物业公司各项规章制度.doc

. . . 晟琪物业管理公司海淀物业处物业管理制度 制作人： 2009年6月26日星期五 / 目录部门分类：3工程部4岗位职责：4水暖工岗位责任制：5司炉工岗位责任制7维修班长岗位责任制7维运电工岗位责任制8木工（杂修）岗位责任制9保洁部10保洁员岗位职责10绿化员岗位职责11仓库管理员岗位职责11保洁领班岗位职责12保洁主管职责12客服部13岗位职责13客服部领班岗位职责15大厅接待员岗位职责16大厅接待服务标准：16会议服务员岗位职责17安保部18岗位职责：18木工部门分类：物业公司某一项目工程部安保部保洁部服务部水暖工司炉工维修班长维运电工安保经理保安员保洁员绿化员仓库管理员保洁领班客服领班前厅接待会议员物业公司各项规章制度组员： 工程部工程部作为公司的一个核心管理职能部门，其职责主要体现在工程项目中标后的实施管理过程中主要职责有：工程技术管理；合同管理；项目成本控制管理；工程质量控制管理；施工进度控制管理；施工安全监察管理；资源调度与、外部协调管理；现场文明与环保施工管理；项目竣工验收与结算管理；项目质保期过程管理等方面。

岗位职责：1、接受总经理的领导，管理整个工程部的员工2、制定本部门的组织机构和管理运行模式，使其操作快捷合理，并能有效地保障物业设备、设施安全经济地运行和建筑、装潢的完好3、总结和归纳运行和维修实践、制定和审定设备、设施与建筑装潢的预防性维修计划、更新改造计划且督促执行，保证物业设施不断完善，始终处于正常、完好状态4、制定和审定员工培训计划，定期对员工进行业务技能、服务意识、基本素质的培训5、全面负责工程部的节支运行、跟踪、控制所有水、电、煤等的消耗并严格控制维修费用，保证物业最大限度的节能、节支6、根据营业情况和气候与市场能源价格情况，提出节能运行的计划和运行维修费用预算7、负责协调和物业相关的市政工程等业务部门的关系，以获得良好的外部环境8、主持部门工作例会，协调班组工作 9、分析工程项目报价单，重大项目应组织人员讨论并现场检查施工质量与进度，对完工的项目组织人员进行评估和验收10、配合安消部搞好消防、安全工作11、考核运行经理与维修经理对其工作做出指导和评估12、建立完整的设备设施技术档案和维修档案13、随时接受并组织完成上级交办的其它工作事项水暖工岗位责任制：水暖工在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区的各类供水、供暖、下水等设施实施运行、保养和维修、抢修等项工作。

具体职责如下：1、熟悉辖区自来水管网、暖气管网、下水管网的走向，了解进水阀门，计量表的具体位置与数量，与各种管网的管径阀门的规格尺寸，并可正常操作2、严格遵守公司制定的运行、维修、保养制度，做到与时检查，发现问题与时处理，达到小修不过夜，抢修与时3、做好设备的清洁工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生，做到运行设备安全稳定运行，备用设备随时可投入运行4、发生停水、跑水或其他事故时应与时报告有关部门，并主动同供水部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施，防止事故扩大，并全力组织抢修，待抢修结束恢复正常后，方可离开工作现场5、供暖期过后，对所辖区的自烧锅炉与其它供暖设备进行一次彻底检修，同所辖区的供暖设施进行认真检查维修，为做好来年的供暖工作提前做好准备6、供暖期间，值班人员要坚守工作岗位，认真巡视检查，发现问题与时处理，对报修的问题要与时处理，并做好记录，如发生事故时，要全力以赴组织抢修，做到招之即来，来之能战，战之能胜，待恢复正常后方可离开现场7、水暖工到各支局、分局进行巡视检查和处理问题时，应主动了解是否有其它问题和故障，能处理的与时处理，不能处理的应与时报告，由领导安排相关人员进行处理8、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料和工具。

9、做好下水管道维护，疏通，化粪池的清掏，雨水下流管的维修与疏通工作10、维修抢修工作结束后，应主动清理工作，现场的杂物，然后与时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境11、完成物业公司项目经理与领导交办的临时性其它工作 司炉工岗位责任制1、司炉人员必须持有效的司炉工操作证2、司炉人员必须服从分配，听从调动3、司炉人员必须按时交接班，如遇接班人员没有按时到岗，交班人员不得脱离岗位，并上报公司领导当班不准脱岗，脱岗一次罚款100元4、室平均温度保持恒温18℃5、在岗期间不准喝酒、赌博、违者一次罚款50元6、不准在工作场地留宿他人7、司炉人员应经常检查设备运转情况,发现问题与时报告8、司炉人员严禁在岗期间做其他与司炉工作无关的事9、司炉人员必须积极主动配合维修人员工作 维修班长岗位责任制1.负责维修班的各项管理工作，落实百分制考核标准2.受理报修计划，合理安排各工种人员对故障设备设施进行维修认真做好客户投诉工作，精心维修，耐心解答，保证业主满意3.组织突发事件的应急抢修工作接到报告后立即奔赴现场，迅速完成任务4.领导全班认真执行安全操作规程和技术标准，保证质量和安全生产5.执行工程设备部的年度维修保养计划，做好维修保养记录。

