米华联超市旁项目地址：项目地址：中原路与建设路交汇处开发商：开发商：世傲房地产开发有限公司：：5877999 5877666 5200777项目基本情况：项目基本情况：占地约60亩，共7栋高层节点促销：节点促销： 1、2、3#楼在年前已经排号结束，可定房源与价格，均价2600元/㎡左右。

目前认筹4#楼，约180套房子，交5万无优惠，可定房号价格，交10万可定房源和价格，优惠2.4%优惠后均价为3000元/㎡ ＞竞品分析：＞竞品分析：时代城时代城售楼部：售楼部：东方大道公证处东：：5533666 5533888项目地址：项目地址： 建设路与商业路交叉口开发商：开发商：郑州金博大置业有限公司物业管理：物业管理：郑州金博大物业管理有限公司项目基本情况：项目基本情况：占地40亩左右共19栋楼27F高层，楼间距30米左右节点促销：节点促销： 首期推出5栋楼约600多套房源公开排号，50000抵60000，均价2800元/㎡排号约有200组＞竞品分析：＞竞品分析：尚品国际尚品国际售楼部：售楼部：欧亚路中原路交汇处音乐王朝楼下项目地址：项目地址：建设路与百花路交汇处开发商：开发商：河南正和投资有限公司（原四馆二中心等市政工程的建筑商）：：5186666 5189999项目基本情况：项目基本情况：占地60多亩，总建面12万平米，共7栋房子，南边17层，北边29层50%绿化率，雾森恒湿景观系统，3000平米会所，另有直饮水系统节点促销：节点促销： 春节前交8万认筹排号，不定房源和价格。

年后暂停已认筹100多户估计价格3200-3500元/㎡ ＞竞品分析：＞竞品分析：江南世家江南世家售楼部：售楼部：建设路与百花路交汇处项目地址：项目地址：建设路与百花路交汇处，南为尚品国际，东为时代广场，西为中央名邸二期 ：5977777开发商：开发商：河南中旺置业有限公司景观设计：景观设计：江苏省建筑园林设计院项目项目基本情况：项目基本情况：总占地135亩，总建面18万平米，南北长250米，东西宽300米高层分布在西、北两边，中间为多层退台花园洋房节点促销：节点促销： 内部交15万，不定房号不定价格，排号约30户＞竞品分析：＞竞品分析：书苑名家书苑名家售楼部：售楼部：东方大道农业银行对面 项目地址：项目地址：建设路与邙山路交汇处中央名邸一期对面，一高东大门 ：：5388888 5719999开发商：开发商：河南龙呈房地产开项目基本情况：项目基本情况：占地约60多亩，总建面12万平米，共6栋高层，以地段、配套和产品为主要卖点节点促销：节点促销： 内部认筹排号，50000抵60000，定房源但不定价格，排号150组左右对外无活动＞竞品分析：＞竞品分析：东方国际东方国际售楼部：售楼部：邙山路与东方大道交汇处往北100米路东 ：：5931111 5951111项目地址：项目地址：东方大道与百花路交汇处，人民广场旁投资商：投资商：香港日成发展有限公司开发商：开发商：永城日成房地产开发有限公司项目基本情况：项目基本情况：占地10亩左右，总建面10万平米，容积率高达15，共4栋高层，一至四层商业。

节点促销：节点促销：尚未动工，暂无活动＞竞品分析：＞竞品分析：中央名邸二期中央名邸二期售楼部：售楼部：建设路与邙山路交汇处 项目地址：项目地址：建设路与雪枫沟交汇处 ：：5128888 5128777开发商：开发商：河南城市印象置业有限公司项目基本情况：项目基本情况：占地约100亩左右，总建面12.67万平米，共23栋5-7层花园洋房，以品牌、景观、物业、产品为主要卖点节点促销：节点促销： 春节前举行公开认筹排号，20000抵30000，不定房源与价格对外宣称仅售200张金卡，实际排号约有500组左右＞竞品分析：＞竞品分析：中阳嘉园中阳嘉园售楼部：售楼部：邙山路与沱河交汇处 项目地址：项目地址：邙山路沱河南岸 ：：5526666 5526777开发商：开发商：河南中阳置业有限公司项目基本情况：项目基本情况：占地约500亩左右，总建面100万平米，一期以高层、小高层为主，以湾居景观、大社区、物业为主要卖点节点促销：节点促销： 暂无活动＞竞品分析：＞竞品分析：■■永城地产处于初级市场的发展环境永城地产处于初级市场的发展环境房地产市场总体处于初级发展阶段，但强大的经济将带来房地产的快速发展。

