房地产经纪.doc

精选优质文档-----倾情为你奉上第一章 经纪与经纪人概述第一节 经纪一、①经纪：市场经济条件下，为促成他人交易而从事的居间、行纪、代理及咨询的有偿服务活动②居间：经纪人为交易双方提供信息及条件，撮合双方交易成功的商业行为③代理：经纪人在受委托权限内，以被代理人名义与第三者进行交易，并由被代理人直接承担相应的法律责任的商业行为④行纪：经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为二、经纪活动的特点：①活动的广泛性②活动内容的服务性③活动目的的报酬性④活动的隐蔽性和非连续性⑤活动责任的明确性三、经纪收入—是经纪人唯一合法收入区别：佣金≠回扣 佣金（经纪收入）≠信息费四、经纪人：指为买卖双方牵线搭桥，从中赚取佣金，起一种中介作用的中间商人作用：①传播经济信息②加速商品流通③有利于资源合理配置④有助于市场规范完善⑤促进社会经济发展第二节 我国经纪人的产生和发展一、我国经纪人的起源：①西汉时期:驵侩 ②唐代:牙行 ③明清:公行 ④鸦片战争:买办 ⑤民国时期 ⑥新中国 ⑦改革开放 ⑧1995年颁布《经纪人管理办法》第二章 房地产与房地产经纪第一节 房地产的特征一、房地产的涵义是房产和地产的统称。

是指土地和土地以上的永久性建筑物，以及由其所衍生的权利是房屋与土地在经济方面的商品体现地产与房产的区别：1、地产可单独存在，房产不能2、房产是最终产品3、房产有折旧，地产没有4、价格制定的方法不同地产价格主要取决于级差地租，房产价格取决于建筑成本和地价二、房地产的特征1、从物理特征看：①相对不可分割②不可移动③耐久性④异质性⑤供给的有限性⑥价值的高大性⑦用途的多样性⑧价值变化的相互影响性2、从经济特征看：①商品属性②既是生产资料，又是消费资料③既是固定资产，以是流动资产④保值增值⑤可开发改造三、房地产的种类:①农田②森林③住宅④商业房地产⑤工业房地产⑥开发基地第二节 房地产行业的组成（第三产业）部门分支机构中介经纪代理估价咨询投资股权投资抵押贷款投资承租投资融资投资运营土地运营房产运营贷款运营承租运营建设开发承包分包建筑政府服务征税规划国有房地产运营产权界定与维护第三节 房地产中介服务的特点一、房地产中介服务的含义v 狭义的：是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称v 广义的：覆盖了各个环节，如下表房地产经济运行各环节房地产中介业提供的服务生产过程投资决策1.充当投资顾问，提供可行性研究、项目策划等。

2、为各方提供信息，协助寻求投资合作者土地开发1.为各方提供信息，促使土地供需双方达成交易2.进行土地价格评估3.代办各有关事务房屋建设1.为各方提供信息，协助选择承建商，促使承包合同的签订2.代办工程招标投标事项流通过程房屋交易1.代理房屋买卖、租赁、抵押 2.承担销售策划、广告推介工作 3.进行房屋价格评估4.代办各种有关事务消费过程房屋交付使用1.代理物业管理2.充当房屋互换双方的中间介绍人二、 房地产中介服务特点：①投资小、风险小②专业性强、技术性强③独立性与附属性并存第四节 房地产经纪的概念一、房地产经纪：是指受委托人委托，为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动 二、房地产经纪活动的主要内容：①从事现房交易活动，为买者代买或为卖者代卖，交易成功，获得一定佣金②从事期房交易，代买者买进或代卖者卖出，交易成功，按比例提取佣金③从事地产交易，为用地者找到地源④从事房地产抵押业务，为产权人申请抵押贷款，办好有关手续⑤从事房屋租赁代理⑥从事有关房地产的合资、合作或联营的项目交易活动从事有关房地产的广告策划、过户纳税、产权调换、售后服务等代理活动三、房地产经纪存在的必要性：①房地产市场机制的要求②房地产商品的特殊性要求四、房地产经纪的作用：①有助于打通和拓宽房地产流通渠道②有助于为房地产市场提供信息、反馈信息③有助于缩小房地产市场时空差距，加速成交率，减少交易成本第三章 房地产经纪人概述第一节 我国房地产经纪人的历史沿革①元朝 ：房牙②鸦片战争后：二房东③民国后：白蚂蚁、房纤④解放初期：规范、取缔二房东⑤改革开放前：消失状态⑥改革开放后：快速发展。

