夏邑项目规划建议报告.ppt

报告解决核心问题1项目核心竞争力2项目产品建议3项目定位市场现状项目理解产品建议项目定位市场竞争格局分析专题市场调查分析第一部分 市场分析一、宏观经济分析 二、夏邑房地产综合分析一、宏观经济分析 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房 1.国内楼市政策严厉，银行信贷收紧，房地产企业境外融资市场更趋活跃；如境外上市、房地产信托投资基金以及私募融资等方式2.城市中心区位优质物业成交呈现旗形盘整，短期价格小幅度下调；城市郊区中短期成交价格预计小幅上调3.受楼市严厉调控下的一线城市成交量下跌，观望气氛加重；三、四线城也受影响，预期政策将陆续出台，楼市进入平稳上升趋势4.国内楼市调控政策限制商品住宅市场，投资者转向其他投资渠道，导致商业市场（写字楼、商铺）集中爆发2011年下半年全国房地产市场大势预测小结：从整个房地产政策情况来看，下半年的房地产政策和金融政策都很难出现减缓的迹象，房地产政策对房产市场的打压，将造成部分市场价格的混乱，对房地产短时间的价格把控，销售速度等提出难题。

根据预估，预计下半年全国三四线城市的政策调控将逐步收紧二 、夏邑房地产综合分析1、市场现状描述1）市场处于起步阶段，投放量及销售量小，但增长速度快；2）市场需求旺盛，市场购买旺盛，在今年市场一度呈现出供不应求的局面；3）夏邑人民现在大多住着企业的集资房，这些集资房建造年代较早，目前大多已较破旧，居住舒适度较低随着居民收入的增长，大量居民开始二次置业以改善居住条件；4）因企业自建房被禁止，市场上团购或定向开发现象非常普遍，大部分市场在售项目都存在团购或定向开发的情况；(一).夏邑房地产市场总体发展状况5）由于当地的房地产起步较晚，本地开发商普遍实力较差，操作水平较低其开发项目规模小、品质较低市场缺乏大规模、高品质的楼盘6)客户较青睐高品质住房，力达开发的水岸明都和中容集团开发的龙湖明珠在当地取得了较好的销售业绩；7)多层住宅销售形式普遍较好，小高层、高层市场认可度不高8)目前新开发居住小区主要集中在沿运河周边区域，客户对该区域认可度很高，但是目前该区域项目大部分楼盘已接近清盘或正在销售2.市场发展趋势1）市场购买力将不断释放目前市场仍处于起步阶段，总投放量较小，市场发展潜力较大2）新的开发热点聚焦在夏邑县西南区，但是客户对夏邑县南区的认可度不会降低，运河周边项目仍会受到市场追捧；3）随着政府土地供应量的减少和土地价格的攀升，商品房的价格将逐步上涨；4）随着企事业单位自建房的减少，更多的单位将选择团购的方式满足职工的住房需要，同时职工自主购房的比例也将上升；随着中国房地长市场日益成熟，对中国经济运行的影响已逐渐在各行业中显露出来，对于房地产市场而言，其各方面的矛盾也日益突出，但在政府的支持和努力下，房地产系列新政的不断落实，必将对２０11年的市场起到稳定发展的良好作用，其效果的好坏，则取决于政府的执行力度。

１．目的在于拉动内需，保障民生，促进经济健康发展，对于夏邑房地产的影响偏中性国家将重点投入保障性住房建设，对高端商品房有一定影响，但影响程度取决于地方政府执行该项措施的思路该项政策对夏邑房地产市场影响是短期不利，中长期利好，对未来夏邑房地产市场健康稳定发展至关重要２．减税的财政政策财政部２０10年底出台的降低房地产交易契税、减少二手房交易营业税的措施可使“不动产”适当流动起来，解决楼市矛盾，释放消费者对改善居住环境的需求，让愿意换房的人产生购房意愿对夏邑楼市的影响中性偏好，虽然短时间内看不到明显效果，但是对于２０11年的夏邑楼市来讲，前景还是美好的二)、新政下的夏邑楼市３．增加首付，调高房贷利率，虽然增加消费门槛，但下夏邑县楼市影响偏好４．虽然中央不断出台房地产打压政策，目的是刺激国内经济增长，但同时降低消费者购房压力，也在一定程度上降低了开发商的资金成本，对楼市影响偏好５．人民币贬值会加快国际热钱流出，也会直接影响国内固定资产的贬值，该项政策对夏邑楼市影响较小，主要通过国内房价下降来影响夏邑消费者的消费预期但值得注意的是：从夏邑楼市基本没有泡沫的实际情况来看，一味地认为夏邑房价会大降是不现实的。

