万科城地块市场分析资料.ppt

宏观环境分析 区域市场分析,万科地块市场简析,2012年南宁楼市回顾 拨云见日 奋力前行 土地爆增 房价攀升,政策,,土地,住宅,别墅,商业,写字楼,,首套首付不低于30%，全国各城市已现首套利率优惠 二套首付不低于60%，各城市多银行执行利率上浮10－20%2011年12月5日下调存款准备金后，国内多地银行开始适度放松首套房贷利率住建部:2012年继续坚持楼市调控不动摇，严格实施差别化住房信贷央行：提出满足首次购房家庭贷款需求本年2月再次下调存款准备金率，随后四大国有银行对首套房贷款执行基准利率 首贷利率回归基准，利率优惠或将普及，首贷客户将受益明显 限贷政策延续：第三套房仍禁止贷款2012年住房信贷政策,全国多银行首套利率重现8.5-9.5折2012年6月8日央行三年来首次下调利率 2012年7月6日央行在距上次不到一月内再次下调利率北京部分银行取消首套利率8.5折优惠南宁多银行放贷已放缓，额度趋紧数据来源：辉煌地产客服部监测,2012年12月南宁主要银行房贷利率执行情况,政策分析,前三季支持首套放松银根，四季度信贷有所趋紧,南宁去年保障房建设任务超额完成，但质量问题频出，今年仍然大力度建设，并更重视竣工量。

因保障房与商品房品质差距较大，将难以对商品房形成冲击数据来源：南宁房管局,保障房存在的6大重要问题！ 工程：个别存在质量隐患 分配：出现骗租骗购情况 配套：交通建设相对滞后 资金：中西部筹资压力大 制度：前后政策衔接问题 立法：需用法规加以规范,截至2012年9月底，南宁市已实现年内新开工各类保障性住房30604套（户），开工率107.38%，超额完成保障性安居工程全年新开工任务并确保年内竣工6000套保障住房数据来源：南宁政务信息网,政策分析,保障房建设力度加大，但仍难以对商品房形成冲击,,,,,,,,,,4月限购细则出台,6月划定不受限区,,,,,11年3月限购执行,3月，南宁市正式全面执行限购令，覆盖六大城区全部住宅项目4月中旬，南宁本地限购细则出台后，房管局悄然对南宁市无街道办管辖解除限购在6月初，南宁市房产局正式划定不受限购区域含仙葫、五象新区核心区、龙岗片区、以及兴宁区的三塘片区对于各楼盘的要求是：1、禁止高调宣传2、禁止提价超过10%2012年限购延续,2012年2月24日，南宁市出台文件明确限购政策要延续，但近期部分楼盘又加入了不限购的行列南宁房产局最新通知汇东星城、八桂绿城、南宁奥园、碧园南城故事（尾盘，即将售完）、风格雨林（售磬）、不受限购，但并未说明因属于区镇管辖或是经开区管辖而不受限购。

板块内新地块或项目是否限购需要经开区和开发商去房产局申请，目前并不确定经开区所在项目不受限购 ——辉煌地产客服部监测,南宁延续限购，但目前位于仙葫片区、五象新区、邕宁区、兴宁北以及经开区的19个主要在售盘不在限购范围内瑞和家园,保利山渐青,红日山湖,金源悦府,碧水天和,昌泰水立方,龙域香缇半岛,观澜溪谷,海茵国际花城,嘉和城,龙胤当归,天池山,盛天东郡,大嘉汇东城,,,汇东星城,,八桂绿城,,南宁奥园,,宏桂东昇,南宁限购略有松绑，划定不限区以增加非限购楼盘,政策分析,,保利爱琴海,40个重点城市住房信息已成功联网：2012年中，40个重点城市个人住房信息系统已实现与住房和城乡建设部联网 2013年底内将完成广西全区房产信息联网，为限购增加砝码为房产税扩容提供技术条件,试点城市将从现有的两个扩大到更多城市，但广西各城市今明年实施房产税的可能性不大；,为未来限购的退出打下伏笔,为保障房的公平分配奠定基础,未来有可能推出其它限制政策以衔接限购退出；,信息来源：中国住房和城乡建设部,各地出现较多的骗购骗租保障房现象，联网后不符合条件的客户将被抑制，利于公平公正分配保障房。