截至2006年底，共有14．7万人次参加全国房地产经纪人执业资格考试，近3万人取得执业资格，1.6万多人注册执业房地产经纪行业从业人员超过百万人 第二节 房地产经纪人的概念、特点及类型一、房地产经纪人的概念房地产经纪人指在房地产经济活动的各个环节中，收集、加工、提供房地产信息，沟通买卖双方，并受客户委托从事房地产居间、行纪或代理业务，以收取佣金为目的的公民、法人和其他经济组织二、法律特征：①双方为平等自愿关系②存在第三方主体③经纪人不直接参加投资和经营④经纪人提供专业劳务三、一般特点：①专业基础知识扎实②法律素质较高③政策意识比较强④金融知识突出四、房地产经纪人的类型按活动形式：居间房地产经纪人；行纪房地产经纪人；代理房地产经纪人按业务性质和获酬方式：佣金房地产经纪；差价房地产经纪；两美元房地产经纪人按组织形：个人房地产经纪；法人房地产经纪第三节 房地产经纪人的权利与义务一、房地产经纪人的权利：①依法开展经纪业务活动权利②请求和获得报酬权利③请求支付成本费用权利④双方约定的其他权利二、 房地产经纪人的义务：①合法经营的义务②诚实介绍的义务③尽忠职守的义务④公平中介的义务⑤接受管理监督并依法纳税的义务三、房地产经纪人的报酬两种形式：1、佣金 费率 我国目前为0.5％～3％左右(买卖) 2、差价 需要职业道德和相关约束第四节 房地产市场与经纪人一、房地产市场涵义及特征涵义:房地产市场是指房地产的交换关系，是房地产流通、买卖、租赁、交换等全部过程的总和。

特征：缺乏信息、商品异质性、交易双方不能完全自由出入、房地产的出售者或出租者可能具有垄断地位二、房地产市场结构一级市场：地产市场 二级市场：开发企业与使用者交易 三级市场：房地产使用者之间交易第四章 房地产咨询第一节 房地产咨询概述一、房地产咨询：指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动 服务对象：开发商；普通置业者二、 房地产咨询的作用：①为投资者创造更大的收益②使得房地产投资决策科学化、专业化③使得房地产业的分工更为合理三、房地产咨询业务的要求四、房地产咨询业务的主要类型1、法律咨询：为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，但还有一些是法律法规以外的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、对外关系以及国内经济发展、西部开发等对房地产开发的影响，甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等，都必须以法律法规为准绳，合理避规各种可能的风险，而这些房地产开发商并不完全知晓法律咨询内容:①为委托人提供解决房地产纠纷处理的法律依据②兼有律师资格的可受聘担任各类房地产企业的法律顾问③为委托人化解可能因法庭判决带来的风险④为维护委托人的正当利益提供法律依据。

