保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告.ppt

保利贵阳三桥马王庙土地开发预可行性研究2007年09月保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 2报告内容项目说明项目说明1项目区位条件分析项目区位条件分析2社会经济发展对项目的影响社会经济发展对项目的影响3 土地与房地产市场分析土地与房地产市场分析4项目开发条件分析项目开发条件分析5项目定位项目定位6投资分析投资分析7主要风险及政策需求分析主要风险及政策需求分析8保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 3Part 1 项目说明保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 4项目说明•本项目属于一级土地开发与二级房产开发相结合的项目，即通过一级土地开发来获得房产开发的先机•优势：–掌握规划及信息主导权；–相比其它开发商，获得土地开发权可以承受更高的土地拍卖价格，因一级土地开发可以分成土地拍卖的利润；–通过控制土地一级开发的进度来控制土地推出的进度保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 5Part 2 项目区位条件分析保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 6项目区域位置•项目位于三桥马王庙片区–三桥马王庙片区位于城区西侧，东靠黔灵山脉接中心区，北连金阳新区、南临阿哈水库；–片区地处金阳新区与中心城区之间结合部的“桥头堡”位置，是金阳新区与老城区联结的纽带，区位优势突出，发展潜力大。

三桥马王庙三桥马王庙片区片区项目地块•片区规划范围–总用地13.65平方公里，现状：城市建设用地1.98平方公里其它用地11.67平方公里中心城区金阳新区保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 7城市总体规划对项目区域有重大影响城市总体规划（部分）城市总体规划（部分）城市总体规划（部分）城市总体规划（部分）对项目区域的影响对项目区域的影响对项目区域的影响对项目区域的影响•到2010年，把贵阳建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城市布局合理、环境与生态良好、交通便捷的现代化城市，力争城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平城市发展目标城市化水平•将形成与中心区和金阳新区为市级中心，小河、白云为城市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并发展组团式格局未来城区发展格局•2010年贵阳市城市化水平将提高到58%左右2010年全市总人口将达388万人，其中非农人口224万人，城区总人口174万人，其中非农人口l60万人•贵阳作为省会城市，其城市辐射力更强，将加大对周边地区居民的吸引力，对全市地产项目和本项目而言，是一个利好的外部因素•新规划通过明确城区各板块功能，项目区域“可持续发展的现代化生态城市新区”的定位进一步清晰近期城市建设重点•项目区域作为新区，担任转移疏解老城区人口、交通，拓展城市发展空间的重要职能•城市今后发展的方向，是在城区西北部金华、阳关一带建设一个城市新区。

云岩区政府确定了三桥发展中心的新格局，明确提出“西进发展战略”，主动迎接中心城市辐射•在城区人口规模控制的情况下，新增人口将流向城区外的区域，项目区域有很大的市场截流机会保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 8项目所在区域是贵阳西拓重点建设区域•区域城市总体规划–城市性质：主动承担贵阳市中心城的交通、物流、商贸服务、休闲娱乐、居住和工业等城市功能–城市目标：可持续发展的现代化生态城市新区–城市布局：构建就近工作与居住的理想城市模式•规划对项目的影响–促进三桥马王庙组团发展成为连接金阳新区的重要部分和老城区西进的发展拓展空间–将会加大对周边地区居民的吸引力，对本项目的发展有积极的促进作用新任省长林树森到任指出：三桥是连接贵阳中心城区与金阳新区的重要通道，三桥开发建设搞不好，金阳新区就发展不起来保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 9三马片区路网发达，内外交通便利•对外交通体系比较发达，建成有贵遵、贵黄高等级公路、210、321国道等骨干道路–到市中心10-15分钟车程–三小时可达贵州其他大部分城市•中心环南线建成后–距龙洞堡国际机场行车仅10公里–行车时间20分钟•北京西路建成后–与金阳新区主要干道全面对接，距市级行政中心仅5公里，行车时间5分钟•贵广铁路正在积极筹建，建成后贵阳至广州坐火车只需要三四个小时保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 10未来路网将形成“三横六纵”的城市干道网体系•未来路网将形成“三横六纵”的城市干道网体系•三横：（从北至南）–北马线（北京西路）–三桥南路至马王路–太（慈桥）金（阳）线•六纵： （从东至西）–中坝路至花溪–210国道(白云大道）–长岭路延伸路–兴黔路接火车站–金阳大道延伸段–金西大道延伸段北马线金阳大道金西大道太金线210国道三桥南路至马王路兴黔路火车站长岭路中坝路至花溪保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 11周边基础设施和建设条件•中心城区配套较为齐全，配套设施可为三桥马王庙片区共享。

•随着金阳新区开发建设的快速推进，新区的环境设施和市级公共服务设施体系不断完善，可以为三马片区整体改造建设创造了良好的外部环境•三桥马王庙片区周边建成有西郊水厂、110KV金关变、金阳污水处理厂、二桥污水处理厂、清镇气源厂输气主干管等基础设施，为三马片区建设奠定了坚实的发展基础金阳奥体中心金阳奥体中心金阳奥体中心金阳奥体中心西郊水厂西郊水厂西郊水厂西郊水厂中心城区中心城区中心城区中心城区保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 12小结•项目具备房地产开发的优势区位条件–城市规划赋予了项目所在地——三桥马王庙片区重要的城市建设中心的关键性意义，区位优势明显，政府对市政设施的建设力度将为项目开发提供了良好的外部配套环境–接受金阳新区和两城区的双重辐射，同时也是两个市级中心向市域和省域辐射和服务的重要承接点，交通优势突出–加快促进三马整体开发建设，聚集人气，形成金阳新区和老城区互动发展的格局创造条件–片区路网的不断完善，将为包括项目在内的片区楼盘带来大量具有购房意向的有车一族保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 13Part 3 社会经济发展对项目的影响保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 14贵阳城市经济地位概述•黔中腹地，经济之心–贵阳位于贵州省中部，是贵州省的政治、经济、科技、教育、文化中心–作为省会，贵阳对周边城市有较强的吸引力，包括人口和产业的吸引力•泛珠三角产业转移的接力者–贵阳位于泛珠三角中部地区，便于承接广东、香港等经济发达地区的产业梯度转移–产业转移伴随着产业人口和置业需求的转移，包括企业主、高级管理人员以及高级技术工人等保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 15社会经济发展势头良好•2000-2006年期间，贵阳市GDP的年增长率为14.1%，刺激了住宅投资的增长，为房地产发展带来了巨大商机•十五期间，贵阳市固定资产投资额稳步增长，取得了显著成效–城市配套日渐完善，包括道路、公益设施等–政府近期重点发展区域金阳新区的建设取得明显成效，学校、医院、体育中心等将相继投入使用数据来源：贵阳市历年政府工作报告贵阳市历年贵阳市历年贵阳市历年贵阳市历年GDPGDPGDPGDP情况情况情况情况十五期间贵阳市固定资产投资额情况十五期间贵阳市固定资产投资额情况十五期间贵阳市固定资产投资额情况十五期间贵阳市固定资产投资额情况保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 16三产比重不断优化•一、二、三产业的比重由2000年的9.0：48.8：42.2 变化为2006年的6.3：48.4：45.3，日趋合理。

