第2章房地产开发经营程序.ppt

1第第2 2章章房地产开发经营程序房地产开发经营程序232.1 土地储备开发土地储备开发•按照国民按照国民经济发展展规划、土地利用划、土地利用总体体规划、城划、城市市总体体规划、土地利用年度划、土地利用年度计划，由政府划，由政府统一确一确定土地用途与定土地用途与规划划设计指指标，有，有计划地委托划地委托土地土地储备开开发实施主体施主体负责实施土地征收（收施土地征收（收购）、）、拆迁安置、土地平整、市政基拆迁安置、土地平整、市政基础设施建施建设、公用、公用配套配套设施建施建设，按期达到土地既定开，按期达到土地既定开发标准的土准的土地开地开发行行为，并由政府，并由政府统一一组织验收收，将，将验收合收合格的已开格的已开发土地土地纳入入储存以存以备供供应42.1.1 土地储备开发概念与内涵土地储备开发概念与内涵v主体：市、主体：市、县人民政府的国土人民政府的国土资源管理部源管理部门v实施主体：土地施主体：土地储备机构机构v目目标：：战略目略目标和和现实目目标v依据：国民依据：国民经济发展展计划、土地利用划、土地利用总体体规划、划、 城市城市总体体规划、土地利用年度划、土地利用年度计划划v内容：内容：编制制计划与方案划与方案————征地征地————拆迁安置拆迁安置 ————土地平整土地平整———— 设施配套施配套————验收收 ————储存存————入市入市5名词：生地、毛地、熟地名词：生地、毛地、熟地•生地：不具生地：不具备城市基城市基础设施的土地施的土地 如尚未开如尚未开发的的农田和荒地田和荒地•毛地：城市基毛地：城市基础设施不完善或施不完善或 需要拆迁而尚未拆迁的土地需要拆迁而尚未拆迁的土地•熟地：熟地：经过“几通一平几通一平”的开的开发或已或已经 拆迁完拆迁完毕，可供直接，可供直接建建设的土地的土地 62. 1.2 土地储备开发的基本程序土地储备开发的基本程序72. 2 房地产二级开发程序房地产二级开发程序8名词：划拨名词：划拨•实施土地有施土地有偿出出让之前的主要供地形式之前的主要供地形式 。

•国家行政机关以行政划国家行政机关以行政划拨方式授予方式授予权利人土地利人土地使用使用权 •多多见于行政、于行政、军事、公共事、公共设施、特殊施、特殊项目等用目等用途途 •划划拨取得的土地以后要取得的土地以后要转让需需补办出出让手手续，，也就是将划也就是将划拨改改为出出让，，补交土地出交土地出让金9名词：协议出让名词：协议出让•曾曾经是最重要最常用的政府供地方式是最重要最常用的政府供地方式•政府与土地使用者以政府与土地使用者以协议方式方式签定土地使用定土地使用权出出让合同，土地使用者支付相合同，土地使用者支付相应出出让金金，国家把一，国家把一定期限的土地使用定期限的土地使用权让渡渡给土地使用者土地使用者•缺乏公正性，不利于公平缺乏公正性，不利于公平竞争从20042004年年8 8月月3131日起，所有日起，所有经营性的土地一律都要公开性的土地一律都要公开竞价出价出让 10名词：招标名词：招标• 公开招公开招标：招：招标人通人通过报刊、刊、电视或网或网络等公共等公共媒体介媒体介绍、、发布招布招标公告或招公告或招标信息，邀信息，邀请不特不特定的法人或者其他定的法人或者其他组织投投标。

