深圳写字楼调研报告.doc

深圳写字楼调研分析报告第一章 深圳写字楼市场分析.................................11、近年深圳写字楼租售状况分析.............................12、深圳写字楼区域分布状况分析与市场特征...................33、租户和投资者选择写字楼考虑的因素.......................5其次章 深圳写字楼区域市场分析.............................61、罗湖区写字楼市场分析...................................62、福田区写字楼市场分析...................................103、南山区写字楼市场分析...................................284、宝安区写字楼市场分析...................................35第三章 写字楼发展趋势分析................................371、中国写字楼地产发展趋势.................................372、深圳写字楼发展的趋势...................................40第四章国内类似的写字楼项目...............................441、上海创智天地..........................................442、北京总部基地..........................................48深圳写字楼调研分析报告第一章 深圳写字楼市场分析第一节 近年深圳写字楼租售状况分析写字楼的市场状况，已成为反映一个城市经济发展状况的晴雨表，写字楼市场的发展也吸引了越来越多投资者的关注。

据深圳市国土资源局统计数据，近年深圳写字楼市场保持了确定的供应量和市场需求量深圳写字楼近年预售统计表指标单位2005年1-11月2006年2007年2008年1-6月销售面积万平方米23.2138.2720.871.78销售套数套127924641289179销售收入亿元27.6761.2949.13.63销售均价元/平方米119191601523535204262008年的深圳楼市，受政策和市场调整的影响，楼市始终萎靡不振，价格略有下调，成交量急剧下降上述数据显示，深圳写字楼销售的顶峰在2006年，这主要因为当年度福田中心区中心区楼盘大规模落成且市场处于上升状态，从2007年中起先回落，2008年销售面积和金额跌至近几年最低点2007—2008年三级市场成交状况（万平方米）季度2007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q2成交量11.5720.815.747.4310.665.34 2007年以来，三级市场成交量远超过二级市场，随着房地产市场进入调整期，写字楼新增供应不断削减，三级市场交易已经成为主流而三级市场成交量自2007年第四季度起先出现回落，市场观望气氛扩散整个楼市。

深圳主要片区一年来租金变更表片区2007年7月租金水平（元/m2.月）2008年7月租金水平（元/m2.月）同比罗湖73775.4%福田中西区1151236.95%中心西区1021030.98%南山中心区8510118.82%福田中心区  中心南租金上升明显去年至今，福田中心区有经贸中心、新世界中心、财宝大厦和现代国际等项目入伙，这些项目在去年租金价位较低，消化期之后其租金都有小幅上涨且大集团租客的进入，明显促进了新盘的消化速度中心南的写字楼，如卓越时代广场一期、国际商会中心等，上升趋势较为明显中心西区 一年中租金基本没变中心西区写字楼租金整体基本维持去年同期价格该片区主要楼盘放盘量少，价格也没有明显变动，只有招商大厦租金呈现出小幅上涨趋势，最高达到了150元/平方米而财宝广场受万轩国际入伙的影响，租金回落特别明显，现该项目空置率上升受盘源增多的影响，该片区质数较低的写字楼租金已起先下调罗湖区  乙级写字楼涨幅稳定罗湖几年来始终没有新的写字楼供应，租金呈现一路上升趋势人民南片区经过去年的改造工程后，乙级受益较大，涨幅稳定该片区租金在经验了一轮明显涨租期之后，甲级写字楼的价位近期已出现微幅下调，预料不久之后乙级写字楼也会受到影响。

南山区  租金涨幅全市最高南山中心区租金上升幅度在20%左右升幅高的缘由在于南山中心区去年入伙的两座甲级写字楼经过一年多的消化期后，租金明显上涨南山中心区以外的，如新保辉大厦、新豪方大厦租金也有小幅上升南山区目前租赁和买卖的成交比例为9：1，买卖削减、租赁增多是租金上涨主要缘由个别区域租金有下行压力福田中心区只租不售的楼盘越来越多，这些物业将带动其他楼盘租金上升香港服务业进入内地的门槛将降低，香港的一些高端律师行、会计师事务所、医疗机构等会大举进入内地，而深圳将是他们的第一个市场，他们也确定会将福田中心区作为首选办公地点，因此预料明年这里的租金涨幅在将来一年内将达到15%-20%.随着海岸城西座与天利二期的入伙，南山中心区的供应量将增大，而租户还是仅局限于物流、科技行业，预料南山中心区租金有下调的压力其次节 深圳写字楼区域分布状况分析与市场特征写字楼物业需求的地域性，确定了深圳写字楼在不同的行政区内形成相对的集中区，并呈现不同的市场特征目前，深圳的写字楼主要集中在罗湖、福田、南山三区，写字楼档次和供应量最高，盐田区市场供应量和需求量都比较小，宝安区和龙岗区近年写字楼供应量呈快速增长态势。

