专业市场、购物中心、室外街、底层商铺商业案例分析.ppt

商业案例研究,2014.06.16,,鸟瞰,,商业,,,,,,1,2,3,,,,,专业市场,,,1,,街铺市场,集贸市场,集中式商场,连锁超市,,,四代专业市场商业形态发展历程,第一代：街铺是原始的市场形态，具有面积小，经营模式简单的特征第二代：集贸市场型多建为露天铺面，兵营式布局，设有专门的仓储区，车人流混杂第三代：集中式商场是专业市场的中级阶段，其重要特征是定位清晰、业态精细分区、仓储完全分离、二层以上商业价值得到提升当前四代市场并存，各具优势，一线城市以集中式商场和连锁超市为主 发达国家主要以第四代自选超市的形态存在，前三类商业形态几乎都不存在国内专业市场属于四代并存的形式街铺与集贸市场的低价格产生的成本优势，是其存在的主要原因一线城市发展趋势是集中式商场和连锁超市第四代：连锁自选建材超市中，消费者不再与代理商有接触关系，采用标准化、简单化、专业化和集中化的管理与服务，品牌和低成本运做是其核心竞争力四代专业市场商业形态发展历程,专业市场案例介绍及分析,服装、鞋类专业市场,,开发单位,,,项目定位,,日均客流量达数万人，年交易额均在20亿元以上，在广州地区超亿元市场评比中排名第一。

发展商：广州市城市建设开发集团,“双运营商”战略：一是服装产业综合服务运营商，二是专业市场品牌运营商项目体量,,现有建筑面积60000平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1层地下停车场项目概况,,广州白马服装市场是广州地区规模最大、装修最好、配套最完善、管理最规范、交易量最大的中高档服装市场经营情况,,,建成时间,,1993年,案例：广州白马服装市场,,,地址：七浦路179号；发展商：上海新七浦服装市场是由上海新七浦实业有限公司斥资3亿元精心打造，由上海新七浦实业有限公司提供专业管理；市场占地面积7200平方米，建筑面积3万平方米，共六层，其中地下一层，地上五层；市场内共有商户1000余家，经营近万种品牌的男装、女装、童装、休闲装、运动装；引进了众多的国际国内知名品牌如：意大利啄木鸟、华伦天奴、稻草人、圣罗兰；香港霸王花、名豪、银色保罗、金萨帝、卡妮尔、仙绿蝶、老人头；法国马狮龙；台湾都会花语；美国企鹅；韩国亨奴，以及奥利维亚女装、曼紫大衣、圣达菲西服、梦羽丝羽绒服、凯灵羽绒服、云斯顿西服、广州苹果系列、花花公子羽绒服、申克运动服、旷奇运动休闲系列等案例：上海七浦路商业街—新七浦服装市场,电子类专业市场,地址：深圳市华强北路,,开发单位,,发展商：广州市城市建设开发集团,,项目体量,,现有建筑面积45000平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1层地下停车场。

经营状况,,据深圳电子商会的最新统计，2005年，深圳华强北电子专业市场销售额达到200多亿元，已经超过了整个中国市场容量的50％，占深圳华强北商圈280亿元销售额的七成以上华强北电子市场不仅成为“亚洲第一电子市场”，而且成为世界中小型电子企业“趋之若鹜”的采购平台项目规模,,深圳华强北电子专业市场的营业总面积近20万平方米，占到整个商业街营业面积的1/4；容纳的大小商户有1万多户，从业人员近10万人在华强北商业区内，汇集了赛格电子、华强电子、赛博等11家大型电子市场，市场规模之大，品类之全，堪称世界第一案例：深圳华强北电子市场,家居、建材类专业市场,,经营单位,,,项目亮点,,红星美凯龙连锁集团,家居文化MALL、公园式商场（2500年的未来之家、2050年的智能之家、家居顾问导购车、休闲观光小火车）、家居设计博览馆,,基本信息,,项目占地5万平方米，建筑面积30万平方米项目租金,,底层210元/㎡/月，10元/层依次递减同一楼层，不同位置，租金相同,案例：上海红星美凯龙,小商品专业市场,,,义乌国际商贸城二期位于义乌市稠州北路以东，福田路以西，南接商城大道和国际商贸城一期，交通便捷。

