金地(集团)股份有限公司2018年跟踪评级报告.pdf
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跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 1 金地（集团）股份有限公司跟踪评级报告 主体长期信用 跟踪评级结果：AAA 评级展望：稳定 上次评级结果：AAA 评级展望：稳定 债项信用 名 称 余额 到期兑付日 跟踪评 级结果 上次评 级结果 15金地MTN002 25 亿元 2020/08/05 AAA AAA 15金地MTN003 10 亿元 2020/10/29 AAA AAA 15金地MTN004 10 亿元 2020/10/29 AAA AAA 16金地MTN001 10 亿元 2021/02/26 AAA AAA 16金地MTN002 10 亿元 2021/02/26 AAA AAA 16金地MTN003 28 亿元 2021/08/18 AAA AAA 17金地MTN001 15 亿元 2022/07/05 AAA AAA 18金地MTN001 15 亿元 2023/01/09 AAA AAA 18金地MTN002 20 亿元 2021/05/07 AAA AAA 评级时间：2018 年 7 月 17 日 财务数据 项目项目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 2018 年年 3 月月 现金类资产(亿元) 150.01 215.65 274.06 281.29 资产总额(亿元) 1393.46 1536.34 2079.42 2248.61 所有者权益(亿元) 476.16 531.04 579.56 583.97 短期债务(亿元) 155.81 81.20 134.10 155.65 长期债务(亿元) 237.04 285.27 419.44 507.60 全部债务(亿元) 392.85 366.47 553.54 663.25 营业收入(亿元) 327.62 555.09 376.62 68.94 利润总额(亿元) 62.80 112.05 116.80 14.07 EBITDA(亿元) 74.85 120.23 130.03 -- 经营性净现金流(亿元) 83.94 170.82 -69.89 -30.38 营业利润率(%) 19.56 20.49 25.56 26.19 净资产收益率(%) 10.17 16.15 16.35 -- 资产负债率(%) 65.83 65.43 72.13 74.03 全部债务资本化比率 (%) 45.21 40.83 48.85 53.18 流动比率(%) 180.00 181.80 162.67 166.35 经营现金流动负债比 (%) 12.91 24.89 -6.69 -- EBITDA 利息倍数(倍) 2.55 5.70 5.72 -- 全部债务/EBITDA(倍) 5.25 3.05 4.26 -- 注：2018 年一季度财务数据未经审计；2017 年及 2018 年一季度 长期债务中包含其他非流动负债中的资产支持证券。
评级观点 金地（集团）股份有限公司（以下简称“公 司”或“金地集团”） 是从事房地产开发经营业务 的大型企业联合资信评估有限公司（以下简 称“联合资信”）对金地集团的评级反映了公司 作为国内大型房地产上市公司，跟踪期内，公 司土地储备充足、在建房地产项目规模大、综 合竞争实力强同时联合资信也关注到房地产 行业受宏观政策调控影响大、公司往来款规模 较大、经营性现金流净额大幅波动、2017 年以 来有息债务大幅增长等因素对其信用水平的 不利影响 公司在开发房地产项目及土地储备充足， 未来随着存量房产进一步销售实现，以及商业 地产业务进一步拓展，公司整体收入规模有望 持续扩大 综合评估，联合资信评估有限公司确定维 持公司主体长期信用等级为 AAA，评级展望 为稳定，并维持“15 金地 MTN002”、“15 金地 MTN003”、“15 金地 MTN004”、“16 金地 MTN001”、“16 金地 MTN002”、 “16 金地 MTN003”、“17 金地 MTN001”、“18 金地 MTN001”和“18 金地 MTN002”的信用等级为 AAA 优势 1． 公司资产规模大，产品品质处于行业领先 水平；物业管理及品牌价值居全国前列， 综合竞争实力强。
2． 公司在开发房地产项目及土地储备充足， 为公司未来业务收入持续增长提供了有力 支撑 3． 公司物业出租和物业管理业务收入稳定增 长 4． 公司近年来保持较高的盈利水平，财务状 况良好 5． 公司经营活动现金流入量对存续债券保障 跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 2 分析师 王兴萍 尹金泽 邮箱：lianhe@ ：010-85679696 ：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 程度好 关注 1． 房地产行业受宏观政策调控影响大，公司 存货规模大， 在房地产调控常态化背景下， 公司项目后期销售或面临一定去化压力 2． 公司与合营联营企业之间的往来款及长期 股权投资规模较大，存在一定风险 3． 公司经营性现金流净额波动大，在建及拟 建项目资金需求量大 4． 跟踪期内，公司有息债务大幅增长，债务 负担有所上升 5． 公司所有者权益中未分配利润占比高，未 来公司利润分配政策将影响所有者权益稳 定性 跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 3 声 明 一、本报告引用的资料主要由金地（集团）股份有限公司（以下简称 “该公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对这些 资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。
