中国房地产20年发展历程.docx

中国房地产20年发展历程1988 -1993疤痕记忆1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的 55号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出 现政府开始第一轮紧缩性宏观调控， 房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账1993 -1997负增长紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情 ，资讯，评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂1998里程碑5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》 ，倡导贷款买房7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化同时， "建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系 "被确定为基本方向10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的 19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划评述：海南房地产泡沫破裂后， 延续5年的房地产颓势就此得以扭转 当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%,改变了上一年房地产开发投资负增长态势。

政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需， 这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了 10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一房地产热不仅造就了大批中国富豪， 也成为政府官员落马的主要泥潭易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体 系1999 - 2003白银年代1999年末班车3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代 替单位成房展会购房主流4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》 ，5月1日起实施9月，各地陆续停止福利分房社会映像：结婚率大增10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易2000年零售时代1月，国务院发布《建设工程质量管理条例》 3月，财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得 税有关问题的通知》4月，北京经济适用房实行统一物业管理收费标准： 0.50元/月 平方米国家计委、建设部10月联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对收费标准作了 明确规定12月12日，财政部下发通知说，在京中央和国家机关事业单位职工的 20亿购房补贴资金，已经陆续开始发放。

评述：房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升商业银行 发放的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低2001年炒房团7月13日，北京申奥成功8月，第一支来自温州的火车炒房团前往北京，共有 134人，创下了过亿元成交额几 天后，另一支火车炒房团前往杭州9月11日，美国"9 11”事件发生10月，温州第一支飞机炒房团前往北京12月10日，中国正式成为世界贸易组织成员国评述：申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，温州炒房团 开始成为一个新的名词这一年的 Forbes中国富豪榜中，开发商占 28人人民银行禁止银行"零首付"住房贷款的小小"警告"难敌房地产发展热潮但是，从防范风险来说，这一次出 手是及时有效的2002年招拍挂1月10日，北京市取消住房建设中部分收费项目1月18日，建设部发布《关于印发建设部 2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》，整顿建筑市场2月21日，公积金贷款利率下调 5年以下（含5年）由现在的4.14%下调为3.6%, 5年以上由现行的4.59%下调为4.05%2月22日，央行降低金融机构人民币存贷款利率， 个人住房商业贷款利率均下降 0.54%,5年期以内由5.31%降为4.77%, 5年以上由5.58%降为5.04%。

7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行这 对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有 重要意义2003年地王2月，国土资源部叫停别墅供地，一时间低密度住宅成为 "抢手货"3月开始，SARS爆发6月5日，央行颁布震动房地产业的 121号文件：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的 30%,商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款8月12日，建设部公布了国务院 18号份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发 展的通知》，在要求"加强房地产贷款监管"的同时，"对符合条件的房地产开发企业和房地产 项目，要继续加大信贷支持力度 "与121号文件形成鲜明反差12月8日，北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会， 天津顺驰以9.05亿元天价中标，高出起拍价 4.75亿元，改写北京土地市场价格标准12月31日，《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》出台评述：SARS重创房地产，短暂"寒冬"出现121号文引起轩然大波，但随后的 18号文又安抚了市场情绪。

纵观这一年，虽然政府加紧对房地产进行调控， 但是部门间的观点并不完全■致2004 - 2006乖戾之象2004年个人集资建房3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍 卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即 "71号令"，此通知规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权， 国有土地使用权要以公开的招标、 拍卖、挂牌出让方式进行政府这一收紧政策，使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场， 取而代之的是招拍挂方式然而随后，全国各地的房价涨声一片10月29日央行决定，从该日起金融机构将 5年以下个人住房贷款利率调整为 4.95%,5年以上5.31%这是9年来首次加息12月，于凌罡在北京发起个人集资建房运动评述：SARS过后的房价"报复性"反弹，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却都伴随着新一轮房价的大涨通货紧缩已经成为历史，经济过热和流动性转而成为焦点 房地产发展的热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市， 房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道全年中国房地产开发利用外资 228.2亿元，同比增长34.2%。

2005年八条3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率，公开表态要 "通过此举打击炒房者，平抑房价"据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨 19.1%3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》 （"国八条"）清晰传达了对房价上涨过快的忧虑4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为 "新八条”5月11日中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 "保证中小套型住房供应"、"打击炒地"、"期房禁止转让"，成为此次房地产新政的关键词6月1日起，对个人购买住房不足 2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过 2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的 差额征收营业税8月15日，央行《2004年中国房地产金融报告》称，目前经营良好的房地产商已经积 累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度， 改期房销售为现房销售但后来建设部马上进行了澄清，近期不会取消商品房预售制全年北京房价上涨 20%多，商品房预售均价达 6776元/平方米；而在 2000-2004年北 京每年房价平均只上涨了 0.78%。

评述：调控文件密度加大， 但房价一路坚挺旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控 制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求虽然预售制度没有取消，但是在这 次风波中我们可以看出各部门之间对于房地产的叠加监管和严控2006年涨！涨！涨！3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地 产投资规模过大和房价上涨过快的问题， 表明了中央政府对当年房地产宏观调控的一个主要政策指向4月27日，深圳市民邹涛通过网络发起 "不买房运动”，并迅速得到来自32个大中城市 的近2万名网民支持4月28日，央行全面上调各档次贷款利率 0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%o这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格5月17日，总理温家宝主持召开国务院常务会议会上提出了促进房地产业健康发展 的六项措施（"国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设 等方面，拉开了 2006年调控序幕5月29日，国务院办公厅颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 （国办发[2006] 37号），人称9部委"十五条"，对"国六条"进一步细化，而且在套型面积、小户型 所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出 90平方米、双70%的标准。

5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》 （国税发74号文件），要求6月1日后个人对外销售购买不足 5年的住房要全额征收营业税6月，原北京市副市长刘志华被免职，首创集团董事长刘晓光被 "协助调查"7月6日，建设部联合发改委、工商总局下发 166号文件《关于进一步整顿规范房地产 交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在10日内开始销售商品房同时加强房地产广告发布管理， 未取得商品房预售许可证的房地产项目， 不得发布商品房预售广告7月11日，建设部联合其他 5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和 管理的意见》，被业内称为"外资限炒令"，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机 构和个人购房的管理7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》 （国办发〔2006〕50号），9个国家土地督察局派驻地方，全国省 （区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入9大土地督察局严格监管之下7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》 （108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得 税。

8月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让 国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作 了细化8月9日，上海市劳动和社会保障局原局长祝均一被正式免职，上海社保案爆发9月5日，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题 的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理9月5日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》 9月，孙宏斌卖掉顺驰12月，中国金融业按 WTO规定全面放开，外资银行进入个人房贷领域2006年北京住宅平均销售价格达 8050元/平方米，比去年上涨了 20%评述：2006年是房地产行业的“多事之秋"，密集的调控政策难以撼动房价高攀 房价问 题成为民生问题，外资、热钱首次受到空前关注， 伴随着高房价，A股市场牛市来临，显然， 在中国金融业全面开放的背景下，流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因2007至今热。