国际商贸城二期由F、G、H三个主体交易区和三个联接体组成，规划占地800亩，投资概算30亿元，总建筑面积约100万平方米市场分两个阶段开发，其中二区即F、G区块，2004年10月交付使用；三区即H区2005年10月22日正式开业 市场建筑分五层，其中一至三层为市场设计，四至五层为生产企业直销中心、特色馆和外贸机构设计二期,案例：义务国际商贸城,,,一楼经营箱包、伞具、雨披·袋；二楼经营五金工具·配件、电工产品、锁具、车类；三楼经营五金厨卫、小家电、电讯器材、电子仪器仪表、钟表等；四楼设生产企业直销中心及香港馆、韩商馆、四川馆、安徽馆、江西九江馆、新疆和田馆等精品交易区；五楼设外贸采购服务中心；市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城发展历史陈列馆二期二区,案例：义务国际商贸城,,一楼经营袜类；二楼经营日用百货、手套、帽类、针棉；三楼经营鞋类、线带、花边、领带、毛线、毛巾；四楼经营文胸内衣、皮带、围巾三期四区,案例：义务国际商贸城,,Shopping mall+室外步行街,,,2,,模式一：万达广场,,万达第三代产品：盒子+街区+高层的组合形式,室外街,室内街,,模式二：成都万象城,设计理念首次采用退台式设计，并引入“田园”概念，与成都——世界田园城市的发展目标相契合：在秉承建筑充分融入园林景观元素的理念，充分体现出世界现代田园城市中世界级、现代化、超大型和田园城市等四大要素。

层叠的退台设计、“围合式”美食广场和屋顶花园让建筑与购物环境相融合，诉说着不同品牌的故事：成都万象城屋顶花园、景观长廊等室外与半室外设置了大量餐饮业态，将阳光、自然与生态巧妙的嫁接至高端商业和餐饮等业态上来万象城已经成为成都市区现代商业与世界现代田园城市理念相结合的完美范本退台式设计,成都首个引入退台设计的购物中心，屋顶花园、景观走廊等室外与半室外空间设置了大量的餐饮业态，将阳光、自然与生态巧妙的嫁接到高端商业、餐饮等业态上来1F,2F,3F,4F,5F,商业平面,,模式三：成都龙湖金楠天街,,底层商铺,,3,,,,龙湖青岛滟澜海岸项目,,本项目销售商业总面积：6.4万平米研发方案目标：既保证前期项目销售成功，又能兼顾项目后期运营的成功运营需求：项目的业态定位—以突出餐饮休闲娱乐业态，兼顾生活配套零售业态项目整体业态及面积划分：餐饮及休闲娱乐业态：3.84万平米 整体占比60% 单店面积集中200—300平米，适量设置400—1000平米主力店（大型餐饮 ） 配套生活零售业态: 2.56万平米 整体占比40% 单店面积集中100以下—200平米，少量设置400—1000平米主力店 （中小型超市）营销需求：实现项目快速销售，以100—200平米（低总价高单价）小店铺为主要销售面积区间，降低销售难度，提升去化速度。

整体业态布局与规划布局原则,端头模块,端头模块,连接模块,连接模块,连接模块,活跃模块,活跃模块,端头模块销售面积区间：300—500平米为主，适应大型餐饮（主力店），配套零售（中小型超市，儿童早教，健身）活跃模块销售面积区间：200—400平米为主，适合大中型餐饮及休闲娱乐（正餐，简餐，酒吧，美容美发，spa等）衔接模块销售面积区间：100以下—200平米为主，适合餐饮及生活配套（快餐，便利店干洗店、 服装店、花店、房屋中介等）,研发解决方案—运营需求1 采用三种产品模块区分模块不同面积区间，对应整体业态配比的面积要求不同模块交错布局，形成各业态互动，重要节点位置设置大店铺（主力店），带动项目整体商业氛围整体业态布局与规划布局原则,端头模块,活跃模块,衔接模块,端头模块,端头模块,连接模块,连接模块,连接模块,活跃模块,活跃模块,端头模块,活跃模块,衔接模块,研发解决方案—营销需求总图布局100下—200平米的衔接模块占比较高，形成3—2—2的模块组合模式100以下—200平米小铺占整体面积比例36.8%，占店铺数量58%.200—300平米中型铺占整体面积比例34.0%，占店铺数量29%.300以上大铺面积占整体面积比例29.2%，占店铺数量13%.,项目整体店铺划分面积区间占比：,总价低，单价高小店占较大比例，保证销售去化速度。