40城住房信息已联网，广西2013年底联网限购,政策分析,二三线城市微调动作不断，以促刚需置业,,南宁近期动态：,1、楼盘大批量补交假个税或社保目前已暂停办理备案； 2、住宅备案更为严厉，目前不再办加急备案； 3、单身客户买房需要在户籍地开未婚证明，无证明不能购房； 4、社区业主只能购买一个车位备案，且只能与购房人名字相同 5、改革户籍制度，放宽落户条件限制《南宁市商品房预售资金监管办法》12月1日起实施,1、取得《商品房预售许可证》拨付数额不超过监管总额的30%； 2、项目建成层数达到总层数的一半申请用款的，拨付数额累计不超过监管额度总额的50%； 3、项目结构封顶，拨付数额累计不超过监管额度总额的70%； 4、监管项目通过建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的90%； 5、监管项目取得《商品房现售备案证明》后，全额拨付剩余的重点监管额度资金信息来源：新华网房产频道,信息来源：南宁房产局,1、监管预售资金将防止开发商因资金周转而延期交房，同时也防止开发商携款跑路，且使开发商无法在多个项目之间挪用款项； 2、使开发商资金压力大幅增加，若真正执行到位将促使较多楼盘以价换量；,二三线城市仍在微调，南宁近期政策明紧暗松,政策分析,,放宽户口迁移政策，再次变相放松限购,政策分析,落户条件的大幅放宽，将为南宁带来更多的人口，同时大量被限购政策限制的人群通过新户籍政策取得购房资格及多购一套资格。

购有商品房已入住、尚未取得房产证同样能落户,与国有企事业单位签合同满两年可落户,新政策鼓励各类人才落户南宁,新政策鼓励来邕投资,新的户籍政策以具有合法稳定住所为户口迁移的基本条件合法稳定住所是指在南宁市通过购买、赠与、继承、自建等方式拥有房屋所有权的住房（含银行按揭的商品住房）和公共租赁房、单位集体宿舍及亲属住所在南宁市有合法稳定住所的人员及与其共同居住的直系亲属，符合下列条件之一者，可办理该市居民户口登记数据来源：南宁市统计局,受房地产政策，南宁楼市不景气，经济增速放缓,南宁经济情况,,,,南宁历年房地产投资总额持续增长，但2011年政策利箭频频出击，部分开发商在新开工及新楼栋建设力度上有所放缓，致使2011年房地产投资额同比增速下滑19个百分点，而2012年1-11月开发投资同比下降8.2%.,数据来源：南宁市统计局,,,土地市场,南宁财政收入告急，政府大力推地,注，以上仅统计经营性用地，工业用地等未统计入内以上地块包含广州军区本年出让的8个地块 数据来源：南宁市国土资源局、辉煌地产市场部监测,,本年南宁政府大力推地，推出地块以中小规模为主，地块主要集中在五象新区、经开区、相思湖片区。

楼面地价在1800-2600元/平米为主 本年12月广州军区推出南宁八个地块均成交，并且成就了“全国一哥”万科进军南宁土地市场,重点地块介绍,,,住宅市场,本年3-12月住宅预售同比大幅增长，开发商信心足,预售量：2012年342万平米,同比下滑5% 因去年1-2月限购前开发商已收到限购之风，故各项目加紧开工，预售量达高位，致使本年处于限购中的1-2月同比明显下滑 而本年3-12月同样与去年处于限购状态,但同比预售上涨比例达到20%,充分说明市场已明显回暖,开发商工程进度加快,信心足指标说明：“一手房预售量”为取得预售证的货量 数据来源：南宁市房管局,指标说明：“一手房预售量”为取得预售证的货量 数据来源：南宁市房管局,各月预售量： 本年4月、8月、9月、11月预售量单月均超过40万平米，实质都表现在开发商欲望抢跑五一、十一黄金及年末节点而提前加大开工量，为推货冲刺做准备限购,同比 20%,同比↓83%,,市场回暖显现，3-12月备案量猛增，以刚需盘为主,签约备案量：2012年347.5万平米,同比增长9% 去年1-2月为抢跑限购，成交量非常高，致使本年同比较大程度下滑 但同样处于限购中的本年3-12月备案量猛增，同比上升幅度大，由此说明市场回暖显现，市场销售量较去年已有很大突破。