６．夏邑楼市新政随着夏邑市政府各项实施细则的落实，消费者得到了具体的实惠，有效扩大了需求面，刚性需求将逐步释放，市场会在一定时间内活跃起来７． 6抗震设防和环保材料大规模使用的建筑成本会消化在房价中，因而锁死了夏邑房价的下跌空间，即使出现下跌也只会是短期市场行为，不会成为主流总之，２０10年关于楼市的众多利好目前正在起着量变到质变的作用，对于手上资金充足的开发公司而言，２０11年也许是囤积优质土地的好年景，公司未来的发展壮大三、竞争楼盘对比分析项目名称占地面 积总建面栋数/层数物业位置开发商龙湖明珠393亩45万平方多层/小高/临 街商业康复南路/东光街口（新 供电局对面）中容集团夏邑中容置业 有限公司阳光新城33亩4.8万平方1栋多层/6栋 小高/临街商业新电业局斜对面（康复 南路北、东光街西、古 北东街东）夏邑县栗城房地产开发 有限公司公园·蓝波湾150亩11万平方多层/小高/临 街商业孔祖大道（原建设路） 南段与北御道交叉口商丘市民泰房地产开发 有限公司汇景豪庭90亩15万平方多层/小高/临 街商业孔祖大道运河桥南200米 路西鸿祥地产天龙湖·运河城156亩18万平方多层/小高/临 街商业孔祖大道南段与南环路 交叉口河南天龙湖实业有限公 司广厦·水岸美景83亩18万平方多层小高临街 商业高速公路引线迎宾大道 运河南200米路西岸广夏房地产开发有限公 司力达。

水岸名都200亩50万平方多层小高临街 商业建设南路与运河北路福建力达集团帝豪国际66亩8万平方多层小高临界 商业迎宾大道与南环路交口 东南角河南夏邑中邦置业有限 公司城市风景线30亩6.5万平方9栋多层1栋高 层迎宾大道与南环路交口 东北角商丘市恒业房地产开发 有限公司富饶春城60亩7万平方3栋小高9栋8 层电梯洋房孔祖大道北段地税局对 面河南昊鑫房地产开发有 限公司对比分析：1）­­­­­通过上表，从规模看差异大龙湖明珠占地达393亩，力达水岸名都占地为200亩，天龙湖.运河城占地156亩，公园.蓝波湾占地150亩规模较小的如阳光新城，城市风景线等总建筑面积相对较小2）从位置看，本次调查的10个楼盘中，西南区有6个，北区有1个项目，南区有3个项目；从中不难发现，西南区的2个项目规模相比较小，最大的是龙湖明珠，总建筑面积为45万平方米，最小的是阳光新城，总建筑面积为4.8万平方米，而其它的几个楼盘相比规模相当3）十个楼盘当中总开发量1261亩，其中：【力达.水岸名都】开发量占总量的31.12%；【龙湖明珠】开发量占总开发量的15.86%；【天龙湖.运河城】开发量占总开发量的12.37%；【公园.蓝波湾】开发量占总开发量的11.89%；从中发现,以上四个楼盘占夏邑总开发量的71.24%，其它6个楼盘只占总开发量的28.76%。