整体业态布局与规划布局原则,最大化的利用沿街界面布置销售型商业，提升店铺价值在项目用地条件允许的情况下，沿街商业与住宅应脱开布局 ，即保证住宅品质，同时提升销售型商业价值住宅与销售型商业的布局原则：,住宅视线分析,,,,,合理控制商业建筑形态，保证住宅景观视线1销售型商业布局原则：,,整体业态布局与规划布局原则,,,地下车库进口（商业）102辆,地下车库进口（住宅）,,,,,,地下车库入口,,地下电梯人行交通核,,商业地下停车库服务于端头大模块及相邻模块停车便利性,主力店设置专用停车场，提升销售商业价值地面停车入口,地面停车入口,地上停车满足停车位数量要求地面停车位,7800,9000,停车便利性,机动车便捷到达性，提升销售商业价值标准模块分析,端头模块,端头模块发挥主力店作用，带动中小店铺，提升项目品质，带动项目整体商业氛围布局原则:地块沿街面端部，展示性强，吸引人流平面店铺划分,232,255,540,153,225,237,502,140,端头模块：,1-1,1-4,1-5,1-7,1-2,1-3,1-1,1-4,1-5,1-6,1-7,1-8,划分原则：1街角划分大面积店铺2销售时优先考虑合并大铺出售，形成主力店。

1F,2F,2F,1F,适应业态—大中型餐饮，配套中小型超市流线分析,溢价策略：1店铺均利用沿街面，首层入户，提升店铺价值2二层店铺利用一层沿街入口布置交通核（内预留电梯条件），为2层商户提高店铺人流进入的便利性，提升商铺价值2F,1F,便利的交通方式，提升店铺价值：,8400,,设计方案考虑景观柱，景观墙，同时预留后期加建屋顶和分割墙所需条件平面布局及赠送方式,,赠送空间剖面示意图,首层步行街,,,,,,,16200,20000,8400,232,255,440,153,80,80,100,60,首层步行街,街角广场,端头模块首层平面图,设置赠送空间，提升店铺价值：,溢价策略：首层大店铺赠送后院花园，提升店铺价值.,,,,,,,,,,,,4.2m,225,237,402,140,1-1,1-4,1-5,1-7,40,45,,45,,55,,50,4.2m,端头模块二层平面图,溢价策略：二层店铺赠送沿街面平台，提升店铺价值，活跃商业气氛设置赠送空间，提升店铺价值：,平面布局及赠送方式,消防后勤设计分析,,,,,背勤走道净宽度1.6米，满足双向小型推车货物及垃圾通过背勤走道运输，配有独立的楼梯及电梯。

首层设有干湿垃圾储藏间消防疏散通道,1.6m,最远点货运出口到货运电梯距离控制在30米,2F,1F,后勤通道与疏散通道共用，提高了使用效率独立设置后勤通道，货运电梯，垃圾间提升项目品质活跃模块,活跃模块—店铺业态适应性强，建筑空间形态丰富，沿街面商业气氛突出，带动项目整体商业氛围布局原则：地块中段，连接端头模块与衔接模块1-1,1-2,1-3,1-4,1-5,1-6,1-7,1-8,1-9,1-10,2-1,2-2,2-3,2-4,2-5,2-6,2-7,2-8,2-9,2-10,2-11,2-3,2-4,2-6,2-8,1-11,131,70,184,196,296,158,278,238,264,113,41,152,95,216,387,90,347,150,344,60,91,112,344,347,387,216,,,,,,划分小店铺，增加店铺丰富度提升单价划分大店铺，设置赠送空间交通节点,交通节点,交通节点,交通节点,划分小店铺，增加店铺丰富度提升单价活跃模块—首层及交通节点划分小店铺，二三层划分大店铺。