1、罗湖区 罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区，经过30年的发展，目前形成以人民南和蔡屋围商务办公区 （1）人民南商务办公区集中了国贸、发展中心、嘉里中心、深华商业大厦、佳宁娜、深房广场等写字楼由于写字楼大都是深圳80年头与90年头初的建筑，所以大多立面陈旧、内部设计和设施较落后这类写字楼的特点是户型相对较小，且大部分都不配备中心空调与公共卫生间由于这类写字楼的物业成本特别低，商务成本也较低，从而迎合了对成本比较敏感的中小企业的需求但是，该地带离罗湖口岸近，出入关便利，仍是很多香港公司、外贸企业、跨国物流公司首选的办公地随着深圳整个城市发展的西移，这一带写字楼物业租售渐渐削减，空置率有上升趋势2）蔡屋围商务办公区 以地王大厦为中心，华润大厦、深业中心、发展银行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目，共同组成了蔡屋围商务办公区该区域是深圳目前商务办环境最成熟，设施配套最完善的高档商务办公区 在深圳设立分支机构的金融监管机构、跨国金融公司、跨国IT公司、本地大型公司，大都集中在本区域内本区域内的写字楼物业，租售状况始终较好，但近年随着福田中心区的崛起，不少金融机构接连搬出该区域，加上将来蔡屋围改造项目有不少新写字楼落成（如京基中心），对现有写字楼租售构成压力。

2、福田区深圳城市发展的西移，继罗湖之后，福田区不断崛起目前福田区的写字楼主要集中在华强北—上海宾馆、中心区、车公庙三个地带1）华强北—上海宾馆片区，集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批高素养写字楼由于该区域内拥有深圳最大的电子、通讯市场，如爱华电脑市场、赛格电子市场、远望数码城等，所以，写字楼租售客户中，电子、通讯类公司占有相当比例 （2）福田中心区是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域特殊是南片区——CBD商务中心区，更是深圳高档写字楼集中的地带，中心区已成为整个市场关注的热点 虽然，目前中心内的配套设施还特别不完善，区域内正在发售的写字楼项目，由于大力炒作中心区概念、CBD概念，都取得不错的销售业绩但是，中心区将来写字楼总的供应量将超过100万平米，这必将使中心区各写字楼面积激烈的抢客大战3）车公庙片区 传统的车公庙片区是一个以工业厂房为主，兼有少量办公楼的工业区近年来，片区兴建了大量的写字楼项目，由于该片区的写字楼仅有工业厂房的运用年限，所以租金、售价较便宜，吸引了大量的设计类、贸易类、装修类公司积聚其中办公但是，天安数码城的建立，创新科技广场与泰然金谷一类高档次写字楼的兴建，带动该片区写字楼整体档次的提高，吸引了不少科技创业型公司的进驻。

3、南山区 南山区远离罗湖区、福田区，该片区的写字楼具有相对的对立性，主要集中在科技园片区和南山商业文化中心区两个地带1）科技园区是深圳的产、学、研基地，集中了深圳大量实力雄厚的科技型实业公司和探讨中心早期该片区的写字楼多为工业厂房改建，素养不高但是，一些大公司开发自用为主的写字楼物业，如联想、创维、TCL等，具有较高的档次，还有不少开发商以科技大厦、创意大厦的名义开发了一些高级写字楼，使园区写字楼的整体素养不断提高2）南山商业文化中心区是南山的商贸中心和将来的金融中心，其定位与罗湖、福田有重叠之嫌，目前很难从上述两区分流重量级企业落户但是，由于位于南山中心地带，交通便利、配套完善，且近年落成的写字楼素养直追福田中心区，所以写字楼的租售状况较好4、宝安区 宝安区的写字楼市场目前尚未有成型片区，除了中心区近年有部分较高素养写字楼落成外，其余写字楼分布较为分散，而且档次也比较低，这与宝安的产业结构有关宝安是一个传统的制造业基地，办公楼也以厂房改造为主，随着将来产业结构调整与商务配套渐渐完善，宝安中心区和龙华有望发展类似南山商业文化中心区和科技园区的写字楼集中区域罗湖区写字楼的发展，在确定程度上也成为了深圳经济发展的一个缩影。

早期的国贸大厦和现在的地王大厦，都曾经作为深圳经济腾飞的象征而地王大厦所处的蔡屋围片区，在短短的不足千米的道路两旁，就集中了地王大厦、深业中心、发展银行大厦、华润大厦、世界金融中心等顶级写字楼，是目前深圳的金融中心区罗湖区由于经过了多年的发展，可供发展的地块越来越少，深圳经济的发展重心渐渐西移作为深圳将来的行政、文化与商业中心，福田中心区由于具备了高规格的规划和设计，成为了深圳写字楼发展的中心地区福田中心区投入运用的写字楼总面积就达100多万平方米，成为了目前深圳写字楼分布密度最高的区域不仅如此，随着2004年深圳市政府的部分职能部门接连搬入位于中心区的市民中心办公，良好的市场前景亦吸引了众多企业的关注，不少知名公司纷纷在该片区斥巨资购买写字楼物业毫无疑问，凭借着良好的区域规划以与优越的行政配套，福田中心区将成为深圳最具成长潜力的写字楼市场，深圳写字楼发展的龙头片区数据显示，随着深圳写字楼市场的持续升温，售价与租金价格不断上升，空置率不断降低，深圳写字楼市场已经起先步入一个新的高速发展时期随着深圳经济的持续发展，进入深圳的外资企业与国内大型企业数量不断增多，同时部分本地企业经过多年的积累，也已具备了雄厚的经济实力，这些新增力气对写字楼素养的要求有了明显的提高，从而带动了深圳写字楼的更新换代。

从市场需求也可看出，高配置、高素养的甲级写字楼不断受到追捧，无论租金还是售价都不断攀升，出租率保持在高位徘徊可以预见，将来高素养的纯甲级写字楼将成为深圳写字楼市场需求的主流，而早期的低配置、低素养。