作为县级房地产市场，受国家政策调控影响微乎其微，房地产市场波动小未来住宅产品的价格幅度还会显著拉升，高品质、高价格的产品将会受到市场的追捧■■产品同质化严重且品质普遍较差产品同质化严重且品质普遍较差建筑风格基本无创新，户型雷同，没有鲜明的产品特色，难以形成独特的价值诉求点多数项目整体规模普遍较小，5—10万方的占较大比例，不注重社区的整体配套■■普遍不注重营销策略的应用和创新普遍不注重营销策略的应用和创新房地产开发基础薄弱，多为本地开发商，没有先进的理念，不注重社区规划及建设配套品牌意识差，宣传力度弱，媒体投入少，像高炮道旗等投入较少，多为短信、DM页宣传忽视营销策划，置业顾问专业性及职业化程度不高，对楼盘认知度较低■■永城市房地产将在永城市房地产将在20112011年竞争趋于白热化年竞争趋于白热化200栋高层，总建面达到200万平米，可容纳6-10万城市人口——如此大的市场放量，将使房地产市场在未来三年渐趋饱和，竞争之烈将史无前例■■20112011年政策调控有可能波及二三线城市年政策调控有可能波及二三线城市大的开发企业向二三线城市转移，导致二三线价格猛增，岳阳楼价同比增幅达到22%，已引起媒体及政府注意，调控政策有可能波及二三线城市，将影响大部分投资客＞楼盘调研小结：＞楼盘调研小结：房地产处于开发的热潮，但轻视社区建设及配套，建筑风格同房地产处于开发的热潮，但轻视社区建设及配套，建筑风格同质化严重，营销手段较为单一，不注重形象的宣传和提升质化严重，营销手段较为单一，不注重形象的宣传和提升项目定位项目定位Part Part 3 3＞项目核心问题界定＞项目核心问题界定项目所属片区在城市发展中的占位？项目所属片区在城市发展中的占位？实验中学分校、三中、五小给城东片区带来什么样的实验中学分校、三中、五小给城东片区带来什么样的人居模式？人居模式？同是学区房，怡和花园项目与其他项目产品的差异性同是学区房，怡和花园项目与其他项目产品的差异性是什么？是什么？ 竞争性策略——人无我有，我有我优紧邻久负盛名的实验中学分校旁，又有第五小学与第紧邻久负盛名的实验中学分校旁，又有第五小学与第三中学，占踞了城市稀缺而不可多得的教育资源。

那三中学，占踞了城市稀缺而不可多得的教育资源那么怡和花园项目的机会在哪里？么怡和花园项目的机会在哪里？＞项目区域属性：＞项目区域属性：1、项目处于市区与郊区衔接处，从目前来看发展不够繁华，但周边配套较为完善，属于次繁华地段2、永城市发展主方向是向北偏东，未来几年将跨越文化路这一边线，持续东扩，从而远瞩城市未来发展 3、永兴街是与百花路齐名的一条财富金街，名牌专卖店数不胜数，汇聚了大量的人气，永兴街将继续向东延伸，商机无限 城市偏东，市区与郊区衔接处＞教育地产模式：＞教育地产模式：实验中学、三中、五小——永城首席教育人文名宅1、昔日孟母三迁而止于学院旁，而今孩子的教育问题依然是父母最为关心的话题，学区是父母买房的重点考察因素2、项目距离实验中学分校、三中、五小咫尺之遥，这里学风浓厚，文风鼎盛，有助于孩子格物致知、身心健康 3、“教育牌”无疑是本项目针对于片区外项目最大的竞争利器，也是本项目的最重要项目特质之一＞产品特质：＞产品特质： 片区竞争优势——独特的建筑设计+优美的小区环境1、本项目地块平整方正，小高层与高层及裙楼在外围排列，将小区围合成一个开阔的庭院，视野宽广，而人的心境也一样会豁然开朗。

