土地出让收入征管政策与实务课件.ppt

土地出让收入征管政策与实务湖南省非税局湖南省非税局湖南省非税局湖南省非税局 征管一处征管一处征管一处征管一处2009.042009.042009.042009.04 土地管理相关政策土地管理相关政策土地使用权出让收入征管土地使用权出让收入征管土地价款清缴结算土地价款清缴结算省直管国有土地资产处置审批及清算省直管国有土地资产处置审批及清算一、土地管理相关政策一、土地管理相关政策 ( (一一) )相关法律、法规相关法律、法规 （二（二) )相关法律、法规、规章规定相关法律、法规、规章规定（一）相关法律、法规（一）相关法律、法规《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理实施条例》《中华人民共和国土地管理实施条例》《中华人民共和国土地管理实施条例》《中华人民共和国土地管理实施条例》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国房地产管理法》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规范》《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规范》《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规范》《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规范》《协议出让国有土地使用权出让规范》（试行）《协议出让国有土地使用权出让规范》（试行）《协议出让国有土地使用权出让规范》（试行）《协议出让国有土地使用权出让规范》（试行）湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法《湖南省城镇划拨土地使用权管理条例》《湖南省城镇划拨土地使用权管理条例》《湖南省城镇划拨土地使用权管理条例》《湖南省城镇划拨土地使用权管理条例》《湖南省土地市场管理办法》《湖南省土地市场管理办法》《湖南省土地市场管理办法》《湖南省土地市场管理办法》（二）相关法律、法规、规章规定（二）相关法律、法规、规章规定土地的社会主义公有制。

土地的社会主义公有制国家依法实行国有土地有偿使用制度国家依法实行国有土地有偿使用制度国家实行土地用途管理制度国家实行土地用途管理制度国家可以依法划拨国有土地使用权国家可以依法划拨国有土地使用权政府可以依法收回国有土地使用权政府可以依法收回国有土地使用权土地所有权和土地使用权的区分土地所有权和土地使用权的区分土地出让和土地转让的区分土地出让和土地转让的区分1.1.土地所有制问题：土地所有制问题： 我国土地实行社会主义公有制，即全我国土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制民所有制和劳动群众集体所有制2.2.国有土地有偿使用的方式：国有土地有偿使用的方式：国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地租赁国有土地租赁国有土地使用权作价出资或者入股国有土地使用权作价出资或者入股国有土地使用权出让方式：国有土地使用权出让方式：协议协议招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌3 3、国家实行土地用途管理制度国家实行土地用途管理制度国家编制土地利用总体规划严格限制农国家编制土地利用总体规划严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

对耕地实行特殊保护4.4.可以划拨国有土地使用权的情形：可以划拨国有土地使用权的情形：国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地法律、行政法规规定的其他用地建设单位使用国有土地，应当以出让等建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得有偿使用方式取得5.5.可以收回国有土地使用权的情形：可以收回国有土地使用权的情形：公共利益需要公共利益需要旧城区改建旧城区改建使用期限届满使用期限届满单位撤消、迁移单位撤消、迁移公路、铁路、机场、矿场等经核准报废公路、铁路、机场、矿场等经核准报废第一、二种情形，对土地使用权人应当第一、二种情形，对土地使用权人应当给予适当补偿给予适当补偿6.6.土地所有权与土地使用权土地所有权与土地使用权土地所有权：是指土地所有者依法对自土地所有权：是指土地所有者依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利分的权利土地使用权：是指单位或者个人在法律土地使用权：是指单位或者个人在法律允许的范围内对土地所享有的占有、使允许的范围内对土地所享有的占有、使用和收益的权利。