–第三产业的比重不断增加，城市产业结构日益优化–二、三产业的发展将推动区域经济的发展2000200020002000年三产比重年三产比重年三产比重年三产比重2006200620062006年三产比重年三产比重年三产比重年三产比重数据来源：贵阳市历年政府工作报告保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 17宏观经济近期及中远期发展预测•贵阳市2007年《政府工作报告》指出：今后5年，贵阳GDP突破1000亿元大关，人均GDP达到3000美元•近期（未来3 ～5年）：经济将稳步增长•中远期（未来5～15年）：总体趋势向好贵阳市十一五规划各经济指标发展预测贵阳市十一五规划各经济指标发展预测资料来源：2006年政府工作报告、十一五规划纲要经济指标经济指标20062006年年年均增速年均增速20102010年年生产总值（亿元）602.8813%1000人均生产总值（美元）21808%3000地方财政收入（亿元）77.1513%140全社会固定资产投资（亿元）413.1116%750社会消费品零售总额（亿元）234.9614%397外贸出口总额（亿美元）11.199%16保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 18居民生活水平日渐提高数据来源：贵阳市历年政府工作报告•2000-2006年期间，城市居民人均可支配收入年均增长10%左右。

•贵阳市2007年《政府工作报告》指出：今后5年，贵阳城市居民人均可支配收入年均增长8%左右即到2010年达到15000元，户均可达48000元（按每户3.2人计算）贵阳市历年城市居民人均可支配收入情况贵阳市历年城市居民人均可支配收入情况贵阳市历年城市居民人均可支配收入情况贵阳市历年城市居民人均可支配收入情况保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 19小结•作为省会城市，贵阳对周边城市产生向心力，带动了贵阳市产业和房地产市场的发展•在泛珠三角的大舞台下，贵阳扮演了承接发达地区产业梯度转移和产业人口转移的角色，将会带动贵阳的房地产发展•随着经济的发展，居民收入水平日渐提高，购买力增强，同时对生活质量的要求也将越来越高，包括住房、休闲娱乐等方面保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 20Part 4 贵阳市土地与房地产市场分析保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 21Part 4-1 土地市场分析土地市场分析保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 22土地出让面积开始回升 贵阳市历年土地出让面积贵阳市历年土地出让面积 （单位：万平方米）（单位：万平方米）数据来源：贵阳市国土资源局•04年-07年上半年全市土地出让面积总体呈U型–土地出让用途以住宅开发为主–06年土地出让面积大幅度增长，主要是金阳新区有省外知名企业进驻购地导致增幅巨大–07年1-8月土地供应主要集中在两城区和金阳新区20062006年贵阳市各区域土地出让用途比例年贵阳市各区域土地出让用途比例 2005-2007 2005-2007年年1-81-8月金阳新区土地出让面积比月金阳新区土地出让面积比较较 （单位：亩）保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 23近年个别区域供应量剧增导致土地供应量上升•近年来土地出让面积大幅度增长，土地供应区域比较集中–2006年，金阳新区成功挂牌出让7宗地块，总面积达4372.88亩，占全市的59.2%，是历年成交面积总和的3.5倍–据相关数据，2007年1-8月，国土资源局挂牌出让的土地主要集中在两城区和金阳新区20072007年年1-81-8月贵阳市各区域土地出让面积月贵阳市各区域土地出让面积 资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局20062006年贵阳市各区域土地出让面积比例年贵阳市各区域土地出让面积比例 （单位：万平方米）保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 24整体综合地价逐年上升单位：元/平方米近年贵阳市整体地价水平近年贵阳市整体地价水平•2000-2006年间，贵阳市整体地价呈上升趋势–从2003年起，综合地价上涨幅度加剧，06年的综合地价为4723元/平方米， 与03年相比上升幅度达到86.8%–2004年，综合地价指数为历年最大，达到166年份年份综合地价综合地价指数指数2000年—2001年952002年1002003年1092004年1661662005年1082006年104资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局注：综合地价指数为不考虑通货膨胀的环比指数保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 25土地价格区域差异明显•中心城区土地价格高，出让单块面积较小，基本都在50万/亩以上–中心城区发展历史长，城市配套较成熟–只有零散土地，几乎没有大面积用地开发•新区价格较高，基本都在50-100万/亩–新区发展潜力大，各大发展商竞争激烈–可供成片开发的土地较多•同区域的土地价格差异也较大–07年4月20日在云岩区的两块地出让价格差别180万/亩–07年8月10日在云岩区的两块地出让价格差别140万/亩成交时间成交时间/ /竞得者竞得者土地土地编号编号地块地块位置位置出让出让面积面积( (亩亩) )土地均价土地均价（万（万/ /亩）亩）07.03.09G（07）01地块南明区2.1446.707.04.20G（07）04地块云岩区6.05210万07.04.20G（07）06地块云岩区8.7623.407.06.06G（07）08地块云岩区6055.307.08.10G（07）12地块花溪区23.817907.08.10G（07）11地块花溪区10.594207.08.10高新2007-01地块三马片区349100中环水电2006－01号地块 金阳新区210.673.3新世界地产 2006－02号地块金阳新区2935.145.9远大集团2007－01号地块金阳新区85360.7各区域土地价格对比各区域土地价格对比资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局成交时间成交时间土地编号土地编号位置位置土地均价土地均价07.04.20G（07）04地块云岩区210万元/亩07.04.20G（07）06地块云岩区23.4万元/亩07.08.10G（07）12地块花溪区179万元/亩07.08.10G（07）11地块花溪区42万元/亩同区域土地价格对比同区域土地价格对比保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 26新区土地价格增长快，具有较高成长性资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局•新开发的区域土地价格增长迅速，最近三马片区出让的土地价格达到100万元/亩–贵阳房地产市场处于快速上升阶段，投资活动增多–处于城市发展方向的新区，政府投资建设力度增强成交年份成交年份土地出让宗数（宗）土地出让宗数（宗）区域区域土地出让面积（亩）土地出让面积（亩）土地出让均价土地出让均价2005年7金阳新区92766.2万元/亩2006年7金阳新区437251.7万元/亩成交时间成交时间/ /竞得竞得者者土地编号土地编号地块位置地块位置土地出让面积（亩）土地出让面积（亩）土地出让均价土地出让均价2007.08.10高新2007-01地块三马片区349100万元/亩中环水电2006－01号地块 金阳新区210.6373.3万元/亩新世界地产 2006－02号地块金阳新区2935.1345.9万元/亩新区部分土地价格情况新区部分土地价格情况保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 27土地后续供应预测•据国土资源局不完全统计，未来10年土地后续供应面积预测达到3000万平方米•三桥马王庙片区、龙洞堡片以及金阳新区是市场后续供应量的主要区域，其他片区土地供应较少大面积开发区域后续供应量情况大面积开发区域后续供应量情况单位：万平方米资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 28土地市场需求旺盛•土地资源日渐稀缺的情况下，省内外品牌开发商都在积极进行土地储备，土地市场竞争激烈•中心城区几乎没有可供开发的土地，开发商拿地目标开始转向土地较多、可成片开发的新区，如金阳新区、三桥马王庙片区等区域•每年的需求量预测–商品住宅每年的消化量为300万平方米，按综合容积率为1.0（含道路等）计算，土地需求量为300万平方米/年保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 29土地市场小结•在土地资源日渐稀缺的情况下，省内外品牌开发商都在积极进行土地储备，土地市场竞争激烈•中心城区寸土寸金，市场呈现住宅郊区化，将会继续带动近郊区住宅地价的普遍上涨保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 30附件：2005-2007年1-8月部分区域土地出让情况年份年份土地出让宗数（宗）土地出让宗数（宗）区域区域土地出让面积（亩）土地出让面积（亩）成交金额（万元）成交金额（万元）土地出让均价土地出让均价2005年7金阳新区9276140566.2万元/亩2006年7金阳新区437222589751.7万元/亩2007年1-8月7金阳新区1277————时间时间/ /竞得者竞得者土地编号土地编号地块位置地块位置土地出让面积（亩）土地出让面积（亩）成交金额（万元）成交金额（万元）土地出让均价土地出让均价2007.03.09G（07）01地块两城区（南明区）2.1410046.7万/亩2007.04.20G（07）04地块两城区（云岩区）6.051270210万元/亩2007.04.20G（07）06地块两城区（云岩区）8.7620523.4万元/亩2007.06.06G（07）08地块两城区（云岩区）60）331555.3万元/亩2007.08.10G（07）12地块花溪区23.84265179万元/亩2007.08.10高新2007-01地块三马片区34934900100万元/亩中环水电2006－01号地块 金阳新区210.631540073.3万元/亩新世界地产 2006－02号地块金阳新区2935.1313460045.9万元/亩保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 31Part 4-2 房地产市场分析保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 32整体房地产发展状况分析保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 33房地产市场进入稳步上升阶段1999年2001年2003年2005年起步期沉寂期快速发展期2001年以前，市场发展缓慢，房地产项目主要集中在中心城区（南明区和云岩区），楼盘规模普遍较小2001年，小河区新隆城市花园等几个大盘的出现，市场供应量剧增，而产品品质比以往有极大的提高2003年，金阳新区大型楼盘的出现，使到金阳新区供应量超过160万平方米，全市房地产开始升温 2005—2007年，特别是2006年，市场进入了快速发展期，新世界等大规模楼盘的出现使得金阳新区受到各界关注2007年升温期保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 34近年房地产投资规模稳定增长，以住宅投资为主•房地产开发投资稳定增长–房地产投资占固定资产投资的26.3%，房地产业仍然是拉动国民经济增长的支柱力量•投资结构逐步合理–房地产投资以住宅投资为主，从各类投资比例看，投资结构逐步合理贵阳市房地产开发投资额走势贵阳市房地产开发投资额走势数据来源：贵阳市统计局20062006年各类型房地产投资比例年各类型房地产投资比例单位：亿元保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 35供需量有所回落，供不应求的局面持续•近两年住宅供求量有所回落–2003年金阳新区等大型楼盘的开工建设，极大程度提高了2004年的竣工量–2005年在宏观调控及拆迁等因素作用下，建设进度放缓，住宅竣工量有所下降•供不应求的局面持续–销售面积在2004年达到历史高峰，2005年受供应量影响，销售面积有所回落–2003-2006年，销售面积明显高于供应面积，差额在60-70平方米，显示市场需求较旺盛，住宅销售形式良好–商品住宅房空置面积进一步缩小贵阳市商品住宅供求量走势贵阳市商品住宅供求量走势（单位：万平方米）数据来源：贵阳市统计局商品住宅空置面积变化商品住宅空置面积变化30.94万1.13万保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 36销售均价持续攀升，局部区域房价偏高•近年住宅销售价格持续上升，市场状况良好，原因–旺盛的市场需求–两城区（南明区和云岩区）成交量大价高拉升了全市商品住宅的均价–房屋设计、环境、配套、物管等综合素质的提高带动楼价上涨–征地拆迁的成本增长大部分被转嫁到房价上•局部区域房价增长很快–06年两城区（南明区和云岩区）住宅均价已达31003100元/平方米，比全市均价高出近千元–目前老城区销售价格最高的楼盘——东山美庐，均价达到6000元/平方米全市商品住宅价格走势全市商品住宅价格走势 （单位：元/平方米）数据来源：贵阳市统计局保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 37市场格局 ——板块仍然以行政区为划分标准花溪区花溪区发展缓慢，楼盘档次普遍较低，以满足本区域为主交通便捷、自然环境优越；起步晚，起点高；区域配套有待提升老城区，开发最火、楼盘最集中区域，以高层为主未来中心城区之一，目前房地产处于快速发展阶段除中心城外，起步最早，发展最好的区域小河区小河区白云区白云区拥有自然资源，适宜发展中高端物业，处于起步阶段，以满足本区域为主 三桥马三桥马王庙区王庙区特殊的区位使该区成为未来城市建设重点区域，目前处于起步阶段保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 38外来购房者是支撑住房消费的重要群体•市场外向程度较高–05年商品住宅实际外销比例达33%–06的商品住房销售中，本省其他地区和外省市的购房者比例增多，住房实际外销比例达到50.6%，比上年提高了17.6个百分点贵阳市贵阳市20062006年商品住房购买者对象结构示意图年商品住房购买者对象结构示意图数据来源：贵阳市2006年房地产市场报告保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 39后续供应量大•根据国土资源局不完全统计，未来土地后续供应面积预测达到3000万平方米，按照综合容积率1.0（含道路等）计算，总建筑面积达到3000万平方米，后续供应量大•三桥马王庙片区、龙洞堡片以及金阳新区是市场后续供应量的主要区域单位：万平方米资料来源：贵阳土地交易中心、贵阳市国土资源局大面积开发区域后续供应量情况大面积开发区域后续供应量情况保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 40住宅需求增长较大，供不应求的局面将持续•未来随着城市化进程推进，预计2010年将有1375-1924万m2住宅需求增量，平均每年约有230-320万平方米的住宅需求增量•按照市场近年的消化经验值，每年住宅消化量为300万平方米•后续供应总建筑面积达到3000万平方米，预计15-20年开发完毕，每年约供应150-200万平方米•住宅需求仍大于市场供应量，说明未来一定时期内仍保持供不应求的局面未来住宅需求量预测未来住宅需求量预测年份年份城镇人口（万城镇人口（万人）人）人均居住面积人均居住面积 （（m m2 2））住宅需求总量住宅需求总量（万（万m m2 2））需求增量需求增量（万（万m m2 2））年均需求增量年均需求增量（万（万m m2 2））2005年1602032001375-1924230-320230-3202010年18325—284575-5124注：贵阳市目前人均建筑面积20平方米，2010年按达到人均（城镇居民）建筑面积25-28平方米计算保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 41整体市场小结•整体市场具有良好的市场前景–贵阳市房地产市场正处于高速发展阶段，商品住宅呈现供不应求的局面，并将持续一段时间–销售均价持续上扬，反映贵阳市具有良好的房地产市场前景•市场出现新的热点开发区域–两城区（南明区、云岩区）是传统的房地产项目开发热点区域，近年来，随着政府对金阳新区、三桥马王庙片区的重点建设，该区成为新兴热点开发区域；•商品住宅外销比例进一步增大–2006年，我市商品住房实际外销比例达到50.6%，比上年提高了17.6个百分点。

