房地产金融学培训讲义d.doc

复旦大学房地产系列教材房地产金融学华 伟 王新军 等编著 主 编：华 伟 副 主 编：王新军 余璐琳参编人员：邹 华 冯 斌 胡晓勇梁泸月 苏小波 周燕玲内容提要本书共分十章，从房地产金融的基础知识入手，对房地产抵押贷款、信托、保险以及房地产与资本市场等问题进行深入的分析，使读者能够对房地产金融有个全面的、系统的认识本书在编著过程中注重理论联系实际，在介绍房地产金融基础知识的基础上，适当地介绍了房地产金融的一些实务操作同时，本书还对房地产金融的一些前沿问题，如房地产产业投资基金、住房抵押贷款证券化、物业维修基金等作了详细介绍本书适合大专院校房地产、经济、管理等专业的师生，也适合作培训之用序随着我国经济的发展，房地产业作为国民经济的重要组成部分，为改善人们的居住条件，推动经济的高速增长发挥了积极作用，并且正朝着成为国民经济支柱产业的方向发展由于房地产商品价值量大，房地产业投资金额大、运转周期长，因此，不管是从房地产商品的生产还是从消费的角度看，金融业的介入对房地产业来说都是必不可少的纵观各发达国家房地产业和金融业的发展历程，我们可以发现，房地产业的发展需要金融业的支持，反过来，金融业的发展也需要在房地产业开拓业务，两者之间是相互促进、相互依存的辩证关系。

随着房地产业和金融业密切关系日益凸现，相应产生了以研究金融机构对房地产的生产、流通和消费等领域提供相关金融服务为主要内容的房地产金融学它是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科我国的房地产业和金融业都有着较长的历史但是真正与现代市场经济接轨意义上的房地产金融业却起步较晚，然而其发展势头却较为迅猛；房地产金融业的规模正在不断扩大，其占商业银行业务的比重不断提高；住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营；住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争但由于各方面的原因，中国房地产金融业始终没有从根本摆脱“房地产过热——信贷膨胀——市场萎缩——坏账呆账”的状况，给本来就已经相当脆弱的金融体系又添变数因此，了解房地产金融的基本原理，把握房地产金融的运行规律就显得尤为迫切出于这样的目的，复旦大学金融研究院的华伟博士主持编写的这本《房地产金融学》该书内容祥实丰富，注重理论和实务的均衡在介绍房地产金融主要业务的基础上，该书还对当前房地产金融的一些热点问题，如住房抵押贷款证券化、物业维修基金和物业税等做了详细介绍，并提出自己的独到见解。

相信本书的出版会对普及房地产金融基础知识和推动房地产金融实践起到积极的推动作用目 录第一章 房地产金融概论 1第一节 房地产业与金融业的关系 1第二节 房地产金融的概念、特点和作用 4第三节 房地产金融体系 8第四节 我国房地产金融的历史回顾及展望 15第二章 房地产抵押贷款 20第一节 房地产抵押贷款概述 20第二节 商业银行住房抵押贷款的运作 25第三节 住房公积金制度 32第四节 个人住房抵押贷款的风险与防范 41第五节 住房抵押贷款保险 44第六节 住房储蓄银行业务 51第三章 房地产融资信用 59第一节 房地产信用 59第二节 房地产银行信用的受信与授信业务 62第三节 房地产融资信用调查 71第四章 房地产信托 91第一节 房地产信托概述 91第二节 房地产信托资金的来源及主要业务 95第三节 房地产产业投资基金 104第五章 房地产保险 112第一节 房地产保险概述 112第二节 房地产保险合同 115第三节 房地产保险的运作 123第四节 房地产保险的主要险种 126第六章 住房抵押贷款证券化 143第一节 住房抵押证券化概述 143第二节 住房抵押贷款证券化的运作 148第三节 发达国家和地区经验的借鉴 156第七章 房地产项目投融资 161第一节 房地产项目投融资概述 161第二节 项目可行性研究与财务分析体系 168第三节 房地产项目融资相关理论与实务 172第八章 网络时代的房地产金融 180第一节 网络时代与房地产业 180第二节 网络房地产银行 187第三节 网络与房地产金融风险分析 195第九章 其他房地产金融 203第一节 房地产典当和房地产典权 203第二节 非全额融资形式的房地产金融 210第三节 房地产业的税费政策 217第十章 房地产与资本市场 228第一节 房地产企业的上市 228第二节 房地产上市公司的债券发行 235第三节 房地产上市公司的再融资 240附录1：关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 244附录2：国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 246参考书目： 251第一章 房地产金融概论房地产金融学，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。

它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础，逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学它的研究对象是货币资本在房地产生产、交换以及消费领域的配置方式与配置效率本章主要介绍房地产业与金融业的关系，房地产金融的概念、特征、作用以及房地产金融市场体系，最后介绍我国房地产金融业的发展历史、现状以及未来发展方向，使读者对房地产金融有个大概的了解第一节 房地产业与金融业的关系房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业，它属于第三产业金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动金融的基本职能是为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方房地产业与金融业都属于第三产业，随着我国经济的进一步发展及城市化的加速，传统的住房制度和金融体系正在发生根本性的变革，因此，房地产业与金融业相互促进、共同发展的关系也日益凸现房地产业与金融业两者间的关系，突出地表现为房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间的关系上作为相对独立的物质生产部门的房地产业，在涉及房地产商品的生产、分配、交换与消费的一系列生产经营活动中，无法离开各类金融机构与金融市场为其提供资金的筹集、融通和结算等各种金融服务。

