公司收购、土地收购常识.doc

公司收购、包括土地收购常识1、我公司以净资产收购另一家公司，其公司有一土地未进行资产评估，是否需要进行资产评估，缴纳各项税费？如果你们公司不含有国有股，也不是上市公司，土地使用权价值不一定要进行资产评估，只要股东们同意就可以按规定产权变更要缴纳相关税费2、我们是一家工业企业，买了一块用于厂房建设，请问涉及土地的有哪些税费，有没有个什么资产转移税（费）没有资产转换税，你们买的地是用于厂房建设，那么买时要交契税如果建设后自用就只要在建成后交纳房产税就可以了如果建设后要是销售，那就要交两次营业税，一次是建设的营业税是 3%，一次是销售不动产的营业税是 5%如果建设后是出租，那么就要交房产税，出租的营业税如果有营业税就还要交城市维护建设税与教育费附加希望可以帮到你，选下最佳需要知道另一家企业是否存续，如果仅是股权的对价转让，被收购企业存续则不涉及任何税费如果被收购企业需要注销，则土地所有权需要转移，需要评估，缴纳契税3、生产企业转让厂房和土地，要交什么税？现在来说税率1) 你这属于销售不动产,营业税税率为 5%.2) 教育费附加税率为 3%,而城建税依你的所在地不同而不同 ,具体有三档 7%、5%、1%.3) 土地增值税按你的土地及上面的房产的增值额纳税,依增值额的多少分为30%、40%、50%、60%这四档税率.4) 印花税按转让金额的万分之五计算.5) 房产税的税率为 1.2%.6) 城镇土地使用税的税率不一定,按你所处的城市不同而有异.6）所得税不应该预缴。

4、有一家房地产公司通过拍卖摘得一块土地，想原价转让给我们公司开发，全部费用由我们负担，我们需交哪些税几个问题必须明确：1、土地出让金是多少，有没有过缴款期限？如过缴款期限，违约金如何处理？2、合同约定开工、竣工时间是什么时候，有没有过期限，如过期限或期限不足，合同约定的逾期开工竣工违约金如何处理？3、看看土地出让合同有没有其他特别条款或违约条款；4、《房地产管理法》规定净地不得转让，必须完成开发投资额 25%后才可转让，这种转让的谁税费比较高目前一般通过项目公司股权转让的方式完成土地转让5、我们是一家房地产公司，最近购买了一块土地，请问：所缴的契税和印花税要如何入账？契税计入开发成本-土地征用 及拆迁补偿费印花税直接计入管理费用6、出售企业（含土地使用权）需要缴哪些税？税率是多少？由谁来交？一、不征营业税根据《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》 国税函[2002]165 号文件规定：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。

因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税二、不征收增值税根据《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》国税函[2002]420 号文件规定：根据《中华人民共和国增值税暂行条例 》及其实施细则的规定，增值税的征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税三、免征土地增值税根据《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210 号）文件规定，企业是由人（企业劳动者和经营管理者 ）和物（企业货币资金、机器设备、原材料、建筑物及其占有的土地）组成的统一体，企业整体资产出售或整个企业所有权转移，并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移，而是整个企业（包括人和物）的产权发生转移因此，根据现行税法规定，对企业整体资产出售或整个企业所有权转移的行为，不征收营业税和土地增值税四、印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定：出售企业，交易双方应当依据“产权转移书据”缴纳印花税，以成交价格依照万分之五贴花或汇总缴纳。

　　五、不征契税根据《财政部 国家税务总局 关于企业改制重组若干契税政策的通知》财税[2008]175号文件规定：二、企业股权转让在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税六、企业所得税：根据《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知财税[2009]59 号文件规定：（三）资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的 75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的 85%，可以选择按以下规定处理：1.转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有 计税基础确定2.受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定因此，据此文件规定确定计税基础，由出售方依照 25%税率计算缴纳企业所得税7、收购的一个案例，有关股权收购，资产收购，土地， 税，商法，公司法转让无形资产（包括土地使用权）、不动产，缴纳营业税 5%税率但是，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税对股权转让不征收营业税转让的土地使用权还涉及土地增值税，根据规定，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税这个规定的条件是投资企业和被投资企业均不能是房地产企业，否则不适用你所说的从 1 亿涨到 3 亿要交的税应该就是土地增值税追问这么说股权转让的话营业税和土地增值税都不用缴纳了吗？那这个土地增值税是向目标公司征收的吗？这个过程中有没有什么税是向收购方征收的？求解答~谢谢~回答土地增值税向转让土地取得收益的一方，也就是转让方，本题中投资方从目前来看，对投资征税很少，可能基本没有投资本质上不改变财产的所有，没有理由对财产持有者征税8、民营企业自购土地办厂自购土地应该在资产负债表中 属于什么资产民营企业自购土地要按国家规定审批，并取得国家土地管理部门颁发的土地使用权证，才能记入“无形资产-土地使用权”如果没有取得土地使用权证书，说明所购土地不符合法律要求，不能计入“无形资产- 土地使用权”.9、我公司以净资产收购另一家公司，其公司有一土地未进行资产评估，是否需要进行资产评估，缴纳各项税费？如果你们公司不含有国有股，也不是上市公司，土地使用权价值不一定要进行资产评估，只要股东们同意就可以按规定产权变更要缴纳相关税费10、为什么说企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产一般说来，所有权是无期限的，约定期限是无意义的。