用和收益的权利 7.7.土地出让与土地转让的区别土地出让与土地转让的区别相同点：土地使用权都发生了转移相同点：土地使用权都发生了转移相同点：土地使用权都发生了转移相同点：土地使用权都发生了转移不同点：不同点：不同点：不同点：主体不同土地出让中的出让方是政府，而在土主体不同土地出让中的出让方是政府，而在土主体不同土地出让中的出让方是政府，而在土主体不同土地出让中的出让方是政府，而在土地转让中，其交易双方是平等的市场主体地转让中，其交易双方是平等的市场主体地转让中，其交易双方是平等的市场主体地转让中，其交易双方是平等的市场主体方式不同土地出让有协议方式和招标、拍卖、方式不同土地出让有协议方式和招标、拍卖、方式不同土地出让有协议方式和招标、拍卖、方式不同土地出让有协议方式和招标、拍卖、挂牌方式土地转让的方式包括出售、交换和赠挂牌方式土地转让的方式包括出售、交换和赠挂牌方式土地转让的方式包括出售、交换和赠挂牌方式土地转让的方式包括出售、交换和赠与等二、二、土地出让收入征收管理土地出让收入征收管理 ( (一一) ) 国有土地使用权出让收入国有土地使用权出让收入 （二（二) ) 征收主体征收主体（三）（三） 缓减免缓减免（四）（四） 收缴程序收缴程序 （一）国有土地使用权出让收入（一）国有土地使用权出让收入 简称土地出让收入，是指政府以出让等方式简称土地出让收入，是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。

配置国有土地使用权取得的全部土地价款 土地出让收入分为三大类：土地出让收入分为三大类： 国有土地使用权出让金收入国有土地使用权出让金收入 国有土地收益基金收入国有土地收益基金收入 农业土地开发资金收入农业土地开发资金收入（二）征收主体（二）征收主体土地出让收入的征收主体是财政部门和国土地出让收入的征收主体是财政部门和国土资源管理部门土资源管理部门三）缓减免（三）缓减免 到目前为止，无缓减免条款到目前为止，无缓减免条款 （四）收缴程序（四）收缴程序 缴款通知书缴款通知书. .非税收入一般缴款书非税收入一般缴款书 执执 收收 单单 位位（市县国土部门）（市县国土部门）同级财政非税同级财政非税收入管理机构收入管理机构 开具开具 抄送备案抄送备案国有土地使用权受让人国有土地使用权受让人（缴款人）（缴款人）换取收据换取收据 非税收入汇非税收入汇缴结算户缴结算户国国 库库土地出让收入土地出让收入 三、土地价款清缴结算三、土地价款清缴结算土地价款分为五大块：土地价款分为五大块：国有土地出让金收入国有土地出让金收入国有土地收益基金国有土地收益基金农业土地开发资金农业土地开发资金土地处置收益土地处置收益代收代缴税费。

代收代缴税费1.1.国有土地使用权出让金收入国有土地使用权出让金收入土地出让总价款土地出让总价款 补缴的土地价款补缴的土地价款划拨土地收入划拨土地收入土地出让总价款土地出让总价款 以招标、拍卖、挂牌和协议方式出以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价让国有土地使用权所取得的总成交价款，扣除财政部门已经划转的国有土款，扣除财政部门已经划转的国有土地收益基金和农业土地开发资金后的地收益基金和农业土地开发资金后的余额余额 补缴土地价款的补缴土地价款的4 4种情形种情形划拨国有土地使用权转让或依法利用原划拨土地划拨国有土地使用权转让或依法利用原划拨土地划拨国有土地使用权转让或依法利用原划拨土地划拨国有土地使用权转让或依法利用原划拨土地进行经营性建设、处置抵押划拨国有土地使用权进行经营性建设、处置抵押划拨国有土地使用权进行经营性建设、处置抵押划拨国有土地使用权进行经营性建设、处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款应当补缴的土地价款应当补缴的土地价款应当补缴的土地价款转让房改房和经济适用住房按照规定应当补缴的转让房改房和经济适用住房按照规定应当补缴的转让房改房和经济适用住房按照规定应当补缴的转让房改房和经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款。

土地价款土地价款土地价款改变出让国有土地使用权出让合同约定的容积率改变出让国有土地使用权出让合同约定的容积率改变出让国有土地使用权出让合同约定的容积率改变出让国有土地使用权出让合同约定的容积率但不改变土地用途但不改变土地用途但不改变土地用途但不改变土地用途改变国有土地使用权出让合同约定的土地用途的改变国有土地使用权出让合同约定的土地用途的改变国有土地使用权出让合同约定的土地用途的改变国有土地使用权出让合同约定的土地用途的补缴的土地价款补缴的土地价款比例比例 商业用地商业用地 成交价款成交价款 40% 40% 商品住宅用地商品住宅用地 成交价款成交价款 35% 35% 工业用地工业用地 成交价款成交价款 25% 25% 其他用地其他用地 成交价款成交价款 30% 30%l省属国企改革省属国企改革 备案评估价备案评估价 25% 25%2 2、国有土地收益基金、国有土地收益基金 财政部门从招标、拍卖、挂牌和协议出让财政部门从招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权所取得的总成交价款，按国有土地使用权所取得的总成交价款，按5%5%的比例计提。