2、项目阔朗的庭院，方便布置优美的中庭景观，能形成独特的景观优势 3、从户型产品上看，本项目以100平米-130平米三房为主，90平米以下两房为辅，两梯三户或两梯四户，户型方正典雅，无北向户型，更易为市场接受怡和花园气质价值项目形象气质核心项目价值1、区域2、教育3、品相1、高度人文2、高度和谐3、国际化＞项目属性：＞项目属性：依此，项目的总体属性定位：依此，项目的总体属性定位：书香圣地书香圣地 · · 阔景名宅阔景名宅人群定位人群定位Part Part 4 4Who could afford? 谁谁买得起？人 群定 位【城市精英】The Noble of City＞人群定位：＞人群定位：教教师师学学者者行行政政官官员员个个体体户户商商务务精精英英私私营营业业主主郊郊县县客客户户律律师师、、医医生生投投资资者者其其他他城市工薪城市工薪城市精英城市精英城市主宰城市主宰城市脊梁城市脊梁NobleNoble PresidentPresident The GodThe God OrdinaryOrdinary 永永煤煤、、神神火火等等公公司司职职员员＞人群定位：＞人群定位：1.他们是上班的白领，已经结婚或者马上结婚，都面临着房子的问题或孩子教育的问题。

2.他们是大、中、小学教师，渴望寻找一种文化氛围和文化认同3.他们也许年纪不大，需要在永城安家；也许人到中年，需要为孩子或者父母置办一处家业4.他们是外地赴永城工作的企业高管，经常在此居住，需要一个固定居所，以安抚漂泊的心5.他们是个体商户、私营业主，需要紧张工作之后找到栖息的乐园6. 他们是在永煤、神火工作的外地人士，正在寻觅一个真正的“家”7.他们是乡镇的富裕家庭，想在城市找到一席之地，成为“城市人”……＞人群定位：＞人群定位：营销定位营销定位PartPart 5 5一脉书香地，百年金质屋一脉书香地，百年金质屋1、“书香地”，“书香人家、书香门弟”是对传统诗书礼仪人家的尊称，能充分彰显了项目作为学区房的人文气息2、古语：“书中自有黄金屋，书中自有颜如玉”，以此对寒门学子读书的一种鼓励与鞭策，“金质屋”既让能人有黄金屋的联想，又能表现项目作为高层铮铮铁骨的品质3、这两句自工整对仗，富有深厚的人文底蕴，与项目人文名宅的主题概念一脉相承＞核心主题：＞核心主题：永兴街永兴街· ·鼎级人文府邸鼎级人文府邸1、永兴街表明了本案所在地2、永兴街是一条商业街，流金溢彩，商业气氛浓厚3、“鼎级人文府邸”与商业气氛浓厚的永兴街融为一体，表明本案同时具备人文气氛与商业氛围，投资和居住都是绝佳选择。

＞备选主题：＞备选主题：推广阶段推广阶段Part Part 6 6推广策略：策略手段： 两点两点+ +两线两线 公关活动公关活动 体验营销体验营销两点两点: : 就是依靠售楼部及项目现场包装及各种活动，打造品牌形象两线：两线： 其一市区线，其一市区线，是考虑到项目现场位置较偏，客户自然到访有一定的困难，建议在市区繁华位置设立市区接待处，有定时定点看房车带客户到项目现场看房 其二是乡镇线，其二是乡镇线，本项目的客户中乡镇客户也会占到一定比例，建议乡镇客户重点挖掘，如采取小型路演、DM派单、广告车队宣传等方式进行 此外，由于本项目自然到访量少以及本地媒体如户外、报广的推广弱势，建议依靠不间断的项目现场中小型活动来保障现场的客户来访 人海战术人海战术 活动制胜活动制胜 稀缺营销稀缺营销＞项目总体营销推广策略：＞项目总体营销推广策略： 20112011年年4 4月中旬月中旬 8 8月月 1010月月（亮相）（亮相）上市信息上市信息（开盘期）（开盘期）保证开盘热销保证开盘热销加强认筹客户积累加强认筹客户积累（筹备）（筹备）准备工作准备工作( (再次强销期再次强销期) )开盘后，保持项目销售热度开盘后，保持项目销售热度（认筹）（认筹）　 若计划2011年开售，要确保实现好的销售目标，必须加强展示中心及工地的包装进度以及沙盘、户型模型、单页等道具的制作，争取4月中旬售楼部对外开放，并同步进行VIP登记及认筹排号活动；同时加紧工期的安排，以保证及时开盘，给客户足够信心；在认筹排号达到一定比例后，8月中旬集中开盘爆发，保证首期开盘的热销；在强销期和持销期采取各种活动，继续强化楼盘销售。