4）十个楼盘当中总开发体量183.3万平方米；其中：【力达·水岸名都】开发体量占总开发体量的27.27%【龙湖明珠】开发体量占总开发体量的24.55%【天龙湖·运河城】开发体量占总开发体量的9.82%【 广厦·水岸美景】开发体量占总开发体量的9.82%【汇景豪庭】开发体量占总开发体量的8.18%以上数据显示，这五个楼盘占夏邑开发总体量的79.64%，其它五个楼盘只占开发总量的20.36%总结分析我盘：1）楼盘占地70余亩，属于中等规模楼盘从项目规模上来看，项目不具备规模优势同时后期市场的竞争力环境更加残酷市场场代表楼盘户盘户 型配比情况表: 项目名称总户 数 （套 ）面积区间户型配比一房 （㎡ ）两房 （㎡）三房（㎡ ）四房（ ㎡）一房两房三房四房广厦*水岸美景470＼94-96116-134＼＼20%80%＼龙湖明珠460＼104-120118-142141- 155＼10%80%10%阳光新城240＼90-113127-129140- 152＼15%75%10%公园*蓝波湾350＼90-107115-130139- 150＼10%80%10%汇景豪庭300＼104-107133-143174＼20%70%10%天龙湖*运河城410＼89-92118-145＼＼15%85%＼富饶春城60040-4883-90128-143＼10%25%65%＼力达*水岸名都560＼84-94103-136142- 156＼10%80%10%帝豪国际320＼9592-137127- 143＼25%65%10%城市风景线550＼94-97119-150128- 166＼15%75%10%户型比例分析：1）从户型结构看，三房的市场供应量最大，占抽样调查总套数的76.53%，两房所占比为14.21%，四房所占比例9.26%。

2）从户型面积看，三房110--136平方米之间的户型供应量最大，所占比为77.16%，次之为两房88-107平方米之间，所占比为12.59%四房136—152平米所占比例10.25%3）当前市场总投放量共计4260套其中550套---600套有3家楼盘，300套---470套有6家楼盘，240套----300套有1家楼盘市场场代表楼盘销盘销 售情况分析：楼盘 名称广厦.水 岸美景龙湖.明珠阳光新城公园 蓝波湾汇景 豪庭天龙湖. 运河城富饶 春城力达.水岸 名都帝 豪 国 际城市 风景线开盘 时间一期 2010年5 月；二期 2011年1 月2日三期未定预 计3月20日 开始排号2010年 12 月四期预计 2011年3月 20前后开盘2011年02月 18日三期开盘 2011年1 月24日未定一期2008 年9月； 二期2009 年10月； 三期2010 年1月未 定一期 2009年 12月； 二期 2010年 12月交房 时间一期 2011年4 月31日 ；二期 2011年2 月31日一期2010年 8月低；二期 2011年5月 底一期2011年8 月低；二期 2011年12月 低四期未定一期2011年8 月31日三期交房 2011年 10月31 日和 2011年 12月31 日未定一期2011 年10月30 日；二期 2011年2 月30日未 定一期 2011年 7月3日 ；二期 2011年 10月31 日销售 均价2100元三期预计 2400-2600二期2200- 25200二期1700三 期2240四期 预计2400- 25002510元2350元预计 25002360元未 定2100元销售 时间8个月二期6-8个月3个月三期8个月四 期开始排卡一个星期1个月未定2个月未 定3个月销售率一期 90%二 期70%一期100%； 二期90%； 三期开始排 卡一期98%二 期65%一期二期 100%；三期 95%85%三期60%0一期 100%； 二期95% ； 三期刚开 盘60%0一期 95%； 二期 50%月均销售 套数24套16套左右20套26套开盘260套18套025套左右019套销售情况分析：1）开盘时间:2010年10月以后2011年前开盘的有2个楼盘，2011年1月开盘的有3家，2011年2月开盘的有1个，4、5月分开盘的有2个。

没有确定开盘时间的楼盘有2个2）交房时间：2011年6月底前交房的楼盘有4个，2011年12底前交房的楼盘有3个，没有确定时间的楼盘有3个3)销售均价：2000—2200元/㎡的楼盘有2个，2200—2400元/㎡的楼盘有3个，2400—2500元/㎡的楼盘有3个，没有定价的楼盘有1个.4)销售率：在售楼盘已销售50%以上的有4个，已销售70%以上的有2个，已销售90%以上的有2个，在排卡楼盘有2个5)月销售套数统计：10--20套以下有3个楼盘，20—26套有4个楼盘，开盘。