• 邀邀请招招标：：发邀邀请书，，对使用者有使用者有资格限制格限制• 标书密封，不允密封，不允许多次多次报价，一次成效价，一次成效• 打破打破垄断，但周期断，但周期长，工作复，工作复杂• 中中标者可操作，不一定是最高出价人者可操作，不一定是最高出价人11名词：拍卖名词：拍卖•在指定的在指定的时间、地点、利用公开、地点、利用公开场合由政合由政府代表者府代表者————土地行政主管部土地行政主管部门主持拍主持拍卖指定地指定地块的土地使用的土地使用权，由拍，由拍卖主持人首主持人首先叫出底价，先叫出底价，诸多的多的竞投者投者轮番番报价，最价，最后出最高价者取得土地使用后出最高价者取得土地使用权• 拍拍卖竞买，，举牌牌应价，成交迅速价，成交迅速• 以以获取最高出取最高出让金金为目的，无特殊要求目的，无特殊要求 1213名词：挂牌名词：挂牌•出出让人人发布挂牌公告，按公告布挂牌公告，按公告规定的期限将定的期限将拟出出让宗地的交易条件在指定的土地交易宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公所挂牌公布，接受布，接受竞买人的人的报价申价申请并更新挂牌价格，根并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止据挂牌期限截止时的出价的出价结果确定土地使用者的果确定土地使用者的行行为。

•一是挂牌一是挂牌时间长，且允，且允许多次多次报价，有利于投价，有利于投资者理性决策和者理性决策和竞争；二是操作争；二是操作简便；三是有利于便；三是有利于土地有形市土地有形市场的形成和运作的形成和运作14楼面地价楼面地价= =土地土地总价价÷÷规划建筑面划建筑面积＝土地＝土地单价价÷÷规划容划容积率率=2.6=2.6亿亿/67345/2/67345/2=1930=1930元元/ /平平房价将会是多少？房价将会是多少？ 15名词：勾地制（预申请制度）名词：勾地制（预申请制度）•先勾后先勾后买，避免市，避免市场低潮期的流拍和低潮期的流拍和贱卖•单位和个人位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出具体宗地有使用意向的，可以提出““勾地勾地””申申请，并承，并承诺愿意支付的土地价格愿意支付的土地价格•市、县国土资源管理部门认为市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地提出方式出让该宗地提出““勾地勾地””申请的单位和个人应当参加该宗申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。

报价不得低于其承诺的土地价格1617•地地块总用地面用地面积5.75.7公公顷，，规划地划地上建筑面上建筑面积2727万平万平方米，另地下可建方米，另地下可建建筑面建筑面积1010万平方万平方米，建筑限高米，建筑限高180180米整个““8-18-1地地块””的商的商办楼宇比楼宇比例将占到例将占到7070％，其％，其余余3030％％为商商业、酒、酒店及文化店及文化娱乐设施1819208-1地块周边的五星级酒店218-1地块周边的知名写字楼22•试点点“预申申请”制度，采用制度，采用“先招后拍先招后拍”的土的土地出地出让方式，方式，预申申请报价不得低于价不得低于9090亿元•要通要通过预申申请、投、投标评标和和现场竞价三步价三步骤•如果地如果地块因无人投因无人投标而最而最终不成交，不成交，则已已获得得投投标资格的投格的投标人，人，3 3年内不得参加上海市土地年内不得参加上海市土地使用使用权招招标拍拍卖挂牌出挂牌出让活活动，同，同时已提交的已提交的投投标保保证金不予退金不予退还 •严格的入格的入场门槛导致大批房致大批房产巨巨头的出局此的出局此前呼声很高的香港新前呼声很高的香港新鸿基以及和基以及和记黄埔等开黄埔等开发商，在商，在预申申请阶段即惨遭淘汰。

