新老物业接管验收细则V1[1][1]1综述.doc

新老物业接收查收细则V1[1][1]1综述绍兴市里物业项目承接查收管理实行细则（试行）第一条为规范物业项目承接查收行为，保护业主、建设单位和物业服务公司合法权益，促使物业服务行业健康有序发展，依据《浙江省物业项目承接查收管理方法》和国家、省有关法律、法例，联合本市实质，拟订本实行细则第二条本实行细则合用于本市行政地区内的物业项目承接查收活动的展开、监察和管理第三条本实行细则所称物业项目承接查收(以下简称“承接查收”)是指物业服务公司依照物业服务合同，在接管物业项目时，为保证物业正常使用和物业管理服务正常实施，对物业共用部位、共用设备设备及有关场所等所进行的检验活动第四条市建设局负责市里范围内物业项目的承接查收活动的指导、监察和管理袍江新区、镜湖新区管委会负责做好本地区内域内物业项目的承接查收活动的指导、监察和管理第五条物业服务公司在接收物业项当前，一定对物业的共用部位、共用设备设备及有关场所等进行检验第六条承接查收时，项目应具备以下条件：（一）新建物业1、房子建筑及共用设备设备等单项工程已按同意的规划设计方案和有关专业管理要求所有建成，已经过完工验收，知足使用要求,且查收资料齐备；2、物业共用设备设备、共用部位等运转正常、完满，具备交托使用条件，应移交专业单位管理的共用设备设备已达成移交；3、物业管理地区内没有违章建筑，暂时建(构)筑物、施工机具、建筑渣土、暂时架空电缆、电线、地面裸露的管线等已所有拆掉、清理完成，场所平坦，环境整齐；4、物业服务内容、服务标准（等级）、收费标准、服务人员构成、暂时管理规约、服务及投诉监察等有关内容已在物业管理地区内明显地点公示；5、有切合规定的物业服务用房；6、经有关部门确认的房子幢、户编号等铭牌安装到位；7、法律法例规定应具备的其余条件。

二）原有物业1、房子产权、物业管理地区周界清楚；2、物业原有公共设备设备齐备、完满，运转正常；3、房子幢、户编号清楚，已经有关部门确认；4、物业服务内容、服务标准（等级）、收费标准、服务人员构成、管理规约、服务及投诉监察等有关内容已在物业服务地区内明显地点公示；5、有切合规定的物业服务用房；6、法律法例规定应具备的其余条件第六条承接查收的时限（一）建设单位选聘物业服务公司实行先期物业服务的，建设单位应在新建物业交托使用前30日，与受托物业服务公司办理承接查罢手续二）业主大会改聘物业服务公司的，应在原有物业移交前30日，由业主委员会会同新受托物业服务公司与原物业服务公司办理承接查罢手续（还有约准时限的除外）三）还没有建立业主大会的原有物业，由所在地社区居民委员会按前述规定组织办理承接查罢手续（以下同）第七条承接查收的项目（一）物业资料新建物业需移交的有关资料：1、完工查收资料，包含物业完工总平面图，单体建筑、构造、设备完工图，分幢分层平面图和套型图，物业地区内道路、地下泊车库、配套设备、地下管网完工图、完工查收合格证等；2、共用设备设备清单及其安装、使用和保护保养技术资料，此中资料一般包含供水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等的供用合同（协议）、消防设备合格证、电梯准用证、各种机电设备出厂合格证和保修卡以及物业服务地区内各共用设备设备维保协议等；3、物业质量保修文件（含住所工程质量分户查收表）和物业使用说明文件；4、业主名册和物业清单；5、暂时管理规约；6、物业服务用房及物业服务所必要的有关资料;7、法律、法例规定的其余应供给资料。

原有物业需移交的有关资料：1、前述除第5项之外的所有内容；2、管理规约；3、物业服务档案资料，包含共用设备设备运转状况和检测、维修、保养记录等技术资料以及物业服务平时累积的其他档案资料等；4、物业收费等财务有关资料,包含物业服务费收费资料、公共能耗分摊方法及进出状况资料、利用物业共用部位、共用设备设备等所得利润的明细帐目和进出状况、业主缴纳水电费和公用水电费的记录资料等；5、与物业服务和物业经营有关的合同及资料;6、物业服务需要的其余资料二）物业共用部位，包含房子主体承重构造部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等三）物业共用设备设备及有关场所，包含给、排水管道管网、水箱、水泵、电梯、天线、供电线路、公共照明、锅炉、供暖线路、燃气线路、消防设备设备、绿地、道路、路灯、水体、水渠、公用泊车场（库）、公用文体设备和共用设备设备用房等四）物业管理用房，包含物业管理经营用房和物业管理办公用房五）项目创办花费购买的办公设备第八条承接查收程序（一）新建物业按以下程序办理承接查罢手续：1、建设单位于物业承接查收前7日，书面通知受托物业服务公司办理承接查罢手续，并提交有关资料；2、物业服务公司应按接收据件对提交的资料在7日内审察完成。

