方案阶段设计评审的重点内容.doc

附件一） ----- 方案阶段设计评审的重点内容1，拓展规划方案评审----- 评审目的：确定概念规划、概念方案，以及产品定位指标评审内容文件要求或备注宗地区域分析宗地地理位置；据地标方位 （如市中心、高速公路口等） 的距宗地分析离宗地现状分析周边环境、道路、交通、配套、有利或不利因素（如已给领导汇报过，可不再重复）土地价值分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”对过程中阶段方案重点分析各阶段方案的优缺点 （与领导阶段沟通的结论意见），概念设计过程进行简单总结（优目的为说明最终方案设计是如何形成的点、缺点）设计意向提供设计意向参考图片（总体、风格、理念）提供可参考意向的项目设计意向设计单位意向提供设计意向单位及团队擅长，主创设计师及过往业绩介绍，（过程汇报）设计资源评估对比表设计团队的时间安排及设计费用要求（ 1）概念规划总平需表示总图各建筑物布置、层数、高度面需表示各类主要出入口、主要道路需考虑规划要点中各类退线、建筑间距等要求概念方案需考虑周边（如高压走廊等）有可能的特定要求复杂地形的设计思考，前后主要剖面图关系如有分期，各期分期范围需在总图中表示（ 2）产品分布示意产品组合平面总图， 不同户型用不同颜色表示；在本图上， 需图统计《产品住宅面积配比表》产品产品分析竞品楼盘分析，分析“户型”及“价值点”需提供意向产品平面，需表示主要尺寸项目综合技术经济总用地面积、净用地、容积率、计容建筑面积、建筑密度、绿指标表地率、车位配比、公建配套要求及面积、≤90㎡套型建筑面指标积户型比例等规划指标需明确“可售比”指标户型配比表及产品户型配比表及产品比例表比例表经营测算财务测算成本、利润，（成本、财务及运营）经营性物业经营判断，其他草模规划提供 1:1000~1:1500 总体工作模型或鸟瞰图2，总体规划方案评审. . . .----评审目的：确定规划方案及规划指标。

评审内容 文件要求或备注宗地分析产品定位（产策、营销提供）前面规划设计过程回顾本次规划方案内容宗地区域分析 宗地地理位置；据地标方位 （如市中心、高速公路口等） 的距离宗地现状分析 周边环境、道路、交通、配套、有利或不利因素土地价值分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”客户描述提供客户类型、置业目的、年龄段、家庭结构、喜好、价值排序等产品描述提供产品需求类型、面积及附送、配比、功能房间数、 单价及总价、最主要特点、特别要求等产品分析市场、竞争产品分析主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成对过程中阶段方案重点分析各阶段方案的优缺点 （与领导阶段沟通的结论意见），进行简单总结（优目的为说明最终方案设计是如何形成的点、缺点）规划设计所依据的如：总规，控规，政府文件材料介绍规划总平面需表示总图布置，各类坐标定位、各建筑物层数、竖向高度需表示各类主要出入口、主要道路、消防道路登高面要求需清晰表达各类退线需清晰表达建筑间距，复核是否复核日照、消防等要求需表达地下室的范围及位置，（可提前考虑人防设置位置）对有日照要求的地方 （如清远） ，需要求设计院进行简单日照分析，避免日后由于日照不能满足要求而调整规划形式总平面规划中地下室范围是否合理，人防地下室位置是否合理，是否考虑自然采光通风。

道路交通分析及停1）主次入口位置车分析2)整体规划道路结构；各级道路及流线3）主要停车方式及配比（地面/地下 / 架空各种停车数量及比例），地面停车布置规划景观分析竖向设计总体剖面图重点说明地下室、 首层顶板、 裙房及上部主体之间的关系、 层高地形的设计前后关系土方平衡测算市政管线设计 给水、排水、消防初步方案； 对市政资料进行确认 , 应满足设计要求，项目场地高度是否影响管道敷设项目总体的供电方案（变配电房数量、位置、面积）发电机房的位置、面积项目总体的电气消防及弱电方案 （设备房的数量、 位置、面积） . . .防灾害设计项目综合技术经济总用地面积、净用地、容积率、计容建筑面积、建筑密度、绿指标表地率、车位配比、公建配套要求及面积、≤90㎡套型建筑面积户型比例等规划指标需明确“可售比”指标户型配比表及产品比例表建筑风格风格类型、整体色调调性、主要用材用料草模或鸟瞰图提供总体工作模型、鸟瞰图主要公建配套 （重点1）主要表示配套公建的平面图、位置、层数、面积为商业、会所、示范2）商业日后的业态（例如是大的主力店？或小型单元式店铺区）等等；层高是普通 3.6-4.2 米一层层高还是 4.5-6米假复式层高等等）物业管理模式1)说明大的物管方案：几级管理/ 主要出入口管理方案。

