滨湖国际项目营销方案.doc

滨湖国际营销计划一、 营销部人员结构营销策划总监1名招商部：招商经理1名、招商主管4人销售部：销售经理1名、置业顾问4人二、 营销策略1、 政府支持♦请县委、县政府出面在招商新闻发布会上发言，表明政府项目 的支持；落实“划行归市” “商业次中心”政策，请政府出 具公告；♦落实工商税费的优惠政策，争取“免收二年工商税费，相关部 门二年内不进场检查”，并形成文件；♦争取政府及相关部分同意,将“鄱阳人民政府”、“鄱阳经贸委”、“鄱阳招商局”、“芦山管委会”等作为滨湖国际的联袂推广单 位，在宣传资料上出现，“拉虎皮，做大旗”，用来提升项目的 权威性和可信度2、 造势宣传♦户外大型广告牌（龙门架或高炮）：设置于鄱阳县市区主干道上，此处交通流量大，大型户外看板的设置是大区域明显的引♦现场看板：在丁地搭设大型看板和通道看板营造现场气势及 销售气氛同时也是作为项0的标志性建筑表征着项目的客观 存在♦围扌当广告：在工地现场设置围扌当广告，推广楼盘和企业形象， 吸引过路的流动人群注意，依据现场实际情况进行尺寸设置♦接待中心、售楼处、样板房设计布置完成，营销道具（售楼处 门前通往古县渡道路横幅、售楼处广告牌、楼书的印制、内部 展板及挂旗）的准备。

着力介绍本案形象，塑造本案品牌及企 业品牌形象，使消费者对本案有一个整体的把握与了解重点 是感性的概念性的诉求，强调的是楼盘整体的品牌形象和企业 形象♦售楼处顶部空间充分利用，视觉上加高售楼处的形象，做单面 钢架看板，将项冃阶段广告诉求和主打语醒冃表现，彰显项冃 的大气、尊贵和御景东湖的气魄和气派，给经过者震撼和深 刻的印象♦样板间装修2套3、协作工作♦每天下午进行招商、销售培训♦事件营销（各种文化、客户体验等）三、多渠道营销推广♦参加省内各种房地产会展，派单并收集资料♦加入各种地产、商业协会等，成为会员拓展市场♦直销，定人定点推广项目着重点，免租二年、商业次中心、商住俩用、面积优以及位置优和硬件优势等♦省内各地实力的代理公司合作成立办事处♦专项广告推广以及开展优势活动造势渠道一:常规媒体推介电视、报纸以及夹报（邮政夹带以及每月一次半版广告）、派单 网络（鄱阳、鄱阳人家、鄱阳地产网整年） 车载（车内可视）、路牌、道旗、高空（项目现场高空利用）墙 体（乡镇各处墙体广告悬挂）渠道二：行业协会联盟招商合作加入相关的行业协会，面向会员单位定向招商，缩短招商期, 更大范围的选择控制入驻商家品牌，顺畅销售加速实现资金回 笼。

渠道四：直销＞通过推介、资料定点专递、专人跟进的i对一直接接触方式，吸引省内外和鄱阳当地有意向客户入驻（此方法对于主力客户进驻十分必要）；＞通过周边派单、外调等招商方式将信息更直接传达给消费者，选择上饶、余干、万年、乐平、景德镇、鹰潭等周边地 区进行异地招商，动用政府的、协会的、其他社会团体的力 量，通过举办招商联谊会等方式和运动招商手段来达到目标;有效规避只设一个招商处并坐守待客的弊端＞举办第一届“投资商论坛会议”，将场地定在本项目，从全省各地邀请准客户（此方案待定）；具体招商的时间、进度、目标控制要根据实际的工作情况进行调整，灵活机动四、招商业态以及推广定位：♦主推广告语：办公中心大厦一赣东北完全办公中心！鄱阳首席高新商务中心!鄱阳首席公寓写字楼，隆重招商!宜商宜居，先手夺势， 免租入驻，尽享商机!免租一年半，财富你来转!租一间，送一间!♦招商业态定位:小商品批发、数码产品、二手市场等五、招商、销售客户处理项廿进入蓄水期，招商部继续在鄱阳及周边县市收集客户信息,汇总销售部进行分析整理，进行冋访和追踪所有客户分三批整理归入三个库别，分别进行不同的对待第一批是已定客户，加强联系，逐一通知，公司出台优惠政策，带过新客户来的给与准确的奖励办法。

第二批是观望客户，追踪追踪间隔为二天一次订号的放 入第一批，继续观望的按时追踪，确定不要的放入第三批第三批客户是确认不买和不要的，放入蓄水库保持联系，长期 跟踪，适当的时候做活动邀请来现场,进行诱导,争取解冻以及 做口碑宣传，积少成多，循序渐进需要长期的跟踪和重复理念 加深此计划执行到2013年8月30号，下部计划按八号前客户定铺情 况调整六、客户分类约定（合同和细则另附）1、 已经购买的客户签订返祖合同（二年），一次性返租2、 商业意向客户选定签订选铺租赁协议，定号费押金三千3、 正式签约客户签订免租二年正式合同（合作经营意向书），并交装修保证金和第 三年租金注意事项：约定准确开业日期、交房日期、使用日期、保证金和订金退返利息整体推出商业业态，造声势，吸引刚性需求客户的注意力和定位人 群，商业的推广也可以进一步推升住宅的品质和价格，住宅项目的 销售依靠商业的造势进入强销七、本项目招商、销售楼层定位1、 招商模式定位：免租二年为主2、 销售模式定位：部分返租销售3、 返租形式说明：建议：5年，前五年每年5%,后二年6%4、 折扣优惠：%1 客户一次性付款的，在成交总价款内一次性扣除一年租金收益7%,相当于打9.3折，同时在享受折上折9.7折；%1 客户分期付款的，在成交总价款内一次性扣除一年租金收 益，7%相当于打9.3折%1 客户按揭付款的，在成交总价款内一次性扣除一年租金收益,7%相当于打9.3折八、销售以及招商奖励办法（办法另定）1、 老带新奖励办法，2、 兼职业务员带客户奖励办法。

3、 销售、招商人员奖励办法4、 公司内部人员带客户奖励办法5、 经理主管折扣权利等 九、广告费用的预算根据我们本项目的广告策略，尽力控制在根据房地产市场的营销 状态，本案总的广告预算将作相应的追加调整以下是部分常规媒体的估算费用，部分的媒体费用有相应的出入广告类别媒介细分数量单价（元）总计（万元）户外广告龙门架1块100001户外墙体乡下墙体20处8001.6现场包装喷绘、写真等80000.8现场工作用品20000.2单页海报/DM单2万份0.300.6网络鄱阳网站3家30000.9报纸新参考3版30000.9夹报发放3次4000」2礼品雨伞200把150.3旦传活动3次100003合计8.52注：现场招商和销售广告不定期更换不在预算之内2013年5月20日滨湖国际营销策划部。