郑州人民路丹尼斯调查报告16063077.doc

郑州人民路丹尼斯调查报告 The investigation report of Denis on the RenMin RoadDate:2009-11-28开发商简介郑州丹尼斯百货于 1995 年正式筹建，是台湾东裕集团麾下一家集百货、大卖场、便利店与物流中心等业态为一体的零售事业集团，也是国务院在全国范围内选定的两家台商百货零售试点之一，在省政府与市政府各级领导的大力协助下，丹尼斯百货于 1997 年 11 月 16 日胜利开业 丹尼斯百货是一座独栋、线条简明、服务设施齐备、具有现代化风格的建筑，并纯为百货经营而设计，亦为永续经营而规划分属地下一层，地上七层，共计八层,每层建筑面 3116 平方米，营业面积 4200平方米，加上后栋设备楼的面积 3000 平方米，总建筑面积 45000 平方米，营业面积 33500 平方米（占建筑面积的 75%） 丹尼斯百货地处繁华商圈，客流介于外地客层与郑州本地客层的中间，由于经营规模庞大，可自成一个集市，并应肩负起串联相通，繁荣扩大的使命，共荣郑州商业 丹尼斯百货开业后，又积极引进大卖场业态，并于 1998 年 6 月 27 日开设郑州市第一家量贩店（Hyper Mart）, 开创了百货与量贩错位经营的多元模式，向郑州市民展现全新的消费观念和都市时尚，得到消费者的热烈回响。

项目简介整体规模 定位：社区型购物中心+区域型 购物中心 占地面积：17.8 亩 建筑面积：45000 平方米 楼层： 8 层 立地位置：郑州市人民路 2 号 聚客主体：流行百货、大卖场 开业日期：1995 年筹建，1997 年 11 月 16 日正式开业 停车场： 2 馆内 B1F—B2F 共有 400 个停车位，提供免费停车服务，周边有郑州市体育馆停车场、新华建车停车场及省中医一附院停车场 员工总数：3 万多  业态组合 ：流行百货、大卖场、便利店考察总结：丹尼斯人民路店：优势：1. 灯光比较好2. 各楼层的装饰细节处理比较好针对于各个楼层的不同业态,都有相应的设计细节和不同的设计风格.可以直观的体现业态.3. 商场的内部的宣传策划做的很到位.运用大面积的色块处理,直白的宣传语,很容易让客户感受到宣传的力度.4. 地理位置好,处于繁华的商业中心,未来的地铁入户,更有利于后期的发展.5. 商业业态很丰富,体量很大,可以满足各个层次的需求.不足:1. 商场内部的人流动线不明确.很容易造成消费者不知方向,从而失去光顾的情绪.2. 导师系统不完善.3. 功能区域缺乏(缺乏必要的休息区域 .以及一些残疾人士的通道和休息区域不明显.)4. 没有充足的室外活动场地.5. 业态分布感觉凌乱.业态过多,容易产生视觉疲劳.6. 外立面不能达到预期的效果,不能和内部的档次产生共鸣.7. 停车位不足.8. 直梯不够.硬件装修层面• 人性化设计•在这个服务的层面是几乎是一片空白，现在已经进入服务经济时代，服务取胜，商业零售更是细节取胜，显然 97 年的商业硬件设施已经脱离于现在的服务意识。

