2010常州新城武宜路项目市场研究及初步定位报告121p.pdf

Page 1致：新城地产致：新城地产 20102010年年2 2月月常州新城武宜路项目市场研究及初步定位报告Page 2物业市场研究项目发展背景研究项目发展背景研究常州商业市场研究宏观环境分析宏观环境分析项目地块分析项目地块分析区域环境分析区域环境分析研究思路常州住宅市场研究常州酒店式公寓研究物业体量定位物业产品定位物业布局建议常州物业市场研究市场篇宏观篇定位篇Page 3常州城市功能分区武进区武进区新北区新北区戚墅堰区戚墅堰区天宁区天宁区钟楼区钟楼区区域区域功能定位功能定位钟楼区老城区之一，因市内建于南唐时的钟楼而得名； 为常州传统政治、经济、文化中心天宁区老城区之一，因天宁寺得名； 区域内名胜古迹云集，旅游资源丰富； 纺织、机电、机械行业为主导工业； 拥有东南经济技术开发区、外向型农业综合开发区两处省级 开发区戚墅堰区全名“江苏省戚墅堰经济开发区”，是省级经济开发区； 服装、食品、汽配、电线电缆、电机电器、印刷包装等为区 域内优势产业； 区域外商投资活跃，并有美国通用电气公司（GE）、德国 F&G公司、新加坡Super公司等多家大公司落户区内新北区常州市新市政府所在地； 全称“常州高新技术产业开发区”，是1992年经国务院批准 成立的国家高新技术产业开发区。

常州新区是在开发区的基 础上于1995年正式成立的，新北区与开发区实行“两块牌子 、一套班子”的管理体制；全区由高新技术产业开发区、港 口工业区和综合经济区三个部分组成 新北区建区以来，累计批准进区外商投资企业400多家；外商 投资企业总投资17.5亿美元，合同利用外资15亿美元武进区2002年武进撤市设区，成为规划建设中常州特大城市的南翼 ，区域面积广阔； “武进高新技术产业开发区”建设目标：具有国际竞争力的 高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区Page 4项目地块区位项目地块区位分析项目地块位于武进区武宜路（兰陵路）和人 民路交界处西北角，距离武进区中心（区政 府周边）3公里，距离天宁区2公里，距离传 统市中心人民公园5公里项目东侧紧邻之武宜路为武进区域发展规划 中的重点改造项目，也是常州城市南北发展 进程中的最主要交通干道之一项目南侧紧 邻之人民路为武进区东西联系的最主要干道 之一项目北侧靠大通河，沿武宜路往南约5分钟 车程到达淹城遗址，自然条件优越武宜路两侧改造区域内类似地块较多，且上 市时间比较接近，因此未来区域竞争激烈项目地块地理位置优越，交通便利； 但区域内类似地块较多，未来竞争激 烈。

武进核心片区本案Page 5项目地块示意项目地块示意指标地块1地块7地块8土地性质土地性质商办、住宅、 配套公建等商办、住宅、 配套公建等商办、住宅、 配套公建等用地面积用地面积28404.5㎡ 道路面积 4315.9㎡85517㎡ 道路面积 9287.7㎡82864.7㎡ 道路面积 5432.2㎡容积率容积率2.5-4.53.0-4.53.0-4.5建筑密度建筑密度≤50%≤50%≤50%建筑高度建筑高度≤100m≤100m≤150m地下建筑地下建筑 埋深埋深≤10m≤10m≤10m出入口方出入口方 向向南东、南、西、 北东、南、西、 北绿地率绿地率≥30%≥20%≥20%其它其它/商业建筑面积 比例不得大于 地上总建筑面 积的60%商业建筑面积 比例不得大于 地上总建筑面 积的60%项目地块指标项目属于高强度开发，必投入资金量大，开发时序长Page 6项目地块交通条件分析项目地块交通条件示意项目地块交通条件示意BRTBRT人民路站人民路站BRT人民路站公交东方路站公交东方路站公交东方路站项目位于两大交通主干道武宜路和人民路的交界处，交通条 件得天独厚人民路为武进区东西联系的主干道；武宜路为 连接武进区及常州主城区的最主要干道之一。