住宅市场,指标说明：“一手房签约量”为办理网签的货量，比实际销售量滞后约7-14天 数据来源：南宁市房管局,指标说明：“一手房签约量”为办理网签的货量，比实际销售量滞后约7-14天 数据来源：南宁市房管局,各月签约备案量： 本年2月确定限购延续后，开发商结束观望，以积极促销带动成交3-12月市场刚需盘均通过频繁推货抢占刚需客，部分性价比高的改善盘同样获得客户的青睐限购,同比↓81%,同比 75%,,价格：上半年以价换量，下半年价格持续向上,指标说明：“一手房签约价格”为办理签约的货量价格 数据来源：南宁房管局,指标说明：“一手房签约价格”为办理签约的货量价格 数据来源：南宁房管局,备案价格：2012年全年6815元/平米,同比上涨8.5% 去年1-2月限购前开发商促销程度大，且有一定量的团购，故整体价格低于6字头本年价格正常回归，同比上涨15% 本年3-12月刚需盘加紧推货，下半年后价格明显有上升趋势，且部分高价项目如保利童心缘提升整体成交价格，同比上涨2%各月备案价格： 1-5月开发商以价换量，价格处于6500-6600元/平米的区间，成交量上升后，开发商资金压力减少，加之部分中高价项目签约增多，6-12月整体均价处于6600-7300元/平米的区间。

限购,,同比 2%,,同比 15%,,住宅市场,别墅市场,高端客户购房受限，别墅市场成交应声下跌,,8.5%,商务市场,写字楼新品供应减少，价格猛升，外地客户为主,,45%,商业市场,商业供应减少，价值放大，区内客户为主,,26%,市场小结,政策对各类物业影响分析,宏观环境分析 区域市场分析,万科地块市场简析,快环片区,凤岭北片区,住宅市场,项目所在板块在售楼盘分布,本项目所在的住宅市场竞争圈为“兴宁北板块”竞争项目主要沿南梧路及明秀路东段分布，该区域大品牌房企云集，是刚需市场环境下竞争最为激烈的板块之一当前有10个在售楼盘，其中，保利山水怡城为尾盘大嘉汇·东城,,金源城·金源悦府,,红日山湖,,中海·雍翠峰,,保利·山水怡城,,瀚林美筑,,瀚林·山水源,,,江宇·世纪城,本项目,,保利·爱琴海,住宅市场,在售项目基础情况,区域以大中型规模的品牌房企项目为主，品质中高，内部规划配套较为完善，较区域公共配套档次高买这里我主要是考虑到小区里面的生活配套还都比较齐全，看规划说江宇世纪城以后还会有商场，那这样的话以后会更方便了，楼盘升值空间也会提升很多 ——江宇世纪城业主王小姐,辉煌集团代理项目客户访谈实录：,江宇世纪城：现代简约风格,盛天东郡：现代简约风格,住宅市场,在售楼盘建筑风格,红日山湖：地中海风格,瀚林美筑：地中海风格,中海·雍翠峰：ART-DECO风格,区域在售项目建筑风格多以现代简约风格为主，其次是地中海风格，个别楼盘采用ART-DECO风格、新古典主义风格的建筑形式。

住宅市场,在售楼盘户型供求情况,,供应主力户型：2+1房81-90㎡是近期片区主力供应产品，其次是2+2房81-90㎡近期畅销户型： 2+1房、2+2房81-90㎡以及3+1房111-120㎡均是近期畅销户型我买的是88㎡的2+1房，我很喜欢这个户型设计，它的户型面积很实用，而且赠送面积还大，空间非常灵活，利用率也高，我身边的朋友虽然跟我买的不是一个楼盘的，但是我们基本也都是很偏向买这种2+1房的房子，毕竟从资金上讲，投入也不算多，都还在控制范围内 ——江宇世纪城业主邱先生,辉煌集团代理项目客户访谈实录：,,,住宅市场,在售楼盘畅销户型,荣和山水绿城 89㎡ 2+1 房,荣和山水绿城 88㎡ 2+2房,各项目在户型设计上都有创新，“偷面积”户型偷得更巧，室内花园、假飘窗产品设计被灵活选用，由于性价比较以往更高，在限购持续的市场中，受一步到位刚置业刚需客户的青睐瀚林山水源 89㎡ 2+1房,,,,住宅市场,在售楼盘销售价格,洋房预约均价： 。