贵州黔西县商业市场调研分析报告.doc

贵州黔西县商业市场调研分析报告一、 调查目的：为我司商业项目定位寻找理论依据二、 调查方法：明调 暗调 客户访谈三、 调查对象：目前在售、在建商业项目四、 调查结果： 1. 黔西各商业业态比例通过对黔西主要的19条商业街的约2000家商户调查发现，如图所示：主要以建材、服装、日用百货和餐饮为主，占总业态的67%其中建材以占比25%高居首位，其次是服装19%，第三是日用百货12%，然后是餐饮11%而占比靠后的分别是工艺品和饰品，加起来不足2%原因是这两者运输成本比较高，路途遥远，而且损耗率比较高建议：市场业态划分应以主流业态（建材、服装、日用百货和餐饮）为主，占比靠后的业态（工艺品、饰品）尽量少做2. 黔西商业租金分布图由上面分布图可以得知，租金从县中心九狮闹莲向四周依次递减2.2公里附近租金约为20元/平米/月，按照一般10-15年收回投资成本，那么一个72平米的商铺总价应该计算如下：20元/平米/月×12个月×15年×72平米=259200元，也就是说商铺总价约为259200元，即商铺均价约为259200÷72平米=3600元/平米。

我们项目和2.2公里还有点距离，加上周边配套暂时还没有完善，租金还不可能达到这么多，因此建议我们的销售定价应合理3. 重点楼盘A 万丰商贸城项目地址：黔西县环城东路汽车站（临时）对面 项目实况：临街面已用广告围墙，内部没有施工设备，无动工迹象，西侧仍有小砂石厂工作，汽车站已启动（甘棠乡、大方方面），停车场面积约500平方，项目临黔西东环路一个自然村，环境杂乱，水西大道西侧口道路修正中，已基本平整地面，下水等工程进行中步行至东门加油站8分钟，修正道路两侧基本为荒地 项目施工时间：预定5月底动工，明后两年完工项目租售：可租可售，售后也可自己做，但具体情况还未出台项目规划：200亩占地、总建筑面积约20万方，商铺面积为35-130区间，街区式为2层，具体数据还没有出台（其它数据见上图）售楼部开放时间：2013年7月18日项目定位：专业市场（目前为建材家居、小食品、副食品、建材五金）项目印象：整体定位方向明确为专业市场，前期以建材家具为主打种类，现在市场推广已模糊建材概念，突出商铺投资概念，主要产品以车站为突破点，客群定位于（城）镇消费者，并提出黔西首席大商贸流通平台概念，拔高整体市场形象。

项目分析建议：1、 从项目体量、整体市场容量及市场开发等方面考虑，“万丰商贸城”不足以对我方项目形成绝对竞争态势，但对方在业态设置中有可能针对我项目进行规划，抢占市场先机，应引起我方高度关注，并在以后的市场推广等方面进行有效区分在保证我方竞争力的前提下，可考虑在对万丰持续关注的情况下，更好的利用整体合力与良性竞争，打开更大的市场空间2、 万丰商贸城前期推广主题”买建材、到万丰“虽然主体宣传（毕节万丰、黔西万丰）不明确，但目前黔西市场认可度较高，万丰商贸城整体进度也处于我项目前方我方定位中也包括“建材家居”类市场空间巨大的业态，在产品种类宣传中，应从公司、行业资源等方面深度分析我方优势，明确我项目重点（如小商品/服装/中药材等），有效区分、高效推广，突出项目特点“大”（大体量、大发展、大投资、大战略）以及其他有相对优势的概念特点；3、 目前我方项目整体形象识别概述（专业市场航母、老板黄埔军校）虽然对我项目大体量、大种类、创业、引导、培育的整体形象进行了高度概括，但相对文雅，空间想象力不够，建议提出“西南最大的专业市场之一、黔西南最大的专业市场集群、做黔西南最好的专业市场”等类似直观、有较大想象空间的概念术语。

B 里沙财富广场项目地址：黔西县莲城大道中段工商银行路口西侧项目实况：临街面已用广告围墙，内部施工设备，东侧小路没有动工迹象，项目位于黔西县商业副中心位置，周边商业设施齐全，商业氛围浓厚，老住宅区、规划中廉租房项目（规模数据暂缺），步行至黔西汽车站、公安局、大转盘均于5分钟内，项目现场周围建筑稍显老旧，道路狭窄，卫生条件一般，稍显脏乱营销部咨询情况：项目施工时间：现已动工预计2014年中、后期交房项目定位：黔西首席农贸超市商业综合体建筑功能规划：分为住宅、商业商业业态规划：商业氛围临街铺、步行街、综合商超、农贸市场、服饰等，具体分为A、B两大区，之间由一条宽为 18米的步行街相隔，上方三F由三个空中走廊联通其与里沙大道平行，A区临里沙大道，两区均为商业均为地上3层，地下三层（其中-2-3F为地下停车 场），其中A区-1F为上海华联（宣称约为5000㎡），1F为街铺（临街与商业街，），2F为黔西一知名家电卖场（面积约2000㎡），3F暂未定；B区(东西侧暂无街铺设置)1F为农贸市场与商业街独立铺位，2F、3F暂定为服装超级卖场；项目租售： 商业部分：街铺销售价格为34,800-35,800元/㎡，商业街铺位价格为24,800-25,800元/㎡，不包租，不返租 农贸市场及服装类商铺为虚拟产权铺位，农贸市场铺位价格为14,800元/㎡，其中包租5年，共返租26%，在购买商铺时一次性扣除。

