山西太原房地产市场调查报告.docx

山西太原房地产市场调查报告房地产在中国现在非常火爆，人们茶余饭后谈论最多 的就是房子哪里由出现地方王了，哪里的房子飙到2万 To中国的房地产利润还是有上涨空间很多企业融资进 入房地产这个行业今天小编整理了 1篇关于山西太原房 地产市场调查报告，供大家参考内容摘要：本研究报告在分析全国房地产市场的总体 态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在 2013年和2014上半年的运行情况，并对存在的问题和原因 进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调 控政策，认为太原市房地产市场在2014年下半年和2015 年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房 价总体稳中有升，但涨幅趋缓同时房地产市场的竞争将 进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场一、中国房地产市场的总体态势2012年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少 20 13年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在2014年“政策年，稳中有升20 15年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争注：以上均有具体分析资料山西省房地产市场运行情况分析2013年山西房地产市场基本情况2013年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发 投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商 品房价格继续增长;新建商品房购买对象以个人为主；商品 住宅空置面积逐步消化;土地开发投资强劲扩张。

2014上半年山西房地产市场分析1、 供给分析目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中 介企业有14 1家今年上半年，全市房地产开发投资完成 亿元，同比增长％,占全市固定资产投资总额的14%新建 商品房房屋竣工面积万平方米，同比增长4 9%其中，住 宅万平方米，同比增长114%;商业营业用房2万平方米，同 比增长％新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一 是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低 价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总 量却较高;二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而 中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大 据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力, 可购买的住宅面积为7平方米，而市场主力房型为1至12 平方米2、 销售分析上半年，全市新建商品房屋销售面积为万平方米，同 比增长％,商品房销售总额为亿元其中，销售住宅万平方 米，同比增长％,占总面积的％;办公楼销售万平方米；商业 营业用房销售万平方米从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18%、本地 农村人口购房占17%、本地居民占65%。

同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格 较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房 空置目前，全市商品房空置面积万平方米，空置一年以 上面积为万平方米，其中住宅空置万平方米，办公楼空置 37平方米，商业营业用房空置万平方米，其它用房空置15 平方米3、房价分析今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7 月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道, 上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率 高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛 的良好态势商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺 的拉动下呈明显上涨趋势商品房销售价格涨幅较高到6 月底，我省商品房平均销售价格为17 97元/平方米，同比 增长％,比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位, 绝对额位居全国第2位，居中西部地区第9位从11个市 看，商品房售价最咼的是太原市，为3244兀/平方米，低 于每平方米1元的是阳泉市与忻州市，分别为966元/平方 米与92 4元/平方米上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米487 2 元，同比增长％,其中住宅均价每平方米294 8元，同比增 长％,每套商品住宅销售均价为4万元。

相对于城镇居民收 入而言，上半年太原市人均可支配收入为462元，同比增 长％,新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅， 且低于全国商品住宅价格涨幅国际经验认为，房价增长 速度超过GDP增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫 目前太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大， 供销均呈现增长态势然而，调查中发现，太原市8%的购房者承受价位为每 平方米18元以下，而商品住房供应中每平方米25元以上 的占85%以上造成房价上涨的原因主要有：一是土地价格 过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占％;二是 拆迁成本高;三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化, 扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接 导致住房价格的上涨;五是经济适用房在住房供应中所占的 比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱4、存量分析上半年，太原市存量房交易价格为每平方米213元， 同比增长％其中住宅交易均价为每平方米1738元，同比 增长％,每套存量住宅交易均价为21万元尽管存量住房 价格上涨幅度超过新建商品住房，但存量住房仍呈供不应 求之势，市场潜力很大从交易情况来看，上半年存量房 交易总额为亿元,其中住宅746万元;存量房交易量为454 套，交易面积19万平方米，同比降低％;住宅交易348套， 交易面积万平方米，同比降低％,其中房改房、经济适用房 交易186套，同比降低％。

存量房交易量下降，这是由于政 策衔接等问题，形成个人小土地使用证的发放水平无法满 足存量房交易中提供小土地使用证的总数量的矛盾，严重 影响了交易量5、拆迁分析上半年，全市城区共批准拆迁项目17个，核准拆迁面 积万平方米，同比下降％,拆迁居民1399户，拆迁总量大 幅下降造成拆迁总量下降的宏观因素是：央行房贷政策 收紧和清理拖欠农民工工资政策出台后，开发商融资渠道 有限、资金不足，加之旧城改造优惠政策落实不到位，影 响了房地产开发企业对旧城区改造的积极性，旧城改造项 目启动乏力微观因素是：太原市近两年来拆迁难度逐步 增大，一方面由于目前中、小户型、低价位的普通商品房 和经济适用房供应量不足，致使货币安置居民在拿到货币 补偿款后在市场上难以买到合适的住房，影响了群众配合 拆迁的积极性，另一方面小部分被拆迁人脱离拆迁政策提 出不合理的补偿要求，漫天要价，个别开发商采取偷拆和 擅自强拆等违法行为，激化了矛盾6、消费者分析在太原市7月份举办的“住在龙城”房展会上，主办单位进行了一次房地产消费结构问卷调查，问卷的调查项 目分1大类46个小项，涉及到购房者的职业、年龄、家庭 年收入、购房用途、置业情况、购房首选、购房需求时间、 欲购房区域、承受价位及户型要求等方方面面。