工地奠基仪式及工地奠基仪式及展示中心开放活动展示中心开放活动各种讲座及各种讲座及体验式样板房开放体验式样板房开放＞项目营销推广节奏安排＞项目营销推广节奏安排————整体思路：整体思路：2011年4月中旬8月中下旬开盘前期筹备期前期筹备期形象导入期及认筹期同时进行形象导入期及认筹期同时进行开盘强销期开盘强销期持续热销期持续热销期前期准备工作完成;营销方案确定；亮相前物料准备；沙盘户型模型制作、户型册以及各种户外印刷品制作完成售楼部亮相当天即接受认筹排号前期形象广告发布；围墙、售楼部包装；媒体、户外广告亮相；路演、短信、派单等小众媒体配合运用各种宣传推广手段加强客户积累，同时开放样板房亮相吸引更多人气正式开盘销售；制定价格策略；制定促销策略；举办开盘活动制定促销策略;系列客户体验活动;客户答谢会＞营销节点划分轴线图：＞营销节点划分轴线图： 1 2 1 2 3 4 5 6 73 4 5 6 7 8 8 9 10 11 12 1 2 9 10 11 12 1 22011年开盘前的认筹活动开盘前的认筹活动ü要想在激烈的竞争中制胜，必须充分重视开盘前的VIP登记及认筹工作，才能保证开盘的成功和和足够的去化率ü客户资源是市场竞争中最宝贵的资源，VIP登记及认筹，可有效锁定客户，防止意向客户的流失，在激烈的竞争中抢先先机，同时迅速回笼部分资金ü要充分利用各种节点造势，如售楼部的盛大开放、奠基仪式、样板间开放、讲座、路演等活动ü要在各个节点，充分利用多种媒体形式，共同营造气氛，引起轰动效果，提高项目的品相，才能积蓄更多客户资源，扩大认筹的效果2012年节点促销策略：节点促销策略：VIPVIP登记及认筹排号登记及认筹排号目的：目的：快速有效回笼资金，同时达到锁定意向客户的目的，防止客户流失关键点：关键点：1、交会费办理VIP会员卡；2、可以在首期开盘享受开盘价，同时享受会员购房超值优惠；3、当天未下定或选不到合适房源的，可以转成下一期会员并享受下一期优惠活动，也可以在首期开盘10内全额退还会费，VIP会员卡作废。

登记时间：登记时间：售楼部开放当天至开盘当天 1 2 1 2 3 4 5 6 73 4 5 6 7 8 8 9 10 11 12 1 2 9 10 11 12 1 22011年2012年VIPVIP卡两种办理方式卡两种办理方式方式一：方式一：不定房源与价格，办理VIP卡，开盘当天向VIP会员公开房源与价格，供其选房关键点：关键点：1、交会费办理VIP会员卡；2、卡分金卡与银卡，金卡先于银卡选房，金卡交50000会费抵60000，银卡交20000会费抵30000，办卡送价值200元礼品一份3、VIP会员可以在首期开盘享受开盘价，同时享受会员购房超值优惠4、开盘当天未下定或选不到合适房源的，可以转成下一期会员并享受下一期优惠活动，也可以在首期开盘10内全额退还会费，VIP会员卡作废方式二：方式二：客户交VIP会费办理VIP卡，认筹可定房源与优惠，但不定价格关键点：关键点：1、交会费办理VIP会员卡；2、优惠办法：在开盘价的基础上，交10万元，每平米优惠260元；交20万元，每平米优惠330元；两房或三房交30万，每平米优惠360元，办卡送价值200元礼品一份3、开盘当天不下定的，可以在首期开盘10日内全额退还会费，VIP会员卡作废。