段即惨遭淘汰 23•20092009年年1111月月3030日，日，8-18-1地地块预申申请结果公布果公布, ,证大大等等4 4家企家企业入入围•20102010年年2 2月月1 1日，外日，外滩8-18-1地地块投投标、开、开标活活动举行行•2 2月月1 1日日9 9时时3030分，投分，投标开始，到开始，到场竞价的价的4 4家开家开发商：新黄浦、上海商：新黄浦、上海证大、复地集大、复地集团联合体（包括合体（包括复星科技、台州林海、上海嘉投）以及中复星科技、台州林海、上海嘉投）以及中华企企业联合体合体( (包括太平洋人寿、泰康人寿包括太平洋人寿、泰康人寿) ) 2425•评标阶段：根据地段：根据地块的出的出让文件，商文件，商务标的的评分分标准是通准是通过投投标人的人的净资产、、银行存款、商行存款、商办物物业开开发量、商量、商办物物业持有量等，由持有量等，由9 9名名专家打分•1616时时3030分，分，现场公布得分：中公布得分：中华企企业联合体的合体的综合得分合得分为139.56139.56分，分，为最高分，上海最高分，上海证大的大的综合得分合得分为106.28106.28分，分，紧跟其后。

跟其后•根据出根据出让文件的相关文件的相关规定，只有商定，只有商务标得分和得分和综合得分均合得分均超超过标准准线的投的投标人才能成人才能成为候候选中中标人人进入下一入下一轮也就是就是说，只有中，只有中华企企业联合体符合合体符合该条件险资进入房地入房地产行行业的脚步已的脚步已经加快26•不不过，勾地制又，勾地制又规定，如果只有一名投定，如果只有一名投标人的商人的商务标得分和得分和综合得分超合得分超过标准准线，，则在其他投在其他投标人中，按人中，按综合得分确定分数最高的投合得分确定分数最高的投标人人为候候选中中标人于是，人于是，综合得分排名第二的上海合得分排名第二的上海证大，大，虽然商然商务标得分只有得分只有4343分，没有达到分，没有达到标准准线，但，但最最终以以““候候补””身份身份进入入竞价价阶段 27•1717时时2929分，分，现场竞价开始起始价价开始起始价为91.191.1亿元，元，加价幅度加价幅度为10001000万元最初几个回合，中万元最初几个回合，中华企企业和上海和上海证大大轮番番举牌牌竞价，互不相价，互不相让•当上海当上海证大大报出出91.691.6亿元之后，中元之后，中华企企业开始开始迟疑，主持人叫价两次后才加价疑，主持人叫价两次后才加价10001000万元，而上海万元，而上海证大大则非常迅速地将价格加到非常迅速地将价格加到91.891.8亿元。

随后的元随后的每次加价，中每次加价，中华企企业代表均代表均应价价缓慢当上海慢当上海证大叫出大叫出92.292.2亿元的元的报价后，中价后，中华企企业再也没有再也没有举牌28•中中华企企业的退的退缩可以理解可以理解为受到政策和受到政策和舆论的的压力，当力，当时““央企不拿地王、主央企不拿地王、主业非地非地产的央的央企退出企退出””的浪潮正的浪潮正值高峰，太保、中高峰，太保、中华、泰康、泰康作作为金融背景极深的金融背景极深的联合体面合体面临的形的形势急急转直直下，使之在下，使之在竞价价环节有所有所顾忌，最忌，最终被被证大反大反超并以在超并以在业内人看来内人看来““理性理性””的价格拿下地王的价格拿下地王•反反观中中华企企业的的对手上海手上海证大置大置业有限公司有限公司, ,投投标文件文件显示示, ,公司公司银行存款行存款仅有有5.7275.727亿元，元， 公司公司净资产23.296123.2961亿元元…………投投标文件中的内文件中的内容直接反映出容直接反映出证大置大置业甚至无法利用公司甚至无法利用公司资源源来支付全部土地款的一半来支付全部土地款的一半 29•国家楼市国家楼市调控政策控政策频发：：“枪打出打出头鸟”•政府收回多政府收回多块到期到期闲置置用地：用地：“杀鸡儆猴儆猴”•总价高，首付高价高，首付高（（50%50%），要求多），要求多•近百近百亿地王，上海新地地王，上海新地标•房企从房企从“竞争争”走向走向“竞合合”•大企大企业优势凸凸显，，对政政府的公关成本增加府的公关成本增加30。