所以，不仅要有星级般的硬件设施，也得有星级般的优质服务标准室内装修设计1 号馆有一楼层，天花有许多内发光石膏板圆环均衡排列，我不知道这样做的充分必要条件是什么，铺内与通道的天花一致的造型，开发商的角度，从投资的成本（日后用电、装饰装修费用） 、从商户的角度，造型妨碍二次装修从商场运营的角度来讲，不利于人流的流通，因为通道的识别性不是很高，很容易让顾客走回头路照明在保证满足基本照明的同时，可以拓展照明的概念，在照明的层次上做个细分，给人留下深刻映像，例如增加空间中装饰照明的比例，对光色有一个明确的识别铺内铺外是两个不同的空间，对照明的要求细节程度也就不同购物中心将灯光做成了一个个细节符号，将灯光设计做成一门艺术每一个购物中心都独具匠心地在光谱上选取一截自己的颜色，通过大量的运用使购物中心具有一种“灯光 VI”的效果灯光 VI 具有十分强烈的识别性和渲染力，尤其是主题式购物中心，灯光就成为一种氛围渲染的有力手段人们无须看清购物中心的名字和标志，就能从灯光的效果上，从色彩的感受上，知道自己走进了哪一个购物中心，进入哪个场馆，在细节上的成功应用门面各商场的门面应符合本点的经营特色、体现本店的风格，如北京西单商场的门面古色古香，体现西单商场的历史;迈凯乐大连商场的店面结构简洁明快、格调和谐、庄重清新，体现商场的现代意识;大商新玛特购物广场营口店的整个楼体的外立面以富有现代感的白色为主色调，楼顶设计成海燕的造型，以“直线与曲线相结合”的特殊建筑语言，演绎着有大商特色的“海文化”建筑理念。

•交通动线设置室外交通流路混乱，提供完善的公共交通，更多的停车场，出租车站点和对管城后街马路进行“步行化”改造，地铁建成后，这里是强大的人流集散点，是进入二七商圈的起点，是机会，也是挑战，带来大量的人流，同时也会间接的改变人们的选购习惯，如何把交通人流转变成消费人流，并带入“金三角“这一独特的商业格局转为切实的收益首先是独特的唯一的商业构成，地铁出入口的设置，自身多功能全方位零售设施的建立，能否创建一个舒适优美的购物环境，这都是关键因素推广策略三馆各自分离，缺乏一个统一的概念、虽然有各自的主题，对主题包装的不够透彻，不利于后期推广鲜明的形象主题，容易在消 费者心中留下深刻的印象，使商场在商品同 质化严重的商业市场内获得形象和档次的提升也是吸引消费者定向消 费的主要卖点之一网络推广的缺失、主流消费群体接触最多的媒体就是网络，也是未来发展趋势 ，有个健全全方位的推广体系，不仅是企业实力的见证早早树立自己的形象也有利于自身品牌的推广大陆的商业地产公司在这方面几乎是一片空白，草草了之相关资料搜集和总结1：规划最佳使用率商铺使用率不能太低也不能太高，经过科学论证和西方国家长期的实践证明，除去消防、消费者活动空间等使用空间，使用率在 50%左右，为商铺最佳状态。

2：打造进深与门面的黄金分割点商铺进深与门面比例适中不仅利于投资经营，而且有利于商场整体规划及日后经营管理经 500 多个案例调查与深入研究得出，商铺的进深与门面的最佳比例为 2:1，高于 3:1，商铺价值随之降低3：突显商场空间商铺是商场内部的主要部分，如何使商铺在紧凑中突显商场空间，是商铺布局设计的重点比如采用“穿透式”设计，商铺与商铺通过透明玻璃墙体间隔，以通透效果，突显空间4：人流消费习惯商场的平面规划设计按中国消费习惯左至右的全场回环原则，纵向规划蜗牛式步步引诱的原则5：强调第三功能辅助现代人已从目的购物的消费向随意购物转变，商场在规划时必须兼顾休闲、娱乐甚至健康运动功能6：适度规模根据调查，消费者在出现疲劳的时间指数为大于 3 小时，路程指数为大于 7500 米商场的规模设计要适度，太小不足形成卖场，太大也会出现空壳现象铺位布局和人流动线设计现代综合商场实质上就是商业街区的浓缩，因此其基本素也与商业街区雷同铺位布局规划实用、利润、形象的统一商场铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性.1、尊重消费者行为科学合理的铺位划分将会使经营商家的经营利润得以充分体现，使商场的形象更为鲜明、层次更为丰富，同时也将会使得消费者的消费行为过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。