6.搞好电工、水暖工与杂修工的工作配合，努力完成部里交给的各项任务负责对工作质量、工作进度的监督和检查7.搞好维修工具管理，建立工具台帐对损坏、丢失现象负责8.负责对本班组的工作考勤和加班报告与劳动保护工作9.负责对本班员工的业绩考核每月拿出考评结果上报工程设备部10. 积极组织参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平  维运电工岗位责任制维运电工在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区的电气设备的运行，保养和维修，抢修等项工作具体职责如下：1.熟悉辖区供电、电梯、照明等系统的容量与供电线路的进出线走向熟悉所属变电所、站的名称与联系办法熟悉所辖区电器设备的设置与运行使用情况等2熟悉辖区住宅的地理位置，了解住宅的供电所属变电所、站的名称与联系办法3严格遵守公司制定的运行、维修、保养制度，做到巡视检查与时细致，发现问题处理与时，做到小修不过夜，抢修与时4做好电气设备的清洁工作，严格遵守电气设备操作规程，杜绝违章操作5.发生电气事故时，应与时报告有关部门，并主动同供电部门联系，与时切断电源，迅速查明事故原因，并采取应急措施，防止事故扩大同时全力组织抢修待恢复正常后，方可离开工作现场6.维运电工到各支局、分局进行巡视检查处理问题时，应主动了解是否有其它问题和故障，能处理的与时处理，不能处理的应与时报告，由领导安排相关人员进行处理。

7.供暖期过后，对所辖区域的自烧锅炉房与其它供暖设施的供电电源彻底停掉同时辖区的电气设备与照明系统进行检修，为做好来年的供暖工作提前做好准备8.坚守岗位，按时上、下班，认真交接班，做好值班记录，保管好图纸资料、工具等9.维修、抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后与时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境10. 完成项目经理与领导交办的临时其它工作 木工（杂修）岗位责任制木工（杂修）在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区的日常维修、保养等项工作，具体职责如下：1.认真贯彻执行公司制定的各项规章制度，与时完成公司和项目下达的维运、保养工作任务2.与时完成大厦的门窗、天栅、暖气罩、门帘、办公桌、椅、卷柜与门锁、柜锁等设施的巡视和维修工作3．在维修中严格按操作规程作业，防止人身安全事故发生4.维运工作结束后，应主动清理工作现场杂物，并与时通知保洁人员做细致清理，保持良好的工作环境5.负责对各分局、支局区域的门窗、天栅、暖气罩、办公桌、卷柜与门锁、柜锁等设施的维修工作6.负责对辖区住宅的日常维修工作7.完成项目经理与领导交办的临时其它工作保洁部清除垃圾，然后保持整个小区的整洁保洁员岗位职责1、负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路与公共区域的清扫保洁。

2、负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹3、负责楼道杂物的清理4、负责垃圾的收集、转运集中5、负责垃圾桶的清洗工作6、负责垃圾中转房的卫生与消杀工作7、对园区发生的违章现象进行劝阻和与时汇报8、负责员工活动室、更衣室的清洁9、负责工具设备的清洁与保养工作10、完成领导临时交办的其他任务绿化员岗位职责1、负责园区花草树木杂草的拔除2、负责园区花草树木的松土、浇水、施肥工作3、负责园区花草树木的修剪与对枯病枝、伤害枝等的修理4、负责园区花草树木病虫害的防治工作5、对园区发生的违章现象进行劝阻和与时汇报6、负责绿地的清洁卫生工作7、负责工具设备的清洁与保养工作8、负责员工活动室、更衣室的清洁9、完成领导临时交办的其他任务仓库管理员岗位职责1、负责日常工具用品的收发工作2、负责部门每月物料采购计划3、负责入库工具用品的验收、登记工作4、负责部门物料每月定期盘点工作，与时结出月末库存数据和消耗数量5、负责部门工具报损（废）的核实工作6、负责办理工具用品的租借工作7、负责工具的定期检修与修缮工作8、负责仓库的安全和清洁工作9、完成领导临时交办的其他任务保洁领班岗位职责1、负责监督执行公司与部门的各项规章制度。

2、负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录3、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派4、负责检查所辖围各责任区的清洁卫生状况5、负责随时检查保洁员的工作状况，与时调整各种工具与人力的配置6、负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估7、负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导8、负责检查设备、工具的清洁保养工作9、协助处理涉外纠纷、投诉10、负责每日工作记录的填写与交接班工作11、完成领导交办的其他任务保洁主管职责1、负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定2、负责制定园区清扫管理和绿化养护管理的实施方案3、负责制定园区各清洁项目和绿化养护的实施执行标准4、负责编制人员的计划安排5、负责制定消杀服务实施方案6、负责核实工具用品的申购计划7、定期巡查园区，检查保洁和绿化任务完成的情况8、对一些专用设备进行使用指导9、负责处理涉外纠纷、投诉10、负责各种清洁、绿化业务的接洽11、负责对员工进行业务培训和考核工作12、完成领导交办的其他任务客服部　　在管理处主任的直接领导与品质部经理的监督指导下，负责客户服务部的日常管理事务工作岗位职责　1、收取与审阅每天的投诉记录、巡查报告与管理日志，并跟进处理；　　2、定期对清洁、绿化、消杀等外包工作进行监察协调，审核各项清洁绿化工作计划与实施 方案，并定期组织对清洁绿化等外包方进行服务质量评价；　　3、制定本部门的规章制度与员工守则，编制与安排各级管理员工值班表，并负责对本部门员工的工作做出安排与进行指导、监督与考核；　 4、接受与处理业主（住户）投诉，并予记录，对违章操作或行为应与时制止或按规定处理，重要事件要向管理处主任报告；　　5。