的比例计提 3 3、农业土地开发资金（简称农土资、农业土地开发资金（简称农土资金）金） 省、市州、县人民政府从收取的土地出让省、市州、县人民政府从收取的土地出让金中按规定标准划出的，专项用于农业土金中按规定标准划出的，专项用于农业土地开发的资金地开发的资金农土资金＝土地出让面积农土资金＝土地出让面积××土地出让平均土地出让平均纯收益标准（对应所在城镇等别）纯收益标准（对应所在城镇等别）×15%×15%4.4.土地处置收益土地处置收益土地处置收益：土地使用权人通过再转移土地处置收益：土地使用权人通过再转移土地使用权而取得的土地收益土地使用权而取得的土地收益 土地处置收益价款的结算：土地处置收益价款的结算： 国有企业国有企业 行政事业单位行政事业单位 （（1 1）国有企业）国有企业非改制企业：非改制企业： 留给企业，按照国家有关企业财务会计留给企业，按照国家有关企业财务会计制度规定执行增加国家资本公积金）制度规定执行增加国家资本公积金）改革改制企业（包括破产企业）：改革改制企业（包括破产企业）： 全额缴入非税收入汇缴结算户，再划缴全额缴入非税收入汇缴结算户，再划缴国库，纳入基金预算管理。

由财政根据国国库，纳入基金预算管理由财政根据国有企业改革的具体情况，安排用于企业改有企业改革的具体情况，安排用于企业改革成本等革成本等（（2 2）行政事业单位）行政事业单位 转让、出租国有土地使用权所获得的转让、出租国有土地使用权所获得的全部收入以及获得的占地补偿收入，扣除全部收入以及获得的占地补偿收入，扣除按规定补缴土地价款和有关税费以后取得按规定补缴土地价款和有关税费以后取得的收益，作为非税收入中的国有资源（资的收益，作为非税收入中的国有资源（资产）有偿使用收入，全部缴入非税收入汇产）有偿使用收入，全部缴入非税收入汇缴结算户，再划缴国库，纳入一般预算，缴结算户，再划缴国库，纳入一般预算，实行实行““收支两条线收支两条线””管理定金、保证金、预付款管理：定金、保证金、预付款管理：土地出让合同生效后抵作土地土地出让合同生效后抵作土地价款定金、保证金和预付款属待结定金、保证金和预付款属待结算非税收入，应按照有关规定算非税收入，应按照有关规定纳入财政非税收入汇缴结算户纳入财政非税收入汇缴结算户管理四、省直管国有土地资产处置四、省直管国有土地资产处置审批及清算审批及清算 ( (一一) )土地处置审批程序土地处置审批程序 （二（二) )土地价款清算程序土地价款清算程序 （一）土地处置审批程序（一）土地处置审批程序单位申报单位申报单位申报单位申报变更登记变更登记变更登记变更登记下达批复下达批复下达批复下达批复处置土地处置土地处置土地处置土地单位申报单位申报经省人民政府批准办理土地使用权出经省人民政府批准办理土地使用权出让手续或出让续期登记的中央在湘单让手续或出让续期登记的中央在湘单位、省直机关和省属企事业单位提出位、省直机关和省属企事业单位提出书面报告，并报经主管部门同意。

