违法建筑估价方法.docx

违法建筑估价方法(一) 对于不可改正的违法建筑宜采用成本法，收益法、假设开发法及市 场比较法不宜作为这类违法建筑的评估 收益法的前提是被评估的对象有合法的收入；假设开发法适用于具有 投资或再开发潜力 的房地产的估价，对于有规划设计条件要求，但尚 未明确的待开发房地产，则难以采用假设开发法进行估价，如果在这 种情况下硬要估价的话，则必须将最可能的规划设计条件作为估价的 假设和限制条件，并在估价报告中说明之；市场比较法则要求在同一 供求范围内存在着 较多的类似房地产的交易， 也就是说被估对象必须 存在完整形态的产权而不可改正的违法建筑是要被限期拆除或立即 拆除的建筑，其本身违反城市规划要求，其本身的收入、利润也因其 形态的消亡而消失，故不适宜采用收益法， 假设开发法及市场比较法 目前 ,我国司法实践中对违法建筑的归属有以下三种依据 :(1)动产所有 权说，即认为违法建筑作为不动产 因其违法性没有得到国家的认可， 故由此派生的权利不可能得到法律的保护，但构成违法建筑的建筑材 料本身作为动产是合法的，应受法律的保护 (2)不动产说，即承认违 法建筑为不动产，但是为未取得国家认可所有权的不动产，在实际处 理时，民事方面 比照合法取得所有权的建筑物进行处理。

(3)占有说， 即建筑人对违法建筑物的占有，作为一 种事实状态，受法律保护，除 执法机关依法处理违法建筑外，建造人自己可以对违法建筑占有、使 用、收益，禁止他人侵犯建筑人对该建筑物的占有评估价值 =建筑材料费 +建筑人工费 +管理费 +财务费用－处置、拆除费 用－建筑材料折旧（二）对于可改正的违法建筑可结合评估目的根据实际情况采用成本 法，收益法 ,假设开发法及市场比较法对于可改正的违法建筑， 根据法律的规定尽管对其占有、 使用、收益、 处分的权益不予保护，但是，在对其进行处置（即对其罚款、补办手 续）后可以给予其合法建筑的法律地位那么，在评估过程中，可以 根据《估价规范》的规定，根据实际情况采 用不同的方法需要注意 的是：如果在政府处置前估价的，应该把实际现状作为规划条件并 在 估价报告中注明，估价结果应以假设的规划条件为限制条件，估价价 值应该扣除处置、补办手续所需费用三）对于历史违法建筑和现行违法建筑估价方法的选用 历史违法建筑处置结果是补办手续而视为合法违法建筑，故其方法的 选取应该与合法建筑的选用原则相同而现行违法建筑在很大情况下 也可以区分为可改正与不可改正两类， 估 价方法的选取可参照上面的 分析执行。