物业管理--物业管理成本测算.doc

物业管理成本测算（示范文本）（强烈推荐）一、物业概况1、 用地面积：9984.85m22、 总建筑面积：23470m23、 地上建筑面积：19970 m24、 地下建筑面积：3500 m25、 建筑占地而积：4450m26、 建筑密度：44.6%7、 建筑容积：2.00&绿化率：30.4%9、 商铺：9000 m210、 商务公寓：10970 m211、 停车位:92二、 人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间按每个服务员做13间计算 则需7名/班x2班=14人2、总人数控制在65人以内三、 物管费的成木测算1、管理、服务人员的工资和按规定提収的福利费1）人员编制和基木工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）—管理人员132346.0030500.00四维修人员51000.005000.00二收费员3800.002400.00五治安员20750.0015000.00三服务员14600.008400.00六保洁员6550.003300.00七合计61/ 64600.00（2）费用测算管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见衣（02）工资福利费测算表（02）序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）— 基本工资 64600.00 / 3.234二 福利费 20341.50 注（1） 1.148三加班费//暂不计四服装费1625注（2） 0.081五 合计 79166.50/4.463注（1）：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%：教育基金占工资总额的 1.5%；社会保险占工资总额的20%。

注（2）：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65x300元/人/年叮2月=1625（元/月）2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一 按30%汁取，折IH年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取贝0：维修保养费=［（12007t/M2x30%） -r （25年x12月/年）］x40%=（3604-300） x40%=0.48%/月.平方米（2） 公共照明所用电为（晩间19： 00分至次日清晨7： 00分为开灯时间,共计12小时,如本物业 有200盏灯60瓦计算）贝I」：每日所用电费为：（60瓦/盏x200盏"2小时x30日/月）x1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时".10元/千瓦/小时=4752.00元/ 月分摊到每平方米的费用为：475200和9970=0.237元/平方米/月3） 电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时汁算则运行电费为：（4部x5千瓦/小时"2小时x30天/月）X1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时".10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为：7920^19970=0.396元/平方米/月。

维修保养费用为;每层每月按50元汁算则为：（4部x7层）x50元/层/月=28x50=1400元/月分摊到每平方米的费用为：1400-19970=0.070713/平方米/月3、 绿化管理费：小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）1绿化工具费400元/年400.00 0.0102劳保用品费400元/年400.00 0.0103绿化用水费1吨/ M2.年，1.35元/吨4097.25 0.0174农药化肥费0.10元/ M2.年303.50 0.0015景观再造费0.10元/ M2.年303.50 0.0016 合计 / / 0.0394、 清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）1工具购置费300元/人.年1800.00 0.0082劳保用品费300元/人.年900.00 0.0083化粪池清掏费（注4） 3000.00 0.0134垃圾外运费2880元/年2880.00 0.0125水箱清洗III6 合计 //0.041注（4）:化粪池清掏费全年共计约为：3000元。

5、 保安费：保安费用测算见表（05）保安费测算表（05）序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月M2）1装备费250元/人.年5000. 00 0. 0202人身保险费（暂不计）//3房租费（暂不计）//4 合计 Z/0. 0206、 办公费：（全年开支办公费约12万元）办公费=12万元m （12月x 19970平方米）=0.501元/月.平方米7、 固定资产折旧费：固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：固定资产折IH费为：100万元m （12月/年.月x5年X19970M2）=0.834元/月.平方米&利润：利润取5%,则利润二（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834） x5%=7.04x5%=0.352x7月.平方米9、 法定税费：两税一费为前八项Z和的5.75%,贝IJ税费二（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352） x5.57%=7.392x5.75%=0.425元/月.平方米10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06）经营管理服务费汇总表（1-6）序号项目金额（元/月.平方米）费用所占比例1工资福利费4.463 57%2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%3绿化管理费0.039 05%4淸洁卫生费0.041 0.5%5 保安费 0.020 0.2%6 办公费 0.501 6.4%7 折旧费 0.834 10.5%8 利润 0.352 4.5%9法定税费0.425 5.4%10 合计 7.817 100%11、 车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则毎月的停车收入为：4600元。

分摊物业管理费=4600-19970m2 =0.230元/月.平方米用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为:经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月•平方米。