二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议 六、 本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债项到期兑付日有 效；根据后续跟踪评级的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化 跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 4 金地（集团）股份有限公司跟踪评级报告 一、跟踪评级原因 根据有关要求，按照联合资信评估有限公 司关于金地（集团）股份有限公司的跟踪评级 安排进行本次定期跟踪评级 二、企业基本情况 金地（集团）股份有限公司（以下简称“公 司”或“金地集团”）是经深圳市企业制度改革领 导小组办公室以深企改办[1996]02 号文批准， 由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资 管理公司、美国 UT 斯达康有限公司、深圳市 方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公 司工会委员会 （后更名为“金地股份有限 公司工会委员会”）5 家单位作为发起人，在原 金地实业开发总公司（以下简称“金地实业”） 的基础上，通过对金地实业进行改组，以发起 设立方式于1996年2月8日设立的股份有限公 司。
2001 年 1 月 15 日，经中国证券监督管理 委员会证监发行字[2001]2 号文核准， 公司向社 会首次公开发行人民币普通股 9000 万股（A 股） 2001 年 4 月 12 日，经上海证券交易所上 证上字[2001]39 号《上市通知书》同意，公司 发行之股票在上海证券交易所上市（股票简称 “金地集团”，代码为 600383） 经过一系列的 注册变更及股票期权行权后， 截至 2018 年 3 月 底，公司股本为人民币 45.15 亿元，公司无控 股股东及实际控制人，富德生命人寿保险股份 有限公司-万能 H（以下简称“生命人寿”）持有 公司 21.69%的股本，为公司第一大股东 公司经营范围： 从事房地产开发经营业务； 兴办各类实体（具体项目需另报） ；经营进出口 业务；信息咨询（不含限制项目） 截至 2017 年底，公司（合并）资产总额 2079.42 亿元，所有者权益 579.56 亿元（包含 少数股东权益 171.92 亿元） ；2017 年公司实现 营业收入 376.62 亿元，利润总额 116.80 亿元 截至 2018 年 3 月底，公司（合并）资产总 额 2248.61 亿元，所有者权益 583.97 元（包含 少数股东权益 168.57 亿元） ；2018 年 1~3 月， 公司实现营业收入 68.94 亿元，利润总额 14.07 亿元。
公司注册地址：深圳市福田区福强路金地 商业大楼；法定代表人：凌克 三、存续债券概况及募集资金使用情况 由联合资信评级的存续债券包括 “15 金地 MTN002” 、 “15 金地 MTN003” 、 “15 金地 MTN004” 、 “16 金地 MTN001” 、 “16 金地 MTN002” 、 “16 金地 MTN003” 、 “17 金地 MTN001” 、 “18 金地 MTN001”和“18 金地 MTN002” （详见下表 1） ，目前，上述债券募 集资金均已按照计划和约定用途使用完毕 跟踪期内， “15 金地 MTN002” 、 “15 金地 MTN003” 、 “15 金地 MTN004” 、 “16 金地 MTN001” 、 “16 金地 MTN002” 、 “16 金地 MTN003”和“17 金地 MTN001”均按时足额 支付本期利息； “18 金地 MTN001”和“18 金 地 MTN002”尚未到付息日 表1 公司存续债券概况（单位：亿元） 债项简称债项简称 发行金额发行金额 余额余额 起息日起息日 到期兑付日到期兑付日 15 金地 MTN002 25 25 2015/08/05 2020/08/05 15 金地 MTN003 10 10 2015/10/29 2020/10/29 15 金地 MTN004 10 10 2015/10/29 2020/10/29 16 金地 MTN001 10 10 2016/02/26 2021/02/26 16 金地 MTN002 10 10 2016/02/26 2021/02/26 16 金地 MTN003 28 28 2016/08/18 2021/08/18 17 金地 MTN001 15 15 2017/07/05 2022/07/05 18 金地 MTN001 15 15 2018/01/09 2023/01/09 18 金地 MTN002 20 20 2018/05/07 2021/05/07 资料来源：中国货币网 四、宏观经济和政策环境 2017年， 世界主要经济体仍维持复苏态势， 跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 5 为中国经济稳中向好发展提供了良好的国际环 境， 加上供给侧结构性改革成效逐步显现， 2017 年中国经济运行总体稳中向好、 好于预期。
2017 年，中国国内生产总值（GDP）82.8 万亿元， 同比实际增长 6.9%，经济增速自 2011 年以来 首次回升具体来看，西部地区经济增速引领 全国，山西、辽宁等地区有所好转；产业结构 持续改善；固定资产投资增速有所放缓，居民 消费平稳较快增长，进出口大幅改善；全国居 民消费价格指数（CPI）有所回落，工业生产者 出厂价格指数（PPI）和工业生产者购进价格指 数（PPIRM）涨幅较大；制造业采购经理人指 数 （制造业 PMI） 和非制造业商务活动指数 （非 制造业 PMI）均小幅上升；就业形势良好 积极的财政政策协调经济增长与风险防 范2017 年，全国一般公共预算收入和支出分 别为 17.3 万亿元和 20.3 万亿元， 支出同比增幅 （7.7%）和收入同比增幅（7.4%）均较 2016 年有所上升，财政赤字（3.1 万亿元）较 2016 年继续。