•省外企业进入为贵阳市房地产市场注入了新的活力–一定程度上推动了贵阳市房地产开发向规模化方向发展，同时进一步促进了商品房品质的快速提升保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 42 主要片区住宅发展状况简析注：主要对项目周边发展较好的住宅片区进行简介保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 43主要住宅片区市场发展特征老城区，开发最火、楼盘最集中区域，以高层为主土地资源稀缺，楼盘普通规模较小未来中心城区之一，目前房地产进入快速发展阶段除中心城外，起步最早，发展最好的区域，产品以高层和多层并举，户型整体偏大三桥马三桥马王庙区王庙区特殊的区位使该区成为未来城市建设重点区域，目前处于起步阶段小河区小河区金阳新区金阳新区两城区两城区保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 44三马片区价格处于“洼地”两城区小河区400050006000l山水黔城l东山美庐l金阳新世界（高层）l贝地卢加诺l大兴星城l兴隆珠江湾畔l兴隆枫丹白露l圣泉流云花园3000l金元国际新城l金龙国际花园高档楼盘：景观资源和高品质是必要条件中高档楼盘：主要分布在形象与环境俱佳的新城成熟区域中档楼盘：一般位于各板块的非成熟地段三马片区金阳新区350045005500元/平方米l金阳新世界（小高层）l中天花园l君悦华庭•金阳房价直逼两城区，金阳新世界、金龙国际花园小高层价格达到4600元/平方米以上•三马片区价格处于“洼地”，尚有一定的上升发展空间注：各楼盘价格为2007.08市调均价保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 45两城区下半年集中推货，价格仍继续攀升•供应情况–2007年下半年两城区将有几十个楼盘上市，推盘量将超过100万平方米，中心区的推盘量约有3400套左右•价格–06年两城区（南明区和云岩区）住宅均价已达31003100元/平方米，比全市均价高出近千元–07年7月两城区均价达到今年最高点3704元/平方米， 1-7月涨幅为300-700元/平方米–目前老城区销售价格最高的楼盘——东山美庐，均价达到6000元/平方米•片区发展趋势预测–随着市区土地资源的稀缺，楼价将持续攀升–面积较大的“豪宅”与小户型为产品主流两城区市场描述保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 46金阳新区以大盘为主，供应量充足•后续大盘众多–目前金阳在建的项目都是30万平方米以上的大盘，总开发量比全市六个区年开发量还多。