从项目地块经 人民路和武宜路可以快速通达312国道及绕城高速项目所在区域公交出行便利，快速公交BRT人民路站紧邻地 块8；公交东方路站紧挨地块7西侧；共有十几条公交路线经 过本项目规划中的轨道交通1号线前蒋站前蒋站和湖塘站湖塘站距离本项目步行时 间10分钟；计划于2012年左右启动1号线建设，预计于2016 年建成 项目地块交通十分便利；目前小车、公交等多 种交通方式均可得到满足；未来轨道交通方式 可达规划轨道交通规划轨道交通 1 1号线湖塘站号线湖塘站规划轨道交通规划轨道交通 1 1号线前蒋站号线前蒋站规 划 轨 道 交 通规 划 轨 道 交 通1号 线号 线Page 7项目地块及周边现状武宜路（兰陵路）武宜路（兰陵路）项目地块示意项目地块示意大通河大通河人民路人民路规划玉塘路规划玉塘路地块现状地块现状地块地块8内湖塘桥小学内湖塘桥小学地块地块1内武进电机厂内武进电机厂武进中医院武进中医院项目地块现状为毛地，正在进行拆迁工作；地块内米字弄、双塘路、玉塘路均为面临改造道路；地块内湖塘桥小学将于明年拆迁，新址位于地块西北侧；地块北侧临大通河，地块南侧隔人民路为武进中医院；快速公交1号线人民路站位于本项目东南角。

项目地块周边教育、医疗等配套设施齐全Page 8项目地块所在武宜路规划分析武宜路改造范围示意武宜路改造范围示意武 宜 路 （ 兰 陵 路 ）武 宜 路 （ 兰 陵 路 ）人民路人民路项 目 地 块项 目 地 块中吴大道中吴大道延政路延政路花 园 街 （ 商 业 中 心 区 ）花 园 街 （ 商 业 中 心 区 ）长 沟 河长 沟 河武宜路沿线改造规划规划范围规划范围：北至中吴大道，南至延政路，西至长沟 河，东至花园街，总用地为9平方公里，武宜路长 度为6.3公里在此基础上对于武宜路两侧地块进 行城市设计，城市设计总用地为4.9平方公里，武 宜路长度为5.7公里价值判断价值判断：规划区域位于常州市南北向的联系主轴 线上，北接常州市中心城区，南接南部新城核心区 ，是城市功能集聚和延续的重要区段，有着较大的 区位优势和空间影响力功能定位功能定位：武宜路两侧改造后将是贯穿武进中心城 区的以生活性生活性为主的综合性干道，具有生活性、交 通性、景观性多重性质武宜路改造规划图武宜路改造规划图项目地块位于武宜路改造区域的中心地带 Page 9项目地块SWOT分析优势（Strengths）弱势（Weaknesses）机遇 (Opportunities)威胁（Threats）项目地块位于城市主干道人民路和武宜路交界处，交通便捷；项目总体开发量大，且由本地知名开发集团开发，有助于打造本项目在区域内的知名度及品牌效应；项目周边已有知名学校及医院配套，生活配套相对齐全；项目1号地块北临大通河，拥有一线自然景观。

项目所在区域原为城乡结合部，区域认知度较低；武宜路道路等级过高、路面过宽以及车流密集都将对商业人气的聚集产生一定的影响；项目北面的312国道、京杭大运河都将对商业辐射范围产生影响项目周边规划为大型住宅区，未来将导入大量的住 宅人口，为项目商业开发提供坚实的基础；项目周边的主干道武宜路得到政府的重点改造，且 轨道交通未来也将在项目的附近开发建设，交通将 得到极大的改善项目所在武宜路区域内吸引了较多国内知名开发商， 将对区域的建筑品质及整体形象有较大的提升项目所在区域内类似地块较多，并且与本项目距离较近，供应时间较接近，未来竞争激烈Page 10物业市场研究项目发展背景研究宏观环境分析项目地块分析区域环境分析研究思路物业体量定位物业产品定位物业布局建议市场篇宏观篇定位篇物业市场研究物业市场研究常州商业市场研究常州商业市场研究常州住宅市场研究常州住宅市场研究常州酒店式公寓市场研究常州酒店式公寓市场研究常州物业市场研究常州物业市场研究Page 11Ⅰ常州整体商业市场分析Ⅱ区域商业市场分析Ⅲ 消费者对本项目商业需求分析Ⅳ 商业经营者对本项目意向分析Ⅴ本项目商业物业定位及体量建议Page 12常州商业整体市场—商圈分布淹城新北商业副中心新北商业副中心京杭大运河国道市级商业中心市级商业中心武进商业副中心武进商业副中心本项目本项目本项目紧临交通主干道武宜中路，位于市区通往武进的重 要通道上，同时紧挨武进规划商业副中心西至边线，区位 优势和竞争威胁并存。

