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对北京市物业管理招投标有关问题的探讨 物业管理招投标（以下简称招投标）是指开发企业或物业管理委员会通 过公开竞争的方式确定的物业管理企业的活动它是物业管理行业发展到一 定阶段的产物实行招投标，不仅能够打破物业管理的垄断经营，实现物业 管理行业的优胜劣汰，提高物业管理的服务水平；而且是培育和完善物业管 理市场的重要手段一、北京市物业管理招投标基本情况 目前，北京市政府部门还没有出台物业管理招投标的相关政策，仅在美 林公寓组织过物业管理招投标的试点工作另外，部分开发企业、物业管理 委员会曾经自发地组织了一些招投标活动据不完全统计，截止到目前，全 市共有 20 个居住小区、公寓的开发企业或物业管理委员会曾经组织过招标活 动，100 余家物业管理公司参与了投标招投标情况大致分为以下几种： （一）开发企业主动实行物业管理招投标如美林公寓的开发商北京辰 泰房地产开发公司，为了保证公寓今后的物业管理品质，在北京市居住小区 管理办公室的指导下，组织了北京市首次公开招投标活动最后，经过激烈 角逐，燕侨物业管理公司取得了美林公寓的物业管理权天鸿集团开发建设 的回龙观经济适用住房居住区，于 1999 年 11 月面向全国公开招聘物业管理 公司，吸引了全国 30 多家物业管理企业来京投标，最后，天鸿房产经营管理 公司和深圳长城物业管理公司中标。

此次招标活动显示了天鸿集团提高物业 管理水平、为购房人着想的决心和魄力 （二）产权人自行组织招标这些项目的产权人单一，容易组织招投标 活动如某外资公司在海淀区投资兴建的公司员工宿舍产权人仅有该公司 一家，且小区配套设施齐全，开发阶段遗留问题少，实施物业管理基础条件 好，因此吸引了很多物业管理公司参与投标产权单位对最终的招标结果比 较满意，中标的企业也容易实施物业管理三）部分物业管理委员会对现有物业管理企业提供的服务感到不满， 希望重新选择物业管理公司这些项目在建设阶段就存在诸多问题，如工程 主体质量不合格、配套设施缺乏、延期交房等开发企业为了逃避承担责任， 自行成立物业管理企业，将矛盾转移新成立的物业管理企业从业人员专业 素质低，服务意识差，不仅没有解决好建设阶段遗留的问题，而且与产权人、 使用人关系更加紧张，物业管理服务与收费方面的矛盾日趋突出在这种情 况下，物业管理委员会一旦成立，其首要任务就是解聘现有物业管理企业， 重新选择满意的公司北京市朝阳区迪阳公寓、幸福公寓物业管理委员会的 招投标活动就属这种情况 （四）小区部分产权人代表自行组织招标同第三种情况相似，开发企 业在开发建设阶段遗留问题多，购房人怨气大，加上物业管理不到位，产权 人对此强烈不满。

在没有正式组建物业管理委员会的情况下，部分产权人自 行组织招标如 1996 年的北辰华侨公寓产权人自行组织招标即属这种情况 这种招投标活动的合法性没有得到社会承认，因此均以失败告终 经调查了解：部分小区和公寓通过招投标方式更换物业管理企业后，物 业管理方面的变化相当明显，主要体现在： 1、收费标准降低了，服务水平 提高了； 2、产权人、使用人的满意率提高了通过招投标选择物业管理企 业的方式获得了产权人的广泛认同如北京市朝阳区迪阳公寓，原物业管理 公司的物业管理收费标准是人民币 9.9 元／月·平方米，而且服务质量很低 物业管理委员会经过招标选择了中海物业管理公司（该公司获得了国际质量 认证）该公司接管后，不仅收费标准降低了，变成了人民币 6.9 元／月·平 方米，服务水平也大大提高了业主与物业管理企业的矛盾消失了，取而代 之的是良好的合作关系二、招投标未全面展开的原因分析 从总体上讲，目前北京市的物业管理招投标活动进行得不够广泛，还没 有形成规范有序的竞争市场，对物业管理企业的触动还不大，对物业管理市 场的建立和规范影响较小归纳起来，主要有以下原因： （一）物业管理的一级市场垄断局面没有被打破。

目前在房地产行业内 基本上形成了“谁开发、谁管理”的局面，即开发企业建设完项目后，一般 将其交给下属物业管理公司管理如果开发企业没有下属物业管理公司，也 不会将管理权交给其他公司，而是成立物业管理公司来自行管理开发企业 这样做基于两个目的：一是开发过程问题较多，通过成立物业管理公司将问 题转移如果交给非下属的物业管理公司，开发企业则很难通过验收接管这 一关二是许多项目公司完成开发任务后，都面临解散的问题，为了解决公 司职员以后的就业问题，许多项目公司采取了成立物业管理公司的办法但 由于缺乏专业技能，其物业管理水平难以得到保证，而真正高水平的物业管 理企业则难以找到物业管理项目 （二）目前，物业管理委员会的发展尚处于起步阶段，物业管理委员会 不仅数量少，其自我管理意识和管理水平都很低要完善的培育物业管理市 场，必须同时加强两个主体的建设，即加强物业管理公司和物业管理委员会 的建设目前，北京市登记注册的物业管理公司已有 950 余家，而物业管理 委员会只组建了 180 余个现有的物业管理委员会大部分是开发企业或者物 业管理企业为了参加优秀管理小区评比而组建的这种仓促组建的管委会没 有凝聚力，对物业管理企业的日常监督难以保证，更谈不上进行物业管理招 投标活动。