当然固定资产的使用寿命是有期限的这里是说如果资产的所有权是永远的，而土地使用权是有期限的，住宅 70 年，工业50 年，商业 40 年所以土地使用权不能做为固定资产，只能用无形资产---土地使用权科目处理相关账务11、无形资产转让土地使用权的收入，如何入账，需要计算哪些税费，计算税费时是全额计算还是减去律师费用等无形资产转让土地使用权的收入，如何入账，需要计算哪些税费，计算税费时是全额计算还是减去律师费用等目前情况是，之前土地使用权是股东作为无形资产入股，记在无形资产科目下现在进行土地使用权转让，收到转让金额的一半，已经支付一半律师费用现在如何入账，税费是在转让完成后计算，还是分步计算转让金额全部收到后，又如何入账想知道税费的计算，是按土地使用权的收入全额计算，还是减去无形资产-土地使用权的账面余额的差额计算计算土地增值税的扣除项目，我这里是不是用土地使用权的账面金额+转让土地使用权产生的营业税、印花税、契税12、关于无形资产土地使用权的问题根据会计准则的规定：1、房地产企业取得的土地使用权，用于建造对外销售的房产，要计入所开发房产的成本2、除 1 之外，土地使用权应作为无形资产单独计量，并进行摊销，摊销计入“管理费用”。

13、土地使用权专业问题企业购入土地是为了等增值后再卖出,业务处理:1.无形资产(土地使用权)科目当月累计摊销时就要转入无形资产( 土地使用权)科目中冲减吗?2.还是每月正常摊销,等卖出时再把累计摊销的金额冲减无形资产( 土地使用权)科目?每月正常摊销,等卖出时再把累计摊销的金额冲减无形资产(土地使用权)科目14、土地使用权买卖家里在城中村通过关系，买到了一块土地的 70 年使用权，但是价格低于市场价格，我个人有很大的疑问，一：这块土地的使用权能不能买卖？二：即使能买卖，非本村人口能不能用于宅基地建设？三：能不能把户口迁至本村？然后再进行宅基地的建设，这样是不是就不需要向市里相关单位报建（因为村里盖房只需征得村里同意，没听说谁去报建的）四：后期涉及到拆迁，这块土地的权益及地上住宅的权益能不能得到保障？？五：土地使用权的买卖签署了两套协议，一套是原土地使用权持有人（村民）和买家的协议，一套是和周边住户村民的谅解协议（即不能占用这块地，不能堵路等侵扰行为）非本村应该不行，宅基地分配以后会落实到纸面契约形式迁户口不是很容易15、企业在并购中如何进行债务风险的防范?对于该等风险的防范措施： 1、股权收购中，由于企业对外主体资格不因内部股东变动而改变，相关债务仍由企业自身承担。

但收购方需向转让股东支付对价，并且很大程度取决于股权转让时的企业净资产状况如果受让股权后，因被隐瞒或者遗漏债务暴露导致被追索，企业财产被查封、扣押或者拍卖，股权实际价值必然降低 除了在收购前审慎调查目标企业真实负债情况外，还可在并购协议中要求转让方做出明确的债务披露，除列明债务外( 包括任何的欠款、债务、担保、罚款、责任等 )，均由转让方承诺负责清偿和解决，保证受让方不会因此受到任何追索，否则，转让方将承担严重的违约责任这种约定在一定程度上具有遏制转让方隐瞒或者遗漏债务的作用 2、在资产并购中，交易标的为资产，需要保障所收购资产没有附带任何的债务、担保等权利负担( 如不存在已经设置抵押情形;房地产不存在建筑工程款优先权等)对于完全依附于资产本身债务，不因资产的转让而消灭，必须由转让方在转让前解决，否则应当拒绝收购 3、在国有企业改制的产权收购中，由于目前国内司法实务将企业资产视为偿还债务的一般担保，贯彻“企业债务随资产变动而转移” 的处理原则，这一做法不同于一般债务负担的处理结果 “债务风险隔离”制度：针对上述情况，必须按照最高人民法院《关于审理与企业改制有关民事纠纷案件若干问题的规定》第 28 条执行：“出售企业时，参照公司法的有关规定，出卖人公告通知了债权人。

企业售出后，债权人就出卖人隐瞒或者遗漏的原企业债务起诉买受人的，如债权人在公告期内申请过该债权，买受人在承担民事责任后，可再向出卖人追偿如债务人在公告期内未申报过债权，则买受人不承担民事责任人民法院可以告知债权人另行起诉出卖人该条对收购方具有“债务风险隔离 ”的作用，虽然增加程序的繁琐，但要求出卖人履行公告通知申报债权的程序，是国企改制收购中不可缺少的债务风险防范机制 4、设定保证的风险控制 并购交易需保障股权或资产安全性、避免债务风险，如果在审慎调查和并购协议条款设计(相关保证与承诺、违约责任条款等) 妥善处理，可在法律层面上降低有关风险，但在事实层面上，并非百分百安全并购交易中的债务等风险可能潜伏一段时间才会暴露，如果转让方违背诚实信用原则转移财产或其偿债能力因客观情况而大大降低，即使转让方承担责任，但由于无财产清偿，收购方仍将遭受损失所以，为规避风险和提供交易的安全保障，在可能的情况下，可以设立担保机制，即要求转让方以其相应价值的财产抵押、质押或者提供具有代为偿还能力的第三人担保在转让方没有偿债能力后，可以行使担保权在具体操作过程中要注意：(1) 树立风险意识，严格审查被担保企业的资信状况;(2) 要注意审查担保人的主体资格;(3) 健全担保程序;(4) 适当运用反担保;(5) 。