武 宜 路常 武 路商圈 名称辐射 范围规划功能当前主要 业态未来消费客群市级 商业 中心全市大众及中高 档，多层级 消费大型百货 、购物中 心、商业 街、卖场全市居民新北 商业 副中 心新北 区域购物、旅游 、休闲、商 务于一体卖场、专 业市场常州北部居民 和北部邻近市 县流动顾客武进 商业 副中 心武进 区域购物、旅游 、休闲、商 务于一体百货、卖 场、小商 品市场常州南部居民 和南部邻近市 县流动顾客根据常州市商业网点规划，未来常州商业以南北向发展为主导， 将主要形成三大商圈，分别为市级商业中心、武进商业副中心 和新北区商业副中心Page 13常州商业整体市场—历年供应 商业市场历年供应商业市场历年供应33365482112124137148332%8%49%53%36%11%10%8%20%020406080100120140160200220032004200520062007200820092010.1万平米0%10%20%30%40%50%60%存量增长率区域存量 （万平米）比例市场需求 （万平米）入住率市区78.353%71.591.3%武进武进48.533%31.865.6%新北20.914%16.880.9% 商业市场分区域存量及入住率商业市场分区域存量及入住率2003年开始，由于城市建设的进程加快，较多大型 商业项目启动，从2004年至今，商业存量一直呈现 稳步上扬的趋势，年增长幅度均维持在10%以上；市中心延陵西路区域南大街商业步行街、泰富广场 等物业的出现，带动了常州市内商业物业的供应， 特别是南大街2005年的上市以及南北两个新区大型 商业物业的供应，使得常州商业物业总供应量急剧 上升。

至2010年1月，常州市整体商业存量为148万平米从区域存量来看，市区商业物业总供应量占到总 量的53%，其次为武进区33%，武进区在2006年以 后商业物业存量得到极大提升市区商业发展形势较好，除了2007年上市的莱蒙 都会处于调整状态，有较大程度空置外，其他商 业物业市场入住率均较高武进、新北两大新区商业物业空置率相对较高， 武进区目前市场入住率为65.6%，与阳湖广场和南 洋商贸广场较大体量的空置有关商业物业供应统计范围包括大型购物中心、百货、超市卖场以及体量在5000 平米以上的商业零售物业城市建设进程加快，供应持续上升市区存量最大，商业空置率最低，武进商业空 置率要高Page 14常州商业整体市场—历年租金 商业市场历年租金及增长率商业市场历年租金及增长率1.822.252.52.73.13.600.511.522.533.542004200520062007200820092010.1元/平方米/天0%4%8%12%16%20%租金增长率 商业市场分区租金及平均增长率商业市场分区租金及平均增长率5.63.81.50.01.02.03.04.05.06.0市区武进新北元/平方米/天0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%租金平均增长率常州市主要商业物业1F平均租金在3.6元/平方米/天，自2004年以来，租金一直维持10%左右的增长幅度，租金增长稳健。

市区商业的集中分布使得其租金水平要远远高于其他两个副中心，且未来租金水平增长能力仍较为强劲，市区大体量商 业物业的供应减少，必然使得商业集聚效应进一步提升武进和新北区商业仍处于发展阶段，未来均有大体量商业上市，发展初期大体量的商业扩张对于租金增长有一定影响 新增商业项目中，部分选择以出售的形式入市，经营权和产权的分离必然使得后期管理的难度增加和影响整体物业档次 的升级，一定程度也影响区域租金的持续升值能力常州市商业的主要辐射范围仍以当地居民消费者为主，对于周边邻近县市以及旅游消费者。