经过主办 单位整理、汇总、统计，本次调查共回收有效调查问卷5164份，被调查者详细地对调查表中各项内容进行了认真填写根据调查结果分析，目前太原市8%的购房者年龄在4 岁以下;高达75%的购房者家庭年收入在3万元以下;在一年 内有购房愿望的家庭占总数的6 5%;79%的家庭能够承受的 商品房价位在每平方米18元以下；求购户型为二室一厅的 购房者占被调查总人数的41%,短期内购房意愿强烈此次调查问卷发放数量大，调查内容丰富，涵盖了购房者购房需求的方方面面，具有相当的代表性，反映的情况与太原市目前房地产市场的实际情况相吻合，为太原市 房地产业的发展指出了方向，对房地产开发企业具有一定 的参考价值从调查结果来看目前太原市房地产市场最大的问题是 住宅供应的结构性失衡问题，主要体现在两个方面，一是 房价过高，二是面积过大太原市房地局的统计数字表明, 上半年太原市的住宅平均价格已达到29多元，远高于调查 显示的18元以下的水平，导致工薪阶层望房兴叹;开发商 为吸引高收入阶层买房，争相盖大房子，相应提高了购房 总价，适合工薪阶层购买的面积在8平方米左右的中小户 型非常少，更是把一些急需购房的老百姓堵在房地产市场 的门外。

这个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情 况比较吻合因此加大中低价位商品房和经济适用房的建设力度，确定合理的房价，把工薪阶层作为房地产市场购买的主力 人群，这对房地产开发企业的长远发展是很有利的7、竞争态势分析太原房地产市场面临变局，最近几年，外地开发商已 经通过各种渠道渗入山西房地产市场，目前比较知名的外 地开发商就有好几家，比如山西大唐房地产开发公司是由 海南第一投资公司投资组建;太重大唐房地产开发公司是由 厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资组建；正在 柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司 来自东北；另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和 天津顺驰公司也已经落户晋中市有业内人士称，晋中只 是他们进入太原房地产市场的跳板，一旦机会成熟，他们 随时会进入太原市北京房地产传奇人物、今典集团董事 长张宝全表示，他想拿到一块5〜1亩的土地在太原开发房 地产预计，一两年之内，外地开发商将一窝蜂涌进太原, 本地开发商面临生死考验近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈, 北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场 已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国 内大型开发商关注的重点目标。

和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比 较落后，从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场 有了很大发展，但没有创新，房子好像是一个模子里刻出 来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一 点儿个性太原房地产还处于功能产品时代，也就是说房 地产开发还停留在只能满足一般居住需求一个城市的房 地产，从房价上就可以看出它处在一个什么样的产品状态 在平均房价不超过3元的时候，房地产肯定是处于功能产 品时代，房价只是地价和房屋基本造价的总和，购房者要 求的是房屋质量和功能，房子也只能满足人们的基本居住 需求功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场, 产品档次有所提升，从功能产品向建筑产品过渡也就是 说，房子要具有两个功能：商品性和文化性房地产市场 既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入 阶层的带有体验价值和文化品位的产品，这样的房子绝不 是简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树、植一块草 坪、造一处景观正是因为太原房地产还处于功能性产品 时代，还没有真正的高端产品，因此就有很好的发展机遇, 很多外地的房地产开发企业就是这一点太原房地产目前 还处于初级阶段，市场没有划分，竞争不激烈，房子好 卖，发展空间很大。

太原的开发商，房子好卖，基本上没 有什么大的竞争，不用作秀，广告做的很少作为房地产 广告中效果最好的户外广告的发展和利用情况就可以看出 太原市的房地产市场的竞争还不是很激烈吸引外来房地产开发企业的另一大因素是：山西有一 大批潜在的高档商品房消费群体，这是许多开发商梦寐以 求的最宝贵的资源山西拥有一大批有钱人，可这批人都 到北京买房子去了山西人在北京买房子出手大方是出了 名的，背着整麻袋钱买房与此同时，太原有些楼盘销售 情况不好，还有许多空置房，这是为什么？许多专家认为原 因还在开发商身上，产品太单一，商品房的个性没有充分 体现出来购房者对住宅的需求与现实供应有很大差距， 供应与需求脱节如果太原有真正好的楼盘，完全可以吸 引全省有钱人来太原置业，好房子不愁卖不出去正因为以上两大原因，吸引了越来越多的外地房地产 开发企业进入山西太原，山西的房地产企业面临洗牌，太 原市现有房地产开发企业3余家，但真正成规模的几乎没 有在经过年检的公司中，只有不到1/3的公司有项目运 转，1/3正在四处寻找项目，还有1/3处于休眠状态;房地 产企业年平均开发量不到1万元，山西房地产开发企业平 均注册资本金不到8万元，这对资金密集型的行业来说如 同小孩做游戏，那么少的资本金只能在太原买三四亩地， 更不用说搞开发了。