服装类铺位价格政策暂无； 招商：项目暂时没有对外招商，销售人员称已同华联超市、肯德基签约；项目印象： 整体定位方向明确为商住综合体，项目位置优越，周边商业配套成熟、居民区密集，但无论是与主道口（莲城大道）连通部分的距离以及周边老旧、杂乱的城市建筑限定了此项目在此区域改造之前中档商业，特色商业的性质，但如确实签订了华联（标超5000㎡）的入驻，不但对于项目整体定位的提升还是里沙大道段的城市提升都有非常大的正面作用整体定位中有关农贸市场的规划，虽然对于人流的聚集有非常大的作用，但是对于整体商业的提升和后续管理是一个很大的挑战，服装批发商场的规划是其整体规划中的一个亮点，对人气和商业整体氛围有很大的提升项目分析建议：1、 就黔西本地市场而言，此项目为现有比较高端的项目，住宅价位符合黔西“新老城区、高低价格”的规律，相对合理；商铺销售价格无论是用黔西本地商铺回报率衡量还是以项目地区域环境来讲都明显虚高，华联超市与肯德基的入驻拔高了项目价值，但就销售中心的访谈感觉明显有炒铺迹象，无论是商铺、住宅的选择，还是对商铺价值的阐述都有很大的不确定性2、 地下停车场的设置为黔西中心第一个类似楼盘，对住宅和商铺的销售有很大支撑，看好此项目的住宅销售。

3、 里沙财富广场以首席农贸超市商业综合体的定位，在前期招商和操作方面，排除华联、肯德基的炒作，其他方面严重滞后，没有其他品牌及业态组合、物业管理等方面的确定性阐述，现在销售应以商铺市场反映试探为主，住宅销售为主C 花都名店1.项目位置：迎宾大道2号2.交通状况：新城道路，交通便利，设有停车位3.项目概况：项目周边有多个高档楼盘（黔龙新城、阳光城、华辰尚都），星级酒店（阳光大酒店、永贵大酒店），配套设施较齐全（行政中心、学校、金融、医院）.商场共有上下两层，一层经营女装、男装、化妆品饰品、童装、鞋类、儿童游乐区，约有50个铺面，定位为中高档品牌；二层为美食餐饮区，目前有德克士，年年有鱼等品牌洽谈两层总面积约6000㎡4.项目价格：内铺价格大概在25—85元每平米每月，根据位置优劣区分二层均价为55元物业管理费5元每平米5.优惠政策:合同签三年，一次性把三年费用交齐第一年免租金，广告宣传费用门口有免费抽奖，吸引人气去年年底招商免一年半租金免收进场费国内外知名品牌入驻还可以申请更大优惠6.招商情况：开业定在五一节，目前约有十余家开业，很多还在审核中，或没招到街铺现在不对外租咨询的人还是比较多。

7.项目分析： 1、优势：项目地理交通优势较明显周边配套也较齐全而且招商重在质而不是量，商场里也有明显地业态划分购物环境较好，附带有中央空调 2、劣势：商场里业态不多，且每种业态铺位少，可供客户选择的余地很小商场里没有明显的业态区位图，指示导向8.开发商、代理商： 1、开发商：贵州嘉士城房地产开发有限公司 2、代理商：重庆典宇商业经营管理有限公司五、 结论：1.黔西的商业楼盘对我们项目的可参考性不大黔西本地的商业销售价格是比较高，但是与我们项目没有可比性原因如下：第一，大部分是自建房，一般不对外出售，即使要出售，也是连带住宅整体出售，商业和住宅不成比例；第二，在销的商业，开发商有大量住宅支撑，无资金压力，且商业规模较小，开发商存在观望心态，可售可不售；第三，沉淀时间比较久，地理位置比较优越，人气和周边配套相对成熟，已被大部分所接受和认可，有一定的出租能力2.黔西的专业市场有价无市，因价格过高导致要么低价出售（一次性68折，如打包还可以再谈），要么就一拖再拖，迟迟不能正常运营，甚至出售土地而且依据在各地做专业市场的成功经验，市场的门槛一定要低，一定要符合当地人的经济实力，获得当地人的认可和支持，才可以避免这种现象的发生。

据了解，遵义国际商贸城的本地人比例超过70%黔西属于贵州的二类区，购买能力有限比如一个商铺70万，按揭35万，贷10年，那么每个月仅仅本金还款都要350000÷10÷12=2917元，还没有算银行利息，一般商业贷款的利率是正常利率的1.5倍，可想而知，这对一个家庭来说，是一件很实现的事情门槛低，除了可以吸引更多的本地人参与其中，还有一个很重要的好处，就是可以快速回笼资金第三点好处是，还可以吸引竞争对手那边的客户最后一点就是，树立我司良好的形象和口碑。