书面报告，并报经主管部门同意下达批复下达批复省国土厅会同财政厅联名请示省政府省国土厅会同财政厅联名请示省政府批准后，联合进行批复（对每个单位、批准后，联合进行批复（对每个单位、每宗地作了具体的处置批复）每宗地作了具体的处置批复）处置土地处置土地下达土地资产处置批复后，受让人依下达土地资产处置批复后，受让人依据处置批复与土地所在地国土部门签据处置批复与土地所在地国土部门签订土地出让合同，将土地出让价款缴订土地出让合同，将土地出让价款缴入规定的非税收入汇缴结算户，再划入规定的非税收入汇缴结算户，再划缴相应的国库缴相应的国库变更登记变更登记受让人凭缴讫凭据到省国土厅办理土受让人凭缴讫凭据到省国土厅办理土地变更登记手续地变更登记手续（二）土地价款清算程序（二）土地价款清算程序分解清算分解清算报省审核报省审核划解资金划解资金年终结算年终结算 分解清算分解清算省直管土地成交后，土地所在市州县省直管土地成交后，土地所在市州县财政部门按照省国土资源厅、省财政财政部门按照省国土资源厅、省财政厅下达的土地资产处置批复规定进行厅下达的土地资产处置批复规定进行清算l 非改革改制国企非改革改制国企40%40% 60%60% 市州县非税户退返市州县非税户退返 非改革改制国企非改革改制国企补缴土地价款补缴土地价款土地处置收益土地处置收益留留 给给 企企 业业缴缴 省省留市州或县留市州或县l行政事业单位行政事业单位40%40%60%60%100%100%行政事业单位行政事业单位补缴土地价款补缴土地价款土地处置收益土地处置收益省非税收入省非税收入汇缴结算户汇缴结算户缴缴 省省留市州或县留市州或县l改革改制单位（包括破产企业）改革改制单位（包括破产企业） 省非税收入省非税收入汇缴结算户汇缴结算户100%100%100%100%改革改制单位改革改制单位（包括破产企业）（包括破产企业）补缴土地价款补缴土地价款土地处置收益土地处置收益报省审核报省审核土地成交后土地成交后3030日内，将清算情况（含日内，将清算情况（含清算表及有关资料）报送省非税局审清算表及有关资料）报送省非税局审核。

核 省直管国有土地使用权出让收入清算情况表省直管国有土地使用权出让收入清算情况表省直管国有土地使用权出让收入清算情况表省直管国有土地使用权出让收入清算情况表 填报日期：填报日期：填报日期：填报日期：填报单位（公章）填报单位（公章）填报单位（公章）填报单位（公章） 单位：万元单位：万元单位：万元单位：万元土土土土地地地地处处处处置置置置单单单单位位位位单单单单位位位位性性性性质质质质处处处处置置置置批批批批复复复复文文文文号号号号备备备备案案案案评评评评估估估估价价价价处处处处置置置置日日日日期期期期总总总总成成成成交交交交价价价价款款款款 应补缴土地价款应补缴土地价款应补缴土地价款应补缴土地价款 土地处土地处土地处土地处 置收益置收益置收益置收益备备备备注注注注核定核定核定核定比例比例比例比例（％）（％）（％）（％）总总总总金金金金额额额额其中：划其中：划其中：划其中：划缴农土资缴农土资缴农土资缴农土资金金金金扣除扣除扣除扣除农土农土农土农土资金资金资金资金后余后余后余后余额额额额省级省级省级省级分成分成分成分成比例比例比例比例（％）（％）（％）（％）其中：应缴其中：应缴其中：应缴其中：应缴省级省级省级省级行行行行政政政政事事事事业业业业单单单单位位位位改制改制改制改制（破（破（破（破产）产）产）产）企业企业企业企业金金金金额额额额其中：其中：其中：其中：应缴应缴应缴应缴省级省级省级省级合合合合计计计计应应应应由由由由预预预预算算算算结结结结算算算算直直直直接接接接缴缴缴缴入入入入国国国国库库库库1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 56 6 6 67 7 7 78 8 8 89 9 9 91010101011111111121212121313131314141414151515151616161617171717181818188=6*78=6*7；；11=8-911=8-9；；13=11*1213=11*12；；6-8=166-8=16或或1717划解资金划解资金经审核无误，按照规定一一划解。

就经审核无误，按照规定一一划解就地缴库的部分划缴同级国库，留给省地缴库的部分划缴同级国库，留给省直单位的部分直接退给单位，应上解直单位的部分直接退给单位，应上解省财政的部分缴入省非税收入汇缴结省财政的部分缴入省非税收入汇缴结算户年终结算年终结算各市州县非税管理机构应于每年各市州县非税管理机构应于每年2 2月月1515日前，日前，填报《土地出让收入清算情况表》（汇总填报《土地出让收入清算情况表》（汇总表），将上一年度处置情况上报省非税局，表），将上一年度处置情况上报省非税局，省非税局审核汇总后，将规定由上下级财省非税局审核汇总后，将规定由上下级财政结算的补缴土地价款清单交省厅预算处政结算的补缴土地价款清单交省厅预算处在年终决算时办理结算在年终决算时办理结算The EndThe End谢谢 谢谢 各各 位位。