切合规定要求的，应商定查收时间及有关事项；3、建设单位会同物业服务公司建立承接查完工作小组；4、承接查完工作小组对物业共用部位、共用设备设备、共用处所和物业服务用房等进行初验；5、检验中发现的问题，应详尽记录，并应以书面形式明确有关问题的办理建议和责任主体；6、经初验切合本方法第六条规定的，应在7日内召开现场承接查收会议，会议应邀请项目所在地物业主管部门、街道做事处（镇人民政府）、社区居委会参加，会议由承接查完工作小组会同参加会议各方对物业共用部位、共用设备设备、共用处所和物业服务用房等进行复验，并办理有关交接手续，交接两方签署《物业项目交接查收协议》（附件）7、协议签署后10日内，报所在地物业主管部门和街道做事处（或乡镇人民政府）存案；8、物业服务公司因承接查收而产生的有关花费由建设单位肩负二）原有物业按以下程序办理承接查罢手续：1、业主委员会与新受托物业服务公司签署合同奏效后3日内，业主委员会应书面通知原物业服务公司办理承接查收手续，原物业服务公司应在7日内供给有关资料；2、业主委员会与新受托物业服务公司对供给的资料在7日内审察完成切合要求的，商定查收时间及有关事项；3、业主委员会与新受托物业服务公司会同原物业服务公司建立承接查完工作小组；4、承接查完工作小组对物业的共用部位、共用设备设备和物业服务用房等进行初验；5、检验中发现的问题，应详尽记录，并应以书面形式明确有关问题的办理建议和责任主体；6、经初验切合本方法第六条规定的，应在7日内召开现场承接查收会议，会议应邀请项目所在地物业主管部门、街道做事处（镇人民政府）、社区居委会参加，会议由承接查完工作小组会同参加会议各方对物业共用部位、共用设备设备、共用处所和物业服务用房等进行复验，并办理有关交接手续，交接两方签署《物业项目交接查收协议》（附件）。

7、协议签署后10日内，报所在地物业主管部门和街道做事处（或乡镇人民政府）存案；8、有关承接查收结果应在交接手续办理达成后3日内在物业服务地区内向全体业主宣布9、物业服务公司应该依据业主的建议将预收的物业服务费等有关花费结余部分退还给业主或转交给新受聘物业服务公司第九条建设单位、业主委员会和物业服务公司应组织专业人员办理承接查罢手续，也可邀请有关专业机构辅助办理第十条物业项目承接查收交接两方的责任：（一）承接查收时，交接两方均应严格依照物业服务合同的商定、国家和省有关规定、标准履行查收中发现不符合规定、标准等问题时，两方磋商办理解决方法，并商准时间复验；（二）因建设单位原由致使未所有移交物业共用部位、共用设备设备、物业服务用房等或移交资料不全的，由建设单位负最后责任；（三）业主大会与新受托物业服务公司签署的物业服务协议的服务限期应自交接查收达成之日起，原物业服务公司负责《物业项目交接查收协议》奏效前的物业服务活动，新受托物业服务公司负责《物业项目交接查收协议》奏效后的物业服务活动时期发生的花费按物业服务合同的商定由各自负责；（四）承接查收后，发生的维涵保养和工程质量问题，按物业服务合同商定和国家有关规定办理。

第十一条物业承接查收中出现纠葛，由交接两方磋商解决如磋商不可，可申请物业所在地物业主管部门或街道做事处（乡镇人民政府）调停，也能够直接向人民法院起诉第十二条分期和分组团开发建设的新建物业，能够分期和按组团进行承接查收，但共用配套设备设备一定知足物业使用功能的要求第十三条未经承接查收或检验不合格的物业，物业服务公司有权拒绝接收，直至达到具备移交条件对已接受委托切合移交条件的物业，物业服务公司无正当原由的不得拒绝接收；若物业服务公司拖故迟延、拒绝接收，物业所在地物业主管部门应依照国家、省物业管理有关法例和规定，督促其实时办理接罢手续第十四条物业承接查收应邀请所在地物业主管部门、街道做事处（或乡镇人民政府）、社区居委会参加第十五条建设单位、业主委员会或物业服务公司在物业承接查收中故弄玄虚的，所在地物业主管部门会同街道办事处（或乡镇人民政府）予以遏止；造成严重结果的，应依法肩负法律责任建设单位迟延或拒绝办理物业承接查罢手续的，由县级以上房地产主管部门会同所在街道做事处（或乡镇人民政府）协调停决，协调不可的，依照《浙江省物业管理条例》等有关规定予以处分第十六条业主大会决定不选聘物业服务公司推行自我管理的，参照本实行细则履行。

第十七条本实行细则中有关名词和专业用语的含义，同《省方法》规定第十八条本实行细则由绍兴市建设局负责解说，自觉布自日起实行附件：《物业项目交接查收协议》（示范文本）附件：物业项目交接查收协议（示范文本）绍兴市建设局编制目录一、《物业项目交接查收协议》二、附件：1、《承接查完工作小构成员名单》2、《完工查收资料移交明细表》3、《共用设备设备移交明细表》4、《共用设备设备安装、使用、维保资料移交明细表》5、《共用部位检验状况汇总表》6、《物业服务用房移交明细表》7、《财务类资料移交明细表》8、《物件移交明细表》9、《水/电等读数记录表》10、《物业服务其余有关资料移交明细表》11、《遗留问题办理建议汇总表》12、新建物业项目交接查收协议（示范文本）协议两方当事人：建设单位（以下简称：甲方）：法定代表人：联系：拜托代理人：联系：物业服务公司（以下简称：乙方）：法定代表人：联系：拜托代理人：联系：依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及其余有关法律、法例之规定，甲、乙两方在同样、自觉、磋商一致的基础上就物业项目交接查收达成以下协议：第一条物业项目概略项目规划名称，设计种类为东至南至北至西至合计建筑物幢，总建筑面积为平方米。

总户数为户，当前已经过完工查收，切合物业项目承接查收据件第二条物业项目承接查收状况两方已按规定程序和商定事项，就本项目的物业资料、共用部位、共用设备设备、物业服务用房等进行了检验和交接查收，查收过程中发现的问题已复验经过或已明确办理建议和相应责任主体，对检验和交接状况已做详尽书面记录第三条承接查收资料的归属、使用与保存承接查收的所有资料归物业管理地区内全体业主所有业主大会建立前由乙方暂管，业主大会建。