（三）进行招投标工作缺乏有效的政策支持招投标工作涉及面广，不 仅要求程序合法，体现公平、公正、公开的原则，在具体文件中还要明确诸 如中标企业与原物业管理企业如何交接以及交接过程中出现问题如何解决等 十分细致的内容，否则极易出现混乱局面如朝阳区的幸福公寓就曾发生过 原物业管理企业暴力抗拒中标物业管理企业接管的情况，使产权人蒙受了巨 大的经济损失和和精神损失 （四）招投标的外部条件不具备，妨碍了招投标工作的顺利发展要顺 利实现招投标，必须具备两个外部条件：一是物业管理作为一种服务商品， 必须有明确的服务标准目前，北京市已颁布了《北京市普通居住小区物业 管理服务基本要求（暂行）》（京房地物字〔1999〕第 187 号），基本解决 了服务标准问题另外一个条件是：招标标的物的标准化问题，即标的物（待 管物业）必须具备基本的入住条件：水、电、气、路、邮要通，要有商业、 教育配套，要建立公共维修基金目前，很多建设项目根本不具备上述条件， 就开始入住，物业管理公司根本无法顺利接管要实行招投标，必须把好入 住这一关三、加强北京市物业管理招投标工作的设想 尽管招投标面临诸多的困难，但它是市场经济条件下的一种有效的物业 管理资源配置方式，能够促进企业公平竞争，提高全行业服务水平，降低管 理成本，必将受到全社会的认同和重视。

因此，政府主管部门当前的首要工 作是培育市场，积极开展招投标工作，然后在此基础上加以规范具体步骤 上，提出以下建议： （一）政府部门要下决心打破物业管理一级市场垄断即打破谁开发、 谁管理的局面，形成开放的物业管理市场可以从以下几个方面入手： 1、政府部门应尽快立法，通过招投标方式确定物业管理企业应作为物业 管理的一项基本政策政策中可以规定：开发企业在领取销售（预售）许可 证前，必须通过招投标方式选择物业管理企业，不得指定下属的物业管理企 业进行管理，物业管理委员会成立后，需重新选聘企业的，也必须通过招投 标方式进行 2、加强现有物业管理企业的监督和检查，淘汰一批不合格的企业目前， 北京市的物业管理企业数量已达 950 余家，很多企业是从开发企业转轨过来 的，只管自己开发的 2－3 万平方米的住宅，规模小，成本高，收益少，根 本没法生存企业数量多，势必会造成恶性竞争，结果是企业倒闭，产权人 和使用人的利益受损今后，政府主管部门应根据国家和本市的有关规定， 加大对物业管理企业的监督和检查力度，对于服务质量差，群众意见大、运 作不规范的企业要依法处理 （二）规范招投标程序，加强监督指导政府部门要使招投标工作步入 程序化、标准化轨道，避免人为操纵，保证招投标工作公开公平地进行。

目 前，有很多的物业管理企业都希望通过招投标来扩大市场份额，以发展壮大 自己的企业，他们会想尽一切办法来获取管理权，同时一些开发商也想利用 招投标获取不当利益，要防止上述问题的发生，关键要制定具体可行的操作 程序，使招投标工作严格依法进行，最大限度地保证竞争的公平性另外原 有物业企业与中标企业如何办理接管手续，也需要做出详尽的规定 （三）加快配套政策的制定和实施，为招投标创造良好的外部条件目 前，要解决的主要问题有两个，一是明确新建住宅的入住条件，规定住宅具 备哪些条件才能入住，不具备条件的不得入住为物业管理创造一个良好的 环境目前，北京市已拟定了新建住宅入住管理办法，但是还没有颁布实施 第二个问题是加快研究住宅公共维修基金的归集和使用办法，并尽快实施， 为物业管理企业解决后顾之忧 （四）建立全市物业管理招投标中心，推动物业管理有形市场的形成， 招投标中心具体负责全市物业管理招投标的管理工作其主要职能应有：研 究制定物业管理招投标的有关政策；对招投标工作进行指导监督，发布全市 物业管理招投标信息，使招投标中心成为权威信息发布中心；建立招投标评 标委员会专家库，供招标单位选择；查处招投标中的违规行为，使物业管理 招投标工作走上法制化、规范化的道路，从而真正促进物业管理行业的健康 发展。