其中占地面积最大的达3000亩，总建筑面积达到了300多万平方米•07年下半年，金阳新区将迎来推盘高峰–新世界、中环观山湖1号、金元国际新城、金华世家将相继开盘，加上在售的其他项目预计总供应量近100万平方米代表楼盘代表楼盘规模规模物业类型物业类型中环观山湖1号占地210亩，以小高层为主金华世家占地94亩，总建面6.3万别墅金阳新世界占地3000亩，总建面330万小高层/高层金元国际新城占地570亩，总建面38万小高层/高层金龙国际花园占地13万，总建面30万多层/小高层/高层金阳新区市场描述保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 47新区房价快速上升，销售情况良好•金阳新区的房价逐年上扬，销售情况良好–金龙国际花园去年10月开盘花园洋房的起价为3500元/平方米，到今年7月已上升到了4500元—4800元/平方米之间–金阳新世界高层均价在3700元/平方米以上，小高层均价达到了4600元/平方米–下半年，区域将推出的商品房项目，价格估计均在3500—4000元/平方米–各楼盘销售情况良好，新世界自7月1日开盘以来，销售率已达90% 以上 代表楼盘代表楼盘物业类型物业类型目前均价（元目前均价（元/平方米）平方米）推货时间、推货量推货时间、推货量销售情况销售情况金华世家别墅130—1000万/套07年8月开盘——金阳新世界小高层、高层高层：3800小高层：460007年7月开盘，首期推522套销售率约90%金元国际新城高层3800暂未推货——金龙国际花园情景洋房、别墅多层：4800小高层：3700暂未推货之前的多层销售率约95%金阳新区市场描述保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 48三马片区——生态城西，发展潜力大•片区目前状况–圣泉流云花园是该板块开发量最大的楼盘，定位为生态型中高挡楼盘–贝地卢加诺、兴隆.枫丹白露等大盘对三马片区整体楼盘素质有很大的提升作用•片区发展趋势预测–三桥有良好的自然环境，有金阳新区发展的机遇，有城市西进的动力–虽是贵阳市起步较晚的片区，但也是发展最快，潜力最大的片区代表楼盘代表楼盘规模规模（万平方米）（万平方米）物业类型物业类型目前均价目前均价（元（元/ /平方米）平方米）贝地卢加诺总建面38万多层、小高层、高层、别墅小高层：3700别墅尚未推出兴隆.枫丹白露总建面38万别墅小高层：3500圣泉流云花园总建面50万多层为主、小高层多层：3600三马片区市场描述保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 49小河区域处于快速发展阶段•片区目前状况–小河区域是除了中心城区外发展最为成熟的区域之一，土地后续供应量预计将达20万平方米•价格–区域代表楼盘珠江湾畔目前情景洋房已经售罄，只剩少量高层，均价达到3700元/平方米–大兴星城新推小高层也达到3400元/平方米•片区发展趋势预测–成为中心城区居住的主要替代品，对项目区域构成一定的竞争关系–区域不断成熟，价格将会稳步上扬小河区域市场描述保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 50小结•目前价格最高区域仍为中心城区，金阳新区仅次之，三马片区房价相对处于较低水平，但处于中心城区和金阳新区的结合部，担任转移疏解老城区人口、交通的重要职能，三马片区价格有很大的提升空间•中心城区成熟配套可为三马片区共享，对片区发展有促进作用•项目区域在地理位置优于发展较为成熟的小河片区，政府投入建设力度更有竞争力•三马片区有良好的自然环境，有金阳新区发展的机遇，有城市西进的动力，虽是贵阳市起步较晚的片区，但也是发展最快，潜力最大的片区保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 51Part 5 项目开发条件分析保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 52地块基本特征—具有较好的景观资源•地块位置–地块位于三马片区西部，东靠橡胶厂、北接金阳新区、西接金华镇、南临阿哈水库•地块面积–地块占地约用地13.65平方公里•地块性质–以商住功能为主，辅以教育、办公和物流等功能–地块分布有林地，南部的大凹村地势较低，自然景观较好–地势相对三马片区东部较平缓，用地相对完整–地块北部有自然村落—茶园村，涉及拆迁问题项目区域保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 53地块基本特征—位于城市发展的主轴线•三马片区位于贵阳老城区与金阳新区之间•处于贵阳城市发展的主轴线上项目项目区域区域金阳新区金阳新区主城区主城区保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 54地块基础设施—贵广高速铁路火车站•区域优势加强–火车站位于三马片区，使得三马片区成为贵阳联系泛珠三角洲经济发达地区的桥头堡，对区域经济具有一定的促进作用• 城市化率提高–火车站的建设进程为三马片区带来大量的基础设施建设，进一步提升城市化率项目区域贵阳站贵阳站保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 55项目交通—拥有便利的交通路网•项目区域的路网拥有整个三马片区规划的大部分城市干道，形成“三横四纵”的城市干道网体系•三横（从北至南）：–北马线（北京西路）–三桥南路至马王路–太（慈桥）金（阳）线•四纵（从东至西）：–长岭路延伸路–兴黔路接火车站–金阳大道延伸段–金西大道延伸段金阳大道金西大道兴黔路长岭路北马线太金线三桥南路至马王路保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 56地块现状—现有建筑•原有居民主要集中居住在大凹村、杨惠村、茶园村等三个行政村•建筑质量等级普遍偏低 –主要以三类建筑村民住宅为主，建筑基本上是三层，部分层数达到四-五层•建筑面积估算–三马片区原有建筑671万平方米，项目区域内建筑估算面积为100万平方米保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 57地块条件—具有一定的自然生态资源•地块内部分布林地–可利用其天然错落地势条件，打造差异化产品•地块东部的河道景观–应充分利用稀有水资源•南部的大凹村–地势较低，自然景观较好保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 58地块规模大，为内部环境营造提供可能 内部环境多元化内部环境多元化 产品构成多样化产品构成多样化• 园林景观丰富多元−配合各期的开发时序，营造多主题的景观环境−可利用地块内部天然林地，营造错落地势条件，增强社区园林效果• 产品类型多元−拉长产品线，满足多个消费需求层面−可涵盖情景洋房、多层、小高层、高层等产品类型三马片区三马片区三马片区三马片区大型人文居住社区大型人文居住社区大型人文居住社区大型人文居住社区保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 59外部资源条件分析•地块东南侧的阿哈水库–利用自然景观，打造休闲、度假产品，但离核心区有一定的距离•直接利用的景观资源少–可以通过适当的景观轴规划，连接周边景观资源保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 60Part 6 项目定位保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 61SWOT分析S优势•稀缺性：城市可开发用地逐渐减少，大规模用地十分稀少•复合性：项目区域功能的复合为项目的提升发展提供条件•依托性：位于旧城区与金阳新区之间，将成为核心中心区•增值性：项目由开发商进行一级土地开发，随着区域成熟度的提高，项目发展拥有较大的提升空间保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 62SWOT分析•作为城市适度发展的方向，区域性生活、市政配套设施缺乏•市民对项目区域仍有一定的心理距离W劣势保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 63SWOT分析•战略意义：谁获得三马，谁就能主导贵阳房地产市场•增值性：近市区，但价格差异大•三马片区由房地产开发商进行土地一级开发，投入力度大，发展速度快•市场发展规模扩大，房价高走与追求居住环境，形成一对推拉力，激发郊区居住需求•贵阳未来2-3年步入换房高峰期•随着三马片区的基础设施进一步的完善，将提升区域市场热度O机会保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 64SWOT分析•市场未来供应量十分巨大，大多数为占地2000亩以上的郊区大盘，竞争激烈•三马片区区域内的竞争，多家国内知名房地产商进入同一区域，将面临强烈的直接竞争•目前区域认知度不高T威胁保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 65空间特征空间特征空间特征空间特征地块条件地块条件地块条件地块条件城市功能城市功能城市功能城市功能交通联系交通联系交通联系交通联系服务需求服务需求服务需求服务需求保利文化新城保利文化新城贵阳城市圈上高品质休闲文化新都市贵阳城市圈上高品质休闲文化新都市整体定位保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 66区域发展理念•贵阳城市圈上的高品质休闲文化新都市–基于贵阳主城区及金阳新区的发展需求，结合区域自身特点，以文化产业为引擎带动区域整体发展，并将区域打造成满足贵阳城市高端人士休闲度假、社交、商务及会务等需求的高品质休闲文化新都市–为避免区域卧城的产生，产业配套至关重要，除了打造高品质居住板块外，还将重力打造其他两大板块：•专业市场、物流中心、商务办公中心、购物中心、酒店、城市公园、医院和交通中心等组成的商贸板块•艺术博物馆、剧院、电影院、文化宫、体育场以及重点配套中小学等组成的文化板块保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 67• •休休休休闲闲–中高端人士远离烦嚣，放松心情、社交娱乐的居所• •文化文化文化文化–强调文化、生态、健康• •新都市新都市新都市新都市–一个能满足中高端人士各类生活需求的新城市• •经济经济–充分利用区域差异化的生态景观资源，引入产业要素，发展休闲文化商务，并把环境资源转化为生产力，以项目为引擎带动区域发展，打造休闲文化新都市。