2、面积按定位划分根据整个商场定位划分商铺的面积3、实用率适中众所周知，居住类物业使用率越高越好，以同等的价格，业主能够获得更多自己实际使用的面积，而商铺却不一样在欧美及香港，一些比较高档的商场其使用率都是很低的，基本在 50%左右这有两方面原因：（1）消防；（2）使用率的高低会对商场的经营产生不同效果1、营造购物环境首先使用率低是为了营造一种舒适的购物环境，满足购物者的消费偏好越是高档商场，其公共空间就会越多比如走廊、通道要足够宽，至少 3 米宽、每层至少要有两部扶梯、两部电梯运载还有的商场会设计有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街，这些公共面积的设计都是为了使购物环境更舒适一个舒适的购物环境会极大的刺激购物者的消费冲动，而一个嘈杂拥挤的购物环境只会使人望而却步2、决定商场流量商铺的使用率决定了消费人群的容量和人流量，商场的空间是有限的使用率高，可容纳消费者的空间减少，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果人流动线规划1、注重内外沟通商场的人流动线设计不仅仅是商场内部的人流交通与疏散问题，它更为注重的是商场内部人流与外部街区人流的交流与沟通关系、商场平面、立体人流的自然顺畅、平均分配关系。

2、避免盲区最大限度地避免综合商场内的盲区和死角问题，同时更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受科学合理的铺位划分和人流动线设计是消费者在商场自然舒适、轻松愉快地游览消费的有力保障；是经营者利润合理化的有力保障关于商场楼层规划设计1：楼层设计与业种组合商场楼层设计要考虑业种规划，与业种有效组合，以楼层作为业种及相关行业的大场楼层与业种是相互关联的关系解释消费群消费习惯楼层设计要考虑消费者的消费习惯，流程，一般消费者逛商场的习惯与楼层功能组合流程图：商场楼层功能设置（从底层到高层）2：以业种定位作支撑点业种根据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层的规划设计以业种定位作支撑点，有效的楼层设计，能够保证消费者在商场的停留时间关于商场内部庭院设计一般大型商场都会有商场内庭，作为顾客休闲、观赏、及给商场紧密购物空间带来疏散感观空间，内庭的设计，除了要有足够的空间、与内庭小品配合外，还要注意两大要点：1：和谐性与均好性以商场核心主题特色为基点，通过内庭景观、小品的有效组合，与商场主题特色密切联系，保证内庭景观、空间及与商场主题特色的和谐性与均好性。

2：与广场互动商场内庭与广场，一“内”一“外” ，其二者具有共性，又各具特性，为人群提供活动空间而内庭则侧重于体质商场内人流的停留时间，广场侧重于商场外圈的人流集合如何将广场与内庭通过互动作用，导入人流？应是内庭设计的一个重要因素关于走道、洗手间布局设计走道设计要点：1：脉络清晰商场内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局2：与指引标志结合指引标志主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设计3：合理设置宽度过道的两大作用是疏散人流和引导，商场过道宽度设置要结合商场人流量，规模等，必须设置一般商场的过道宽度在 3 米左右商场洗手间布局1：“隐性”布局商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能商场洗手间布局，要以“隐性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔2：采用回避法 商场某些业种，如饮食、食品类等，应回避与洗手间相邻3：确定数量综合商场人流量确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置顾客生理、心理因素（缓解顾客购物疲乏感和不适感）1、每层楼的人流过道数量，一般 1 主 2 辅便可。

简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向，不知身在何处的感觉，丧失了再次光顾的情绪2、商铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量3、在中庭小广场设立休息区域，对不同的顾客进行分流，同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量4、应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场象迷宫难逛，而产生下次不会再来的想法总之，通过对商业建筑室内、室外人流系统的规划，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。