总而言之，房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透，而其发展本身又为金融业的成长提供了广阔的空间一、房地产业的发展需要金融业的支持1．房地产业的开发与经营离不开金融业的支持房地产经营的主要产品是房屋和土地，其商品的价值量巨大，其生产建设和经营活动的过程比较长，从取得土地、开发土地、设计、施工、装修、配套到验收等一系列过程一般需要几年而且房地产业涉及面广，经济关系复杂，巨额的资金要分别以货币资金、开发建设资金、商品资金等形态同时存在于房地产开发经营的各个不同阶段如果没有一个以金融机构、金融市场为主体的金融业，房地产业就难以进一步发展而在现代市场经济体制作用下，只有在货币资本、有价证券进入市场的条件下，金融业对房地产业的支持才能得以充分展现以上海市住房建设为例到2005年末，上海城镇居民住房面积要达到18－20m2根据《上海市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，“十五”期间，上海预计新建商品住宅6000万m2左右，平均每年要竣工住房面积1200万m2左右，按每平方米住房平均成本2000元的保守估计，每年也要投入240亿元的资金如此巨大的资金投入，如果缺乏金融业的支持和配合，而仅仅依靠房地产开发经营企业和购房者自有资金投入，那么一般房地产开发经营企业是根本无法实现房地产投资的良性循环的。

房地产开发经营企业面临的投入资金回收期长和再生产连续性要求的矛盾，使房地产开发经营企业的资金运作难以为继为解决这一矛盾，房地产开发商必须通过金融市场这一中介来进行多渠道的筹资，包括发行股票和债券，向商业银行及其他金融机构借款等2．房地产的流通和消费需要金融业的帮助房地产进入流通领域，满足单位和个人消费需求，单位和个人也需要花费大量的资金住房是一个大宗的消费品，对普通消费者来说基本上是一生中最大的消费支出需要购置房地产的单位和个人如果仅仅依靠自身积累的资金实现购置房地产的目的，往往需要较长的时间，对广大个人购房者来说，更是如此例如，2003年上海市城市居民家庭人均年可支配收入14867元，按住宅平均价格每平方米5000元的保守估计，从静态上看，一个三口之家不考虑其他消费也得攒上十年才能买上一套100平方米的住房，如果有了金融业的介入，通过发放个人住房抵押贷款，则可以缩短购房者资金积累时间，提前购得房屋，实现房地产的流通和消费，进而推动房地产业的良性循环3．房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务金融业除了以融资方式支持房地产业外，还可以运用多种金融工具，通过办理结算、信托、保险等业务，支持房地产的开发，促进房地产商品的流通与消费。

二、金融业的发展需要在房地产业开拓业务房地产金融是金融业的重要组成部份，开拓房地产金融对金融业的繁荣与发展具有举足轻重的作用纵观国内外房地产业与金融业的发展历史，大体上存在这样一种趋势：什么时期一个国家或地区的房地产业兴旺发达，这一时期的金融业必然兴旺发达，反之亦然例如，香港的房地产市场在1976－1980年曾连续5年持续繁荣，金融业也随之持续繁荣房地产业对金融业的重要作用主要表现在以下几点：1．金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务金融业的稳步发展，需要实行多元化的资产战略，体现金融业经营管理的资产分散化原则的要求就商业银行的金融资产而言，在贷款资产中，由于房地产的保值、增值特性以及抗通货膨胀能力，使得房地产抵押贷款成为商业银行重要的信贷资产之一2．金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用和推广随着房地产业存量搞活、增量发展，金融业介入房地产领域的范围逐渐扩大，居民个人通过办理住房抵押贷款来购买商品房得到进一步推广为了方便房款结算，个人采用支票和银行本票办理房款结算已经成为可能，为支票和银行本票的扩大应用提供了外部条件另外，有的银行还利用信用卡办理房地产抵押贷款手续，建立分期付款、分期还款的自动转账支付系统，也为信用卡的推广起了积极作用，为银行拓展了结算服务领域。

3．从房地产领域拓展金融业自身的发展空间房地产业的发展也使金融业同时获得发展机会，为金融创新提供了广阔的空间首先，房地产业在生产与经营的各个阶段，经常出现大量资本闲置的状态，而这些资金正好成为银行重要的资金来源；其次，金融机构将房地产业列为自己的服务对象，客观上扩大了贷款范围，还在房地产领域恢复和发展金融服务，为金融服务增加新的内容，这包括保险机构开办房屋质量保险、自购公用住房保险、商品住房保险以及住房抵押贷款保险等新险种；信托机构承办房地产租赁管理、代理房地产买卖，从事房地产咨询业务等；再次，房地产抵押贷款证券化、房地产企业的上市融资、再融资以及债券发行等业务会增加金融交易工具促进金融市场的成熟的完善以上分析表明，房地产业与金融业相互溶合是现代社会经济发展的必然要求，两者是一种相互促进、相互依赖、共同发展的关系第二节 房地产金融的概念、特点和作用房地产金融历。