⑤为委托人组织诉讼文件资料，通过法庭来保护委托人的合法权益2、房地产企业管理咨询内容：①企业发展战略方案的编制②企业主要计划和决算的编制及运转情况分析3、房地产企业经营咨询内容：①开发项目的前期策划和可行性研究②为开发项目作市场调查和分析③为开发项目作营销策划、拟订营销策略④为企业编制土地使用、工程建设、物业管理等招标或投标的标书⑤为企业编制项目预算、计划及结算报告和分析等4、房地产服务咨询：①居民置业投资、物业管理、物业出租、业主维权②房地产开发公司和物业管理公司的组建、开发环节的各种证书的申报五、房地产咨询的服务方式：①直答式服务②网络式服务③项目式服务（提问式、菜单式）某房地产咨询公司服务项目①战略规划：企业发展战略规划  、企业商业模式定位、企业竞争和职能战略 、区域开发战略②管理提升 ：企业法人治理结构设计、 企业总部与项目公司管控体系优化 、组织结构设计和业务流程优化、 管理制度体系优化③人力资源管理 ：人力资源战略、人力资源规划、  岗位价值评估、薪酬体系以及绩效管理体系设计、  职业发展规划、培训体系建设 、企业文化体系建设④资本运作 ：企业融资战略模式选择 、引进战略投资者及上市融资方案制定 、企业战略并购⑤项目运作 ：项目管理体系的优化 、项目投资分析与发展策略 、项目定位及产品和营销策划四、我国房地产咨询业现状 前途很光明, 道路很曲折：目前，中国房地产咨询业还处于萌芽状态。

在许多地方，尽管存在大量房地产咨询活动，但通常是依附于其他业务的，还不是一个独立而纯粹的服务门类 目前，提供房地产咨询业务的机构主要有以下几种：①一种是“半官方机构”上海有一些机构，比如上海房产经济学会以及社科院和大学的房地产研究中心，一直致力于房地产研究，在学术上颇有造诣，经常承接一些纵向课题，为政府管理部门提供决策咨询他们为企业做咨询，具有信息获取以及与官方关系的优势②第二种是国内房地产咨询企业这类企业的公司名称为房地产咨询和策划的非常多，但从事的业务和房地产中介代理企业相差无几：都不做咨询而做开发商楼盘的中介代理，或兼做房产广告③第三种主要是我国香港、台湾地区及新加坡等海外地区的企业他们在中国内地开展的房地产咨询业务也很弱，主要是向进入上海的香港、台湾等地的企业提供咨询而且这些机构的收费标准相对较高，只能为市场上少数高端客户提供服务，并不能满足广大中小投资者的咨询需求 问题:1、社会咨询意识落后，客户群体尚未形成 2、规模小、专业化不足 3、系统化、正规化不够4、咨询数据库的建设缺乏、官方信息披露渠道不畅 第二节 房地产法律咨询一、房地产法的概念：广义指调整公民之间、法人之间、公民与法人及国家之间在房地产权属、开发建设、交易管理等与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。

二、房地产法基本原则：①国有土地有偿、有期限使用的原则②经济、社会和环境效益相统一的原则③保护房地产权利人合法权益的原则三、房地产法律关系1、房地产法律关系概念：指房地产关系经过房地产法律规范调整而形成的权利义务关系2、房地产法律关系要素:①主体:16种②内容:各方主体的权利和义务③客体:物、行为、智力成果3、房地产法律关系的分类及区别：①房地产行政法律关系——行政管理部门与被管理人②房地产民事法律关系——平等民事主体之间③双重性质的房地产法律关系四、我国房地产法制建设：①三部法律：城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法②行政法规：由国务院颁布③部门规章：以建设部部长令颁布④规范性文件、技术规范第三节 房地产投资咨询一、房地产投资及其形式1、房地产直接投资：房地产开发投资、房地产置业投资2、房地产间接投资：①购买住房抵押贷款证券②购买房地产投资企业的债券、股票③投资房地产投资信托基金二、房地产投资过程与方式1、房地产投资过程：①开发阶段的投资②经营阶段的投资③再开发阶段的投资2、房地产投资方式：①独资开发投资②合资开发投资③合作开发投资三、房地产开发投资咨询 “建什么”、“怎么建”、“卖给谁” 1、房地产区位的选择：①住宅项目的区位选择②商业项目的区位选择③工业项目的区位选择房地产区位是某一固定地理位置、商服业繁华程度、工业集聚程度、交通便利程度等因素的综。