休闲生活休闲生活休闲文化休闲文化休闲经济休闲经济引入产业要素把环境转化成生产力定位诠释保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 68•突破“城”的概念，更多的赋予“市”的概念–作为城市必须包括居住空间、购物空间、休闲娱乐空间、教育空间、医疗保健空间、工作就业空间等六大空间功能 •通过三大板块解决六个空间的问题，彰显文化城市的地位三大板块内容对应空间功能 居住板块居住空间、休闲娱乐空间、医疗保健空间 文化板块 休闲娱乐空间、教育空间 商贸板块购物空间、工作就业空间定位诠释保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 69客户类型—区域范围购房者来源购房者来源资料来源：珠江恒昌实地调查•本项目定位建成一个城市级的文化新城区–从区域角度看，客户辐射范围广，客户来源多元化–本地的客户为项目的核心客户，也是项目早期的主力客户–中后期以后，随着项目影响力的扩大，客户来源逐渐拓展到贵州其他城市，和贵州省外的城市保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 70客户类型•核心客户——贵阳市中高收入人群•职业特征–贵阳公务员–贵州私营企业老板–贵州地州县领导–贵阳企业中高级管理层、中高级专业技术人员–高校教师–退休养老者•需求特征–追求居住的品质，生活有品味，对事物有独立深入的见解；对居住的整体形象和环境有较高的要求。