1 2 1 2 3 4 5 6 73 4 5 6 7 8 8 9 10 11 12 1 2 9 10 11 12 1 22011年2012年Ø鉴于售楼部开放之日同步进行VIP登记与认筹，没有任何客户积累，因此售楼部开放及奠基庆典活动应该大张旗鼓，做第一轮集中宣传轰炸，引起全城的轰动，为后期客户来访起到先声夺人的效应Ø售楼部形象包装到位Ø工地形象包装到位Ø利用各种媒介进行宣传推广：电视/广播/短信/DM派单/广告车队/户外高炮/道旗/公交车体广告/路演等Ø举办各种讲座，在全城继续造势，提高项目知名度与美誉度Ø体验式样板间开放，让客户置身其中，切身体验居家的温馨与舒适，增强客户购买的欲望，既有助于逼定客户认筹，也有助于开盘后客户最终实现购买宣传推广及媒体选择宣传推广及媒体选择 1 2 1 2 3 4 5 6 73 4 5 6 7 8 8 9 10 11 12 1 2 9 10 11 12 1 22011年2012年辅助活动一：售楼中心开放及奠基仪式辅助活动一：售楼中心开放及奠基仪式目的：目的：惊艳亮相，轰动全城。

关键点：关键点：Ø售楼部开放及奠基仪式要盛大，亮相要精彩Ø要采取第一轮猛烈广告轰炸，制造爆炸效应，以引爆市场，吸引客户来访，提高项目知名度，在短时间内积蓄较多客户资源Ø邀请相关部门领导，售楼部及工地现场悬挂各祝贺条幅时间：时间：4月上旬 1 2 3 1 2 3 4 4 5 6 7 85 6 7 8 9 10 11 12 1 2 9 10 11 12 1 22011年2012年目的：目的：各种讲座为名，实则利用此机会不断地进行项目产品推介，强化产品形象，进一步提高楼盘知名度，促进VIP登记及认筹排号讲座内容：讲座内容：养生＼理财＼励志＼教育＼风水邀请嘉宾：邀请嘉宾：相关领域的专家学者及项目建筑设计、景观设计单位活动邀请对象活动邀请对象：VIP客户及来电来访客户活动时间：活动时间：认筹期内，定期举办辅助活动二：各种讲座辅助活动二：各种讲座 1 2 1 2 3 4 5 6 73 4 5 6 7 8 8 9 10 11 12 1 2 9 10 11 12 1 22011年2012年辅助活动三：体验式生活馆开放辅助活动三：体验式生活馆开放活动：活动：5月中上旬，搭建临时样板间。

目的：目的：促进客户来访，用样板间做道具逼定客户，形成新一轮认筹热潮关键点：关键点：Ø目前永城市高层项目尚无实物样板间，高档的样板间设计能极大提升产品形象，获得较好的新闻效应和口碑效应Ø建议样板间与品牌家具城合作，以不同品牌家具的组成，形成不同风格的体验馆活动对象：活动对象：前期来电来访及认筹客户活动时间活动时间：5月中上旬 1 2 3 4 1 2 3 4 5 5 6 7 86 7 8 9 10 11 12 1 2 9 10 11 12 1 22011年2012年活动：活动：项目盛大开盘关键点：关键点：盛大开盘仪式，举办节目演出控制好现场，维持现场秩序准备合同的签订工作时间：时间：根据工程进度，安排在8月份在积累足够的目标客户之后，集中引爆，开盘热销水到渠成在积累足够的目标客户之后，集中引爆，开盘热销水到渠成 1 2 3 4 1 2 3 4 5 5 6 7 6 7 8 8 9 10 11 12 1 2 9 10 11 12 1 22011年2012年关键点：关键点：强化置业顾问的逼定技巧通过各种促销手段，将剩余不好的房源（如顶楼、低层、18楼）推销出去，顺利完成销售回款以及按揭办理工作开盘之后在强销期和持销期内继续扩大去化率，最终实现全部销售开盘之后在强销期和持销期内继续扩大去化率，最终实现全部销售 1 2 3 4 1 2 3 4 5 5 6 7 6 7 8 8 9 10 11 12 1 29 10 11 12 1 22011年2012年项目推广项目推广VIVIPart Part 7 7THANKS。