并说明物业管理用房拟定的位置、面积2）本图不用单独表示，可在道路交通分析图上说明产品分布示意图产品组合平面总图， 不同户型用不同颜色表示；在本图上， 需统计《产品住宅面积配比表》项目分期开发构思如有分期， 各期分期范围需在总图中表示；需考虑开发节奏及分期开发顺序各期示范区构思 示范区范围、售楼部、样板房位置，看楼路线，施工管理1， 建筑单体方案评审---- 评审目的：确定主力户型平面方案，确定设备等技术方案评审内容 文件要求或备注户型单体地下室主力户型图平面布置、 开间尺寸基本准确表达 户型家具初步布置设计需表示每户面积、 标准单元每层及每栋的面积 架空及上部局部退台需说明 如平面组合拼接， 需复核开口天井等要求户型配比表及产品比例附加值面积统计表表统计户型配比表及产品比例表户型特点分析户型设计符合产品定位要求户型竞争力分析景观利用户型附加值的挖掘并考虑报建难度结构布置方案、 总高度复1.结构方案应合理优化，设计应兼顾质量与成本，在保证核结构安全的前提下力求节约， 坚持成本最优原则 构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取最小值2. 重点审核柱、混凝土墙位置，以及粱位置、高度地下室或架空、 底商的方包括地下室范围、柱距 （含是否结构转换）、 车库停车及案确认车行流线坡道、出入口、人防分区及口部等地下室、架空层等层高、转换层上有住宅，结构降板 400 （结－建）室内外高差关系. . . .商业建筑立面方案技术方案给排水通风煤气电气标准层建筑平面再次审 除对平面进行再次确认外，另外要复核核确定 走道宽度、 厨房卫生间等是否满足规范强条， 以及空调机位位是否合理。

地下室划分范围、人防地下室规划、地下室层高、柱网、车位个数、车位比、地下室通风采光 有人防的也需表示商业布局、层高、面宽、进深、大商业规划、若设计转换层的经济分析立面风格意向图效果图 至少有两个主要方向效果图，电脑效果图单体或组合效果图模型 提供实体模型进行深入推敲（可在深化阶段提供）各立面图 各主要方向的立面效果、组合效果主要材料部品 主要材料部品清单初稿及造价对比窗地比 窗地比估算成本分配 进行主要材料成本测算新技术应用及要求 如采用新技术，需提供设计初步方案需测算成本总体效果 模型或电脑效果图核心筒、电梯、楼梯 电梯初步选型，井道尺寸、 梯级、楼梯宽度、 消防前室设置、尺寸基本准确可行设备井道 根据平面布局，表达相关设备井道平面组合 表达组合平面图，需考虑消防及开口天井要求1、卫生间降板方式、对 卫生间降板范围， 管道不外露在房间； 立管位置合理； 空下层的影响 , 立管位置、 调位置便于排水空调位置2、消火栓位置及管井尺 1、消火栓及立管应放置在公共空间寸 2、消火栓安装不得贯穿墙体（管井处除外）3、管井位置及尺寸校核，管井应满足管道安装要求，出详细立面、剖面图3、地下室水池、泵房位 1、根据梁高等条件校核水池、水泵房面积。

置、大小 , 集水坑位置、 2、根据地下室底板面层厚度，校核集水坑数量、距离数量，排水沟设置地下室通风设置原则 送、排风机房位置面积校核，地下室净空高度校核燃气立管位置， 明确燃气 精装修房， 燃气表及热水器位置， 是否满足安全要求并应表、热水器位置 听取装饰部意见交通盒（核心筒）电气设备间的位置、数量、面积2， 景观方案评审---- 评审目的：确认景观的空间分布、 功能划分、道路系统和重点区域景观方案确认符合总体成本要求评审内容 文件要求或备注概念阶段 设计风格意向，确定展示区范围，确 整体设计说明，提供意向图片供选择. . . 。