–有投资意识，比较关注区域的发展和物业升值的机会–从下属县市进入省城发展的人群保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 71功能功能功能功能功能细分功能细分功能细分功能细分功能诠释功能诠释功能诠释功能诠释居住板块居住板块居住板块居住板块生态休闲生态休闲都市生态休闲住宅区都市生态休闲住宅区康体运动康体运动阳光康体运动基地阳光康体运动基地品质居住品质居住高端人士的高品质休闲度假及商务配套居住高端人士的高品质休闲度假及商务配套居住文化板块文化板块文化板块文化板块文化体验文化体验博物馆、影院、剧院和演艺中心博物馆、影院、剧院和演艺中心培训培训政府及企业高端人士商务培训基地、企业职业技术培训政府及企业高端人士商务培训基地、企业职业技术培训基地和户外培训基地基地和户外培训基地商贸板块商贸板块商贸板块商贸板块商业中心商业中心集专业市场、商务办公、大型超市、时尚购物、休闲娱集专业市场、商务办公、大型超市、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮为一体的一站式综合性新型商业中心乐、特色餐饮为一体的一站式综合性新型商业中心 酒店商务酒店商务高端人士社交、谈判及办公的生态休闲商务基地高端人士社交、谈判及办公的生态休闲商务基地会务会务高端人士高品质的商务及政务会议基地高端人士高品质的商务及政务会议基地物流物流贵遵高速、贵黄高速、贵广高速铁路、是辐射贵州的西、贵遵高速、贵黄高速、贵广高速铁路、是辐射贵州的西、北部地区的重要交通枢纽北部地区的重要交通枢纽项目功能体系保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 72功能片区功能片区功能片区功能片区产品构成产品构成产品构成产品构成服务内容服务内容服务内容服务内容/ /目的目的目的目的服务对象服务对象服务对象服务对象核心项目核心项目核心项目核心项目生态住宅区生态住宅区生态住宅区生态住宅区为中高端商务及政务人士提供居住、休闲度假、社交、办公、会务等高品质服务贵阳市中心城区、金阳新区及周边城市高端商务和行政人士演艺中心演艺中心演艺中心演艺中心博物馆博物馆博物馆博物馆电影院电影院电影院电影院商业中心商业中心商业中心商业中心配套项目配套项目配套项目配套项目商务培训基地商务培训基地商务培训基地商务培训基地为中高端人士提供培训、居住、运动、休闲、 娱乐等高品质休闲配套服务贵阳市中心城区、金阳新区及周边城市高端商务和行政人士商务会所商务会所商务会所商务会所悠闲美墅悠闲美墅悠闲美墅悠闲美墅康运基地康运基地康运基地康运基地各类中、小学校各类中、小学校各类中、小学校各类中、小学校医疗中心医疗中心医疗中心医疗中心项目产品体系构成保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 73项目区域发展引擎 ——核心功能及重点项目保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 74文化住宅区保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 75生态别墅区保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 76博物馆•保利艺术博物馆已被海内外博物馆界普遍称誉为“中国大陆最具现代化水准的博物馆之一”，已跻身中国著名博物馆行列–“中国古代青铜艺术精品陈列”，展出商代早期至唐代（约公元前16世纪至公元9世纪）的青铜珍品150 余件– “中国古代石刻佛教造像艺术精品陈列”，通过40余件北朝至唐代（公元5世纪至8世纪）的石刻佛像，勾勒出中国佛教艺术巅峰时期的风采保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 77国际剧院•建设保利国际剧院，充分吸取贵州文化，引入国内外优秀的演出团体，打造一流的文化演艺中心，让世界了解贵州，让贵州了解世界保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 78生态度假会议中心•为高端商务及政务人士提供高标准大规模的生态休闲会务场所保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 79商务会所•为高端商务及政务人士提供高标准大规模的生态休闲会务场所保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 80商务培训基地培训中心大楼：培训中心大楼：培训中心大楼：培训中心大楼：教学场所教学场所教学场所教学场所培训基地：培训基地：培训基地：培训基地：各式培训设施各式培训设施各式培训设施各式培训设施培训村：培训村：培训村：培训村：培训人员公寓、餐培训人员公寓、餐培训人员公寓、餐培训人员公寓、餐 厅、商店等厅、商店等厅、商店等厅、商店等保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 81康运基地休闲运动馆休闲运动馆休闲运动馆休闲运动馆————————大众化室内康乐运动：篮球、排球、羽毛球、乒乓球、壁球等大众化室内康乐运动：篮球、排球、羽毛球、乒乓球、壁球等大众化室内康乐运动：篮球、排球、羽毛球、乒乓球、壁球等大众化室内康乐运动：篮球、排球、羽毛球、乒乓球、壁球等保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 82功能分布保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 83板块分布板块板块 3:板块板块 1:居住板块板块板块 2:文化板块商贸板块所提供的功能•居住空间 •购物空间•休闲娱乐空间 •教育空间•医疗保健空间 •工作就业空间保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 84设置依据•根据三马片区总体规划，三马大道（百花大道）将成为区域内中心道路，项目位于三马大道（金西大道和长岭路段），是联系金阳新区和老城区的主要道路，将商业中心设置在三马大道（百花大道）两侧，形成商业中心区•原有地块有一些专业市场，在此基础上可扩大以提升其影响力，将专业市场设置在交通方便的地块，积聚人气•三马片区是一个全新的区域，生活、教育配套完善是非常重要的，在靠近商贸和居住板块的区域设置集中性的文化板块，丰富居民的日常生活•杨惠村地型平坦，大凹村自然环境好，地势高差起伏大，将此区域设置为居住板块，可以设置不同的物业类型满足不同消费者的需求保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 85板块分布•发展目标:–将茶园村、杨惠村和大凹村三个自然村的适用地块建设成生态居住区•适合项目–产品多元化：多层洋房、小高层洋房、高层洋房、商业、联排别墅和别墅等多种物业形式板块板块 1:居住板块保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 86板块分布•发展目标:–沿金阳大道的西侧设置文化板块–兴黔路南段设置区域的次级文化中心•适合项目–保利艺术博物馆、保利剧院、电影院、文化宫、体育场和和配套重点中小学板块板块 2:文化板块保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 87板块分布板块板块 3:商贸板块•发展目标:–沿 三马大道（百花大道）设置商业中心和酒店商务区•使三马大道（百花大道）和金阳大道形成未来新城区的主要商业轴线•适合项目–专业市场、物流中心、商务办公中心、购物中心、酒店、城市公园、医院和交通中心保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 88文化商业配套•设置目的–保利集团旗下的保利文化艺术有限公司是国内经营范围最广、实力最强的大型文化企业之一，一直致力于文化艺术事业的发展及国际间的文化交流，对开发文化产业有着丰富的经验–文化娱乐性的配套对跨区域人群有很强的带动作用，可以有效地吸引人群–设置内容•专业市场、商务办公中心、酒店、商业中心、剧院、电影院、博物馆、体育设施保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 89片区开发设置依据开发开发密度密度判定依据判定依据第一片区适当降低位于金阳大道延伸段，交通便利第二片区密度适中围绕三马大道(百花大道)进行开发，形成完善的新城区第三片区密度逐渐加大位于项目东面，拆迁量少，靠近东部三桥，较成熟、可利用小河景观第四片区密度加大新城逐渐形成，向南扩展第五片区密度降低地块地形比较丰富，适合建设高档住宅区保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 90价格预测保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 91价格——多层洋房•建议多层洋房2008年销售均价为4100元/平方米项目名称修正因素项目名称修正因素保利温泉新城保利温泉新城东山美庐东山美庐金龙国际花园金龙国际花园成交均价（元/平方米）350061004600交易情况修正10.90.9交易时间修正1.151.171.17区域因素修正1.11.051.05环境因素修正0.90.80.9个别因素修正1.030.80.9本项目的相对价格（元/平方米）410342424050权重60%20%20%加权后相对价格（元/平方米）2462848810本项目销售价格（元本项目销售价格（元/ /平方米）平方米）4120保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 92价格—小高层/高层•建议小高层/高层洋房2008年销售均价为3500元/平方米项目名称修正因素项目名称修正因素金阳新世界金阳新世界金龙国际花园金龙国际花园山水黔城山水黔城成交均价（元/平方米）380037003900交易情况修正10.91.1交易时间修正1.11.11.1区域因素修正0.91.050.85环境因素修正0.950.90.9个别因素修正0.950.91.2本项目的相对价格（元/平方米）339031164331权重60%20%20%加权后相对价格（元/平方米）2034623866本项目销售价格（元本项目销售价格（元/ /平方米）平方米）3523保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 93价格—联排别墅•建议联排别墅2009年销售均价为6800元/平方米项目名称修正因素项目名称修正因素保利温泉新城保利温泉新城中天世纪新城中天世纪新城中天御熙谷中天御熙谷成交均价（元/平方米）650060006500交易情况修正111交易时间修正1.21.21.2区域因素修正110.9环境因素修正0.90.950.9个别因素修正1.030.950.9本项目的相对价格（元/平方米）723064985686权重60%20%20%加权后相对价格（元/平方米）433813001137本项目销售价格（元本项目销售价格（元/ /平方米）平方米）6800保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 94项目启动建议保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 95项目启动区域的选择•项目选择第一片区为启动区域–交通方便•位于金阳大道、金西大道和三马大道(百花大道)的交汇处，是项目区域内基础路网“三横六纵” 规划最先实施的区域，是老城区与金阳新区的主要道路之一–拆迁量较小•位于杨惠村，居民较少，拆迁量相对较小–周边环境好，地势平缓–三马大道(百花大道)向清镇市方向发展，是贵阳市未来整个城市功能扩展的重要方向，是连接贵阳老城区和清镇市以及高新工业园区（金阳新区）的咽喉要地第一片区保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 96启动区域的物业开发建议•物业类型：–以特色多层洋房为主，辅以部分小高层、高层•设置原则：–以贵阳市场最受欢迎的多层洋房进入市场，树立高品质文化新城的品质，迅速的为区域积累人气，为区域后期产品的推出，打好基础保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 97启动区域的配套物业开发建议•物业类型：–区域商业配套、专业市场、交通中心。

•设置的原则：–吸引主城区与金阳新区的商务休闲人群，树立项目高品质的形象，带旺人气–交通中心的建设将进一步改善区域的交通问题，拉近新城区与老城区、金阳新区的距离，提升市民对区域前景的信心保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 98Part 7 投资分析保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 99相关经济技术指标保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 100项目用地现状　用地性质占地面积所占比例1总用地面积1,365万平方米100.00%　其中：城市建设用地面积198.6万平方米14.55%　 其它用地1,167万平方米85.49%2城市建设用地198.6万平方米14.55%　居住用地4万平方米0.30%　公共服务设施用地2万平方米0.15%　工业用地94万平方米6.86%　市政公用设施用地56万平方米4.10%　道路广场用地32万平方米2.34%　特殊用地11万平方米0.80%3其它用地1,167万平方米85.49%　村镇建设用地158万平方米11.57%　耕地412万平方米30.21%　林地581万平方米42.59%　水域10万平方米0.77%　弃置地5万平方米0.35%保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 101用地规划指标与建设指标预测序号类 别 名 称用地规划建设规划占地面积(万m2)占征用地比例容积率建筑面积(万m2)所占比例1 总用地合计1365.43100.00%　　　2征用土地面积小计766.9856.17%1.06 809.872100.00%　普通居住用地38049.54%1.764679.77%低密度居住用地506.52%0.6303.70%商业/娱乐用地263.39%2526.42%金融写字楼用地253.26%2.2556.79%仓储用地202.61%0.5101.23%教育科研用地202.61%0.6121.48%对外交通用地2.770.36%0.61.66 0.21%道路用地13717.86%　00.00%市政公用设施用地557.17%　00.00%绿地486.26%　00.00%其它用地(医疗/文物)3.210.42%13.210.40%3无需征用面积小计598.4543.83%　　　　 水域10.61　　　　 林地574.79　　　　特殊用地13.05　0.56.525　保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 102征用地用途指标注：经营性用是指土地整理完毕后可以对外出让并获得收入的部分，而非经营性用地无转让收入。

序号类别占地面积所占比例1经营性占地面积501万平方米65.32%1.1普通居住用地380万平方米49.54%1.2低密度居住用地50万平方米6.52%1.3商业/娱乐用地26万平方米3.39%1.4金融写字楼用地25万平方米3.26%1.5仓储用地20万平方米2.61%2非经营性占地面积266万平方米34.68%2.1教育科研用地20万平方米2.61%2.2对外交通用地3万平方米0.36%2.3道路用地137万平方米17.86%2.4市政公用设施用地55万平方米7.17%2.5绿地48万平方米6.26%2.6其它用地(医疗/文物)3万平方米0.42%3征用地面积合计767万平方米100.00%保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 103各物业建设指标预测　物业类型规划建筑面积预计保利公司承建1普通住宅646万平方米646万平方米2低密度住宅30万平方米30万平方米3商业/娱乐42万平方米42万平方米4酒店10万平方米10万平方米5写字楼55万平方米　6仓储10万平方米　7教育12万平方米12万平方米8其它配套3万平方米3万平方米　合计808万平方米743万平方米保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 104保利公司需征用的土地及建设指标注：由于保利公司的核心竞争力为开发住宅、酒店及文化项目，而且考虑到本项目的规模大，开发周期长，总投资较大等原因，因此建议仓储项目及写字楼项目通过出让，由其他的开发公司进行开发建设。

　物业类型建筑面积占地面积1普通住宅646万平方米380万平方米2低密度住宅30万平方米50万平方米3商业/娱乐42万平方米26万平方米4酒店10万平方米5教育12万平方米18万平方米6其它配套3万平方米3万平方米　合计743万平方米477万平方米保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 105土地成本估算保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 106市政投资成本估算市政投资项目计算基数单位成本投资额备注道路投资1,370,000平方米1,000元/平方137,000万元按道路面积计算排水排污13,654,300平方米30元/平方40,963万元按总占地面积计算市政绿化480,000平方米50元/平方2,400万元按绿化面积计算其它费用13,654,300平方米40元/平方54,617万元包括前期费用、勘测、临时三通等合计　　234,980万元　保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 107市政投资及其占地费用估算市政投资项目计算基数单位成本投资额分摊到总征用地每亩成本分摊到经营性用地每亩成本备注市政投资1,365万平方米172元/平方234,980万元20万元31万元　市政用地征地费用263万平方米250元/平方65,693万元6万元9万元道路及非经营性占地市政用地拆迁补偿45万平方米2,000元/平方90,000万元8万元12万元占本片区拆迁量的45%估算合计　　390,673万元34万元52万元　保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 108土地开发成本合计注：以上不含土地出让金。

拆迁补偿按拆迁建筑面积为基数进行估算，本项目占地面积占整个三桥马王亩片区的34%，项目片区的现有建筑物按占总建筑物的15%保守计算，即约100万平方米需要拆迁，并按每平方米2000元拆迁补偿计征地费用按每亩17万元计因为征地及补偿需要数10年的时间，而补偿或征用的价格会随时间而上涨成本类型建筑面积或占地面积单方成本投资额征地每亩成本分摊到经营性用地每亩成本拆迁补偿费1,000,000平方米2,000元200,000万元17万元27万元征地费用7,669,800平方米250元191,745万元17万元26万元市政投资13,654,300平方米172元234,980万元20万元31万元合计　　626,725万元54万元83万元保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 109土地出让金估算•对于保利公司来讲，他需要征用相关土地进行建设，由于土地出让收入扣除土地开发总成本后按比例进行分成从上表可以看出，土地成本约为83万/亩（按经营性单亩土地成本计），同目前的市场价相近•由于土地价格尚有上升空间，因此假定政府方面尚有出让金收入约为5万元/每亩（超过85万元/亩的收入由保利公司分成）。

•则保利公司征用的477万平方米，需要交纳约3.6亿的出让金•注：政府尚有一部分写字楼、仓储用地（约45万平方米，约674亩）转让的土地出让金收入，约有3370多万元保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 110土地总成本合计成本类型建筑面积或占地面积单方成本投资额土地出让金4,772,100平方米75元35,791万元拆迁补偿费1,000,000平方米2,000元200,000万元征地费用7,669,800平方米250元191,745万元市政投资13,654,300平方米172元234,980万元合计　　662,516万元保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 111总投资估算保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 112总投资估算注：暂不考虑财务费用可售面积包含酒店面积，不含会所、学校等，酒店实际经营按自营序号序号项目项目合计合计可售单方成本可售单方成本所占比例所占比例一一开发成本开发成本 2,229,946 2,229,946 2,577.97 2,577.97 92.32%92.32%1土地费用 662,516 765.91 27.43%2前期工程费 62,548 72.31 2.59%3建筑安装工程费 1,205,480 1,393.62 49.91%4基础设施建设费 135,471 156.61 5.61%5公共配套设施建设费 45,100 52.14 1.87%6开发间接费 53,881 62.29 2.23%7不可预见费 64,950 75.09 2.69%二二开发费用开发费用 185,567 185,567 214.53 214.53 7.68%7.68%1管理费用 44,599 51.56 1.85%2销售费用 140,968 162.97 5.84%3财务费用 - - 0.00%三三项目总投资项目总投资 2,415,513 2,415,513 2,792.50 2,792.50 100.00%100.00%保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 113财务分析保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 114开发周期估算•整个项目的开发周期：约18年，其中销售周期约16年（包括土地开发与房产开发，因采用滚动开发方式，即土地开发成熟一部分，则开发一部分的房产）。

•住宅总套数约56,000套，每年销售的套数约3100多套（建筑面积约为37.5万平方米）•由于考虑到市场的消化能力，及公司的资金压力，因此在前期的开发较小前两年的住宅开发量约27万平方米计，第3-5年开发量约33.8万平方米计，第6-8年开发量约40.5万平方米计，第9-13年开发量约47.3万平方米计，第14年起年开发量约54万平方米计，年平均开发量约为37.5万平方米保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 115投资计划（前8年）注：上表中的土地费用含拆迁补偿、征地、市政投资、出让金，考虑到资金的应用，因此在前期应尽量选择拆迁量较小的地方进行开发，以减小前期的投资额保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 116投资计划（接上表）保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 117销售收入估算　物业类型2009年均价增长率1普通住宅3600每年6%低密度住宅6500每年6%2商业10000每年6%3土地转让利润分成10万/亩每年4%序号物业类型建筑面积(㎡)销售价格(元/㎡)销售收入(万元)备注1普通住宅6,460,0006,4434,162,306　2低密度住宅300,00011,634349,007　3商业420,00017,898751,706　4土地转让收入650,00015510,063按建筑面积5停车位34,050个107,387365,652按车位数　合计　　5,638,734　保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 118损益情况注：土地增值税按实清算的情况估算。

序号序号项目项目合计合计( (万元万元) )一一营业收入营业收入 5,921,299 5,921,299 1销售收入 5,638,734 5,638,734 2酒店经营收入 244,165 244,165 3净转售收入 38,400 38,400 二二总成本费用总成本费用 3,759,201 3,759,201 1销售总成本费用 2,350,291 2,350,291 2销售税金及附加 323,663 323,663 3土地增值税 886,475 886,475 4酒店付现成本 133,550 133,550 5自营物业折旧 27,250 27,250 6转售成本 37,972 37,972 三三税前利润税前利润 2,162,098 2,162,098 四四所得税所得税 540,525 540,525 五五税后利润税后利润 1,621,574 1,621,574 保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 119全投资现金流量（前8年）保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 120全投资现金流量表（接上表）保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 121全投资现金流量图从上图可以看出，项目的最大资金使用量出现在2010年，约为6亿元。

保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 122资金来源与应用（前8年）保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 123资金来源与应用（接上表）保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 124资金应用分析•融资前的自有资金投入大小取决于前期土地开发成本（包括拆迁补偿、征地、市政投资等）及首期的房产开发规模因此为了减小自有资金的投入， 在前期资金约束的情况下，应控制前土地开发的成本，根据下一期的房产开发规模来选择区域并控制土地开发的成本到4年以后，项目的现金流入已超过现金流出，则无需增加新的自有资金投入•以第一期约27万的住宅开发规模计，相对应的，应征用相应的土地规模、市政投资、拆迁补偿，首期至少投资2亿元，同时开发土地开发投入抵扣土地拍卖价格，加上第二期需要约2亿元多的土地开发成本及第一期房产开发的成本约2亿多元，最大资金使用量就出现在2010年，约6亿元•如果减小首期的开发规模，则可以减小自有资金的投入，但整个开发周期将变长，因为开发规模小，利润也小，回收的资金也小•如果扣除贷款，则实际的资金投入额将减小保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 125经济效益指标（全投资）经济指标税前税后总投资额2,415,513万元最大资金使用量　60,516万元净现值累计（I=10%）556,723万元390,139万元内部收益率（IRR）45.79%36.19%静态回收期5.27年6.99年动态回收期5.78年8.02年利润累计2,162,098万元1,621,574万元总投资利润率89.51%67.13%保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 126敏感性分析1全投资税后全投资税后IRRIRR对土地成本及销售均价的敏感性分析对土地成本及销售均价的敏感性分析售价与土地成本同时上涨10%时的税后IRR税后IRR　销售均价　变化幅度0.850.90.9511.051.11.15土地成本0.8530.61%33.79%37.07%40.46%43.95%47.54%51.23%0.929.48%32.54%35.69%38.94%42.27%45.70%49.23%0.9528.42%31.37%34.40%37.52%40.72%44.01%47.38%127.42%30.27%33.20%36.19%39.27%42.43%45.66%1.0526.47%29.24%32.06%34.95%37.92%40.95%44.06%1.125.58%28.26%31.00%33.79%36.65%39.57%42.56%1.1524.73%27.33%29.98%32.69%35.45%38.27%41.16%保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 127敏感性分析1全投资税后全投资税后IRRIRR对土地成本及建安成本的敏感性分析对土地成本及建安成本的敏感性分析建安成本与土地成本同时上涨10%时的税后IRR税后IRR　建安成本　变化幅度0.850.90.9511.051.11.15土地成本0.8550.00%46.62%43.44%40.46%37.66%35.04%32.59%0.947.95%44.76%41.76%38.94%36.28%33.80%31.46%0.9546.06%43.04%40.20%37.52%35.00%32.63%30.41%144.30%41.44%38.74%36.19%33.80%31.54%29.41%1.0542.66%39.95%37.38%34.95%32.67%30.51%28.47%1.141.14%38.55%36.10%33.79%31.60%29.53%27.58%1.1539.71%37.24%34.90%32.69%30.59%28.61%26.73%保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 128经济评价结论•从前的分析可以看出，项目的经济效益良好，全投资税后IRR超过36%。

•项目对各不确定性因素的敏感性不高，因此项目具有较高的抗风险能力•项目的最大资金投入额约6亿元（不考虑融资额）考虑到贷款因素，自有资金的经济效益会更高保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 129Part 6 主要风险分析保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 130主要风险分析•法律法律风险：本项目开发周期长，土地分别征用，并非一次性片用而目前中国正处于改革期，相关的法律或政策都在不断的更新变化，特别是对于有关土地及征用的相关法律法规都有可能发生变化，而这种变化都有可能对本项目的推进造成影响，或者增加了开发的成本•市市场风险：从供应来讲，由于近几年来，贵阳市推出较多的土地，主要集中在贵阳新区，因此直接竞争压力较大从需求来讲，贵阳市目前购房者当中约50%为非贵阳市人口，因此需求者当中有一部是投资或者投机行为，一旦市场发生变化，这部分购买者的购买意愿会发生变人，影响市场健康发展•财务风险：项目的不确定性因素可能会增加项目的资金投入；同时目前中国处于房地产行业的调控期，国家正在紧缩银根，同时加息的压力仍然存在，因此会影响资金的到位及资金的成本保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 131减小风险的措施•减小法律减小法律风险的措施的措施：在资金允许的情况下，应减小土地征用的时间，减小因时间推移，法律法规的因素变化导致项目发生变化或者增加不必要的成本。

•减小市减小市风险的措施的措施：进行详细的市场调研，寻找准确的市场定位，增加需求或减小相关项目的直接竞争•减小减小财务风险的措施的措施：根据形势寻找良好的资金组合，不同时期，不同用途可以采用不同的融资组合，减小财务风险如通过增资扩股、债券融资等增加筹资渠道，减小因利率变化造成的财务风险保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 132Part 7 主要政策需求分析保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究| Page 133政策需求建议•区域区域规划主划主导权：–即由投资方主导整个区域的规划、功能定位等•投投资回回报政策政策：–保证投资方投资利润的前提下，拍卖所得扣除所有投资成本后的利润进行分成•政府扶持政策政府扶持政策：–在市政设施投资上，除了由土地开发方投资非经营性的市政设施，尚且需要投入经营性市政设施，如水、电、燃气等，因此需要政府相关部门协调这部分经营性市政设施的投资，以免影响区域开发进度–由于本区域内涉及较多的农用地，需要政府协调用地征、转、用指标调整的相关问题–涉及的拆迁工作相关费用列入投资成本，由政府统一进行实施，并给予一定的政策优惠。